Affaire C-351/23

GR REAL s. r. o.

contre

PO
et
RT

(demande de décision préjudicielle, introduite par le Krajský súd v Prešove)

Arrêt de la Cour (grande chambre) du 24 juin 2025

« Renvoi préjudiciel – Protection des consommateurs – Clauses abusives dans les contrats conclus avec les consommateurs – Directive 93/13/CEE – Article 6, paragraphe 1 – Article 7, paragraphe 1 – Contrat de crédit à la consommation – Contrat garanti par une sûreté consentie sur un bien immobilier constituant le logement familial d’un consommateur – Déchéance du terme – Vente aux enchères extrajudiciaire de ce bien immobilier – Réglementation nationale permettant la réalisation de cette vente sans vérification préalable, par une juridiction, de la créance concernée – Motifs de nullité de ladite vente excluant l’existence de clauses abusives – Effectivité de la protection reconnue aux consommateurs – Articles 7 et 47 de la charte des droits fondamentaux de l’Union européenne »

1. Protection des consommateurs – Clauses abusives dans les contrats conclus avec les consommateurs – Directive 93/13 – Champ d’application – Procédure judiciaire engagée par une société adjudicataire du logement familial d’un consommateur vendu dans le cadre d’une exécution forcée extrajudiciaire d’une sûreté hypothécaire consentie sur ce bien par ce consommateur et visant l’expulsion de ce dernier – Action reconventionnelle introduite par le consommateur dans le cadre de cette procédure, visant à contester la légalité du transfert de propriété dudit logement familial – Inclusion – Conditions

   (Directive du Conseil 93/13, art. 6, § 1, et 7, § 1)

   (voir points 63-74, 77, 79-83, disp. 1)

2. Protection des consommateurs – Clauses abusives dans les contrats conclus avec les consommateurs – Directive 93/13 – Moyens destinés à faire cesser l’utilisation des clauses abusives – Réglementation nationale permettant la poursuite d’une exécution forcée extrajudiciaire d’une sûreté hypothécaire consentie par un consommateur sur son logement familial malgré l’existence d’une demande de mesure provisoire en cours et d’indices concordants quant à la présence éventuelle d’une clause potentiellement abusive dans le contrat à l’origine de cette exécution – Réglementation ne permettant pas d’obtenir par la voie judiciaire l’annulation de cette exécution en raison de l’existence d’une telle clause dans ce contrat – Inadmissibilité

   (Directive du Conseil 93/13, art. 6, § 1, et 7, § 1)

   (voir points 88-105, disp. 2)

Résumé

Saisie à titre préjudiciel par le Krajský súd v Prešove (cour régionale de Prešov, Slovaquie), la Cour, réunie en grande chambre, se prononce sur la protection offerte aux consommateurs par la directive 93/13 ( 1 ), lue à la lumière des droits fondamentaux au logement et à une protection juridictionnelle effective ( 2 ), dans le cadre d’un litige opposant deux consommateurs à l’adjudicataire du logement familial de ces consommateurs au sujet, d’une part, de l’expulsion de ces derniers de ce logement à la suite de l’acquisition de celui-ci par l’adjudicataire et, d’autre part, d’une action reconventionnelle par laquelle lesdits consommateurs contestaient la légalité du transfert de propriété de ce bien immobilier. La Cour examine également les conditions dans lesquelles une procédure d’exécution forcée extrajudiciaire d’une sûreté hypothécaire, une fois initiée, devrait se poursuivre afin que ces droits fondamentaux ainsi que les exigences prévues par la directive 93/13 soient respectés.

Le 7 avril 2011, PO et RT, les défendeurs, ont conclu avec un établissement de crédit slovaque (ci-après la « banque ») un contrat de prêt d’un montant de 63000 euros remboursable par mensualités. L’échéance de ce prêt était fixée au 20 janvier 2030. Une clause figurant dans les conditions générales appliquées par la banque prévoyait la déchéance de ce terme en cas de retard de paiement. Le contrat de prêt prévoyait une sûreté hypothécaire ayant pour objet le logement familial des défendeurs.

Le 3 novembre 2016, en raison du retard des défendeurs dans le paiement des mensualités, la banque a déclaré la déchéance du terme et a invité les défendeurs à régler la totalité de la somme restant due au titre du contrat de prêt. Elle a également introduit une demande d’exécution forcée de la sûreté hypothécaire au moyen d’une vente aux enchères extrajudiciaire du bien immobilier concerné.

