Tribunal de grande instance de Bobigny, Juge de l'expropriation, 29 décembre 2015, n° 14/00159

Décision du 29 décembre 2015

Minute n° 15/00207

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BOBIGNY

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION

DE LA SEINE-SAINT-DENIS

[…]

du 29 décembre 2015

:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:

Rôle n° 14/00159

Le juge de l’expropriation du département de la SEINE-SAINT-DENIS

DEMANDEUR :

LA COMMUNAUTÉ D’AGGLOMÉRATION PLAINE COMMUNE

[…]

93218 SAINT-DENIS CEDEX

représentée par Maître Didier Guy SEBAN de la SCP SEBAN ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS

comparante au transport et à l’audience

DÉFENDEUR :

[…]

[…]

[…]

représentée par Maître Rajess RAMDENIE de l’ASSOCIATION GRANGE MARTIN RAMDENIE, avocats au barreau de PARIS

comparante au transport et à l’audience

INTERVENANT :

FRANCE DOMAINE, Monsieur X, Commissaire du gouvernement

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

D E, Vice-Présidente, désignée par ordonnance de Monsieur Le Premier Président de la Cour d’Appel de Paris

B C, Greffière présente lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date du transport : 18 mars 2015

Date de la première évocation et des débats : 23 septembre 2015

Date de mise à disposition : 17 novembre 2015

Date de prorogation de la mise à disposition : 15 décembre 2015 et 29 décembre 2015

FAITS ET PROCÉDURE

La SCI Les 3 J était propriétaire d’un bien immobilier situé […] à PIERREFITTE-SUR-SEINE (93), sur la parcelle cadastrée section […], d’une superficie de 510 m².

Il s’agit d’un terrain nu, d’une forme irrégulière. Pour une description plus précise des lieux, il conviendra de se reporter au procès-verbal du 18 mars 2015, annexé à la présente décision.

Le bien est situé dans le périmètre du projet de réalisation d’une liaison ferroviaire dénommée Tangentielle Nord, entre Sartrouville et Noisy-le-Sec, qui a fait l’objet d’une Déclaration d’Utilité Publique (DUP), selon un décret en date du 27 mai 2008.

La communauté d’agglomération PLAINE COMMUNE est chargée de la réalisation d’une nouvelle gare à PIERREFITTE-SUR-SEINE, permettant l’accès à la dite ligne.

Par un arrêté préfectoral n° 2013-2287 en date du 12 août 2013, une enquête conjointe préalable a la déclaration d’utilité publique et parcellaire a été ordonnée. Le commissaire-enquêteur a rendu le 23 octobre 2013 un avis favorable tant à la déclaration d’utilité publique qu’à la cessibilité de la parcelle cadastrée section […].

La communauté d’agglomération PLAINE COMMUNE :

— expose avoir notifié par lettre recommandée datée du 27 février 2014 avec accusé de réception ses offres d’indemnisation à la SCI Les 3 J, lettre qui a été retournée par les services postaux à l’expéditeur avec la mention Non réclamé ;

— produit une assignation délivrée par huissier de justice en date du 24 mars 2014, à la personne de Monsieur Z A, gérant de la SCI Les 3 J.

La communauté expropriante précise que le conseil de la défenderesse, par courrier du 18 avril 2014, a indiqué que sa cliente n’entendait pas accepter le montant de l’indemnité proposée, d’une somme globale de 57 100 €.

Par un arrêté n° 2014-0859, le préfet de la Seine-Saint-Denis a déclaré d’utilité publique l’acquisition des terrains nécessaires à la réalisaiton de l’opération d’aménagement des espaces publics autour de la gare de PIERREFITTE-SUR-SEINE ; toutefois, l’exemplaire produit est incomplet et les articles 1 et 4 ne sont pas versés aux débats.

Par une requête et par un Mémoire introductif d’instance datés du 18 juillet 2014 et reçus le 21 juillet 2014 par le greffe, la communauté d’agglomération PLAINE COMMUNE a saisi la juridiction de l’expropriation du Tribunal de grande instance de Bobigny aux fins de fixation de la valeur du bien de la SCI Les 3 J.

La requête, postérieure d’au moins un mois à la notification des offres, précise que le mémoire de saisine est signifié à la SCI Les 3 J par acte d’huissier daté du 15 juillet 2014.

Par un arrêté préfectoral n° 2015-0371 en date du 23 février 2015, la parcelle cadastrée section […] a été déclarée immédiatement cessible pour cause d’utilité publique, au profit de la communauté d’agglomération PLAINE COMMUNE.

