Cour de cassation, Chambre civile 3, 18 janvier 2011, 09-16.606, Inédit

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu qu’ayant souverainement retenu que le propriétaire du terrain n’avait pas donné à la SNC JB Le Caill son consentement à l’édification ou à l’exploitation d’une centrale de production d’enrobés, la cour d’appel, qui a répondu aux conclusions et n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a, abstraction faite d’un motif surabondant, légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne, ensemble, les sociétés Bitupac et JB Le Cail aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne, ensemble, les sociétés Bitupac et JB Le Caill à payer à la société Tahiti Agregats la somme de 2 500 euros ; rejette la demande des sociétés Bitupac et JB Le Caill ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit janvier deux mille onze.*

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par M^e Blondel, avocat aux conseils pour les sociétés Bitupac et JB Le Caill

Il est fait grief à l’arrêt infirmatif attaqué d’avoir validé le congé donné par la société TAHITI AGREGATS à la SNC JB LE CAILL et d’avoir, en conséquence, ordonné l’expulsion de celle-ci et de la société BITUPAC de la terre HERVENANCE, et condamné la sous-locataire au paiement d’une indemnité d’occupation :

AUX MOTIFS QUE si la SA TAHITI AGREGATS peut se prévaloir dans ses relations avec la POLYNESIE FRANCAISE d’un bail à usage commercial ou industriel, cette circonstance ne saurait suffire à conférer au contrat de sous-location la même nature alors que ce dernier ne porte pas sur la totalité du bien loué mais seulement sur une partie de la terre, objet du contrat de bail initial, soit 4000 m2 sur une superficie totale de 4ha 97a 60 ca, ainsi que l’a reconnu expressément la SNC JB LE CAILL, aux termes d’un courrier en date du 8 avril 1986 ; qu’il est constant que le contrat de sous-location portait initialement sur un terrain nu, à l’exclusion de toutes constructions qui n’ont été édifiées que postérieurement ; qu’en vertu du titre 1 de la délibération du 14 février 1975 portant statut des baux commerciaux, cette dernière s’applique aux baux de terrains nus sur lesquels ont été édifiés des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, à condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire ; que ce texte ne saurait s’appliquer sans distinction, ainsi que l’a fait le premier juge, entre la location et la sous-location ; que si le consentement du propriétaire requis par le législateur peut se concevoir dans le cadre d’une sous location, il ne saurait suffire pour engager le locataire dans une relation nouvelle avec son sous-locataire, faite de droits renforcés pour ce dernier ; qu’en réalité, le propriétaire dont le consentement est requis doit s’entendre du titulaire de droits sur la chose louée, soit à titre principal, le propriétaire mais aussi, dans le cadre d’un contrat de sous-location, le preneur initial de la chose louée ; qu’en tout état de cause, la SNC JB LE CAILL ne peut se prévaloir ni du consentement de la POLYNESIE FRANCAISE, ni du consentement de la SA TAHITI AGREGATS ; qu’en effet, la POLYNESIE FRANCAISE n’a pas donné son consentement ès qualité de propriétaire du terrain, mais ès qualité d’autorité de tutelle des installations classées ; que bien plus, l’autorisation d’installer et d’exploiter une centrale de production d’enrobés à chaud n’a pas été donnée à la SNC JB LE CAILL mais à la société BITUPAC, qui est étrangère au contrat de sous-location ; que pas davantage, la SA TAHITI AGREGATS n’a donné le moindre consentement ; que l’absence de protestation à la suite de l’édification des constructions litigieuses pas plus que la perception des loyers sans réserve ne sauraient valoir autorisation ; qu’il importe peut que la SA TAHITI AGREGATS n’ait pas elle-même édifié des constructions pour l’exploitation d’une station de concassage, tel que mentionné dans le contrat de bail initial, cette circontance ne pouvant emporter autorisation pour le sous-locataire de le faire à sa place ; que dans ces conditions, le contrat de sous-location conclu entre la SA TAHITI AGREGATS et la SNC JB LE CAILL est soumis au régime de droit commun du contrat de louage ; que le congé a été régulièrement délivré ;

