Tribunal de grande instance de Paris, 2e chambre 1re section, 25 novembre 2015, n° 11/17198

T R I B U N A L D E GRANDE I N S T A N C E D E P A R I S(footnote: 1) ■
2e chambre 1re section N° RG : 11/17198 N° MINUTE : Assignation du : 22 Novembre 2011	JUGEMENT rendu le 25 Novembre 2015

DEMANDEURS

Monsieur I B

[…]

[…]

Madame J A

[…]

[…]

représentés par Maître Pierre CHEVALIER de la SELARL MCM AVOCAT, avocats au barreau de PARIS,(avocats postulant) vestiaire #P0228, et par Maître Philippe MAISONNEUVE de la SELARL INTER-BARREAUX MCM AVOCAT (avocat plaidant)

DÉFENDEURS

Monsieur U V X

[…]

[…]

Madame W AA O épouse X

[…]

[…]

représentés par Maître P Q de l’ASSOCIATION Q MARSEAULT Q, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #R0099

Maître K Z, Notaire (intervenant forcé)

[…]

[…]

représenté par Maître R S de la SCP S & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0499

COMPOSITION DU TRIBUNAL

M. Renaud H, Premier Vice-Président Adjoint

M^me Martine SAUVAGE, Vice-Présidente

M^me Béatrice CHAMPEAU-RENAULT, Vice-Présidente

assistés de M^me Mathilde G, Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 14 Octobre 2015 tenue en audience publique devant M^me Martine SAUVAGE, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 786 du Code de Procédure Civile.

Avis a été donné aux conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 25 Novembre 2015.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

****

FAITS et PROCEDURE :

Par acte authentique reçu le 24 juillet 2009 par Maître Y, notaire à Paris (8^e) avec l’assistance de Maître Z, M. I B et M^me J B épouse A ont consenti à M. et M^me X, une promesse unilatérale de vente portant sur un appartement et une cave constituant les lots 14 et 111 d’un ensemble immobilier situé […] à Paris (16^e) et ce au prix de 700 000 €.

Cette promesse unilatérale de vente a été assortie de la condition suspensive suivante : “que le promettant et le bénéficiaire aient conclu entre eux un contrat de bail sous seing privé d’une période de 5 ans avec un loyer mensuel de 180 € charges comprises, révisable, relatif au lot 78 de l’immeuble, à savoir un garage box fermé”.

Par acte sous seing privé du 11 septembre 2009, M^me J B et M. I B ont consenti à M. et M^me X, un bail de 5 ans à compter du 11 septembre 2009 portant sur le lot 78, moyennant un loyer mensuel de 180 €, charges comprises.

Par acte authentique reçu par Maître K Z, notaire associé à Paris (4^e) le 11 septembre 2009, M. I B et M^me J B épouse A ont vendu à M. U V X et M^me W AA O, son épouse, l’appartement et la cave constituant les lots 14 et 111 de l’ ensemble immobilier situé […], au prix de 700 000 €.

Aux termes de cet acte, le vendeur a également pris l’engagement irrévocable de vendre à l’acquéreur le garage box constituant le lot 78 de cet ensemble immobilier pendant une durée de cinq ans, au prix de 50 000 €.

Par actes des 16 et 22 novembre 2011, M. I B et M^me J B épouse A ont assigné M. U V X et M^me W AA O, épouse X devant ce tribunal, au visa des articles L 290-1 et L 290-2 du code de la construction et de l’habitation, pour voir prononcer la nullité de la promesse de vente portant sur le lot 78 , faute d’avoir fait l’objet du versement d’une indemnité d’immobilisation.

Par acte du 20 septembre 2012, M. U V X et M^me W AA O, épouse X ont appelé en garantie Maître K Z, notaire associé de la SCP AG AH Z AI.

Ces instances ont été jointes le 9 octobre 2012.

Par acte d’huissier du 12 août 2014, M. et M^me X ont fait signifier aux consorts A/B, leur intention de lever l’option contenue dans la promesse unilatérale de vente contenue dans l’acte authentique du 11 septembre 2009.

Vu les conclusions en réponse n°3 de M. B et de M^me A signifiées par voie électronique le 16 mars 2015, aux termes desquelles ils demandent au tribunal de :

Vu les articles L290-1 et L290-2 du Code de la construction et de l’habitation,

— constater que la promesse unilatérale de vente portant sur le garage-boxe constituant le lot n°78 de l’immeuble sis […] consentie par les consorts B aux époux X, par acte authentique reçu par Maître L M, Notaire à PARIS, le 11 septembre 2009, n’a pas fait l’objet du versement d’une indemnité d’immobilisation au moins égale à 5 % du prix de vente entre les mains du notaire concomitamment à sa signature ;

— dire que ladite promesse unilatérale de vente contrevient aux dispositions de l’article L290-2 du Code de la construction et de l’habitation ;

— prononcer en conséquence la nullité de ladite promesse unilatérale de vente ;

— ordonner la publication du jugement à intervenir à la Conservation des hypothèques ;

— condamner les époux X à payer aux Consorts B la somme de 5.000 EUR en application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ;

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant appel et sans caution ;