Par une ordonnance rendue le 16 janvier 2015, le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux et l’audition des parties au 18 mars 2015.

La date de l’audience a été déterminée lors du transport sur les lieux.

La communauté d’agglomération PLAINE COMMUNE sollicite la fixation de la valeur du bien appartenant à la SCI Les 3 J à la somme de 57 100 €, soit :

— indemnité principale : 51 000 €, en valeur libre, soit 510 m² x 100 €/m² ;

— indemnité de remploi : 6 100 €.

La communauté expropriante fait principalement valoir que le bien qui appartenait à la société défenderesse a fait l’objet de deux expropriations partielles précédemment :

— la parcelle initialement cadastrée section S n° 130 a été divisée en deux parties :

. la parcelle cadastrée section S n° 143 d’une surface de 630 m², restant la propriété de la SCI Les 3 J ;

. la parcelle cadastrée S n° 144 d’une surface de 210 m², étant l’objet d’une expropriation partielle au profit du département de la Seine-Saint-Denis et du jugement rendu le 20 juin 2012 par la juridiction de l’expropriation du tribunal de grande instance de Bobigny ; la SCI défenderesse a été indemnisée de la dépossession du terrain et de la construction qui s’y trouvait, dans son entier, le bâti partiellement concerné par l’emprise présentant un caractère non rescindable ;

— puis, la parcelle cadastrée section S n° 143 a elle même été divisée en deux parties :

. la parcelle cadastrée section […] d’une surface de 510 m², restant la propriété de la SCI Les 3 J ;

. la parcelle cadastrée section S n° 162 d’une surface de 120 m², étant l’objet d’une expropriation partielle au profit de RFF et du jugement rendu le 26 mars 2013 par la juridiction de l’expropriation du tribunal de grande instance de Bobigny, fixant à 100 € la valeur unitaire du terrain nu ;

— enfin, c’est la parcelle cadastrée section […] qui fait l’objet d’une expropriation au profit de la communauté d’agglomération PLAINE COMMUNE et de la présente instance.

La SCI Les 3 J, par un Mémoire en réponse daté du 31 juillet 2015 et par un Mémoire en réponse récapitulatif daté du 21 septembre 2015 reçu le 21 septembre 2015, sollicite une indemnisation en réparation de la dépossession de son bien d’un montant de 323 313,20 € qui se décompose de la manière suivante :

— indemnité principale : 293 012 €, soit :

— indemnité de remploi : 30 301,20 €.

La SCI Les 3 J fait essentiellement valoir que le terrain, d’une constructibilité aisée, est desservi par une voie d’accès et par les réseaux habituels d’alimentation en énergie et d’assainissement et qu’il doit, en conséquence, être évalué selon la qualification de terrain à bâtir.

Par des Conclusions complémentaires et récapitulatives, la communauté d’agglomération PLAINE COMMUNE :

— réitère sa demande de fixation à une valeur unitaire de 100 €/m² et adopte une surface supérieure de 527 m², incluant une excroissance du terrain de 17 m², soit des indemnités principale de 52 700 € (soit 527 m² x 100 €/m²), de remploi de 6 270 € et totale de 58 970 € ;

— ajoute à son argumentation des termes de comparaison et une critique des demandes présentées par la SCI Les 3 J.

Par des conclusions reçues le 24 novembre 2014, le commissaire du Gouvernement propose une indemnité de dépossession de 57 100 €, soit :

— indemnité principale : 51 000 €, soit 510 m² x 100 €/m² ;

— indemnité de remploi : 6 100 €.

A l’audience du 23 septembre 2015, les parties comparantes ont développé les éléments de leurs mémoires, en application des dispositions de l’article R.13-31, 1^er alinéa, du Code de l’expropriation.

La SCI Les 3 J a, par un courrier reçu le 8 octobre 2015 déposé une note en délibéré portant sur la qualité de terrain à bâtir du bien appartenant à la société défenderesse. La communauté d’agglomération y a répondu par une note reçue le 14 octobre 2015.

MOTIFS DE LA DECISION

La juridiction de l’expropriation a été saisie le 21 juillet 2014. Ainsi, les dispositions antérieures à celles applicables à compter du 1^er janvier 2015 seront mises en oeuvre.

Sur les principes du droit de l’expropriation

L’article L.13-13 du Code de l’expropriation dispose que : Les indemnités allouées doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

L’indemnité réparatrice allouée à l’exproprié doit lui permettre de se retrouver en même et semblable état et de se procurer un bien identique, similaire ou équivalent à celui dont il est dépossédé par l’opération d’expropriation, soit un bien présentant les mêmes caractéristiques (lieu, année de construction, composition, état d’entretien…) sous réserve, de fait, des biens disponibles sur le marché immobilier.