Le 21 avril 2017, les défendeurs ont saisi l’Okresný súd Prešov (tribunal de district de Prešov, Slovaquie) d’un recours visant à enjoindre à la banque de s’abstenir d’exécuter cette sûreté et, à titre de mesure provisoire, à en suspendre l’exécution jusqu’à la clôture définitive de la procédure au fond.

Le 25 avril 2017, la première séance de la vente aux enchères a eu lieu sans que personne ait enchéri.

Par une ordonnance du 26 mai 2017, le tribunal de district de Prešov a rejeté la demande de mesure provisoire des défendeurs. Ces derniers ont fait appel de cette ordonnance devant la cour régionale de Prešov. Le 18 juillet 2017, avant que cette juridiction ait pu rendre sa décision, le bien immobilier concerné a été acquis, dans le cadre de la seconde séance de la vente aux enchères, par la requérante, GR REAL, société opérant notamment dans le secteur du crédit, de la gestion et de l’entretien de biens immobiliers. Cette vente a eu lieu bien que PO se soit opposé à l’exécution de la sûreté hypothécaire en cause, au motif que la procédure judiciaire visant à empêcher cette exécution était en cours, et que tant le commissaire-priseur que l’adjudicataire aient été informés de l’existence d’une contestation judiciaire en cours portant sur l’exécution forcée.

Le 9 août 2017, la cour régionale de Prešov a annulé l’ordonnance du 26 mai 2017 et a ordonné un nouvel examen de la demande de mesure provisoire des défendeurs, au motif, notamment, que le tribunal de district de Prešov aurait dû examiner les objections des défendeurs relatives à l’absence d’accord sur la clause de déchéance du terme.

Le 19 décembre 2017, les défendeurs ont retiré le recours introduit le 21 avril 2017, en raison de la vente du bien immobilier en cause. Partant, le 11 janvier 2018, le tribunal de district de Prešov a clos la procédure.

À la suite du refus des défendeurs de libérer le bien immobilier concerné, celui-ci étant le seul logement dont ils disposaient et qu’ils occupaient avec leurs enfants, dont deux mineurs, la requérante a saisi le tribunal de district de Prešov d’une action en expulsion. Le rejet de cette action par cette juridiction a été confirmé en appel par la cour régionale de Prešov

Par une ordonnance du 8 avril 2021, le Najvyšší súd Slovenskej republiky (Cour suprême de la République slovaque) a annulé les décisions des deux juridictions et a renvoyé l’affaire devant le tribunal de district de Prešov, afin qu’il examine le droit de propriété de la requérante. Cette dernière juridiction a fait droit à l’action de la requérante et a ordonné aux défendeurs de libérer le bien immobilier concerné, rejetant leur demande visant à contester la légalité de la vente de ce bien.

Tant la requérante que les défendeurs ont fait appel de cette décision devant la cour régionale de Prešov, qui est la juridiction de renvoi. Devant cette dernière, les défendeurs allèguent une violation de leurs droits en tant que consommateurs et de leur droit au logement.

D’une part, la juridiction de renvoi émet des doutes quant à la conformité de la clause de déchéance du terme du contrat de prêt en cause à l’exigence de transparence, étant donné que cette clause figurait dans les conditions générales de la banque, mais n’aurait pas été portée à la connaissance des défendeurs. D’autre part, cette juridiction se demande si, aux termes de la directive 93/13, la société adjudicataire d’un bien immobilier dans le cadre d’une vente aux enchères extrajudiciaire, informée de l’existence d’une procédure judiciaire pendante portant sur la validité de la clause à l’origine de cette vente, bénéficie d’une protection absolue ou si cette protection pourrait être limitée, eu égard, notamment, au comportement actif des consommateurs concernés en vue de se prémunir contre cette exécution forcée en invoquant le caractère abusif de ladite clause, et aux doutes relatifs à la bonne foi de cette société.

Appréciation de la Cour

En premier lieu, la Cour examine si la procédure judiciaire en cause au principal relève du champ d’application de la directive 93/13 ( 3 ).

La Cour rappelle ainsi que, afin de déterminer si la directive 93/13 peut être utilement invoquée dans le cadre d’une telle procédure, il convient d’examiner son objet, les spécificités du litige dans lequel elle s’insère ainsi que l’existence d’indices concordants quant à la présence éventuelle d’une clause potentiellement abusive dans le contrat de prêt hypothécaire ayant fait l’objet d’une telle procédure.

