Cour de cassation, Chambre commerciale financiere et economique, 16 décembre 2020, n° 18-13.316

COMM.

JL

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 16 décembre 2020

Rejet non spécialement motivé

M^me DARBOIS, conseiller le plus ancien

faisant fonction de président

Décision n° 10406 F

Pourvoi n° W 18-13.316

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

_________________________

DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, FINANCIÈRE ET ÉCONOMIQUE, DU 16 DÉCEMBRE 2020

La société Pacar, société de droit étranger, dont le siège est […] ), a formé le pourvoi n° W 18-13.316 contre l’arrêt rendu le 24 janvier 2017 par la cour d’appel d’Aix-en-Provence (1re chambre A), dans le litige l’opposant :

1°/ à la Direction départementale des finances publiques des Alpes-Maritimes, dont le siège est […] ,

2°/ au directeur général des finances publiques, domicilié […] ,

défendeurs à la cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M^me Lion, conseiller référendaire, les observations écrites de la SCP Célice, Texidor, Périer, avocat de la société Pacar, de la SCP Foussard et Froger, avocat de la Direction départementale des finances publiques des Alpes-Maritimes et du directeur général des finances publiques, et l’avis de M. Debacq, avocat général, après débats en l’audience publique du 3 novembre 2020 où étaient présentes M^me Darbois, conseiller le plus ancien faisant fonction de président, M^me Lion, conseiller référendaire rapporteur, M^me Champalaune, conseiller, et M^me Fornarelli, greffier de chambre,

la chambre commerciale, financière et économique de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.

1. Les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l’encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

2. En application de l’article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n’y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.

EN CONSÉQUENCE, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Pacar aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Pacar et la condamne à payer à la Direction départementale des finances publiques des Alpes-Maritimes et au directeur général des finances publiques la somme globale de 3 000 euros ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du seize décembre deux mille vingt.

MOYEN ANNEXE à la présente décision

Moyen produit par la SCP Célice, Texidor, Périer, avocat aux Conseils, pour la société Pacar

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l’arrêt partiellement confirmatif D’AVOIR débouté la société Pacar de sa demande en nullité de la procédure de redressement pour insuffisance de motivation des propositions de rectification,

Aux motifs propres que « Attendu que c’est également en vain que la société Pacar conclut, dans le dispositif de ses écritures, à la nullité des redressements opérés par l’administration fiscale au motif que les propositions de rectification seraient insuffisamment motivées ; qu’il convient en effet d’observer que le tribunal a parfaitement et précisément répondu au moyen de nullité qui était développé devant lui en rappelant que la proposition de rectification du 2 décembre 2009 indiquait les éléments de comparaison indispensables pour établir la valeur vénale du bien immobilier, année par année, avec mention de la date du fait générateur, de la date de publication, des noms et adresses des biens et de leurs caractéristiques, ainsi que de leur prix, ces précisions ayant permis à la société Pacar de faire valoir ses observations et de formuler sa contestation devant la commission départementale de conciliation, et que, devant la cour, la société Pacar ne présente, dans les motifs de ses conclusions, aucune critique du jugement »

Et aux motifs adoptés que « La société Pacar estime que les éléments de comparaison ne sont pas suffisamment précisés, pour servir de preuve, à savoir les données cadastrales, le caractère architectural, la qualité de la construction, la distribution du local, équipements, impression d’ensemble, la surface pondérée des locaux de référés, le coefficient d’entretien et le coefficient de situation générale et de la situation particulière. Au cas d’espèce, l’administration n’évoque les immeubles vendus, termes de comparaison, qu’en termes généraux, sans description des immeubles cédés, de telle sorte que le choix des immeubles considérés ne peut être apprécié. Les propositions de rectification sont insuffisamment motivées.

Toutefois la lecture de la proposition de rectification du 2 décembre 2009, qui est la seule produite par la société Pacar démontre que ce document indique en page 4 et 5 la méthode utilisée pour procéder à l’évaluation du bien litigieux, à savoir la méthode par comparaison posée par le tribunal civil de Moulins le 30 janvier 1951. En se fondant sur l’arrêt « SCI du chemin des ânes » rendu par la Cour de cassation le 12 janvier 1993, l’administration a précisé son étude de marché et les raisons pour lesquelles elle n’a pu retenir tous les termes de comparaison sur la seule commune d’Antibes. L’administration a mis en relief le caractère exceptionnel de la propriété de la société Pacar, qui appartient au marché des « propriétés de prestige », marché qui est localisé sur plusieurs communes du département ou sur parties de ces communes, ce qui l’a conduit à élargir ses recherches sur les communes de Saint-Jean-Cap-Ferrat, Théoule, Cap d’Ail et Cannes.