Plus précisément, le préjudice matériel subi du fait de l’opération d’expropriation est généralement équivalent à la valeur vénale du bien dont l’exproprié est privé. Celle-ci n’est pas nécessairement égale au coût de remplacement du bien, et ce principalement lorsqu’aucun bien similaire à celui dont l’exproprié est dépossédé n’est offert sur le marché immobilier local ou n’est susceptible d’être acquis par un particulier.

Le montant des indemnités est fixé d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance d’expropriation portant transfert de propriété, en application des dispositions de l’article L.13-14 du Code de l’expropriation et les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, en application de celles de l’article L.13-15 du code précité.

Selon les dispositions de l’article L.213-6 du Code de l’urbanisme, la date de référence à prendre en compte en matière d’expropriation est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant ou modifiant le POS et définissant la zone dans laquelle est situé le bien.

Sur les éléments préalables à la détermination des indemnités

Sur le droit applicable :

Le commissaire du Gouvernement expose, page 4 de ses écritures, que dès lors que le droit de préemption urbain est applicable, la date de référence est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, modifiant ou révisant le PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien. Il précise, qu’en l’espèce, la parcelle cadastrée section […] est située en zone UIb du Plan local d’urbanisme de la commune de Pierrefitte-sur-Seine approuvé le 15 avril 2010 et modifié par délibération du conseil municipal du 25 novembre 2010.

La SCI Les 3 J soutient, d’une part, que le bien n’est pas situé dans un emplacement réservé comme soutenu par la communauté expropriante dans ses premières écritures et, d’autre part, que la date de référence est celle du 9 septembre 2012, soit un an avant l’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique, en application des dispositions de l’article L.322-2 du Code de l’expropriation. La société défenderesse expose que le bien est situé en zone UId.

Dans ses dernières écritures, la communauté d’agglomération PLAINE COMMUNE n’évoque plus un emplacement en zone réservée et expose que la date du 9 septembre 2012 peut être retenue comme date de référence, au lieu du 15 avril 2010, précisant toutefois que cette évolution n’a pas d’incidence sur la zone urbanistique concernée, le bien exproprié se situant à l’une et l’autre de ces dates en zone UId du Plan local d’urbanisme.

La SCI Les 3 J se réfère aux dispositions du nouvel article L.322-2 du Code de l’expropriation pour déterminer une date de référence au 9 septembre 2012. L’article L.13-15 du Code de l’expropriation est applicable en l’espèce, la juridiction ayant été saisie avant le 1^er janvier 2015 ; ses dispositions sont similaires à celles de l’article évoqué et il dispose dans son II que : 1° La qualification de terrain à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L.11-1 ou, dans le cas visé à l’article L.11-3, un an avant la déclaration d’utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, tout à la fois : (…).

En l’espèce, le bien doit être évalué à la date du présent jugement, selon sa consistance à la date de l’ordonnance d’expropriation rendue le 23 juin 2015. La date du 9 septembre 2012, soit un an avant l’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique, est retenue pour déterminer la qualification de terrain à bâtir, ou non, du présent bien. L’évaluation prendra en compte, dans l’une et l’autre des hypothèses, les possibilités et les contraintes définies par le Plan local d’urbanisme modifié le 25 novembre 2010 et situant le bien à évaluer en zone UIb.

Sur la qualification du bien, terrain à bâtir ?

La SCI Les 3 J soutient que le bien, objet de l’opération d’expropriation, est un terrain à bâtir. La communauté d’agglomération s’oppose à cette qualification, retenant celle de terrain nu.

L’article L.13-15, II du Code de l’expropriation, applicable en l’espèce, dispose :

1° La qualification de terrain à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L.11-1 ou, dans le cas visé à l’article L.11-3, un an avant la déclaration d’utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, tout à la fois :

a) Effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols rendu public ou approuvé comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone ;

b) situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols rendu public ou approuvé ou par un document d’urbanisme en tenant lieu, ou bien, en l’absence d’un tel document, situés soit dans une partie actuellement urbanisée d’une commune, soit dans une partie de commune désignée conjointement comme constructible par le conseil municipal et le représentant de l’Etat dans le département en application de l’article L.111-1-3 du Code de l’urbanisme.

Les terrains qui, à l’une des dates indiquées ci-dessus, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur usage effectif, conformément au paragraphe I du présent article.