S’agissant, premièrement, de l’objet de la procédure, la Cour rappelle sa jurisprudence en vertu de laquelle la directive 93/13 ne peut pas être utilement invoquée, en principe, dans le cadre d’un litige qui concerne la protection des droits réels liés à la propriété légalement acquise par un professionnel au terme d’une vente par adjudication ( 4 ). Elle rappelle aussi qu’un juge national ne peut procéder à l’examen du caractère abusif de clauses contractuelles qui conduirait à l’annulation des actes transférant la propriété d’un bien immobilier, dans une situation dans laquelle la procédure d’exécution hypothécaire ayant mené à ce transfert a pris fin et les droits de propriété à l’égard de ce bien ont été transférés à un tiers, sans que la légalité du transfert soit contestée ( 5 ). Dans ce contexte, la Cour précise que les objets des actions en cause au principal se distinguent de ceux en cause dans sa jurisprudence précitée. En effet, le litige au principal présente la particularité que la juridiction de renvoi est saisie, d’une part, d’une action en expulsion des défendeurs de leur logement familial, introduite par la requérante dans l’exercice de son droit de propriété acquis lors de la vente aux enchères extrajudiciaire de ce logement, et, d’autre part, d’une action reconventionnelle par laquelle les défendeurs contestent la légalité du transfert de propriété de ce logement à la requérante, au motif que les conditions dans lesquelles ce transfert a eu lieu ne répondent pas à l’exigence d’une protection juridictionnelle effective ( 6 ).

Partant, à la différence du litige en cause dans l’arrêt Banco Santander ( 7 ), le litige au principal concerne non seulement la protection des droits réels de propriété acquis à la suite d’une vente d’un bien immobilier par adjudication, mais également les conditions dans lesquelles la procédure d’exécution forcée de la sûreté hypothécaire consentie sur ce bien a pu aboutir au transfert de ces droits à la société adjudicataire. En l’espèce, dans le cadre de leur action reconventionnelle, les défendeurs n’opposent pas à l’acquéreur d’un bien immobilier, tiers au contrat de prêt hypothécaire relatif à ce bien, des causes de nullité de ce contrat ou de certaines de ses clauses, mais contestent la légalité même du transfert de propriété de ce bien à l’acquéreur.

Deuxièmement, concernant les spécificités du litige dans lequel s’insère la procédure, et, plus particulièrement, l’attitude des consommateurs par rapport à la procédure d’exécution forcée extrajudiciaire en cause, la Cour souligne que celle-ci ne saurait être qualifiée de totalement passive.

En effet, d’une part, les défendeurs ont introduit un recours visant à empêcher la poursuite de cette procédure, assorti d’une demande de mesure provisoire visant à sa suspension. Or, selon la juridiction de renvoi, cette voie de droit aurait été la seule permettant de s’opposer à la réalisation d’une vente aux enchères extrajudiciaire. Sous réserve de l’appréciation à laquelle il appartient à cette juridiction de procéder, le fait que, après la réalisation de la vente aux enchères, ces défendeurs se sont désistés de ce recours ne saurait remettre en cause le constat selon lequel lesdits défendeurs ne sont pas restés passifs, car ceux-ci pouvaient raisonnablement considérer que ledit recours est resté sans objet.

D’autre part, la juridiction de renvoi indique que les défendeurs ont, lors de la seconde séance de la vente aux enchères, informé la requérante de l’existence d’une demande de mesure provisoire en cours visant à la suspension de l’exécution forcée de la sûreté hypothécaire concernée. Cette appréciation des faits relève de la compétence de la juridiction de renvoi et lie la Cour, bien que la requérante conteste avoir été informée de l’existence d’une telle demande.

Troisièmement, la juridiction de renvoi estime que des indices concordants quant à la présence éventuelle d’une clause potentiellement abusive dans le contrat à l’origine de l’exécution forcée de la sûreté hypothécaire concernée existaient à la date de la vente aux enchères. En effet, elle exprime un doute quant à la conformité de la clause de déchéance du terme ayant entraîné cette exécution forcée à l’exigence de transparence.

Au vu de ce qui précède, la Cour considère que, à la différence de l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt Banco Santander ( 8 ), les défendeurs ne sont pas restés passifs dans le cadre de la procédure d’exécution forcée extrajudiciaire. Au contraire, ils ont fait usage des voies de droit prévues par la réglementation nationale afin de s’opposer à cette exécution et ont informé de leurs démarches les personnes concernées par cette exécution. La procédure d’exécution forcée s’est toutefois poursuivie et a abouti à la vente aux enchères de leur logement familial, en l’absence de tout contrôle judiciaire du fondement de la créance dont la banque demandait le paiement, et ce alors même que des indices concordants existaient quant au caractère potentiellement abusif de la clause de déchéance du terme à l’origine de cette même exécution. Or, dans de telles circonstances, la protection de la sécurité juridique d’un transfert de propriété déjà opéré envers un tiers ( 9 ) ne peut être regardée comme présentant un caractère absolu.

