Cour de cassation, Chambre civile 3, 13 novembre 2013, 12-23.980, Inédit

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu, d’une part, que la cour d’appel, qui a relevé que le terme « restructuration » ne figurait pas dans la clause relative aux charges incombant au locataire, a pu en déduire, sans dénaturation, que le preneur n’était pas tenu de supporter la charge de travaux modifiant la structure des locaux loués ;

Attendu d’autre part, que la cour d’appel a souverainement retenu, sans modifier les termes du litige, que les pièces produites par la société Mercialys ne permettaient d’établir ni la nature des travaux dont le remboursement était réclamé au preneur, ni leur localisation, ni leur paiement effectif ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Mercialys aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Mercialys ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize novembre deux mille treize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Marc Lévis, avocat aux Conseils, pour la société Mercialys

Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’AVOIR condamné la société Mercialys à rembourser à la société Pressing 3 S la somme de 4.524,25 euros et débouté en conséquence celle-ci de l’intégralité de ses prétentions ;

AUX MOTIFS QUE les charges imputables au locataire sont définies par le chapitre IX page 29 du bail ainsi : « Les charges de copropriété et les charges communes de toute nature, ainsi que l’ensemble des frais liés à la gestion et à l’administration de l’immeuble, supportées par le Bailleur, lui seront intégralement remboursées par le Preneur. Ces charges comportent en particulier, et sans que cette liste soit exhaustive, ni n’implique pour le Bailleur d’obligation de fournir les prestations correspondantes, les frais de nettoyage de l’ensemble immobilier, le déneigement, l’enlèvement des ordures, les frais de climatisation et de chauffage, les primes d’assurance supportées par le Bailleur, les frais d’entretien des espaces verts, les frais d’électricité et d’éclairage intérieur et extérieur, la fourniture et l’entretien du parc à caddies, ainsi que leur ramassage, les frais d’entretien et réparation du parking, les frais d’entretien des peintures des matériels communs et de la signalisation horizontale et verticale, les travaux relevant de l’article 606 du code civil, la réparation, la rénovation ou le remplacement des équipements communs, les frais d’entretien et de réparation du mail, des portes automatiques, des sprinklers communs, les frais de vérification électrique des commerces, les frais d’entretien, réparation centrale d’eau glacée, l’entretien et les réparations de l’installation électrique du mail, les réparations diverses, la maintenance des toilettes etc¿. Les honoraires dus au gestionnaire, syndic, ou administrateur de biens chargé de la gestion de l’immeuble, les frais de justice et honoraires divers supportés par le Bailleur en cas de contentieux, déduction faite toutefois de ceux qui auront été effectivement recouvrés sur le locataire concerné. Si l’immeuble fait l’objet d’une division en lots de copropriété, les charges dues par le preneur comprendront l’intégralité des charges de copropriété supportées par le Bailleur ainsi que les charges afférentes au Centre commercial et externes à la copropriété » ; que l’article X de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété dispose ceci : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot, telles que ces valeurs résultent des disposition de l’article cinq » ; que les clauses du bail sont rédigées en des termes précis qui font notamment la distinction entre les notions de « réparation », « rénovation », « remplacement », « entretien », le terme « restructuration » étant au demeurant absent de la liste des travaux laissés à la charge du preneur ; qu’il est évident que dans le cadre d’un bail commercial portant sur des locaux existants ayant donné lieu à un descriptif précis, le preneur n’a pas vocation à supporter la charge de travaux décidés par le seul bailleur qui modifieraient structurellement les locaux loués quand bien même est stipulée une clause imposant au preneur de rembourser intégralement les charges de copropriété et les charges communes de toute nature ; que la société Pressing 3 S est bien fondée à se référer aux seules clauses qui lui soient opposables, celles issues du bail, et à soutenir qu’elle n’est pas tenue par les délibérations de l’assemblée générale de l’AFUL qui n’ont pu définir la notion de charges imputables aux locataires ; que ces principes étant posés, la solution du litige impose de rechercher à quel type de travaux correspondent les revendications de l’appelante ; que la cour se heurte à plusieurs écueils en raison de la confusion entretenue par l’appelante qui soumet, en vrac et sans explication, des listings de factures représentant un montant HT de 1.286.512,95 € et un montant TTC de 1.528.232,56 €, base à partir de laquelle elle applique les tantièmes différenciés attribués aux locaux occupés par les locataires dans la copropriété pour calculer, selon la nature des charges, la quote-part de chacun d’eux ; que la lecture attentive des pièces communiquées prouve la légèreté de la démonstration que l’appelante voudrait faire entériner par la cour ; que les justificatifs produits mettent en évidence ceci :

