Tribunal administratif de Grenoble, 4ème chambre, 30 décembre 2022, n° 2004480

Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 21 juillet 2020, M. B A, représenté par M^e Duraffourd, demande au tribunal :

1°) de prononcer la décharge de la taxe forfaitaire sur les cessions de terrains devenus constructibles mise à sa charge pour un montant en droits et pénalités de 6 969 euros en sa qualité d’associé de la SCI La Mourralière ;

2°) de condamner l’Etat à lui verser la somme de 3000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

— en application du c) du II de l’article 1529 du code général des impôts, la taxe ne s’applique pas dès lors que l’ensemble du terrain a été vendu à un prix inférieur à 300 % de son prix d’acquisition ;

— comparer les prix d’acquisition et de vente de la seule parcelle BC n°60 sur laquelle un ensemble immobilier va être édifié comme le fait l’administration fiscale ne peut être admis car c’est l’ensemble du tènement qui a été classé en zone constructible par le plan local d’urbanisme ; ce n’est pas parce que l’acquéreur a indiqué qu’il entendait procéder à une construction dans les quatre ans suivant l’acquisition sur la parcelle cadastrée BC n° 60 que les autres parcelles sont insusceptibles d’être utilisées pour y édifier une construction.

Par un mémoire enregistré le 4 janvier 2021, le directeur départemental des finances publiques de l’Isère conclut au rejet de la requête.

Il soutient que les moyens invoqués ne sont pas fondés.

Vu :

— le code général des impôts ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M. Pfauwadel, président,

— les conclusions de M. Journé, rapporteur public.

Considérant ce qui suit :

1. M. A est associé de la société civile immobilière (SCI) La Mourralière, qui était propriétaire à Voreppe (Isère) d’un bien immobilier d’une superficie de 126 064 m², comprenant des parcelles bâties et des parcelles non bâties. Les associés ont fait apport de ce terrain en pleine propriété le 9 janvier 2007 pour une valeur de 571 428 euros. Le tènement, classé en zone naturelle protégée Nda par le plan d’occupation des sols adopté en 2009, a été classé en zone urbaine d’intensité moyenne UC par le plan local d’urbanisme approuvé le 17 février 2014 et modifié le 28 janvier 2016. Par acte du 11 décembre 2017, la SCI La Mourralière a vendu ce bien à la société civile de construction vente (SCCV) Le Chevalon pour un prix de 1 380 000 euros. Cette société, assujettie à la taxe sur la valeur ajoutée, s’est engagée par une mention de l’acte authentique d’acquisition à effectuer les travaux conduisant à la production d’un immeuble neuf sur une partie du terrain, ayant obtenu le 20 avril 2017 un permis de construire un immeuble collectif de 54 logements sur la parcelle cadastrée BC N°60. Le prix de cette partie du terrain, fixé dans l’acte authentique à 1 146 740 euros, a été exonéré du droit proportionnel d’enregistrement et soumis au droit fixe d’enregistrement. La SCCV Le Chevalon a pris l’engagement de revendre dans les cinq ans le surplus, évalué à 233 260 euros, afin de bénéficier de l’exonération des droits et taxes de mutation prévue à l’article 1115 du code général des impôts. L’administration fiscale a estimé que la taxe sur les cessions de terrains nus rendus constructibles, instituée par une délibération du conseil municipal de Voreppe du 25 juin 2007, était applicable à la cession de la partie du terrain devant être construite par la SCCV Le Chevalon, soit la parcelle cadastrée BC n°60, et a mis à la charge de M. A, en sa qualité d’associé de la SCI La Mourralière, une part de la taxe due. Sa réclamation ayant été rejetée par l’administration, M. A demande au tribunal de prononcer la décharge de la taxe sur les cessions de terrains devenus constructibles ainsi mise à sa charge.