Par conséquent, la Cour considère que relève du champ d’application de la directive 93/13 ( 10 ), lue à la lumière des droits au logement et à une protection juridictionnelle effective ( 11 ), une procédure judiciaire dans le cadre de laquelle, d’une part, la société adjudicataire d’un bien immobilier constituant le logement familial d’un consommateur, vendu dans le cadre d’une exécution forcée extrajudiciaire d’une sûreté hypothécaire consentie sur ce bien par ce consommateur au profit d’un prêteur professionnel, demande l’expulsion dudit consommateur et, d’autre part, ce dernier conteste, par une action reconventionnelle, la légalité du transfert de propriété de ce bien à cette société adjudicataire, opéré en dépit d’une procédure juridictionnelle, encore pendante au moment du transfert, visant la suspension de l’exécution de cette sûreté au motif de l’existence de clauses abusives dans le contrat à l’origine de cette exécution et dont la société adjudicataire a été préalablement informée par le même consommateur. Il en va ainsi pour autant que des indices concordants aient existé, à la date de la vente concernée, quant au caractère potentiellement abusif de ces clauses et que le consommateur ait fait usage des voies de droit dont l’enclenchement pouvait être raisonnablement attendu de la part d’un consommateur moyen, en vue d’obtenir un contrôle juridictionnel de ces clauses.

En second lieu, la Cour constate que la directive 93/13, lue à la lumière des droits au logement et à une protection juridictionnelle effective, s’oppose à une réglementation nationale ( 12 ) qui permet qu’une exécution forcée extrajudiciaire d’une sûreté hypothécaire consentie par un consommateur au profit d’un prêteur professionnel sur un bien immobilier constituant le logement familial de ce consommateur se poursuive malgré l’existence d’une demande de mesure provisoire en cours devant une juridiction visant à la suspension de cette exécution et d’indices concordants quant à la présence éventuelle d’une clause potentiellement abusive dans le contrat à l’origine de cette exécution. Il en va ainsi lorsque cette réglementation ne prévoit aucune possibilité d’obtenir par la voie judiciaire la nullité de la même exécution en raison de l’existence de clauses abusives dans ce contrat.

En l’occurrence, sous réserve des vérifications qu’il incombe à la juridiction de renvoi d’effectuer, les voies de droit dont disposaient les défendeurs à la date de la réalisation de la vente aux enchères ne répondaient pas à l’exigence d’une protection juridictionnelle effective.

En effet, d’une part, ces voies de droit n’offraient pas une possibilité effective de suspendre la réalisation de cette vente, dans le cadre d’une exécution forcée, pour permettre le contrôle juridictionnel d’une clause potentiellement abusive dans le contrat à l’origine de cette exécution, alors même qu’une demande de suspension était pendante devant un juge. Or, l’article 7, paragraphe 1, de la directive 93/13 exige que le consommateur ne soit pas privé de la possibilité effective d’obtenir la suspension d’une procédure d’exécution engagée en vertu d’un titre exécutoire fondé sur une clause contractuelle dont la validité est contestée en justice en raison de son caractère abusif. En fait, en l’absence de cette suspension, la décision constatant le caractère abusif de cette clause ne procurerait à ce consommateur qu’une protection a posteriori purement indemnitaire, qui serait incomplète et insuffisante. Cette exigence se justifie d’autant plus lorsque, comme dans la présente affaire, la procédure d’exécution forcée vise le domicile du consommateur et de sa famille, dont la protection relève du droit fondamental au respect de la vie privée et familiale ( 13 ).

D’autre part, lesdites voies de droit n’offraient pas aux défendeurs la possibilité de demander la nullité de la vente aux enchères en raison de la présence d’une clause abusive dans le contrat à l’origine de cette vente ( 14 ), et ce malgré l’existence d’indices concordants quant au caractère potentiellement abusif de cette clause.