* rien ne prouve que les travaux exécutés soient des travaux d’entretien, ou de réparation, des pièces essentielles tendant à démontrer qu’il s’agit au contraire de travaux ce restructuration et de réfection totale, notamment le courrier de Sudeco du 28 mai 2010 ; que la société Sudeco représentait la SCP Le Dourioux, désignée en qualité de bailleur lors de la signature du bail commercial ; qu’en parfaite connaissance des clauses du bail, elle écrivait le 28 mai 2010 à la société Pressing 3 S pour l’informer du budget de charges de fonctionnement 2009 et du budget de travaux concernant la restructuration du centre commercial correspondant à un investissement de 1.305.364,88 € HT, somme correspondant précisément à l’estimation du coût des travaux sur laquelle la société Mercialys avait estimé initialement la quote-part due par le preneur ;

* les mentions portées sur les certificats de paiement ne font aucune distinction entre extension et rénovation intérieure ;

*l’impossibilité de localiser les travaux facturés au titre de cet investissement ;

* l’impossibilité de s’assurer du paiement effectif des factures invoquées par la société Mercialys ;

* très curieusement, les prétendues factures surlignées qui sont censées être celles payées par la société Mercialys s’élèvent à 384.460 € alors que cette société entend répercuter sur ses locataires, au prorata de leur quote-part, une somme globale de 1.528.282,56 € ;

que la SARL Pressing 3 S a critiqué avec pertinence les écritures adverses qui comportent une série d’approximations, de réclamations relatives à des éléments non mentionnés au bail, l’intégration dans les réclamations des honoraires de maître d’oeuvre et de bureau de contrôle qui ne peuvent être supportés par le preneur ; qu’ainsi le contrat de maître d’ouvrage délégué (pièces n° 48 et 49) comporte, au demeurant en cohérence avec le courrier de Sudeco du 28 mai 2010, un descriptif d’opération ainsi libellé :

* extension des parkings,

* extension de la surface de vente Hypermarché Géant,

* extension de la galerie marchande,

* rénovation et embellissements des façades existantes,

* création d’une moyenne surface dans l’emprise des réserve Hyper ;

que l’avenant n° 1 prévoit une modification du programme pour l’intégration du projet du Puy dans le programme général Alcudia de rénovation des centres commerciaux ; que les travaux désignés n’entrent certainement pas dans l’énumération des charges dont la SARL Pressing 3 S devrait supporter le coût ; qu’au vu du dossier, la cour ne dispose pas d’indications fiables et précises démontrant que la société Mercialys aurait assumé le coût de travaux dont elle serait en droit de revendiquer le remboursement par le preneur à l’occasion de la restructuration du centre commercial ; que les attestations sur l’honneur des entrepreneurs établies courant 2012, produites par l’appelante pour étayer son dossier (pièces n° 50.1 0 50.33), sont toutes faites sur le même modèle comprenant la phrase suivante : « atteste sur l’honneur avoir été réglé pour l’opération de RENOVATION DU CENTRE COMMERCIAL DE VALSPRES-LE-PUY des factures ci-après émises par nos soins » ; qu’elles ne renseignent pas sur l’auteur du règlement, ni sur la nature précise et la localisation des travaux ; que la notion d’EXTENSION du centre commercial qui figure sur les certificats de paiement signés par l’architecte dont la mission était spécifiée dans les termes visés ci-dessus, comme sur la plupart des factures soumises à la cour, n’y figurent pas ; que ces productions de dernière heure faisant référence à des travaux exécutés depuis 2009/2010, aussi peu concordantes avec les pièces précédentes, ne sauraient compléter utilement la preuve insuffisamment rapportée de l’existence de la créance de la société Mercialys à l’égard de la SARL Pressing 3 S ; qu’il convient de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