2° Les possibilités de construction à retenir pour l’évaluation des terrains à bâtir, ainsi qualifiés conformément au 1° ci-dessus ne peuvent excéder celles qui résultent du plafond légal de densité.

*

La communauté d’agglomération PLAINE COMMUNE :

— rappelle que l’article L.13-15 du code de l’expropriation exige deux conditions cumulatives pour qu’un terrain soit qualifié de terrain à bâtir, une desserte par une voie d’accès et des réseaux de fluides d’une part, et un emplacement situé dans un secteur désigné comme constructible par le document d’urbanisme en vigueur, d’autre part ;

— fait valoir, qu’en l’espèce, la parcelle expropriée ne répond pas aux conditions exigées en ce qu’elle n’est desservie :

. ni par une voie publique, la parcelle n’étant pas accessible de :

. la […] ;

. l'[…]

des parcelles de terrains appartenant à d’autres propriétaires se trouvant entre le bien à évaluer et chacune de ces voies, étant précisé que la première est publique, la seconde est la propriété du département ;

. ni par les réseaux requis, notamment réseau d’approvisionnement en eau potable et réseaux d’assainissement.

*

La SCI Les 3 J expose que le bien est situé dans un secteur désigné comme constructible par le plan local d’urbanisme, la zone UI correspondant aux secteurs comportant des activités, à titre monofonctionnel ou mixte, les logements ont une vocation limitée aux activités tertiaires, commerciales et de services.

La société défenderesse fait valoir que son bien est desservi par une voie d’accès, précisant :

— d’une part, que la jurisprudence relève que la condition d’accès est remplie lorsqu’il existe une servitude de passage ;

— d’autre part, que la société SIDEC possédait un ensemble de terrains d’une superficie totale de 71 146 m² sur laquelle se trouvaient des corps de bâtiments desservis à l’intérieur du site par une voirie ; qu’elle a vendu ce bien après un découpage en plusieurs lots ; que le cahier des charges annexé à l’acte de vente :

. instaure un ensemble de servitudes pour permettre l’affectation à un usage industriel ou commercial des propriétés vendues par la SIDEC (page 18) ;

. précise, page 18, que Sur cet ensemble immobilier de 71 146 m² existe un complexe industriel sur lequel se trouve cinq bâtiments desservis à l’intérieur du site par une voirie débouchant […] sur la commune de Stains ; la SCI écrit alors, page 11 de ses dernières écritures, qu’elle (…) bénéficie d’une servitude de passage lui donnant accès à la […] par le biais de l’avenue du bois Moussay (servitude de passage) et qu’il importe peu que l'[…] soit une voirie privée, propriété du département, dès lors que la SCI dispose d’une servitude de passage opposable à tous les tiers en application de son titre de propriété ;

. précise également que la SCI Les 3J pourra utiliser la totalité des voies de desserte interne du site permettant l’accès à sa propriété tant par un usage piéton que pour l’usage des véhicules (page 22) ; l’assiette de cette servitude est identifiée au plan du site annexé (…) et teintée suivant la légende “voie de desserte interne” (pages 20 et 22).

La SCI Les 3 J fait aussi valoir que son bien est desservi par les réseaux d’alimentation en énergie et d’assainissement. Elle :

— expose qu’elle exploitait une activité de confiserie, laquelle nécessitait des réseaux d’eau et d’assainissement ;

— précise que le cahier des charges de cession du terrain énonce, page 23, l’ensemble du site est alimenté par des réseaux d’eau, d’électricité et d’assainissement. Chacun de ces réseaux est global pour la totalité du site. La SIDEC assurera le raccordement et l’alimentation des biens cédés à ces trois réseaux que les acquéreurs s’obligent à utiliser ;

*

En l’espèce, le caractère constructible de la parcelle cadastrée section […], qui appartenait à la société défenderesse, n’est pas contesté. Le plan local d’urbanisme autorise des constructions à usage d’activité, la construction de logements est limitée aux besoins des activités économiques.

En ce qui concerne les voies d’accès :

Plusieurs questions se posent quant à l’existence effective :

— d’une voirie interne et d’une servitude de passage la concernant au bénéfice de la société civile immobilière défenderesse ;

— et le cas échéant, grâce à la voirie interne, d’un accès à la voirie publique :

. à la […] ;

ou

. à l'[…], et dans ce cas, d’une servitude de passage sur cette voie privée au profit de la société défenderesse.

Il convient de préciser que la dénomination avenue du Bois Moussay est étonnante, s’agissant d’une impasse constituée de terre battue et de pierres.

