Tribunal de grande instance de Créteil, 3e chambre civile, 23 décembre 2016, n° 16/01536

MINUTE N° : 16/

ORDONNANCE DU : 23 Décembre 2016

DOSSIER N° : 16/01536

AFFAIRE : Y Z C/ A B veuve

X, Synd. de copropriétaires […], pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet ED GESTION, S.A. MATMUTcontrat n° DN 12 OE […]

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE CRETEIL

3^e Chambre CIVILE

ORDONNANCE D’INCIDENT DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

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Nous, F G, Vice-Président

Assisté de Muriel PELABON, Faisant Fonction de Greffier

Lors du prononcé : Madame D E, Greffier

DEMANDERESSE

Madame Y Z

née le […] à […][…]

représentée par M^e Diane LEVIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1438

DEFENDERESSES

Madame A B veuve X, domiciliée : chez Monsieur X C, […]

représentée par M^e Jean-bernard TITIUN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : K0023

Synd. de copropriétaires […], pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet ED GESTION, domiciliée : chez Cabinet ED GESTION, dont le siège social est sis […]

représentée par M^e Maurice CASTEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0054

S.A. MATMUT

contrat n° DN 12 OE […], dont le […] […]

représentée par Maître Pierre-robert AKAOUI de la SCP AKAOUI, AKAOUI-CARNEC, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C0673

EXPOSE DU LITIGE

Suivant actes d’huissiers signifiés le 19 février 2016 à personne morale s’agissant de la MATMUT ainsi que du syndicat des […] à Chennevières-sur-Marne (94430) représenté par son syndic la SARL ED GESTION et le 22 février 2016 par dépôt à l’Etude s’agissant de M^me A X, M^me Y Z a fait assigner les sus-nommés aux fins de voir :

— déclarer M^me A B veuve X et le syndicat des […] à Chennevières-sur-Marne (94430) co-responsables des dommages subis par elle,

— enjoindre à M^me A B veuve X d’effectuer les travaux de réfection de la rive de noue sur la toiture du bâtiment B préconisés par l’expert afin de mettre un terme aux désordres, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de deux mois à compter de la signification du jugemenet,

— enjoindre au syndicat des […] à Chennevières-sur-Marne (94430) d’effectuer les travaux de ravalement du bâtiment A préconisés par l’expert afin de mettre un terme aux désordres sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de deux mois à compter de la signification du jugement,

— dire que les travaux dont il est fait injonction seront conformes à ceux figurant dans les devis validés par l’expert dans son rapport, sauf à leur ajouter des travaux supplémentaires rendus nécessaires par l’aggravation des désordres,

— condamner in solidum M^me A B veuve X, le syndicat des […] à Chennevières-sur-Marne (94430) et la MATMUT à lui payer la somme de 5.280,42 euros à titre de dommages et intérêts correspondant au coût des travaux de remise en état des locaux,

— condamner in solidum M^me A B veuve X, le syndicat des […] à Chennevières-sur-Marne (94430) et la MATMUT à lui payer la somme de 16.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance,

— condamner M^me A B veuve X à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral et de l’attitude particulièrement abusive de la sus-nommée,

— condamner M^me A B veuve X à payer la totalité des frais et honoraires d’expertise,

— condamner M^me A B veuve X à lui payer la somme de 3.875,68 euros en remboursement des sommes déjà versées par elle à titre de provision d’expertise,

— dire que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du 2 novembre 2012, date de l’assignation en référé, avec le bénéfice de la capitalisation annuelle des intérêts échus depuis plus d’un an,

— condamner M^me A B veuve X à lui payer la somme de 8.000 euros à titre d’indemnité de procédure, outre les entiers dépens. Le tout avec le bénéfice de l’exécution provisoire.