ET AUX MOTIFS, A LES SUPPOSER ADOPTES DES PREMIERS JUGES, QU’il appartient à la société Mercialys de produire ses éléments de preuve dans la présente instance afin de permettre à la partie adverse de discuter contradictoirement de ses pièces et au juge d’apprécier les éléments de preuve produits au regard des stipulations contractuelles ; qu’en l’espèce, en l’absence de pièces, il est impossible pour le tribunal : – de déterminer si des travaux ont effectivement été réalisés, la société Mercialys ne faisant état que de devis, – de déterminer le prix réglé effectivement, aucune facture et aucun justificatif de paiement n’étant produit, ni même évoqué, – de déterminer si les travaux, effectivement réalisés et payés, concernent des extensions et des restructurations ou des rénovations et de l’entretien, -d’établir s’il s’agit de rénovations de parties à usage commun ou d’extensions ou de restructurations de parties non communes, ces dernières ne pouvant incomber à la société Pressing 3 S, – d savoir si les travaux effectivement réalisés dans les parties à usage commun concernent des « parties communes générales » ou des « partie communes du bâtiment principal » dont la société Mercialys expose que la quote-part de la société Pressing 3 S n’est pas la même, – de déterminer les quotes-parts incombant effectivement à la société Pressing 3 S, dès lors que le bail du 28 juin 1999 fait état de clés de répartition qui auraient été exposées par le bailleur lors de la signature du bail mais qui ne sont pas produites aux débats ; qu’en conséquence, la société Mercialys ne justifie pas qu’elle était fondée à réclamer la somme de 4.548,17 euros, sollicitée suivant mise en demeure du 23 septembre 2010 ;

1°/ ALORS QUE : aux termes de l’article IX du bail des 28 et 29 juin 1999, relatif aux « charges », il était expressément stipulé : « Le Preneur remboursera au Bailleur les charges de toute nature relatives à l’immeuble, suivant les clés de répartition qui lui ont été exposées par le Bailleur lors de la signature des présentes, de telle sorte que le loyer stipulé constitue pour le Bailleur un revenu net. Les charges de copropriété et les charges communes de toute nature, ainsi que l’ensemble des frais liés à la gestion et à l’administration de l’immeuble, supportées par le Bailleur, lui seront intégralement remboursées par le Preneur. Ces charges comportent en particulier, et sans que cette liste soit exhaustive, ni n’implique pour le Bailleur d’obligation de fournir les prestations correspondantes, les frais de nettoyage de l’ensemble immobilier, le déneigement, l’enlèvement des ordures, les frais de climatisation et de chauffage, les primes d’assurance supportées par le Bailleur, les frais d’entretien des espaces verts, les frais d’électricité et d’éclairage intérieur et extérieur, la fourniture et l’entretien du parc à caddies, ainsi que leur ramassage, les frais d’entretien et réparation du parking, les frais d’entretien des peintures des matériels communs et de la signalisation horizontale et verticale, les travaux relevant de l’article 606 du code civil, la réparation, la rénovation ou le remplacement des équipements communs, les frais d’entretien et de réparation du mail, des portes automatiques, des sprinklers communs, les frais de vérification électrique des commerces, les frais d’entretien, réparation centrale d’eau glacée, l’entretien et les réparations de l’installation électrique du mail, les réparations diverses, la maintenance des toilettes etc., les honoraires dus au gestionnaire, syndic, ou administrateur de biens chargé de la gestion de l’immeuble, les frais de justice et honoraires divers supportés par le Bailleur en cas de contentieux, déduction faite toutefois de ceux qui auront été effectivement recouvrés sur le locataire concerné. Si l’immeuble fait l’objet d’une division en lots de copropriété, les charges dues par le preneur comprendront l’intégralité des charges de copropriété supportées par le Bailleur ainsi que les charges afférentes au Centre commercial et externes à la copropriété » ; qu’il résultait de ces termes clairs et précis que la société Pressing 3 S s’engageait à prendre en charge l’intégralité des frais afférents aux parties communes du centre commercial, en ce compris les frais d’entretien, de réparation, de rénovation, de remplacement des équipements communs et les travaux relevant de l’article 606 du code civil ; qu’en décidant néanmoins que la société Pressing 3 S n’avait pas vocation à supporter la charge des travaux décidés par le seul bailleur qui modifieraient structurellement les locaux loués, quand bien même était stipulée une clause imposant au preneur de rembourser intégralement les charges de copropriété et les charges communes de toute nature, la cour d’appel a dénaturé les termes clairs et précis de l’article IX du bail des 28 et 29 juin 1999, et violé l’article 1134 du code civil ;

2/ ALORS QUE : aux termes de l’article IX du bail des 28 et 29 juin 1999, relatif aux charges », il était expressément stipulé : « Le Preneur remboursera au Bailleur les charges de toute nature relatives à l’immeuble, suivant les clés de répartition qui lui ont été exposées par le Bailleur lors de la signature des présentes, de telle sorte que le loyer stipulé constitue pour le Bailleur un revenu net. Les charges de copropriété et les charges communes de toute nature, ainsi que l’ensemble des frais liés à la gestion et à l’administration de l’immeuble, supportées par le Bailleur, lui seront intégralement remboursées par le Preneur. Ces charges comportent en particulier, et sans que cette liste soit exhaustive, ni n’implique pour le Bailleur d’obligation de fournir les prestations correspondantes, les frais de nettoyage de l’ensemble immobilier, le déneigement, l’enlèvement des ordures, les frais de climatisation et de chauffage, les primes d’assurance supportées par le Bailleur, les frais d’entretien des espaces verts, les frais d’électricité et d’éclairage intérieur et extérieur, la fourniture et l’entretien du parc à caddies, ainsi que leur ramassage, les frais d’entretien et réparation du parking, les frais d’entretien des peintures des matériels communs et de la signalisation horizontale et verticale, les travaux relevant de l’article 606 du code civil, la réparation, la rénovation ou le remplacement des équipements communs, les frais d’entretien et de réparation du mail, des portes automatiques, des sprinklers communs, les frais de vérification électrique des commerces, les frais d’entretien, réparation centrale d’eau glacée, l’entretien et les réparations de l’installation électrique du mail, les réparations diverses, la maintenance des toilettes etc., les honoraires dus au gestionnaire, syndic, ou administrateur de biens chargé de la gestion de l’immeuble, les frais de justice et honoraires divers supportés par le Bailleur en cas de contentieux, déduction faite toutefois de ceux qui auront été effectivement recouvrés sur le locataire concerné. Si l’immeuble fait l’objet d’une division en lots de copropriété, les charges dues par le preneur comprendront l’intégralité des charges de copropriété supportées par le Bailleur ainsi que les charges afférentes au Centre commercial et externes à la copropriété » ; que lors de l’assemblée générale extraordinaire du 19 décembre 2008, l’AFUL du centre commercial Géant Vals près-le-Puy a voté, aux termes de la résolution n° 4, « l’autorisation pour la rénovation du centre commercial Géant Vals Près le Puy suivant concept « Esprit voisin » pour un montant global de 2.880 K¿ honoraires Sudeco compris » ; que, dans ses conclusions d’appel, la société Mercialys précisait expressément qu’ « au titre desdits travaux, les membres de l’AFUL ont conservé à leur charge la somme de 1.574.635 €, le solde étant réparti entre leurs locataires respectifs à raison de la quote-part des locaux qu’ils occupent dans le centre commercial », soit la somme totale de 1.305.364,88 euros ; qu’en décidant néanmoins que la société Pressing 3 S n’avait pas à supporter la charge des travaux décidés par le seul bailleur qui modifieraient structurellement les locaux loués, quand bien même était stipulée une clause imposant au preneur de rembourser intégralement les charges de copropriété et les charges communes de toute nature, quand était demandé à la société locataire le remboursement des charges liées aux travaux de rénovation expressément visés par l’article IX précité, la cour d’appel a violé l’article 1134 du code civil.