Le cahier des charges annexé à l’acte de vente en date du 8 février 1996, entre la société SIDEC et la SCI Les 3 J, établit une servitude de passage concernant la voirie interne de l’ancien site industriel, telle qu’elle existait au jour de la signature, au profit de la société défenderesse, comme exposé par cette dernière et selon les références faites aux pages 18, 20 et 22.

Toutefois, le site a depuis son démembrement consacré notamment par l’acte de vente du 8 février 1996 subi plusieurs modifications, principalement du fait des deux expropriations précédentes, transformant le site tel qu’acquis par la société défenderesse. Le jour du transport sur les lieux, le 18 mars 2015, l’assiette de la servitude de passage invoquée quant à la voirie interne n’a pas pu être visualisée. Les pièces 5, 10 et 12 versées par la SCI Les 3 J ne permettent pas davantage d’établir l’assiette de la servitude à la date de référence du 9 septembre 2012.

Ainsi, la SCI Les 3 J rapporte la preuve de ce qu’elle dispose de droits, d’une servitude de passage sur la voirie interne de l’ancien site industriel qui appartenait à la société SIDEC et qui a été vendu en plusieurs lots, soit de la possibilité d’user de la voie lorsqu’elle se trouve sur des terrains appartenant à d’autres propriétaires. Elle ne rapporte pas la preuve de l’effectivité de la voie interne alléguée, soit de ce qu’elle est en usage ou de ce qu’elle est en mesure de l’être sans condition d’accord d’autrui ou de mise en oeuvre d’une procédure. Or, le texte [II – 1° a)] exige que le terrain soit effectivement desservi. En l’absence d’effectivité de la voirie interne, les droits dont elle dispose ne sont pas opposables à la communauté expropriante.

En l’absence d’une telle voirie interne utilisable, le bien de la défenderesse ne dispose pas d’un accès :

— à la […], voie publique de circulation ;

— à l'[…] ; de plus, dans cette hypothèse, la société défenderesse ne rapporte pas la preuve de ce qu’elle disposerait d’une servitude de passage sur l'[…], voie privée appartenant au département de Seine-Saint-Denis et permettant de rejoindre la […] ; l’acte de vente entre la SIDEC et la société défenderesse ne conférant pas à cette dernière une servitude de passage quant au chemin privé, Bois de Moussay, comme soutenu.

Ainsi, il convient de constater que la parcelle cadastrée section […] n’est pas effectivement desservie par une voie d’accès, comme le montre les pièces 13 et 14 versées aux débats par la communauté d’agglomération PLAINE COMMUNE, s’agissant de vues aériennes, et comme les parties présentes lors du transport sur les lieux ont pu le constater, ayant dû emprunter :

— tout d’abord, la […], voie de circulation automobile asphaltée ;

— puis, l'[…], impasse en terre battue et en pierre ;

— enfin, un terrain nu qui a été traversé.

En ce qui concerne les réseaux d’alimentation, principalement en eau potable, assainissement et électricité :

La SCI Les 3 J expose que le bien dispose de l’ensemble des réseaux requis, ce que conteste la communauté d’agglomération PLAINE COMMUNE, versant au dossier des plans concernant les réseaux d’eau potable et d’assainissement illisibles, comme soutenu par la société défenderesse.

La SCI Les 3 J :

— se réfère au cahier des charges, comme précédemment en matière de voie d’accès. Celui-ci précise, page 23, L’ensemble du site est alimenté par des réseaux d’eau, d’électricité et d’assainissement. Chacun de ces réseaux est global pour la totalité du site. La SIDEC assurera le raccordement et l’alimentation des biens cédés à ces trois réseaux que les acquéreurs s’obligent à utiliser. ;

— précise que, si généralement les réseaux doivent appartenir à une collectivité publique, au cas où les réseaux sont privés, la condition de desserte est remplie si l’exproprié apporte la preuve que le propriétaire des réseaux privés a accepté le concernant le raccordement à ses canalisations.

En l’espèce, les dispositions contenues dans le cahier des charges, qui définit les droits et obligations des acquéreurs des différents lots une fois le site démantelé, sont insuffisantes à elles seules à rapporter la preuve de ce que la parcelle cadastrée section […] disposait à la date du 9 septembre 2012 de raccordements aux réseaux ou de réseaux à proximité immédiate. En effet, les raccordements dont il est question dans le cahier des charges correspondent au lot tel qu’il a été vendu à la SCI Les 3 J le 8 février 1996. Or, depuis lors, comme cela a déjà été mentionné, le bien a subi deux expropriations. La société défenderesse ne rapporte pas la preuve de ce que précisément la parcelle objet de la présente procédure d’expropriation est desservie par les réseaux d’alimentation à la date de référence ou que ces réseaux sont situés à proximité immédiate du terrain.