Il est constant qu’aux termes de l’arrêt précité du 12 janvier 1993 qui est le fondement jurisprudentiel de l’obligation fiscale de motivation des éléments de comparaison la Cour de cassation a jugé « que la perception des droits d’enregistrement, la valeur vénale d’un immeuble ne peut être déterminée sans qu’il soit procédé à des comparaisons tirées de cessions de biens intrinsèquement similaires ; que cela n’implique pas que les biens ainsi pris en considération soient strictement identiques, dans le temps, dans l’environnement et dans l’emplacement à ceux qui constituent l’objet du litige ; dès lors le moyen qui se fonde sur la nécessité d’un telle identité est inopérant et ne peut être accueilli. »

Dans sa démonstration, et en pages 5 à 30 de la proposition de rectification du 2 décembre 2009, en se référant sur chaque année d’imposition à plusieurs éléments de comparaison, et à 14 éléments en tout, qui se situent dans le marché des propriétés de prestige, et dans plusieurs communes des Alpes-Maritimes, l’administration fiscale a indiqué les éléments de comparaison indispensables pour établir la valeur vénale, à la date du fait générateur, comme les dates de cession, de publication aux bureaux des hypothèques, les noms et les adresses des biens, leur catégorie cadastrale, leur date de construction, la superficie du bâti et du non-bâti, le nombre d’unités d’habitation, de niveaux, de pièces et leurs superficies, la présence de cave, garage, de terrasse, de piscine, le prix de cession, le tout récapitulé sur des tableaux.

Cette démonstration est conforme à l’arrêt R… de la chambre commerciale de la Cour de cassation du 20 novembre 2007 selon lequel le juge doit rechercher si la notification de redressement comporte toutes les précisions utiles sur les raisons ayant permis à l’administration de considérer que les cessions citées comme termes de comparaison concernent des biens intrinsèquement similaires à la propriété en litige.

En l’espèce la Cour de cassation a estimé que la notification de redressement énumérait les ventes, indiquait les adresses, les descriptions complètes et les références à la conservation des hypothèques, et elle a considéré que la notification comportait toutes les précisions utiles sur la motivation ayant conduit à l’administration à considérer que les biens cités étaient intrinsèquement similaires.

Dès lors la société Pacar ne justifie pas que l’administration aurait manqué à son obligation de motivation. D’ailleurs l’ensemble des indications contenues dans la proposition de rectification du 2 décembre 2009 a permis à la société Pacar de faire valoir ses observations de soumettre le litige à la commission départementale de conciliation, pour les contestations portant sur les années 2006 à 2009 incluse, et de saisir la présente juridiction.

Il n’y a donc pas d’irrégularité de la procédure tenant au caractère insuffisamment décrit des 14 éléments de comparaison sur lesquels l’administration fiscale s’est appuyée pour forger sa décision de rehaussement, de sorte que la société Pacar doit être déboutée de ce chef de demande »

1°/ Alors que la proposition de rectification adressée au contribuable doit, à peine de nullité de la procédure, être motivée de manière à lui permettre de formuler ses observations ou de faire connaître son acceptation ; que lorsque l’administration a recours à des éléments de comparaison pour déterminer la valeur vénale réelle d’un immeuble, elle doit préciser, dans la proposition de rectification, les éléments déterminants qui permettent d’établir que ces termes de comparaison sont intrinsèquement similaires au bien à évaluer ; que cette similitude s’apprécie, pour des biens d’exception, non seulement au regard de leur situation géographique, de leur environnement, de leur surface et de la réparation des pièces, mais encore au regard de leur histoire, de leurs caractéristiques architecturales, de leurs prestations et équipements, ainsi que de leur état d’entretien et de vétusté ; qu’en l’espèce, si la cour a constaté que la proposition de rectification contenait, pour chaque terme de comparaison, le nom et adresse des biens et leurs caractéristiques physiques ainsi que leur prix, elle n’a pas recherché si l’histoire des biens proposés, leurs caractéristiques architecturales et leurs prestations et équipements étaient également mentionnés, cependant qu’il s’agissait de caractéristiques essentielles pour les biens d’exception ; qu’en ne procédant pas à une telle recherche, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article L. 57 du livre des procédures fiscale.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l’arrêt partiellement confirmatif D’AVOIR débouté la société Pacar de sa demande en nullité de la procédure de redressement pour insuffisance de motivation des propositions de rectifications,

