Tribunal administratif de Nîmes, 31 décembre 2011, n° 1001931

TRIBUNAL ADMINISTRATIF

DE NÎMES

N° 1001931

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XXX

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M. Parisien

Rapporteur

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M. Lafay

Rapporteur public

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Audience du 21 décembre 2011

Lecture du 31 décembre 2011

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REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le tribunal administratif de Nîmes

(1^re chambre)

19-03-03-01

C

Vu la requête, enregistrée le 29 juillet 2010 sous le n° 1001931, présentée pour la

XXX, dont le siège est XXX à X (84000), par M^e Zapf ;

la XXX demande au tribunal :

— de prononcer la réduction de la taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre de l’année 2008 ;

— de mettre à la charge de l’Etat une somme de 4 000 euros en application de l’article

L. 761-1 du code de justice administrative ;

elle soutient que l’évaluation de son immeuble par comparaison au local-type retenu par l’administration est irrégulière au regard notamment des différences d’affectation et de surface ; que ce local-type ne présente plus au 1^er janvier de l’année d’imposition une activité de bureaux mais abrite un espace social culturel ou « maison de quartier » qui met ses locaux à la disposition d’associations culturelles et sportives ; que la surface du terme de comparaison étant près de dix neuf fois inférieure à celle de l’immeuble à évaluer, le local type n’est pas représentatif ; qu’il serait opportun de retenir le local-type n° 182, en lui appliquant un abattement de 20 % pour tenir compte de la différence de surface, qui est plus approprié compte tenu de sa nature, de sa surface et de sa destination ; que ce local est occupé par l’institut de formation de la Croix Rouge et abrite des bureaux et des salles de réunion ; que si cet élément de comparaison n’était pas retenu, il faudrait alors procéder à un abattement global de 50 % afin de tenir compte des différences de surface avec le local type choisi par le service ;

Vu le mémoire en défense, enregistré le 10 février 2011, présenté par le directeur départemental des finances publiques de Vaucluse, qui conclut au rejet de la requête ;

il fait valoir qu’en appliquant, selon les dispositions de l’article 324 AA du CGI, un abattement de 30 % à la valeur locative du local objet du litige, l’administration a très largement pris en compte les différences de surface existant entre le local-type et le local à évaluer propriété de la requérante ; que les locaux de référence proposés par la requérante sont des locaux à usage technique et ne peuvent être comparés à des locaux commerciaux ou administratifs ; que le local à évaluer est situé dans une zone commerciale, et dispose de facilités d’exercice de l’activité et d’une accessibilité supérieure au local-type de sorte que toute compensation faite, la situation des immeubles en cause ne saurait être différente ; que dans ces conditions, l’application d’un abattement supplémentaire de 10 % eu égard à la différence de situation entre le local objet du litige et le local-type na 174 ne paraît pas opportune ;

Vu le mémoire, enregistré le 2 mars 2011, présenté pour la XXX, par M^e Zapf, qui conclut aux mêmes fins que précédemment par les mêmes moyens ;

elle fait valoir en outre que si le local n° 182 occupé par la Croix Rouge n’était pas considéré comme similaire au local à évaluer, un second local-type n°147 pourrait être retenu ; qu’il correspond à un local à usage de bureaux utilisé par une entreprise de travaux publics ;

Vu le mémoire complémentaire, enregistré le 24 mars 2011, présenté par le directeur départemental des finances publiques de Vaucluse, qui conclut à nouveau au rejet de la requête ;

il fait valoir que le tribunal de céans a déjà jugé que la reconversion d’un local n’était pas de nature à lui faire perdre toute valeur de comparaison ; qu’il a également jugé que le local-type n°182 n’était pas pertinent pour être comparé à un immeuble de bureaux compte tenu de sa vocation technique ; que le local-type n°147 proposé par la requérante a été supprimé suite à son changement de consistance et ne peut plus servir de terme de référence ;

Vu la décision par laquelle le directeur départemental des finances publiques de Vaucluse a rejeté la réclamation préalable de la XXX ;

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu le code général des impôts ;

Vu le livre des procédures fiscales ;

Vu le code de justice administrative ;

Vu la décision de renvoi en formation collégiale de l’examen de la requête ;

Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l’audience ;

Après avoir entendu au cours de l’audience publique du 21 décembre 2011 :

— le rapport de M. Parisien, premier conseiller ;

— et les conclusions de M. Lafay, rapporteur public ;

Sur les conclusions tendant à la décharge :