Par ailleurs, la SCI Les 3 J fait état de l’exploitation d’une activité de confiserie à l’adresse du bien, laquelle nécessite l’utilisation d’eau et de réseau d’assainissement. Toutefois, aucun extrait d’un Kbis susceptible d’attester de cette activité économique n’est produit aux débats.

En conclusion :

Le terrain de la SCI Les 3 J ne dispose pas d’une voie d’accès effective et la SCI propriétaire ne rapporte pas la preuve de la réalité des raccordements aux réseaux d’alimentation en énergie et d’assainissement existants au moment de la vente du site par la SIDEC ou de leur proximité immédiate avec la parcelle cadastrée section […], après dépossession des deux emprises précédentes.

Ainsi, les conditions exigées à l’article L.13-15 II ne sont pas acquises et le terrain qui appartenait à la société civile immobilière Les 3 J ne peut être qualifié de terrain à bâtir.

Le terrain sera évalué selon son usage effectif à la date de référence.

Sur la consistance du bien :

Il s’agit d’un terrain nu, plat, d’une forme très irrégulière.

Il est enclavé pour être situé, aussi bien à partir de la […] qu’à partir de l'[…], après une ou plusieurs autres parcelles qu’il convient de traverser pour accéder au bien.

Il conviendra de se reporter au procès-verbal de transport sur les lieux annexé à la présente décision.

Sur la méthode et les surfaces :

La méthode consistant à comparer le bien à évaluer à des cessions de biens équivalents qui ont eu lieu dans la période récente sur le marché immobilier local, adoptée par chacune des parties , sera retenue pour être adaptée à l’espèce.

La communauté d’agglomération et la société civile immobilière s’accordent pour retenir une surface de 527 m². Cette surface sera adoptée.

Sur la situation locative :

Il n’est pas contesté que le bien est libre de toute occupation.

Sur la détermination des indemnités

Sur l’indemnité principale :

* La communauté d’agglomération PLAINE COMMUNE produit aux débats les termes de comparaison suivants :

1) un jugement du TGI de Bobigny du 26 mars 2013, n° 12/00032 dans le cadre duquel le juge de l’expropriation a fixé les indemnités de dépossession de la parcelle cadastrée section S n° 162, sise […] à Pierrefitte-Sur-Seine, appartenant à la SCI Les 3J, emprise partielle de 120 m², terrain nu de configuration régulière, zone UI-d, au prix unitaire 100 €/m².

2) Vente 16 mai 2012 – […], Pierrefitte, 381 m², 72 €/m².

3) Vente 24 juin 2011 – […] et U 511, Pierrefitte, […], 232 et 68 m², 126 €/m².

4) Vente 3 juillet 2009 – […], Pierrefitte, 156 m², 113 €/m².

5) Vente du 14 janvier 2011, parcelle […], 386 m², 88 €/ m².

6) Vente du 28/11/2013 (2013P07125) entre la SCI Y / SCI Pierrefitte Y, des parcelles Y 110 et 112 à Pierrefitte, situées en zone UI-b, d’une superficie de 12 504 m² au prix de 771 420 €, soit un prix unitaire de 61,69 €/m².

7) Vente du 27/06/2014 (2014P03722) par Plaine Commune à la société Spirit Entreprises, de la parcelle Y 125, située à Pierrefitte en zone UI-b, d’une superficie de 11 456 m² au prix de 744 640 € HT, soit un prix unitaire de 65 €/m².

8) Vente du 15/12/2010 (2011P00797) par la Sequano Aménagement aménageur de la ZAC de Villetaneuse, au STIF, des parcelles n1, 5, 6, 7, 8, 10, 11, 39, 41, 43, 46, 75 et 79 + M106, situées à Villetaneuse en zone UI (activité), d’une superficie totale de 20 397 m², au prix de 1 134 000 €, soit un prix unitaire de 55,60 €/m².

La moyenne de ces huit termes de comparaison est de 85,16 €/m².

La communauté d’agglomération PLAINE COMMUNE offre une valeur supérieure, égale à 100 €/m², se fondant sur la première référence, un jugement du TGI de Bobigny en date du 26 mars 2013 concernant la parcelle contigüe cadastrée section S n° 162, laquelle formait une unité foncière avec le présent bien.