Suivant conclusions d’incident n° 2 auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des moyens en fait et en droit, M^me Y Z, au visa des articles 771-4°, 514 alinéa 2 et 772 du Code de procédure civile demande au Juge de la mise en état de :

— l’autoriser à consigner les loyers à échoir sur un compte séquestre à l’ordre des avocats au Barreau de Paris jusqu’à l’issue de la procédure ou jusqu’à ce que M^me A B veuve X, en qualité de bailleresse prenne à ses frais les mesures urgentes préconisées par l’expert dans son compte-rendu de réunion d’expertise du 15 septembre 2014 à savoir :

— Réalisation du ravalement de la partie du mur de façade sur cour du bâtiment A se trouvant à l’aplomb de la toiture du bâtiment B, en recourant à un enduit assurant l’étanchéité de ce mur, le ravalement du reste de cette façade pouvant faire l’objet d’une phase ultérieure de travaux,

— Réalisation d’une rive de noue au droit du solin défectueux, tel que décrit dans le devis estimatif établi par l’entreprise LOUVRADOUX, annexe n°43 du rapport d’expertise du 20 décembre 2015,

— constater l’exécution provisoire de plein droit en vertu de l’article 514 du Code de procédure civile,

— ordonner la communication d’un acte d’état civil de moins de trois mois de M^me A B veuve X,

— condamner M^me A B veuve X au paiement de la somme de 2.000 euros à titre d’indemnité de procédure, outre les entiers dépens.

Au soutien de sa demande, M^me Y Z indique notamment :

— qu’elle ne bénéficie que d’un bâchage provisoire qui a dû être remplacé après une fuite intervenue en 2016 ;

— que sa bailleresse est aujourd’hui âgée de 98 ans et réside en Israël, et elle n’a aucune garantie qu’elle soit effectivement encore en vie;

— qu’il a été relevé une attitude peu collaborative de son fils pendant l’expertise;

— que son droit fondamental (à la tranquillité de l’exploitation de son fonds de commerce) constitue à lui seul une créance certaine à l’encontre du propriétaire, la remise en état des lieux constituant une autre créance;

— que le Juge de la mise en état est parfaitement compétent pour assurer l’exécution d’une décision et garantir l’exécution de celle-ci ;

— que M^me A B veuve X ne craint pas d’écrire qu’elle n’effectuera pas les travaux es-qualité, ce qui constitue une affirmation stupéfiante de sa part.

Suivant conclusions d’incident régulièrement notifiées, M^me A B veuve X demande au Juge de la mise en état de :

— débouter M^me Y Z de l’ensemble de ses demandes,

— juger n’y avoir lieu à consignation des loyers dus jusqu’au jugement à intervenir à titre conservatoire d’une créance indemnitaire dont le recouvrement serait menacé,

— juger n’y avoir lieu à consignation des loyers dus jusqu’à la réalisation des travaux préconisés par l’expert judiciaire le 15 septembre 2014,

— condamner M^me Y Z à lui payer la somme de 2.000 euros à titre d’indemnité de procédure, outre les entiers dépens.

Et fait valoir notamment :

— que M^me Y Z ne dispose pas d’une créance certaine à son encontre ;

— que les désordres ont eu pour cause la vétusté de l’immeuble depuis la façade du bâtiment A et la toiture du bâtiment B, qui sont des parties communes, le règlement de copropriété indiquant en effet que “les parties communes comprennent notamment : les gros murs de façade et de refend, les murs pignons, mitoyens ou non (…) Les charpentes et la toiture”;

— qu’elle ne doit supporter le coût des travaux portant sur ces parties communes qu’à proportion de ses tantièmes dans l’immeuble;

— que les travaux avaient été votés le 9 février 2014 mais le procès-verbal y afférent a été grossièrement modifié dans un sens contraire à ce qui avait été voté, sans même avoir été adressé aux copropriétaires mais seulement à l’expert qui l’a produit tardivement;

— qu’il est sans objet de solliciter la réalisation de travaux de ravalement à sa charge exclusive alors que l’expert qualifie expressément de partie commune la façade du bâtiment A et ne tranche pas lui-même en faveur de la qualification de privative pour la toiture du bâtiment B;

— que la demande adressée au Juge de la mise en état préjudicie donc au principal et tend à se substituer au jugement au fond qui doit intervenir ;

— que M^me Y Z persiste à vouloir lui faire supporter la charge exclusive de travaux qui ne lui incombent pas et qui relèvent d’une décision de la copropriété ;

— que M^me Y Z doit assumer le fait de n’avoir pas mis en oeuvre l’action directe qui lui était ouverte en direction du syndicat des copropriétaires pour des désordres imputables aux parties communes;

— que la demande formée est d’autant plus mal fondée que le syndicat des copropriétaires a décidé le 5 avril 2016 de procéder aux travaux de ravalement, comme il s’y était engagé le 9 février 2014.