Considérant qu’aux termes de l’article 1498 du code général des impôts : « La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l’article 1496 et que les établissements industriels visés à l’article 1499 est déterminée au moyen de l’une des méthodes indiquées ci-après : 1º Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; 2º a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l’évaluation des immeubles d’un caractère particulier ou exceptionnel ; b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l’immeuble type était loué normalement à cette date, Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l’objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales » ; qu’aux termes de l’article 324 Z de l’annexe III audit code : « I. L’évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d’autres biens de même nature pris comme types. II. Les types dont il s’agit doivent correspondre aux catégories dans lesquelles peuvent être rangés les biens de la commune visés aux articles 324 Y à 324 AC, au regard de l’affectation de la situation de la nature de la construction de son importance de son état d’entretien et de son aménagement. Ils sont inscrits au procès-verbal des opérations de la révision » ; que l’article 324 AA de la même annexe dispose que : « La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance – telles que superficie réelle, nombre d’éléments – les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l’immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d’entretien, de son aménagement, ainsi que de l’importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n’ont pas été pris en considération lors de l’appréciation de la consistance » ;

Considérant que dans le cadre de l’application des dispositions susmentionnées, l’administration a déterminé la valeur locative servant au calcul de la taxe foncière sur les propriétés bâties de l’immeuble appartenant à la XXX en utilisant la méthode comparative et en prenant comme local de référence le local-type n° 174 situé également à X, auquel elle a appliqué un abattement total de 30 % pour tenir compte de la différence de superficie entre les deux immeubles ; que la XXX conteste la pertinence de cette méthode comparative et propose, à titre principal, que soit retenu un autre local de référence sur la même commune, en l’occurrence le local type n° 182 et, à titre subsidiaire qu’il soit procédé à une déduction complémentaire par rapport à l’immeuble ayant servi de terme de comparaison ;

Considérant que si l’immeuble choisi par l’administration fiscale comme élément de comparaison des locaux à évaluer et portant le n° 174 présente une surface pondérée de 265 m2 alors que l’immeuble de la requérante a une superficie de 7 278 m2, l’administration a procédé à une déduction de 30 % de la valeur locative de l’immeuble à évaluer afin de tenir compte de cette différence de surface ; que la requérante ne justifie pas du bien fondé d’une réfaction supplémentaire, étant observé que son local, qui n’est pas significativement plus éloigné du centre-ville que le local de référence, est situé dans une zone commerciale, dispose de facilités d’exercice de l’activité et d’une accessibilité supérieure au local-type ; que, contrairement à ce que soutient la requérante, la seule circonstance que le local type abriterait désormais une maison de quartier n’est pas de nature à lui faire perdre toute pertinence en terme de comparaison avec le local litigieux dès lors que les deux immeubles comportent essentiellement des bureaux et des salles de réunion ;

Considérant que la XXX soutient que c’est à tort que le local-type n° 182, appartenant à la Croix Rouge, qu’elle proposait de substituer comme terme de comparaison au local n° 174, a été regardé par le service comme un immeuble comportant des locaux techniques et de soins et comportant une différence de destination et d’utilisation rendant impossible son choix comme local de comparaison, alors qu’il serait désormais à usage de bureaux et de formation ; que toutefois, elle se limite à apporter à l’appui de ses allégations la copie d’une page internet faisant état de formations organisées par l’antenne d’X de l’institut régional de formation sanitaire et sociale ; que ce document, qui au demeurant ne fait mention d’aucune adresse, n’apporte pas d’éléments permettant d’apprécier le changement de consistance et de destination allégué pour cet immeuble ; que par suite, le moyen n’est pas assorti des précisions ni des pièces suffisantes pour permettre au tribunal d’en apprécier le bien fondé et doit être écarté ;

Considérant que la société fait valoir à titre subsidiaire qu’un second local-type n°147, correspondant à un local à usage de bureaux situé au XXX à X et utilisé par une entreprise de travaux publics pourrait être retenu moyennant un abattement de 20 % ; que toutefois, il résulte des précisions non contredites apportées par l’administration que le local en cause a été supprimé à la suite d’un changement de consistance intervenu en 1990 ; que par suite, le moyen doit être écarté ;

Considérant qu’il résulte tout ce qui précède que la XXX n’établit pas que l’administration en pratiquant un abattement de 30 % par rapport à la valeur locative de l’immeuble de référence, ait fait une inexacte appréciation de la situation et des règles relatives à la détermination de la valeur locative de l’immeuble en cause ; que les conclusions à fin de décharge présentées par la XXX doivent par conséquent être rejetées ;

Sur les conclusions tendant à l’application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative :

Considérant que ces dispositions font obstacle à ce que l’État, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, soit condamné à verser à la requérante la somme qu’il demande au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens ;

D E C I D E :

Article 1^er : La requête de la XXX est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la XXX et au directeur départemental des finances publiques de Vaucluse.

Délibéré après l’audience du 21 décembre 2011, à laquelle siégeaient :

M^me Vidard, président ;

M. Parisien, premier conseiller ;

M. Firmin, premier conseiller.

Lu en audience publique le 31 décembre 2011.

Le rapporteur, Le président,

P. PARISIEN B. VIDARD

Le greffier,

D. VIGOUROUX.

La République mande et ordonne au ministre du budget, des comptes publics et de la fonction publique en ce qui le concerne ou à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution du présent jugement.