La SCI Les 3 J critique ces termes, faisant valoir que :

— les ventes n° 3, 4 et 5 sont anciennes pour avoir eu lieu en 2011 pour les ventes n° 3 et n° 5 et en 2009 pour la vente n° 4 ;

— les ventes n° 2 et n° 3 correspondent à des parcelles boisées ;

— la vente n° 2 correspond à une bande de terrain d’une largeur de 5 mètres ;

— les ventes n° 6, n° 7 et n° 8 correspondent à des biens d’une superficie nettement plus importante que celle du présent bien, soit respectivement de 12 504 m², 11 456 m² et 20 397 m² contre 527 m² en l’espèce.

Les références n° 2 et n° 3, de terrains boisés, n° 6, n° 7 et n° 8, de très grands terrains d’une superficie supérieure à 11 000 m², sont des ventes de biens d’une consistance différente de celle du présent bien à évaluer.

La référence n° 4, bien vendu en 2009 correspond à une cession ancienne, de plus de six ans, alors que le marché immobilier local de Pierrefitte-sur-Seine, commune proche de Paris et objet de rénovations urbaines, a évolué.

Ainsi, seules les références n° 1 et 5 seront retenues pour servir la comparaison avec le présent bien. La première est une évaluation judiciaire d’un bien contigu et la seconde est une cession réalisée en 2011 de la parcelle cadastrée section F n° 631 d’une superficie de 386 m². La moyenne de ces deux références est de 94 €/m².

* La SCI les 3 J verse aux débats les termes de comparaison suivants :

Référence n° 1 – Terrain non bâti situé […]

Date de mutation : 21/02/2012

Référence de publication : 2012P02053

Référence cadastrale : S n°164

Adresse : […] à […]

Descriptif : terrain non bâti situé sur le terrain d’assiette d’un terrain à usage professionnel à proximité d’un hangar

Surface : 974 m²

Prix total : 201 000 €

Prix unitaire : 206 €/m².

Référence n° 2 – terrain non bâti situé […]

Date de mutation : 12/04/2013

Référence de publication : 2013P02602

Référence cadastrale : P n°117

Adresse : […] à Pierrefitte-Sur-Seine

Descriptif : terrain non bâti

Surface : 318 m²

Prix total : 220 000 €

Prix unitaire : 691 €/m².

Référence n° 3 – terrain non […]

Date de la mutation : 14/02/2014

Référence de publication : 2014P01428

Référence cadastrale : AI n° 89 et AI n° 72

Adresse : […] à Pierrefitte-Sur-Seine

Descriptif : terrain non bâti situé dans la […] où se situe le bien de la […]

Surface : 285 m²

Prix total : 220 000 €

Prix unitaire : 772 €/m².

La moyenne de ces trois termes de comparaison est de 556,33 €/m².

La SCI Les 3 J demande une valeur équivalente, égale à 556 €/m².

La communauté d’agglomération PLAINE COMMUNE critique ces termes, faisant valoir que :

— le premier terme a nécessité des travaux de rescindement et le bien comprenait une cour d’entreprise ;

— le deuxième terme est situé dans un secteur pavillonnaire, desservi par […] ;

— le troisième terme est la vente d’un pavillon.

Le commissaire du gouvernement produit les actes aux débats, les deuxième et troisième ventes correspondent à la cession d’un pavillon, soit d’un bien d’une consistance différente de celui à évaluer.

Seule la première référence citée est retenue.

* Le Commissaire du Gouvernement propose les termes de comparaison suivants :

[…]	Adresse	Cadastre	Contenance	Zonage	Prix €	Prix m2	Observations
03/05/12 VOL 2012 P 3365	[…]	U 455, 456, 463 & 464	175 m2	UG-b	35 740,00 €	204,00 €	Parcelle de terrain triangulaire non bâtie.
28/03/12 VOL 2012 P 2751	[…]	U 507	180 m2	UG-b	29 160,00 €	162,00 €	Parcelle de terrain rectangulaire non bâtie.
16/05/2012 VOL 2012 P 3434	Lieu dit Sentier les Cailloux	U 146	381 m2	UI-d	27 600,00 €	72,00 €	Un terrain en forme de lanière.

Jugement du TGI de Bobigny	N°	Cadastre	Contenance	Zonage	Indemnités €	Prix m2	Observations
Du 26/03/2013	N° 12/00032	S 162	120 m2	UI-d	12 000,00 €	100,00 €	Un terrain en forme de lanière.

La moyenne des trois premiers termes de comparaison est de 146 €/m² et celle des quatre références est de 134,5 €/m².