2. Aux termes de l’article 1529 du code général des impôts : « I. Les communes peuvent, sur délibération du conseil municipal, instituer une taxe forfaitaire sur la cession à titre onéreux de terrains nus qui ont été rendus constructibles du fait de leur classement par un plan local d’urbanisme ou par un document d’urbanisme en tenant lieu dans une zone urbaine ou dans une zone à urbaniser ouverte à l’urbanisation ou par une carte communale dans une zone constructible. / II. La taxe s’applique aux cessions réalisées par les personnes physiques et les sociétés et groupements, soumis à l’impôt sur le revenu afférent à la plus-value dans les conditions prévues à l’article 150 U, et par les contribuables qui ne sont pas fiscalement domiciliés en France assujettis à l’impôt sur le revenu, soumis au prélèvement, dans les conditions prévues à l’article 244 bis A. / Elle ne s’applique pas : () c. lorsque le prix de cession du terrain, défini à l’article 150 VA, est inférieur au prix d’acquisition, effectivement acquitté par le cédant et tel qu’il a été stipulé dans l’acte de cession, majoré d’un montant égal à 200 % de ce prix. / III. La taxe est assise sur un montant égal au prix de cession du terrain défini à l’article 150 VA diminué du prix d’acquisition stipulé dans les actes, actualisé en fonction du dernier indice des prix à la consommation hors tabac publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques. En l’absence d’éléments de référence, la taxe est assise sur les deux tiers du prix de cession défini au même article. / La taxe est égale à 10 % de ce montant. Elle est exigible lors de la première cession à titre onéreux du terrain intervenue après son classement en terrain constructible. Elle est due par le cédant ».

3. Le requérant soutient qu’en application du c) du II de l’article 1529 du code général des impôts, la taxe prévue par ces dispositions ne s’applique pas en l’espèce dès lors que le prix de vente de l’ensemble du terrain est inférieur à 300 % de son prix d’acquisition et que l’administration ne pouvait pas, comme elle l’a fait, appliquer la taxe à la seule partie du terrain destinée à être construite par la SCCV Le Chevalon, alors que c’est l’ensemble du terrain qui a été rendu constructible du fait de son classement en zone UC par le plan local d’urbanisme. Toutefois, il résulte de l’instruction que d’une part, le tènement vendu comporte des parcelles bâties qui n’entrent pas dans le champ d’application de la taxe sur les cessions de terrains nus rendus constructibles et que, d’autre part, les parties à la vente ont entendu distinguer la cession de la partie non construite du terrain devant être construite par la SCCV Le Chevalon, soit la parcelle cadastrée BC N°60, de celle du surplus du tènement. Ainsi, la superficie de la parcelle cadastrée BC n°60 étant de 8 050 m², son prix est de 142,45 euros/m², alors que celui du surplus comprenant les parcelles bâties est de 50,55 euros/m². Dans ces conditions, l’administration était fondée à faire application des dispositions de l’article 1529 du code général des impôts à la seule cession de la parcelle cadastrée BC n°60. Le prix de vente de cette parcelle est supérieur à 300 % du prix d’acquisition tel qu’il a été déterminé par l’administration au prorata de la superficie totale du terrain et que ne conteste pas le requérant. Par suite, M. A n’est pas fondé à demander la décharge de la taxe forfaitaire sur la cession de terrains devenus constructibles mise à sa charge.

4. Il résulte de ce qui précède que la requête de M. A doit être rejetée, y compris les conclusions présentées sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de M. A est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à M. B A et au directeur départemental des finances publiques de l’Isère.

Délibéré après l’audience du 1er décembre 2022, à laquelle siégeaient :

M. Pfauwadel, président,

M^me Bailleul, première conseillère,

M^me Permingeat, première conseillère.

Rendu public par la mise à disposition au greffe le 30 décembre 2022.

Le président rapporteur,

T. Pfauwadel

L’assesseure la plus ancienne

dans l’ordre du tableau,

C. Bailleul

La greffière,

L. Rouyer

La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.