Cour de cassation, Chambre civile 3, 17 septembre 2020, 19-14.168, Publié au bulletin

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

CIV. 3

IK

COUR DE CASSATION
______________________

Audience publique du 17 septembre 2020

Rejet

M. CHAUVIN, président

Arrêt n° 580 FS-P+B+I

Pourvoi n° T 19-14.168

Aide juridictionnelle totale en défense
au profit de M. X….
Admission du bureau d’aide juridictionnelle
près la Cour de cassation
en date du 26 septembre 2019.

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 17 SEPTEMBRE 2020

La société Oursel, société civile immobilière, dont le siège est 22 rue Honoré Oursel, 94290 Villeneuve-le-Roi, a formé le pourvoi n° T 19-14.168 contre l’arrêt rendu le 5 décembre 2018 par la cour d’appel de Paris (pôle 5, chambre 3), dans le litige l’opposant à M. I… X…, domicilié […] , défendeur à la cassation.

La demanderesse invoque, à l’appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M^me Andrich, conseiller, les observations de la SCP Bauer-Violas, Feschotte-Desbois et Sebagh, avocat de la société Oursel, de la SCP Yves et Blaise Capron, avocat de M. X…, et l’avis de M. Sturlèse, avocat général, après débats en l’audience publique du 16 juin 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, M^me Andrich, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, M. Parneix, M^me Provost-Lopin, M. Jessel, conseillers, M^mes Corbel, Collomp, M. Béghin, M^me Schmitt, conseillers référendaires, M. Sturlèse, avocat général, et M^me Berdeaux, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée, en application de l’article R. 431-5 du code de l’organisation judiciaire, des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt ;

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Paris, 5 décembre 2018), à la suite de la résiliation d’un bail commercial stipulant que le preneur remboursera au bailleur un certain nombre de dépenses annuelles, la société Oursel, bailleresse, a assigné M. X…, en sa qualité de garant solidaire du cessionnaire pour l’exécution de toutes les conditions du bail, en condamnation à lui payer diverses sommes au titre d’un arriéré locatif.

2. M. X…, qui a soutenu que la créance en remboursement de dépenses au titre de charges et impôts n’était pas établie, a demandé la restitution des provisions appelées à ce titre.

Examen du moyen

Enoncé du moyen

3. La société Oursel fait grief à l’arrêt d’accueillir la demande en remboursement des provisions versées, alors :

«1°/ qu’il incombe à celui qui réclame la restitution de sommes qu’il prétend avoir indûment payées de prouver le caractère indu du paiement ; qu’en condamnant la société bailleresse à restituer au garant du locataire les sommes correspondant à des provisions sur charges et à la taxe foncière faute pour elle d’en justifier, quand il incombait au contraire au demandeur à la restitution de prouver que les charges et taxes s’ajoutant au loyer n’étaient pas dues, la cour d’appel, qui a inversé la charge de la preuve, a violé l’article 1353 du code civil ;

2°/ que commet un déni de justice le juge qui, au motif de l’insuffisance des éléments produits par les parties, refuse d’évaluer une créance dont il constate l’existence en son principe ; qu’il résulte des propres constatations de l’arrêt que le bail du 23 mars 2013 mettait exclusivement à la charge du preneur les charges et la taxe foncière afférentes au bien immobilier loué ; qu’en jugeant néanmoins que faute de fournir les justificatifs y afférents, la société bailleresse ne pouvait obtenir paiement au titre de l’appel des charges et de la taxe foncière mentionnées aux avis d’échéance, la cour d’appel a méconnu son office et violé l’article 4 du code civil. »

Réponse de la Cour

4. Il incombe au bailleur qui réclame au preneur de lui rembourser, conformément au contrat de bail commercial le prévoyant, un ensemble de dépenses et de taxes, d’établir sa créance en démontrant l’existence et le montant de ces charges.

5. La cour d’appel a relevé que la SCI Oursel, bailleresse, avait appelé des provisions pour charges et pour taxes foncières.

6. Elle a, sans inverser la charge de la preuve ni méconnaître son office, exactement retenu que la bailleresse devait pour conserver, en les affectant à sa créance de remboursement, les sommes versées au titre des provisions, justifier le montant des dépenses et que, faute d’y satisfaire, elle devait restituer au preneur les sommes versées au titre des provisions.