ALORS, QUE D’UNE PART, le statut des baux commerciaux s’applique aux baux de terrains nus sur lesquels ont été édifiés des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, à condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire ; que l’accord exprès du propriétaire résulte suffisamment des circonstances traduisant la volonté claire et dénuée d’équivoque du propriétaire en ce sens ; qu’en l’espèce, les sociétés JB LE CAIL et BITUPAC faisaient valoir que le sous-bail avait été conclu avec la société TAHITI AGREGATS en vue de l’exploitation sur le terrain sous loué d’une centrale d’enrobé qu’il appartenait au sous-locataire de construire ; que non seulement la société TAHITI AGREGATS, qui exerçait son activité sur une parcelle limitrophe, avait voulu cette exploitation industrielle et commerciale de l’usine édifiées sur le terrain sous loué avec l’accord du propriétaire et du sous bailleur, mais qu’en outre, elle fournissait à son sous-locataire les matériaux nécessaires à cette exploitation, laquelle durait depuis plus de vingt ans ; qu’en écartant néanmoins le statut des baux commerciaux, par des motifs liminaires tirés de l’absence de consentement de la société TAHITI AGREGATS à l’édification de l’usine, sans se prononcer sur le point pertinent de savoir si cette société n’avait pas donné son accord à l’exploitation des constructions édifiées sur le terrain, la Cour prive sa décision de base légale au regard de l’article 1 de la délibération n°75-41, du 14 février 1975 de l’assemblée territoriale de Polynésie française, portant statut des baux commerciaux, ensemble l’article 1271 du Code civil ;

ALORS QUE D’AUTRE PART, le bail renouvelé est un nouveau bail ; qu’en l’espèce, les sociétés JB LE CAILL et BITUPAC faisaient valoir (écritures du 24 mai 2007, p. 5), que les constructions litigieuses avaient été incluses dans le bail liant les exposantes à la société TAHITI AGREGATS à l’occasion des renouvellements de celui-ci, de sorte que le bail renouvelé portait sur le terrain et les bâtiments et était soumis au statut des baux commerciaux ; qu’en ne répondant pas à ces écritures pertinentes, la cour méconnaît les exigences de l’article 455 du Code de procédure civile ;

ALORS QUE DE TROISIEME PART, selon l’article 1^er de la délibération n°75-41, du 14 février 1975 de l’assemblée territoriale de Polynésie française, portant statut des baux commerciaux, ce statut s’applique aux baux de terrains nus sur lesquels ont été édifiés des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, à condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire ; que ce texte, qui a vocation à protéger le propriétaire du terrain, ne distingue pas selon que le terrain donné à bail fasse ou non l’objet d’une sous-location ; qu’en considérant néanmoins, pour dénier tout effet à l’accord donné par le territoire de la Polynésie, propriétaire du terrain, que le propriétaire, visé par ce texte, devait s’entendre du preneur initial de la chose louée, la cour ajoute une condition non requise et partant viole le texte susvisé, ensemble les articles 544 et suivants du Code civil ;

ALORS QUE DE QUATRIEME PART, selon les articles 72 et 74 de la Constitution du 4 octobre 1958 et 1 de la loi organique du 27 février 2004 portant statut d’autonomie de la Polynésie française, la Polynésie française est une collectivité territoriale de la République, personne morale de droit public; que les actes pris par les autorités qui la représentent engagent la Polynésie française ; que pour dénier tout effet à l’autorisation de construire une usine d’enrobés donnée par la Polynésie française à la société BITUPAC, la Cour relève que la Polynésie n’a pas donné son consentement à cette édification ès qualité de propriétaire du terrain mais ès qualité d’autorité de tutelle des installations classées ; qu’en statuant ainsi, la Cour méconnaît les textes et principes sus énoncés;

ET ALORS ENFIN QUE, que le statut des baux commerciaux est applicable aux baux de terrains nus sur lesquels ont été édifiés des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, à condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire ; que seule importe, à cet égard, l’autorisation donnée par le propriétaire, dans le cadre d’un contrat de bail considéré, de procéder à l’édification d’une construction et à son exploitation sur le terrain loué; qu’en l’espèce, il résulte des commémoratifs de l’arrêt attaqué (cf p. 2) que les deux sociétés exposantes ont édifié sur le terrain sous loué une centrale d’enrobé fixe qu’elles ont exploité en commun ; qu’il est constant que, comme la Cour le relève, notamment dans son dispositif, la société BITUPAC occupait la parcelle sous-louée aux côtés de la société JB LE CAILL ; que pour dénier tout effet à l’autorisation de construire une usine d’enrobés, sur la parcelle sous-louée et occupée par les deux sociétés, donnée par la Polynésie française à la société BITUPAC, la Cour relève que celle-ci était étrangère au contrat de sous-location ; qu’en statuant de la sorte, la Cour viole de plus fort l’article 1^e de la délibération du 14 février 1975.