La Cour ajoute que, eu égard à la jurisprudence récente de la Cour suprême de la République slovaque visant la loi relative aux ventes aux enchères volontaires ( 15 ), la possibilité d’une interprétation de cette loi ( 16 ) qui soit conforme aux dispositions de la directive 93/13 ne semble pas exclue. À cet égard, si la juridiction de renvoi estime qu’il lui est permis de procéder à une telle interprétation de ladite loi, en ce qui concerne les motifs d’annulation qu’elle prévoit, cette même loi prévoit également qu’une demande en nullité doit être introduite dans un délai de trois mois à compter de la date de l’adjudication. Sous réserve de vérification par la juridiction de renvoi, il ne pouvait être raisonnablement attendu des défendeurs qu’ils introduisent une demande en nullité de la vente aux enchères concernée sur le fondement de la loi relative aux ventes aux enchères volontaires dans la mesure où ils n’auraient pas pu anticiper l’interprétation fournie à cette loi par la Cour suprême de la République slovaque cinq ans après cette vente.

Or, l’importance de l’intérêt public sous-tendant la protection que la directive 93/13 confère aux consommateurs et la nécessité de garantir l’effectivité des droits que les justiciables tirent de celle-ci, justifient, en l’absence de voies de recours effectives leur permettant de faire valoir leurs droits découlant de cette même directive avant la date de l’adjudication, que les défendeurs ne soient pas forclos à contester l’exécution forcée ayant donné lieu à cette adjudication.

La Cour précise également que dès lors que la juridiction de renvoi pourrait être amenée à constater la nullité de la vente aux enchères et, par voie de conséquence, à rétablir les rapports juridiques existant entre les défendeurs et la banque avant que cette vente n’ait été réalisée, cette juridiction devrait examiner, au regard du droit national applicable, la possibilité de permettre à cette banque de participer à la procédure, selon toute modalité procédurale adéquate.

( 1 ) Directive 93/13/CEE du Conseil, du 5 avril 1993, concernant les clauses abusives dans les contrats conclus avec les consommateurs (JO 1993, L 95, p. 29).

( 2 ) L’article 7 de la charte des droits fondamentaux de l’Union européenne (ci-après la « Charte ») relatif au respect de la vie privée et familiale garantit le droit au logement, tandis que l’article 47 de la Charte prévoit le droit à une protection juridictionnelle effective.

( 3 ) Et plus particulièrement du champ d’application de l’article 6, paragraphe 1, et de l’article 7, paragraphe 1, de la directive 93/13.

( 4 ) Arrêt du 7 décembre 2017, Banco Santander (C 598/15, EU:C:2017:945), points 44 et 47.

( 5 ) Arrêt du 17 mai 2022, Ibercaja Banco (C 600/19, EU:C:2022:394), point 57.

( 6 ) Telle que prévue par l’article 47 de la Charte et l’article 7, paragraphe 1, de la directive 93/13.

( 7 ) Arrêt du 7 décembre 2017, Banco Santander (C 598/15, EU:C:2017:945).

( 8 ) Arrêt du 7 décembre 2017, Banco Santander (C 598/15, EU:C:2017:945).

( 9 ) À laquelle la Cour a fait référence dans les arrêts du 7 décembre 2017, Banco Santander (C 598/15, EU:C:2017:945), point 45, et du 17 mai 2022, Ibercaja Banco (C 600/19, EU:C:2022:394), point 57.

( 10 ) Et plus précisément de l’article 6, paragraphe 1, et de l’article 7, paragraphe 1, de la directive 93/13.

( 11 ) Articles 7 et 47 de la Charte.

( 12 ) Zákon č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách a o doplnení zákona Slovenskej národnej rady č. 323/1992 Zb. o notároch a notárskej činnosti (Notársky poriadok) v znení neskorších predpisov [loi no 527/2002 relative aux ventes aux enchères volontaires et complétant la loi du Conseil national slovaque no 323/1992 relative aux notaires et à l’activité notariale (code des notaires)] (ci-après la « loi relative aux ventes aux enchères volontaires »).

( 13 ) Article 7 de la Charte.

( 14 ) L’article 21, paragraphe 2, de la loi relative aux ventes aux enchères volontaires prévoit le droit de demander la nullité d’une vente dans un délai de trois mois à compter de la date de l’adjudication, en cas de contestation de la validité du contrat constitutif de la sûreté concernée ou d’infraction aux dispositions de cette loi.

( 15 ) Dans ses observations écrites, le gouvernement slovaque fait valoir que dans une jurisprudence datant de 2022, confirmée en 2023, la Cour suprême de la République slovaque aurait interprété l’article 21, paragraphe 2, de la loi relative aux ventes aux enchères volontaires en ce sens que l’existence de clauses abusives dans le contrat à l’origine d’une exécution forcée extrajudiciaire constitue un motif permettant de déclarer la nullité de la vente intervenue dans le cadre de cette exécution.

( 16 ) Et, plus particulièrement, de l’article 21, paragraphe 2, de la loi relative aux ventes aux enchères volontaires.