Cour de cassation, Chambre civile 3, 30 mars 2010, 09-12.885, Inédit

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu qu’ayant relevé, par motifs propres et adoptés, d’une part, que le règlement de copropriété, régulièrement publié et dont un exemplaire avait été remis aux adjudicataires des lots 4 et 6 et du lot 5 prévoit que les couloirs d’entrée, paliers et couloirs de dégagement constituent des parties communes, que toutefois lorsqu’un palier dessert exclusivement des lots appartenant à un même copropriétaire, celui-ci peut se réserver la jouissance exclusive de ce palier et peut faire installer une porte en tête de la partie affectée mais que préalablement à toute cession séparée des lots dont les locaux auront donné lieu à l’installation d’une porte palière, le propriétaire devra rétablir dans son état primitif le palier ou le couloir dont il avait la jouissance et si besoin de refaire la peinture de ceux-ci, d’autre part, que la société Amela, adjudicataire des lots 4 et 6, jouissait seule des trois lots 4, 6 et 5 acquis par la société Carnegi, compte tenu de leur imbrication et de l’absence d’accès séparé aux lots 4 et 5 et continuait d’occuper privativement le palier commun, la cour d’appel a pu en déduire que l’appropriation par un copropriétaire d’une partie commune à des fins privatives constituait un trouble manifestement illicite et que la circonstance que le règlement de copropriété impartisse au cédant de financer les travaux de remise en état n’était pas de nature à justifier la poursuite de cette annexion irrégulière ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Amela aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne la société Amela à payer à la société Carnegi la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Amela ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente mars deux mille dix.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Le Griel, avocat aux Conseils, pour la société Amela

Le pourvoi reproche à l’arrêt attaqué d’avoir condamné la S.C.I. AMELA à faire déposer la porte palière et à restituer au couloir ainsi qu’au palier sa destination de partie commune, aux motifs que l’article 6 du règlement de copropriété, dont la SCI AMELA et la SNC CARNEGI ont eu connaissance par le cahier des charges de chacune des ventes par adjudication, dispose que constituent des parties communes à l’ensemble des copropriétaires «le vestibule, les couloirs d’entrée, les paliers et couloirs de dégagement», que sous la rubrique intitulée «modification des parties communes» et par dérogation à la règle suivant laquelle aucune modification ne peut être apportée aux parties communes sans l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, il est prévu que «lorsqu’un palier ou une partie de palier dessert exclusivement des lots appartenant à un même copropriétaire, celui-ci peut se réserver la jouissance particulière et exclusive de ce palier avec droit de faire installer une porte en tête de la partie affectée», que le même règlement prévoit ensuite «que préalablement à toute cession séparée des lots dont les locaux auront donné lieu à l’installation d’une porte palière, le propriétaire devra rétablir dans son état primitif le palier ou le couloir ou dégagement duquel ou d’une partie duquel il avait la jouissance et si besoin refaire la peinture de l’ensemble du palier ou du dégagement de façon à donner à celui-ci une présentation homogène», qu’il ressort de ces dispositions dénuées de toute ambiguïté que le droit de jouissance exclusive conféré à un copropriétaire déterminé, sur un palier commun, lorsque tous les lots desservis par ce palier lui appartiennent est donc provisoire et subordonné à la circonstance que les lots demeurent réunis entre ses mains, que lorsque les lots desservis par ce palier sont vendus à plusieurs acquéreurs distincts, le droit de jouissance cesse et le palier qui n’a jamais cessé d’être une partie commune doit être restitué à l’usage de la collectivité, qu’en la cause, les lots 4, 5 et 6 réunis en 1989 ayant été vendus par adjudication à la SCI AMELA et à la SNC CARNEGI, la jouissance exclusive du palier et de la portion de couloir communs desservant ces lots –avec installation d’une porte en tête de palier– a cessé en application des dispositions du règlement de copropriété en sorte que le couloir et le palier doivent être rendus à la copropriété et la porte palière déposée, qu’il apparaît que seule, la société AMELA, compte tenu de l’imbrication des lots 4, 5 et 6 et de l’absence d’accès aux lots 4 et 5 occupe à titre privatif le palier commun et continue de le faire en dépit de la mise en demeure de le rendre qui lui a adressé le syndic le 20 juillet 2007, que le caractère illicite résultant de l’appropriation par la SCI AMELA, copropriétaire, de cette partie commune à des fins privatives est manifeste,

1°) alors qu’ayant elle-même relevé qu’en vertu du règlement de copropriété, la charge de remettre les lieux dans leur état initial incombait aux propriétaires à l’origine de la réunion des lots 4, 5 et 6 et de la création de la porte palière, la remise en état devant intervenir avant la cession séparée desdits lots, la Cour d’appel n’a pu condamner la société exposante -cessionnaire des lots 4 et 6 étranger à la création de la porte palière, selon les énonciations souveraines de l’arrêt attaqué- à faire déposer cette porte sans violer l’article 1134 du Code civil,

2°) alors qu’ en tout état de cause, à supposer même que la S.C.I. AMELA, en tant qu’ayant cause à titre particulier du premier propriétaire des lots 4 et 6, ait été tenue des mêmes obligations que son auteur, elle ne pouvait pas être condamnée seule à supporter les frais de dépose de la porte palière et de redistribution du palier et du couloir communs, puisque, selon les énonciations souveraines de l’arrêt attaqué, la société CARNEGI avait elle-même acquis le lot n° 5 également desservi par la porte palière et que la Cour d’appel a ainsi violé les articles 1134 et 1165 du Code civil et l’article 13 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.