Tribunal administratif de Melun, 3 juillet 2008, n° 0706783

TRIBUNAL ADMINISTRATIF

DE MELUN

N° 0706783/3

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Société FRUCTICOMI

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M. X

Rapporteur

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M. Y

Commissaire du gouvernement

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Audience du 24 juin 2008

Lecture du 3 juillet 2008

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le magistrat désigné par le président du tribunal,

Vu la requête, enregistrée le 11 septembre 2007, présentée pour la société FRUCTICOMI dont le siège social est situé XXX à XXX, par M^e Meier, avocat ; la requérante demande au tribunal le dégrèvement des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties et de taxe d’enlèvement des ordures ménagères qui lui ont été réclamées au titre de l’année 2006 à raison de l’immeuble dont elle est propriétaire sis XXX à Vitry-sur-Seine (94400) ; elle demande en outre que l’Etat soit condamné à lui verser une somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative ;

Vu le mémoire en défense, enregistré le 12 janvier 2008, présenté par le directeur des services fiscaux du Val-de-Marne qui conclut au rejet de la requête ;

Vu le mémoire, enregistré le 19 juin 2008, présenté pour la requérante, par M^e Meier, avocat, qui conclut aux mêmes fins que la requête ;

Vu le mémoire, enregistré le 19 juin 2008, présenté par le directeur des services fiscaux du Val-de-Marne qui maintient ses précédentes conclusions ;

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu la décision par laquelle le président du Tribunal administratif de Melun a désigné M. X, premier conseiller, pour statuer seul en application de l’article R. 222-13 du code de justice administrative ;

Vu le code général des impôts ;

Vu le livre des procédures fiscales ;

Vu le code de justice administrative ;

Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l’audience ;

Après avoir présenté son rapport et entendu au cours de l’audience publique du 24 juin 2008,

— en l’absence de la société FRUCTICOMI ou de son représentant,

— en l’absence du directeur des services fiscaux du Val-de-Marne,

— les conclusions de M. Y, commissaire du gouvernement ;

Sur les conclusions tendant à la décharge des impositions contestées :

Considérant que l’article 1498 du code général des impôts dispose : « La valeur locative de tous les biens autres que les locaux d’habitation ou à usage professionnel visés au I de l’article 1496 et que les établissements industriels visés à l’article 1499 est déterminée au moyen de l’une des méthodes indiquées ci-après : 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; 2° a) Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l’évaluation des immeubles d’un caractère particulier ou exceptionnel ; b) La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision (actuellement 1^e janvier 1970) lorsque l’immeuble type était loué normalement à cette date, soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l’objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d’appréciation directe. » ; que selon les termes de l’article 1504 du même code : « Les locaux-types à retenir pour l’évaluation par comparaison des biens visés à l’article 1498 sont choisis par le représentant de l’administration et par la commission communale des impôts directs. Après harmonisation avec les autres communes du département, la liste est arrêtée par le service des impôts. Il en est de même en cas de désaccord entre le représentant de l’administration et la commission lorsque celle-ci refuse de prêter son concours. » ;

Considérant que pour déterminer la valeur locative les locaux commerciaux à usage d’hôtel édifiés en 1999, d’une surface pondérée de 716 m2, appartenant à la société requérante et exploités sous l’enseigne « Etap Hôtel » sis XXX à Vitry-sur-Seine, l’administration a, en vertu des dispositions précitées du 2° de l’article 1498 du code général des impôts, retenu comme terme de comparaison le local-type n° 4 figurant sur le procès-verbal des opérations foncières de ladite commune établi le 15 mai 1998 et correspondant à un hôtel de catégorie deux étoiles dont le tarif unitaire a lui-même été déterminé par comparaison avec le local-type n° 3 de la commune de Rungis dont le procès-verbal des opérations foncières mentionne qu’il correspond à un hôtel « deux étoiles » exploité sous l’enseigne « Campanile » avec une valeur locative arrêtée par comparaison avec celle du local-type n° 57 de la commune de Fresnes elle-même déterminée par rapport à celle du local-type n° 55 de la commune de Thiais dont le procès-verbal en date du 20 mars 1979 relève qu’il s’agit d’un hôtel de catégorie « trois étoiles » dont la valeur locative unitaire correspond à celle du local-type n° 4 de la commune d’Evry dont le montant a été fixé à 150 F/m2 après harmonisation régionale ; que pour tenir compte des différences de catégorie entre l’établissement exploité par la société requérante (une étoile) et le local-type retenu comme terme de comparaison (trois étoiles), le service a toutefois appliqué, en vertu des dispositions de l’article 324 AA de l’annexe III au code général des impôts, un abattement de telle sorte que le tarif unitaire retenu pour l’immeuble litigieux a été fixé à 120 F/m2 (18,29 euros) ;