Aux termes d’un message notifié le 10 novembre 2016 via le RPVA, le conseil du syndicat des copropriétaires a indiqué que les travaux de ravalement votés par la dernière assemblée générale des copropriétaires vont être très prochainement réalisés et ajoute que toutes les mesures de précaution et notamment de bâchage sont été prises.

L’incident a été plaidé par le conseil de la défenderesse et M^me Y Z a déposé seulement son dossier, après quoi l’affaire a été mise en délibéré au 23 décembre 2016, date à laquelle la présente décision a été rendue.

EXPOSE DES MOTIFS

Il résulte du rapport d’expertise que pour réaliser un solin conformément aux règles de l’art sur la toiture du bâtiment B, contre l’enduit de la façade du bâtiment A sur cour il faut préalablement que cet enduit soit en bon état, ce qui n’est pas le cas, avec la nécessité de reprendre au moins la partie inférieure de l’enduit qui n’adhère pas correctement à son support, au-dessus de la toiture du bâtiment B.

C’est pourquoi la mesure d’expertise a été étendue par ordonnance du Tribunal de grande instance de Créteil en date du 28 mai 2013 au syndicat des […] à Chennevières-sur-Marne (94430) et son assureur la MATMUT (outre GENERALI l’assureur de M^me Y Z).

L’expert a déposé son rapport d’expertise le 20 décembre 2015 et conclut que les désordres émanent à la fois d’un défaut d’étanchéité de la façade du bâtiment A, relevant des parties communes, et de la toiture du bâtiment B. L’expert s’interroge sur la nature de partie privative ou commune de ladite toiture, au motif qu’elle recouvrirait une extension du bâtiment B ignorée du syndicat des copropriété et réalisée à une date indéterminée.

L’expert a suggéré au syndicat des copropriétaires ou à M^me A B veuve X de réaliser rapidement les travaux visés dans le dispositif des conclusions d’incident.

Toutefois, sauf à justifier que la toiture du bâtiment B serait effectivement une partie privative appartenant exclusivement à M^me A B veuve X dont les lots dépendent pourtant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, preuve qui n’est pas rapportée à ce jour, la qualification de partie commune doit être présumée à l’analyse du règlement de copropriété qui prévoit que “les parties communes (…) comprennent notamment (…) Les gros murs de façade et de refend, les murs pignons, mitoyens ou non (…) Les charpentes et la toiture”.

La qualification de partie commune n’est ni contestable ni contestée pour la façade du bâtiment A qui doit être ravalée.

Par suite, c’est à juste titre que M^me A B veuve X a soutenu qu’il ne lui appartenait pas, es-qualité de bailleresse, de prendre à sa charge exclusive et de décider seule de la réalisation des travaux engageant la copropriété dans son ensemble et devant faire l’objet d’un vote conforme en assemblée générale de copropriété.

L’argumentation soulevée par M^me A B veuve X à ce titre n’a bien évidemment rien de “stupéfiant” puisqu’on ne pouvait concevoir qu’elle doive réaliser seule et à ses frais des travaux de ravalement ou sur toiture constituant des travaux portant sur des parties communes.

La qualité de bailleresse de M^me A B veuve X ne lui permettait pas, en effet, de s’affranchir des règles du droit de la copropriété.

Le débat sur l’engagement des travaux nécessaires est de toute façon désormais sans objet puisqu’il est justifié de ce que par un vote obtenu à l’unanimité des copropriétaires l’assemblée générale a validé le devis de l’entreprise DUNCA le 5 avril 2016, qui chiffre le coût du ravalement et “la pose d’une bande solin” dont il est à espérer qu’elle corresponde à la mise en place “d’une rive de noue au droit du solin défectueux” tel que préconisé par l’expert judiciaire au niveau de la toiture du bâtiment B, dont le syndicat des copropriétaires doit répondre s’agissant d’une partie commune sauf à ce qu’il puisse rapporter la preuve, certaine, de ce que ladite toiture devrait, à coup sûr, se voir dénier cette qualification, ce qui lui reviendrait de justifier.

La résolution n° 15 “décision à prendre concernant le ravalement de la façade arrière de l’immeuble” ayant, donc, été votée et la réalisation des travaux étant imminente, il n’y a bien évidemment aucune résistance à vaincre de la part de M^me A B veuve X et ce d’autant que cette dernière a voté en faveur de ladite résolution et a payé le 1^er septembre 2016 l’appel de fond ravalement d’un montant de 2.658,75 euros.