Le commissaire du Gouvernement propose une valeur inférieure, égale à 100 €/m².

La communauté d’agglomération PLAINE COMMUNE critique ces termes, faisant valoir que les première et deuxième ventes sont celles de biens situés en zone Ugb, non comparable, pour être une zone pavillonnaire.

La SCI les 3 J fait remarquer que :

— la première vente est celle d’un bien d’une surface inférieure ;

— la deuxième vente est celle d’une parcelle en fond de jardin, non accessible de la voie publique ;

— la troisième vente est celle d’une parcelle en lanière de 5 mètres de large.

Ces trois termes sont retenus pour servir la comparaison.

* En l’espèce, il convient de déterminer l’indemnité principale revenant à La SCI les 3 J au titre de la dépossession de son bien de la manière suivante :

Les termes de comparaison retenus sont :

— deux (termes n° 1 et n° 5) parmi ceux présentés par la communauté expropriante, selon une moyenne de 94 €/m² ;

— un parmi ceux cités par l’exproprié, selon une valeur de 206 €/m² ;

— les trois versés aux débats par le commissaire du Gouvernement, selon une moyenne de 146 €/m², et le jugement du 26 mars 2013 qui a fixé la valeur d’un terrain voisin qui formait une unité foncière avec le présent bien à 100 €/m².

La valeur unitaire du bien de l’espèce devra être :

— inférieure à la valeur d’échange de 206 €/m² du terme de comparaison retenu parmi ceux cités par la société expropriée en raison de ce que le terrain est mieux configuré, dispose d’une façade le long de la rue Dolet de 12,30 mètres et de ce que le bien comprenait notamment une cour d’entreprise ainsi que des installations ;

— inférieure à la valeur d’échange moyenne des trois premiers termes cités par le commissaire du Gouvernement en raison de ce que deux des biens sont situés dans une zone urbanistique plus valorisée, Ugb au lieu de Uid ;

— supérieure à la moyenne de 94 €/m² des deux termes retenus parmi ceux cités par la communauté expropriante en raison de ce que l’une des ventes est ancienne, cession de 2011, alors que le marché immobilier local a évolué favorablement ;

— équivalente à la valeur unitaire de la parcelle voisine (cadastrée section S n° 162) fixée judiciairement, citée par la communauté expropriante et par le commissaire du Gouvernement, en raison de ce que les caractéristiques des deux parcelles sont semblables.

Ainsi, il convient de fixer la valeur du mètre carré à 100 €/m².

L’indemnité principale est de 52 700 €, en valeur libre, soit 527 m² x 100 €/m² .

Sur l’indemnité de remploi :

Elle a pour base le montant de l’indemnité principale, en l’espèce 52 700 €.

Elle est égale à :

. 20 % jusqu’à 5 000 € = 1 000 € ;

. 15 % de 5 000 € à 15 000 € = 1 500 € ;

. 10 % sur le surplus, soit sur 37 700 € 3 770 € ;

soit un total de 6 270 €.

Sur l’indemnité totale de dépossession :

Elle est égale à 58 970 €, soit 52 700 € indemnité principale + 6 270 € indemnité de remploi. Cette somme est arrondie à 59 000 €, pour une juste indemnisation.

Sur les dispositions de l’article 700 du CPC

L’équité commande d’allouer à la SCI Les 3 J une somme de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC, somme au paiement de laquelle la communauté d’agglomération PLAINE COMMUNE est condamnée.

Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l’article L.13-15 du Code de l’expropriation, la communauté d’agglomération PLAINE COMMUNE, entité expropriante, supporte les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant par décision mise à disposition, par jugement contradictoire et en premier ressort ;

Annexe à la présente décision le procès-verbal de transport du 18 mars 2015 ;

Fixe à 59 000 € (cinquante neuf mille euos), en valeur libre, l’indemnité totale de dépossession due par la communauté d’agglomération PLAINE COMMUNE à la SCI Les 3 J dans le cadre de l’opération d’expropriation du bien situé […] à PIERREFITTE (93), sur la parcelle cadastrée section […], d’une superficie de 527 m² ;

Dit que la somme arrondie de 59 000 € se décompose de la manière suivante :

— indemnité principale : 52 700 € ;

— indemnité de remploi : 6 270 € ;

Condamne la communauté d’agglomération PLAINE COMMUNE à payer à la SCI Les 3 J une somme de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC ;

Condamne la communauté d’agglomération PLAINE COMMUNE au paiement des dépens de la présente procédure.

B C Greffier

D E Juge