Considérant que la circonstance que l’administration a évalué la valeur locative des locaux de la requérante par référence à un autre terme de comparaison et qu’elle a réitéré cette opération à plusieurs reprises, ne constitue pas en soi une irrégularité à condition que ne soient démontrées ni l’existence, pour chacune de ces évaluations, d’un terme de comparaison plus approprié, ni l’inadéquation du terme de comparaison ultime et que l’analogie des situations économiques des communes en cause puisse être admise ;

Considérant, qu’en l’espèce, il résulte de l’instruction que le local-type n° 4 mentionné sur le procès-verbal de la commune d’Evry correspond à un hôtel dont la construction a été achevée en 1970 ; qu’il ne pouvait dès lors être loué à des conditions de prix normales au 1^er janvier de la même année 1970 ; que ce local-type ne pouvait donc, en tout état de cause, servir de terme de comparaison pour l’évaluation du local de la société requérante ; que si l’administration relève qu’une décision rendue par la cour administrative d’appel de Paris le 21 mai 2007 mentionne que « le bail en cause devait être réputé avoir été conclu durant le quatrième trimestre 1969 correspondant à une entrée dans les lieux au 1^er janvier 1970 (…) », cette appréciation est cependant contredite par les pièces produites à l’occasion d’autres contentieux similaires et qui ont été portées à la connaissance de l’administration, dont il ressort, d’une part, que le bail concernant le local-type d’Evry, conclu le 9 février 1970 entre la SCI Evpa et le société du Motel d’Evry, avait pour objet « un immeuble à usage de motel qui sera construit par la SCI Evpa sur un terrain situé à Evry » et, d’autre part, que le certificat de conformité des travaux entrepris en 1970 n’a été délivré que le 23 novembre 1971 ; que l’administration n’est dès lors pas fondée à soutenir que le local-type dont elle se prévaut existait au 1^er janvier 1970 et faisait l’objet d’une location normale dès cette date ;

Considérant toutefois que l’administration a la faculté, à tout moment au cours de la procédure contentieuse, de justifier de la valeur locative d’un bien passible de taxe foncière sur les propriétés bâties par référence à un autre terme de comparaison autre que celui, inapproprié, auquel elle s’est initialement référée, pour autant que son évaluation soit établie dans le respect des dispositions de l’article 1498 du code précité ;

Considérant que l’administration, qui ne saurait utilement se référer au local-type n° 56 de la commune de Créteil dont la valeur locative a été déterminée par comparaison avec l’immeuble d’Evry qui vient d’être écarté, a également proposé, dans ses écritures en défense, que le local-type n° 43 mentionné sur le procès-verbal complémentaire du 14 février 1979 de la commune de Villejuif soit substitué comme terme de comparaison au local-type n° 4 de la commune d’Evry ; qu’il résulte de l’instruction que ce local-type correspond à un hôtel de la catégorie « trois étoiles » édifié en 1969 sis XXX pour une surface pondérée fixée en dernier lieu à 1 185 m2 ; que la valeur locative unitaire de 63 F/m2 déterminée dans un premier temps à partir d’un bail en cours au 1^er janvier 1970, a ensuite été portée à 150 F/m2 ; que cette majoration résulte selon les mentions figurant sur le procès-verbal complémentaire établi en 1979 et dont se prévaut le service « d’une comparaison avec le local-type n° 4 de la commune d’Evry après harmonisation régionale » ;

Considérant que la société FRUCTICOMI objecte que ce local-type, dont il n’est pas contesté qu’il est situé dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune de Vitry-sur-Seine et que la nature de sa construction offre des caractéristiques comparables à celles de l’immeuble de l’intéressée, ne peut être retenu comme terme de comparaison au motif que sa valeur locative aurait été arrêtée à la suite d’une harmonisation régionale des valeurs locatives, en méconnaissance des dispositions précitées de l’article 1498 du code général des impôts ;

Considérant qu’en vertu des dispositions de l’article 1504 du code général des impôts, la liste des locaux-types à retenir pour l’évaluation par comparaison des biens visés à l’article 1498 est arrêtée après harmonisation avec les autres communes du département ; que si ces dispositions interdisent que soit substituée à la valeur locative de l’immeuble de référence une moyenne de valeurs locatives déterminées au niveau du département ou de la région, elles ne s’opposent pas à ce que l’harmonisation prévue par l’article 1504 du code général des impôts soit conduite dans un cadre régional ; qu’enfin cette harmonisation régionale de la valeur locative unitaire du local-type ne méconnaît pas davantage les dispositions de l’article 1498 dès lors que le local servant de terme de comparaison est précisément identifié et que sa valeur locative a été déterminée au moyen de l’une des deux méthodes prévues au b) du 2° de l’article précité ;