7. Le moyen n’est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi  ;

Condamne la SCI Oursel aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Oursel ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept septembre deux mille vingt.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Bauer-Violas, Feschotte-Desbois et Sebagh, avocat aux Conseils, pour la société Oursel

Le moyen reproche à l’arrêt infirmatif attaqué d’avoir condamné la SCI Oursel à payer à M. X… la somme de 23 908 euros au titre des provisions pour charges et taxes foncières non justifiées,

AUX MOTIFS QUE

« La cour relève que l’article IV-Charges et conditions du bail stipule que le preneur devra rembourser au propriétaire en même temps que chaque terme de loyer, sa part des charges locatives, notamment sa quote-part des dépenses d’eau, de chauffage, d’électricité, les taxes d’enlèvement des ordures ménagères, de l’entretien des communs intérieurs et extérieurs, hall, couloir, ascenseur, allées, pelouses, etc
, de manière à ce que le propriétaire n’ait à supporter personnellement aucune charge. Le bail met également la taxe foncière à la charge du locataire.

Les sommes appelées par la SCI Oursel dans les trois avis d’échéance versés aux débats adressés à M. X…/M… correspondent au loyer ainsi qu’à des provisions pour charges et à des provisions au titre de la taxe foncière.

Le bail ne prévoit pas expressément qu’une régularisation annuelle des charges doit intervenir. Toutefois, le bail ne prévoit pas le paiement d’un montant forfaitaire puisque le locataire doit régler la quote-part de diverses dépenses et taxes.

Il s’ensuit que la SCI Oursel doit pouvoir justifier du montant des charges appelées.

Elle produit à cette fin un tableau portant régularisation des charges mentionnant le montant de la quote-part réglée sur le montant total de chaque charge ventilée (EDF, commun, espaces verts, entretien, eau….)

Toutefois, alors que M. X… soulève le caractère non probant de cette régularisation faute de justificatifs y afférents, la cour constate qu’il n’est versé à l’appui de ce tableau aucun élément permettant de connaître les tantièmes affectés au local donné à bail à M. X… permettant de vérifier le montant de la quote-part, ni les justificatifs desdites charges qui donnent nécessairement lieu à un relevé général des dépenses afférentes à l’immeuble ou à facturation.

Par conséquent le tableau produit n’est pas suffisant en soi pour justifier du montant des charges réclamées à M. X…. En outre, il n’est produit aucun justificatif de la taxe foncière qui est un poste qui n’est pas mentionné dans le tableau de régularisation des charges alors que des provisions pour taxe foncière ont été appelées dans les avis d’échéance produits.

Par conséquent, faute pour la SCI Oursel de produire les justificatifs des charges et de la taxe foncière, M. X… a réglé les provisions de manière indue.

Il n’est pas prétendu par la bailleresse qu’après avoir été réglée de la somme de 23 904,40 euros en juin 2014, M. X… n’était pas à jour des loyers, charges et taxes.

La bailleresse admet avoir appelé les provisions pour charges à hauteur de 21 658 euros tel que figurant dans son tableau et les provisions pour taxes foncières s’élèvent à un total de 2 250 euros selon les trois avis d’échéances produits, les parties n’ayant pas versé aux débats l’avis d’échéance du 15 avril 2013 date d’effet du contrat de bail au 30 juin 2013.

Par conséquent, la SCI Oursel devra rembourser à M. X… la somme de 23 908 euros au titre des provisions pour charges et taxes foncières non justifiées.

Le jugement entrepris, qui a débouté M. X… de sa demande formée au titre des provisions pour charges non justifiées, sera donc infirmé » ;

1) ALORS QU’il incombe à celui qui réclame la restitution de sommes qu’il prétend avoir indûment payées de prouver le caractère indu du paiement ; qu’en condamnant la société bailleresse à restituer au garant du locataire les sommes correspondant à des provisions sur charges et à la taxe foncière faute pour elle d’en justifier, quand il incombait au contraire au demandeur à la restitution de prouver que les charges et taxes s’ajoutant au loyer n’étaient pas dues, la cour d’appel, qui a inversé la charge de la preuve, a violé l’article 1353 du code civil ;

2) ALORS QUE commet un déni de justice le juge qui, au motif de l’insuffisance des éléments produits par les parties, refuse d’évaluer une créance dont il constate l’existence en son principe ; qu’il résulte des propres constatations de l’arrêt que le bail du 23 mars 2013 mettait exclusivement à la charge du preneur les charges et la taxe foncière afférentes au bien immobilier loué ; qu’en jugeant néanmoins que faute de fournir les justificatifs y afférents, la société bailleresse ne pouvait obtenir paiement au titre de l’appel des charges et de la taxe foncière mentionnées aux avis d’échéance, la cour d’appel a méconnu son office et violé l’article 4 du code civil.