LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Chambéry, 9 octobre 2012), que M. et M^me X…, ayant acquis de M. et M^me Y… des lots dans un immeuble en copropriété, ont demandé à leurs vendeurs, à la société Sogimalp, syndic, et au notaire M^me Z…, la garantie de leur condamnation à payer au syndicat des copropriétaires leur quote-part des charges relatives à des travaux sur la toiture de l’immeuble qui avaient été votés postérieurement à la cession des lots mais avaient fait l’objet, antérieurement, d’une délibération de l’assemblée générale des copropriétaires demandant un diagnostic et un métré à un bureau d’études ;

Sur le deuxième moyen du pourvoi principal et le second moyen du pourvoi incident, réunis :

Attendu que M. et M^me X… et M. et M^me Y… font grief à l’arrêt d’écarter l’appel en garantie dirigé contre la société Sogimalp alors, selon le moyen :

1°/ qu’à défaut des dispositions contraires dans le décret n° 67 du 17 mars 1967 et notamment dans son article 5, la circonstance que le syndic ait satisfait aux obligations découlant de ce texte n’exclut pas qu’une responsabilité puisse être recherchée, sur le fondement du droit commun à raison de manquements à l’obligation de prudence et de diligence ; qu’en disant le contraire, les juges du fond ont violé l’article 1382 du code civil ;

2°/ qu’en limitant son examen aux dispositions de l’article 5 du décret du 17 mars 1967 sans rechercher si la société Sogimalp n’avait pas manqué par ailleurs à son obligation générale de prudence et de diligence, la cour d’appel a, par refus d’application, violé l’article 1382 du code civil ;

Mais attendu qu’ayant relevé qu’à l’époque de la vente, l’assemblée générale n’avait voté aucune provision pour l’exécution des travaux de toiture et que le syndic avait adressé au notaire, avant la vente, ses réponses à un questionnaire conforme aux prescriptions de l’article 5 du décret du 17 mars 1967, la cour d’appel, qui a constaté que le syndic avait satisfait à ses obligations légales, en a exactement déduit qu’il n’avait pas à remplir une mission d’information plus étendue que celle prévue par la loi ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

Sur le troisième moyen du pourvoi principal et le premier moyen du pourvoi incident, réunis :

Attendu que M. et M^me X… et M. et M^me Y… font grief à l’arrêt d’écarter l’appel en garantie dirigé contre M^me Z… alors, selon le moyen,

1°/ que le seul fait que le notaire ait accompli les diligences qui lui incombaient en application de l’article 5 du décret n° 67 du 7 mars 1967 ne peut exclure que sa responsabilité soit recherchée sur le fondement de la règle de droit commun pour manquement à l’obligation de prudence et de diligence ; qu’à cet égard l’arrêt encourt la censure pour violation de l’article 1382 du code civil ;

2°/ qu’il est constant que le rédacteur d’acte est tenu d’une obligation de conseil à l’égard de toutes les parties à l’acte, y compris l’acquéreur ; qu’en limitant son examen aux dispositions de l’article 5 du décret du 17 mars 1967 sans rechercher si le notaire n’avait pas manqué par ailleurs à son devoir de conseil, la cour d’appel a, par refus d’application, violé l’article 1382 du code civil ;

Mais attendu qu’ayant retenu que le notaire, en respectant les exigences de l’article 5 du décret du 17 mars 1967, avait rempli ses obligations légales, la cour d’appel en a exactement déduit qu’aucune faute ne pouvait lui être reprochée ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

Mais sur le premier moyen du pourvoi principal :

Vu les articles 1382 et 1116 du code civil ;

Attendu que pour rejeter la demande de garantie de M. et M^me X…, l’arrêt retient qu’il n’est pas évident que les manoeuvres qu’ils reprochent à M. et M^me Y… aient joué un rôle déterminant de leur consentement, de sorte que les conditions de l’article 1116 du code civil ne sont pas réunies ;

Qu’en statuant ainsi, par des motifs qui ne suffisent pas à exclure le caractère déterminant des manoeuvres reprochées aux époux Y…, la cour d’appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ses dispositions réformant le jugement qui a condamné solidairement M. et M^me Y… à garantir M. et M^me X… de la condamnation relative au paiement des appels de fonds liés à la rénovation de la toiture, l’arrêt rendu le 9 octobre 2012, entre les parties, par la cour d’appel de Chambéry ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Grenoble ;

Condamne M. et M^me Y… aux dépens des pourvois ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze mars deux mille quatorze.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par M^e Foussard, avocat aux Conseils, pour M. et M^me X…, demandeurs au pourvoi principal.

PREMIER MOYEN DE CASSATION

L’arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ;

EN CE QU’il a rejeté la demande en garantie formée par Monsieur et Madame X…, acquéreurs, à l’encontre de Monsieur et de Madame Y…, vendeurs ;

AUX MOTIFS QUE « d’une part, la part du coût des travaux de remise en état de la toiture mise à la charge des époux X… représente environ 11 000 € (pièce n° 11 de la Sogimalp), soit à peine 2, 9 % du prix d’acquisition ; dès lors qu’il n’est pas évident que les manoeuvres qu’ils reprochent aux époux Y…, aient joué un rôle déterminant du consentement des époux X…, de sorte que les conditions de l’article 1. 116 du Code civil ne sont pas réunies ; au surplus que le législateur a mis en place des mécanismes qui permettent au candidat acquéreur dans une copropriété d’informer de l’état de l’immeuble, notamment par l’effet des dispositions de l’article 33 du décret du 17 mars 1967 ; le candidat acquéreur peut ainsi demander au vendeur de produire les procès-verbaux des assemblées générales ainsi que la copie du carnet d’entretien de l’immeuble ; si les époux X… avaient usé de cette faculté, ils auraient eu connaissance, d’une part de la date des derniers travaux d’entretien de la toiture ; et d’autre part de la décision votée par l’assemblée générale du 15 juin 2005 de faire examiner la toiture par un technicien, circonstance qui aurait pu les alerter ; en effet qu’en préambule au vote de cette décision, le procès-verbal mentionnait : « Compte tenu de la vétusté des toitures, des infiltrations d’eau constatées, des phénomènes de siphonage enregistrés au cours de l’hiver… ll serait souhaitable de préparer la réfection des toitures en demandant un diagnostic à un bureau d’études, ainsi qu’un métré. Le conseil syndical peut-être mandaté pour préparer ces travaux » ;

ALORS QUE, premièrement, dès lors que les travaux de toiture ont été envisagés par une assemblée générale antérieure à la vente, le vendeur a l’obligation, au titre de son obligation de bonne foi, de révéler cette circonstance à l’acquéreur ; qu’en décidant le contraire, pour retenir que Monsieur et Madame Y…, vendeurs, n’avaient pas à révéler à Monsieur et Madame X…, acquéreurs, l’existence de travaux éventuels ayant donné lieu à une assemblée générale du 15 juin 2005, sollicitant un diagnostic et un devis, les juges du fond, qui n’ont pas tiré les conséquences légales de leur propres constatations quant à l’existence d’une réticence dolosive, ont violé l’article 1382 du code civil ;

ALORS QUE, deuxièmement, l’erreur issue du dol peut affecter le principe de la conclusion de la vente ou ses conditions et notamment le prix ; qu’en se bornant à énoncer qu’il n’est pas évident que les manoeuvres aient joué un rôle déterminant du consentement sans dire s’ils raisonnaient sur le principe même de la vente ou sur ses conditions et notamment sur le montant de son prix, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l’article 1382 du code civil ;

ALORS QUE, troisièmement, à supposer même qu’une imprudence ait été commise par l’acquéreur pour n’avoir pas sollicité les assemblées générales de la copropriété des trois dernières années, cette circonstance, à la supposer même fautive, aurait pu tout au plus conduire à un partage de responsabilité, sans pouvoir justifier à un rejet de la demande ; que de ce point de vue l’arrêt attaqué a été rendu en violation de l’article 1382 du code civil.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

L’arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ;

EN CE QU’il a écarté l’appel en garantie dirigé contre la société SOGIMAPL, ès qualité de syndic ;

AUX MOTIFS QUE « selon l’article 5 3^e du décret du 17 mars 1967, le syndic adresse un état en trois parties au notaire chargé de recevoir l’acte de vente, Comportant dans la troisième partie, mention des sommes qui devraient incomber au nouveau copropriétaire, pour le lot considéré, au titre notamment des provisions non encore exigibles du budget prévisionnel ; il est constant qu’à l’époque de la vente, l’assemblée générale n’avait voté aucune provision pour l’exécution des travaux de la toiture ; les obligations du syndic ne s’étendent pas au-delà. des prévisions de l’article 5 du décret du 17 mars 1967, qu’il convient en conséquence de réformer les dispositions du jugement qui ont prononcé des condamnations contre la société Sogimalp » ;