3/ ALORS QUE : l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ; que ces prétentions sont fixées par l’acte introductif d’instance et par les conclusions en défense ; que dans ses conclusions d’appel (cf. pp.18 et 19), la société Mercialys faisait valoir qu’elle avait « pris le parti de verser aux débats, dans un souci de transparence, l’intégralité des factures ayant trait aux travaux de rénovation du centre commercial, que celles-ci aient été réglées tant par elle-même que par la société l’Immobilière groupe Casino ; que « bien évidemment, seules les factures directement réglées par la société Mercialys (correspondant à une somme de 320.853,41 euros) ont fait l’objet d’une refacturation à ses locataires, au titre desquels figure notamment la société Pressing 3 S » ; qu’à cet effet, elle produisait la grille de répartition des travaux de rénovation du centre commercial, dont il résultait que « le coût global des travaux de rénovation refacturé tant aux locataires de la société Mercialys qu’à ceux de la société l’Immobilière groupe Casino s’élève à la somme de 1.305.364,88 euros HT. La société Mercialys a refacturé à ses locataires la somme totale de 320.853,42 euros HT, la société l’Immobilière groupe Casino a refacturé à ses locataires la somme totale de 984.511,46 euros HT» ; qu’en retenant, pour débouter la société Mercialys de sa demande tendant à voir condamner la société Pressing 3 S à payer sa quote-part des travaux de rénovation, que celleci entendait « répercuter sur ses locataires, au prorata de leur quote-part, une somme globale de 1.528.282,56 € », la cour d’appel a méconnu les termes du litige, en violation de l’article 4 du code de procédure civile ;

4/ ALORS QUE : aux termes de l’article IX du bail des 28 et 29 juin 1999, relatif aux « charges », il était expressément stipulé : « Le Preneur remboursera au Bailleur les charges de toute nature relatives à l’immeuble, suivant les clés de répartition qui lui ont été exposées par le Bailleur lors de la signature des présentes, de telle sorte que le loyer stipulé constitue pour le Bailleur un revenu net. Les charges de copropriété et les charges communes de toute nature, ainsi que l’ensemble des frais liés à la gestion et à l’administration de l’immeuble, supportées par le Bailleur, lui seront intégralement remboursées par le Preneur. Ces charges comportent en particulier, et sans que cette liste soit exhaustive, ni n’implique pour le Bailleur d’obligation de fournir les prestations correspondantes, les frais de nettoyage de l’ensemble immobilier, le déneigement, l’enlèvement des ordures, les frais de climatisation et de chauffage, les primes d’assurance supportées par le Bailleur, les frais d’entretien des espaces verts, les frais d’électricité et d’éclairage intérieur et extérieur, la fourniture et l’entretien du parc à caddies, ainsi que leur ramassage, les frais d’entretien et réparation du parking, les frais d’entretien des peintures des matériels communs et de la signalisation horizontale et verticale, les travaux relevant de l’article 606 du code civil, la réparation, la rénovation ou le remplacement des équipements communs, les frais d’entretien et de réparation du mail, des portes automatiques, des sprinklers communs, les frais de vérification électrique des commerces, les frais d’entretien, réparation centrale d’eau glacée, l’entretien et les réparations de l’installation électrique du mail, les réparations diverses, la maintenance des toilettes etc., les honoraires dus au gestionnaire, syndic, ou administrateur de biens chargé de la gestion de l’immeuble, les frais de justice et honoraires divers supportés par le Bailleur en cas de contentieux, déduction faite toutefois de ceux qui auront été effectivement recouvrés sur le locataire concerné. Si l’immeuble fait l’objet d’une division en lots de copropriété, les charges dues par le preneur comprendront l’intégralité des charges de copropriété supportées par le Bailleur ainsi que les charges afférentes au Centre commercial et externes à la copropriété » ; qu’en l’espèce, la cour d’appel a expressément constaté que le contrat de maître d’ouvrage délégué comportait un descriptif d’opération ainsi libellé : extension des parkings, extension de la surface de vente hypermarché Géant, extension de la galerie marchande, rénovation et embellissements des façades existantes, création d’une moyenne surface dans l’emprise des réserves hyper ; qu’en outre, l’avenant n° 1 prévoyait une modification du programme pour l’intégration du projet du Puy dans le programme général Alcudia de rénovation des centres commerciaux ; qu’il résultait de ces constatations qu’une part des travaux effectués étaient des travaux de rénovation et d’embellissement dont le remboursement était expressément mis à la charge des locataires et qui leur ont été refacturés par la société Mercialys à hauteur de 320.853,42 euros ; qu’en considérant que les travaux désignés n’entraient certainement pas dans l’énumération des charges dont la SARL Pressing 3 S devait supporter le coût, la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l’article 1134 du code civil.