Aux motifs que « Attendu que c’est également en vain que la société PACAR conclut, dans le dispositif de ses écritures, à la nullité des redressements opérés par l’administration fiscale au motif que les propositions de rectification seraient insuffisamment motivées ; qu’il convient en effet d’observer que le tribunal a parfaitement et précisément répondu au moyen de nullité qui était développé devant lui en rappelant que la proposition de rectification du 2 décembre 2009 indiquait les éléments de comparaison indispensables pour établir la valeur vénale du bien immobilier, année par année, avec mention de la date du fait générateur, de la date de publication, des noms et adresses des biens et de leurs caractéristiques, ainsi que de leur prix, ces précisions ayant permis à la société PACAR de faire valoir ses observations et de formuler sa contestation devant la commission départementale de conciliation, et que, devant la cour, la société PACAR ne présente, dans les motifs de ses conclusions, aucune critique du jugement ;

Attendu, sur la valeur de la villa, que l’administration fiscale fait état de termes de comparaison portant sur des biens qu’elle considère comme similaires, s’agissant de propriétés de prestige, en catégorie 2, 3 ou 4, soit à Antibes, soit dans des communes présentant, selon elle, des caractéristiques de situation géographique très proches, comme […] , et pour lesquels elle donne, année par année, le prix déclaré, la superficie, les références et les principaux caractères ; qu’elle en déduit que les valeurs fixées dans le redressement pour les années 2006, 2009 et 2010 doivent être retenues, admettant, pour les années 2007 et 2008, un nouveau calcul de valeur vénale prenant en compte la mutation de la Villa L’Oundado et aboutissant à des valeurs de 19.105.000 euros pour 2007 et de 20.109.000 euros pour 2008 ;

Que, de son côté, la société PACAR produit deux rapports d’expertise établis par M. S…, expert immobilier à Nice, concluant à des valeurs comprises entre 12.000.000 euros pour 2006 et 16.600.000 euros pour 2010, fondées sur une étude du marché immobilier différente, limitée à la seule commune d’Antibes et prenant en considération des coefficients de pondération par rapport à certains biens, jugés mieux situés et bénéficiant d’un meilleur environnement foncier que la villa Piqu’areste;

Qu’il convient de rappeler que la valeur du bien doit être recherchée selon la méthode de comparaison tirée de la cession de biens intrinsèquement similaires, cette notion n’impliquant pas que les biens pris en considération soient strictement identiques, notamment dans leur environnement ou dans leur situation géographique, mais qu’ils présentent une pertinence dans leur similitude avec le bien en cause ;

Qu’au regard de l’importance du différentiel dans l’évaluation de la propriété ressortant des études faites de part et d’autre de la barre et compte tenu de la nécessité de faire une analyse du marché immobilier à la fois complète, approfondie et précise, au regard de la situation géographique du bien et de ses caractéristiques propres, il apparaît d’une bonne justice d’ordonner une mesure d’expertise qui permettra à la cour de mieux connaître la propriété de la société PACAR et de mieux appréhender les termes de comparaison à retenir pour chaque année de déclaration ».

Alors que la proposition de rectification adressée au contribuable doit, à peine de nullité de la procédure, être motivée de manière à lui permettre de formuler ses observations ou de faire connaître son acceptation ; qu’à cette fin, et dans le cadre de la réévaluation de la valeur déclarée d’un immeuble, l’administration fiscale doit fournir plus de deux termes de comparaison pertinents tirés de cessions de biens intrinsèquement similaires ; qu’en l’espèce, la société Pacar a fait valoir que 12, voire 13, des 14 termes de comparaisons proposés par l’administration n’étaient pas intrinsèquement similaires à la ville Piqu’Areste, ce dont il résultait que les deux propositions de rectifications qui lui ont été adressées n’étaient pas suffisamment motivées ; qu’en ne recherchant pas, ainsi qu’elle y était pourtant invitée, si les propositions de rectification étaient suffisamment motivées au regard du ou des deux seuls termes pertinents contenus par les propositions de rectification, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile.