Cour de cassation, Chambre civile 3, 19 mai 2015, 14-11.849, Inédit

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 11 janvier 2013), que la société civile immobilière Limco (la SCI), propriétaire du lot n° 6 correspondant à un local situé au dernier étage d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, l’a donné à bail à usage d’habitation ; que le syndicat des copropriétaires l’a assignée en résiliation du bail et en dommages-intérêts, puis, le locataire ayant quitté les lieux, afin de voir dire que les chambres du 5^e étage ne pouvaient être données en location à usage d’habitation ;

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu qu’ayant retenu, par motifs propres et adoptés, que la demande, en ce qu’elle était fondée sur l’infraction au règlement de copropriété du fait de l’affectation à l’habitation du lot n° 6 et sur l’infraction au règlement de copropriété et l’atteinte à la destination de l’immeuble du fait de la mise en location de ce lot à des tiers était prescrite, et, s’agissant de la non conformité du lot n° 6 aux normes minimales d’habitabilité résultant de la loi du 30 janvier 2002, que les chambres du 5^e étage étant affectées à l’habitation des domestiques dans le règlement de copropriété lui-même, l’indécence de ces pièces pour l’habitation ne pouvait être contraire à la destination de l’immeuble définie par ce règlement et que, si la violation d’un texte d’ordre public sur la décence d’un logement pouvait porter atteinte aux droits des autres copropriétaires, le syndicat des copropriétaires, qui prétendait que la location d’un logement non décent avait porté atteinte à l’image de standing de l’immeuble, n’en rapportait pas la preuve, la cour d’appel, qui n’a pas dénaturé le règlement de copropriété, a pu en déduire, abstraction faite de motifs surabondants relatifs à la conformité du logement aux normes d’habitabilité, que la demande du syndicat des copropriétaires tendant à voir dire que le lot n° 6 ne pouvait être donné en location à usage d’habitation à des tiers devait être rejetée ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne le syndicat des copropriétaires du 17 avenue Vauban aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf mai deux mille quinze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires 17 avenue Vauban.

Il est reproché à l’arrêt attaqué d’avoir débouté le Syndicat de copropriété VAUBAN de sa demande tendant à faire juger que la chambre de service appartenant à la Société LIMCO ne peut être donnée en location à usage d’habitation à des tiers ;

AUX MOTIFS QUE la réglementation sur le logement décent, applicable dans les rapports entre bailleur et preneur, est étrangère à ceux entre un copropriétaire et le syndicat ; que celui-ci ne peut donc s’en prévaloir autrement qu’en démontrant que la location à usage d’habitation des locaux litigieux est contraire à la destination de l’immeuble ; qu’or tout d’abord le règlement de copropriété prévoit que « les chambres… (ne) pourront être occupés (que) par les domestiques les propriétaires ou locataires… », ce dont il se déduit qu’elles ont été conçues pour être habitées ; qu’ensuite la « chambre de bonne » dont la société LIMCO est propriétaire dispose d’une superficie appréciable et de tous les aménagements nécessaires (cf. le constat d’huissier du 23 juillet 2008: « Je constate que le studio… comporte un coin cuisine… et une salle d’eau avec WC. Je relève qu’un compteur électrique… est installé dans les parties communes de l’immeuble… ») ; qu’enfin le Syndicat des copropriétaires ne prouve pas que le local litigieux serait dépourvu d’une aération suffisante, étant observé qu’à défaut d’ouvrant donnant à l’air libre, un logement ancien, comme en l’espèce, peut toujours être équipé d’un système d’évacuation de l’air vicié débouchant sur l’extérieur ; que le Syndicat des copropriétaires doit donc bien être débouté de son action fondée sur une violation des dispositions réglementaires sur le logement décent ;

1) ALORS QUE le juge ne peut dénaturer les documents de la cause ; qu’en retenant que le règlement de copropriété prévoit que « les chambres ne pourront être occupées (que) par les domestiques, les propriétaires ou locataires¿ », ce dont il se déduit qu’elles ont été conçues pour être habitées, pour débouter le Syndicat de copropriété VAUBAN de sa demande fondée sur la violation des dispositions réglementaires sur le logement décent, cependant que le règlement de copropriété mentionne expressément, en outre, que des personnes étrangères à la maison ne peuvent habiter ou devenir locataire de ces chambres de bonne, la cour d’appel a violé l’article 1134 du code civil ;

2) ALORS QUE, pour dire que le local appartenant à la Société LIMCO est conforme aux dispositions réglementaires sur le logement décent, la cour d’appel a relevé que le Syndicat de copropriété VAUBAN ne prouvait pas que le local litigieux était dépourvu d’une aération suffisante ; qu’en se déterminant de la sorte, cependant que l’exposant faisait valoir que la chambre de bonne en question ne disposait pas de l’aération suffisante pour que le local puisse être habité, dans la mesure où il ne disposait pas d’un ouvrant à l’air libre ou d’une surface vitrée donnant à l’air libre, et produisait au soutien de sa prétention un constat d’huissier du 4 juin 2007 en attestant, la cour d’appel a dénaturé par omission ce document en violation du principe faisant interdiction au juge de dénaturer les documents de la cause ;

3) ALORS QU’il appartenait, en tout état de cause, à la cour d’appel de dire en quoi le constat d’huissier du 4 juin 2007 ne permettait pas de tenir pour avéré le fait que le local litigieux ne disposait pas d’un ouvrant à l’air libre ou d’une surface vitrée donnant à l’air libre ; qu’en s’en abstenant, la cour d’appel n’a pas suffisamment motivé sa décision au regard des exigences de l’article 455 du code de procédure civile ;

4) ET ALORS QUE toute décision doit être motivée à peine de nullité et que le motif d’ordre général équivaut à une absence de motif ; que, pour dire que le local litigieux satisfaisait aux conditions réglementaires sur le logement décent, la cour d’appel a énoncé qu’ « à défaut d’ouvrant à l’air libre, un logement ancien, comme en l’espèce, peut toujours être équipé d’un système d’évacuation de l’air vicié débouchant sur l’extérieur » ; qu’en statuant de la sorte, la cour d’appel a, derechef, violé l’article 455 du code de procédure civile.