Considérant que l’application de ces principes au cas particulier conduit à écarter la valeur locative unitaire de 150 F/m2 retenue dans le procès-verbal complémentaire de la commune de Villejuif dès lors qu’il est constant qu’elle a été déterminée par comparaison avec un local qui, ainsi qu’il a été dit ci-dessus, ne pouvait faire l’objet d’une location au 1^er janvier 1970 ;

Considérant par ailleurs qu’il résulte de l’instruction que les autres propositions alternatives présentées par la société requérante ne sont pas susceptibles d’être retenues ; qu’à cet égard le local-type n° 61 de la commune de Saint-Cyr-l’Ecole (78) correspond à un établissement plus ancien édifié en 1960, d’une surface pondérée inférieure, dont l’état d’entretien est qualifié de médiocre et qui est de surcroît situé dans une commune dont la situation économique ne peut être regardée comme comparable à celle de Vitry-sur-Seine ; que le local-type n° 56 de la commune de Villeneuve-Saint-Georges ne peut non plus être retenu dès lors qu’il ressort des éléments du dossier que la valeur locative unitaire de cet immeuble a été déterminée par comparaison avec celle du local-type n° 11 de la commune de Chennevières-sur-Marne laquelle a été en réalité fixée par voie d’appréciation directe ; que le local-type n° 218 de la commune de Versailles est situé dans une commune dont la situation économique ne peut être regardée comme comparable à celle de Vitry-sur-Seine ; qu’il en est de même, s’agissant des différences entre la situation économique des deux communes concernées, du local-type situé dans le 17^e arrondissement de Paris ; que le local-type n° 64 de la commune de Montrouge qui correspond à un établissement « Ibis » de 407 chambres pour une surface pondérée de 6 813 m2 présente des caractéristiques trop éloignées de celles de l’immeuble de la requérante ; qu’enfin il n’est pas davantage établi que le local-type de la commune de Moissy-Cramayel dont le tarif unitaire a été déterminé par comparaison avec un immeuble situé à Melun et que le local-type n° 25 de la commune de Sucy-en-Brie, constituent des termes de comparaison plus pertinents que celui de Villejuif ;

Considérant en définitive qu’il apparaît, ainsi que le soutient la requérante à titre subsidiaire, que cette dernière est fondée à demander que la valeur locative de l’immeuble lui appartenant soit déterminée par comparaison avec le local-type n° 43 désigné sur le procès-verbal initial de la commune de Villejuif établi en 1973 pour un tarif unitaire de 63 F/m2 (9,60 euros) qui avait été déterminé dans le respect des dispositions précitées de l’article 1498 du code général des impôts ;

Considérant toutefois qu’il y a lieu de tenir compte des différences de classement et d’aménagement entre le local de référence classé établissement « trois étoiles » et celui de la requérante (une étoile) ; qu’il sera fait une juste appréciation de ces éléments de différenciation en retenant, en application des dispositions de l’article 324 AA de l’annexe III au code précité, un abattement de 15 % sur la valeur locative unitaire du local de référence ; que dans ces conditions, la valeur à retenir pour l’hôtel « Etap Hôtel » doit être fixée à 53,55 F/m2 soit 8,16 euros ;

Considérant qu’il résulte de ce qui précède que la société FRUCTICOMI est seulement fondée à obtenir la décharge de la différence entre le montant de la taxe foncière sur les propriétés bâties et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères auxquelles elle a été assujettie au titre de l’année 2006 et celui qui résulte des bases de calcul indiquées ci-dessus ;

Sur les conclusions tendant à l’application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative :

Considérant qu’il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de condamner l’Etat à verser à la requérante une somme de 1 000 euros au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens ;

D E C I D E :

Article 1^er : Pour la détermination de la base de la taxe foncière sur les propriétés bâties et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères assignée à la société FRUCTICOMI au titre de l’année 2006, la valeur locative unitaire de l’hôtel « Etap Hôtel » situé XXX à Vitry-sur-Seine est fixée à 8,16 euros par mètre carré.

Article 2 : La société requérante est déchargée de la différence entre le montant de la taxe foncière sur les propriétés bâties et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères auxquelles elle a été assujettie au titre de l’année 2006 et celui qui résulte des bases de calcul indiquées à l’article 1^er.

Article 3 : L’Etat versera à la société FRUCTICOMI une somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.

Article 5 : Le présent jugement sera notifié à la société FRUCTICOMI et au directeur des services fiscaux du Val-de-Marne.

Lu en audience publique le 3 juillet 2008.

Le magistrat désigné, Le greffier,

signé : M. X signé : S. GENDRY

La République mande et ordonne au ministre du budget, des comptes publics et de la fonction publique en ce qui le concerne et à tous huissiers à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées de pourvoir à l’exécution du présent jugement.

Pour expédition conforme,

Le greffier,

S. GENDRY