ALORS QUE, à défaut des dispositions contraires dans le décret n° 67 du 17 mars 1967 et notamment dans son article 5, la circonstance que le Syndic ait satisfait aux obligations découlant de ce texte n’exclut pas qu’une responsabilité puisse être recherchée, sur le fondement du droit commun à raison de manquements à l’obligation de prudence et de diligence ; qu’en disant le contraire, les juges du fond ont violé l’article 1382 du code civil.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION

L’arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ;

EN CE QU’il a rejeté la demande en garantie formée par Monsieur et Madame X… contre Maître Z… ;

AUX MOTIFS QUE « pour ce qui concerne ses rapports avec l’acquéreur, les obligations du notre qui établit Pacte de vente d’un lot de copropriétés sont également limitées aux prévisions de l’article 5 du décret du 17 mars 1967, qu’en l’espèce, M^e Iacquiot Monteillard n’a nullement méconnu les obligations mises à sa charge par ce texte, qu’il convient en conséquence de confirmer les dispositions du jugement qui ont rejeté les demandes contre le notaire » ;

ALORS QUE, le seul fait que le notaire ait accompli les diligences qu’il lui incombait en application de l’article 5 du décret n° 67 du 7 mars 1967 ne peut exclure que sa responsabilité soit recherchée sur le fondement de la règle de droit commun pour manquement à l’obligation de prudence et de diligence ; qu’à cet égard l’arrêt encourt la censure pour violation de l’article 1382 du code civil.

Moyens produits par M^e Le Prado, avocat aux Conseils, pour M. et M^me Y…, demandeurs au pourvoi incident éventuel.

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Le moyen reproche à l’arrêt attaqué :

D’AVOIR confirmé les dispositions du jugement qui ont débouté les époux X… de leur demande en garantie contre Maître Z… ;

AUX MOTIFS QUE « pour ce qui concerne ses rapports avec l’acquéreur, les obligations du notaire qui établit l’acte de vente d’un lot de copropriétés sont également limitées aux prévisions de l’article 5 du décret du 17 mars 1967, qu’en l’espèce, M^e Z… n’a nullement méconnu les obligations mises à sa charge par ce texte, qu’il convient en conséquence de confirmer les dispositions du jugement qui ont rejeté les demandes contre le notaire » ;

ALORS QU’il est constant que le rédacteur d’acte est tenu d’une obligation de conseil à l’égard de toutes les parties à l’acte, y compris l’acquéreur ; qu’en limitant son examen aux dispositions de l’article 5 du décret du 17 mars 1967 sans rechercher si le notaire n’avait pas manqué par ailleurs à son devoir de conseil, la Cour d’appel a, par refus d’application, violé l’article 1382 du Code civil.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

Le moyen reproche à l’arrêt attaqué :

D’AVOIR confirmé les dispositions du jugement qui ont écarté la demande en garantie dirigée contre la société Sogimalp ;

AUX MOTIFS QUE, « selon l’article 5^e du décret du 17 mars 1967, le syndic adresse un état en trois parties au notaire chargé de recevoir l’acte de vente. Comportant dans la troisième partie mention des sommes qui devraient incomber au nouveau copropriétaire, pour le lot considéré, au titre notamment des provisions non encore exigibles du budget prévisionnel ; il est constant qu’à l’époque de la vente, l’assemblée générale n’avait voté aucune provision pour l’exécution des travaux de la toiture ; les obligations du syndic ne s’étendent pas au-delà des prévisions de l’article 5 du décret du 17 mars 1967, qu’il convient en conséquence de réformer les dispositions du jugement qui ont prononcé des condamnations contre la société Sogimalp » ;

ALORS QU’en limitant son examen aux dispositions de l’article 5 du décret du 17 mars 1967 sans rechercher si la société Sogimalp n’avait pas manqué par ailleurs à son obligation générale de prudence et de diligence, la Cour d’appel a, par refus d’application, violé l’article 1382 du Code civil.