M^me Y Z reconnaît qu’un bâchage provisoire a été mis en place par le syndicat des copropriétaires lequel, s’il a montré des signes de faiblesses avec un nouveau dégât des eaux en avril 2016, a été depuis lors remis en état et remplit son office.

Le syndicat des copropriétaires a d’ailleurs spontanément indiqué le 10 novembre 2016 que “toutes les mesures de précaution et notamment de bâchage ont été prises”.

Compte tenu des motifs qui précèdent, M^me Y Z ne saurait être autorisée à consigner les loyers à échoir sur un compte séquestre à l’ordre des avocats au Barreau de Paris jusqu’à l’issue de la procédure ou jusqu’à ce que M^me A B veuve X, en qualité de bailleresse, prenne à ses frais les mesures urgentes préconisées par l’expert dans son compte-rendu de réunion d’expertise du 15 septembre 2014 à savoir :

— Réalisation du ravalement de la partie du mur de façade sur cour du bâtiment A se trouvant à l’aplomb de la toiture du bâtiment B, en recourant à un enduit assurant l’étanchéité de ce mur, le ravalement du reste de cette façade pouvant faire l’objet d’une phase ultérieure de travaux,

— Réalisation d’une rive de noue au droit du solin défectueux, tel que décrit dans le devis estimatif établi par l’entreprise LOUVRADOUX, annexe n°43 du rapport d’expertise du 20 décembre 2015,

puisque, non seulement il n’est pas démontré qu’il revenait à M^me A B veuve X d’assumer seule ces frais à la place du syndicat des copropriétaires mais que, tout au contraire, il est établi que ce dernier a décidé, le 5 avril 2016, d’engager les travaux correspondants, avec certitude s’agissant du ravalement et en espérant qu’il en ira de même pour la réalisation d’une rive de noue au droit du solin défectueux sur la toiture du bâtiment B, à l’occasion dudit ravalement, pour autant que la nature privative de ladite toiture n’aura pas été établie au profit de M^me A B veuve X, ce qui n’est pas le cas à ce jour.

M^me Y Z sera donc déboutée de sa demande de consignation des loyers.

M^me Y Z sera également déboutée de sa demande tendant à voir enjoindre à M^me A B veuve X de justifier de ce qu’elle est encore en vie au motif qu’elle est âgée de 98 ans et réside en Israël, ce sur quoi il ne saurait être fait droit sans porter une atteinte excessive à sa dignité.

M^me Y Z, qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’incident.

Il n’y aura pas lieu à indemnité de procédure, dans l’immédiat.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge de la mise en état, statuant par un jugement contradictoire rendu en premier ressort,

Vu le vote des travaux de ravalement sollicités par l’expert le 5 avril 2016, dont il est à espérer qu’ils s’étendront également à la réalisation d’une rive de noue conforme au droit du solin défectueux sur la toiture du bâtiment B, sauf à ce que la qualification de partie privative de ladite toiture au profit de M^me A B veuve X soit démontrée, ce qui n’est pas à ce jour démontré,

Vu donc l’assiette des travaux, sur une façade et une toiture dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, au titre desquels il n’était pas dans les pouvoirs de M^me A B veuve X d’intervenir seule à la place de la copropriété,

Vu du reste l’absence d’une résistance du bailleur à vaincre moyennant la consignation des loyers, sachant que les travaux de ravalement comprenant la pose d’une bande solin ont été d’ores et déjà votés lors de la dernière assemblée générale du 5 avril 2016 et notamment par M^me A B veuve X qui a également payé l’appel de fonds travaux de ravalement depuis le 1er septembre 2016,

Vu l’atteinte à la dignité de M^me A B veuve X dans le fait d’exiger d’elle qu’elle justifie de ce qu’elle est encore à ce jour en vie,

Déboute M^me Y Z de l’intégralité de ses demandes.

Condamne M^me Y Z aux dépens de l’incident.

Dit n’y avoir lieu à indemnité de procédure sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Dit que l’affaire sera rappelée à l’audience de mise en état électronique du 30 mars 2017 à 9 heures 30 (hors la présence des avocats sauf rendez-vous judiciaire) pour conclusions au fond des différentes parties.

Ainsi jugé puis mis à disposition au greffe le 23 décembre 2016, la minute étant signée par:

LE GREFFIER LE PRESIDENT

D E F G