Vu les conclusions récapitulatives n°2 de M. et M^me X signifiées par voie électronique le 5 décembre 2014, aux termes desquelles ils demandent au tribunal de :

— recevoir les époux X en leurs conclusions et les déclarer bien fondées. 11

— ce faisant ;

— constater que la nullité telle que stipulée par les dispositions de l’article 290-2 du code de la construction et de l’habitation n’est qu’une nullité relative et que c’est en toute connaissance de cause que les consorts B assistés de leur notaire co rédacteur de l’acte ont renoncé à insérer une indemnité d’immobilisation dérisoire de 2500€ dans la promesse de vente puisque le box loin d’être immobilisé faisait l’objet d’un bail consenti aux consorts X générant un loyer mensuel de 180€ ;

— dire et juger que le règlement d’un loyer pendant toute la durée de l’option se substituait de fait à l’indemnité d’immobilisation ;

— débouter les consorts B de leurs demandes fins et conclusions ;

Vu la levée d’option signifiée le 12/8/2014 aux consorts B par acte extrajudiciaire délivré à personne,

— dire et juger que le jugement à intervenir vaudra vente au profit de U V AJ U V AJ X, directeur né le […]4/1950 à […] de nationalité française demeurant […] et de M^me N O épouse X née le […] à […] sans profession, de nationalité française demeurant […], par M. I AB B retraité, veuf non remarié de M^me AC AD AE demeurant […] à […] et M^me J AF B épouse A née le […] à NANCY directrice de société de nationalité française demeurant […] pour :

— dans un ensemble immobilier situé à […], cadastré […]

— le lot n° 78 constitué d’un garage box fermé par grille numéro deux et les vingt/dix millième de la propriété du sol et des parties communes générales du règlement descriptif de division reçu par Maître C publié au bureau des hypothèques de PARIS 8 eme bureau le 21/11/1957 – Volume 3002- Numéro 5, ledit acte modifié aux termes d’un acte reçu par maître C notaire à PARIS le 29/6/1962 dont copie authentique a été publiée au bureau des hypothèques de PARIS 8^e Bureau le 26/7/1962 – volume 4361 – numéro 9,

— aux termes d’un acte reçu par Maître D notaire à PARIS le 30/1/1968 dont une copie authentique a été publiée à la Conservation des hypothèques de PARIS 8^e Bureau le 4/3/1968 volume 6420 numéro 10,

— aux termes d’un acte reçu par Maître E, notaire à Paris, le 9/10/2003 dont une copie authentique a été publiée au bureau des hypothèques de PARIS 8 ème Bureau le 10/10/2003 volume 2003 P numéro 6786,

— aux termes d’un acte de mise en harmonie du règlement de copropriété avec les dispositions légales reçu par Maître F notaire à PARIS le 17/10/2007 dont une copie authentique a été publiée au bureau des hypothèques de PARIS 8^e bureau le 30/10/2007 volume 2007 P numéro 6866 aux prix de 54 105,47€ correspondant au prix fixé par la promesse augmenté de l’évolution de l’indice INSEE tel que stipulé dans l’acte ;

— dire que le jugement à intervenir sera publié à la conservation des hypothèques de PARIS ;

— à titre très subsidiaire pour le cas où le tribunal débouterait les consorts B de leur demande mais rejetterait celle des époux X visant à ce que le jugement à intervenir vaille vente,

— constater que les consorts B ont consenti une promesse de vente sur un box, sans purger préalablement le droit de préemption prévu par le règlement de copropriété, ce qui est significatif de leurs intentions corroborée par l’action en nullité introduite,

— constater que Maître Z qui n’a fait aucune démarche et pour informer M. et M^me X sur le risque encouru résultant du droit de préemption inclus dans le règlement de copropriété et pour reproduire la clause du règlement de copropriété dans la promesse a commis une faute ;

— dire et juger que M. et M^me B seront tenus conjointement avec Maître Z à garantir Monsieur et Madame X d’une éventuelle surenchère en suite de la levée d’option et de la purge du droit de préemption ;

— condamner solidairement Maître Z ET les consorts B à payer aux concluants la somme de 10. 000 € à titre de dommages-intérêts pour manquements graves à leurs obligations, tromperie et procédure abusive ;

— les condamner à payer à M. X la somme de 6.000€ par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— à titre plus subsidiaire encore, pour le cas où le tribunal ferait droit à la demande des consorts B,

Vu les dispositions des articles 1382 et suivants du code civil,

— recevoir les époux X en leur assignation en garantie et en responsabilité à l’encontre de Maître Z, et les déclarer bien fondés,

— débouter M^e Z de ses fins demandes et conclusions ;

Ce faisant,

— condamner M^e Z, notaire associé, à garantir M. et M^me X de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre ensuite de l’annulation de la promesse de vente ;

— dire et juger que M^e Z est responsable de la sécurité juridique de son acte, et doit réparation aux époux X du préjudice subi, matérialisé par la moins-value de son appartement et la perte de jouissance d’un parking dans un quartier où les places de stationnement sont quasiment inexistantes ;

En conséquence,

— le condamner à payer à M. et M^me X la somme de 50.000€ à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi, outre 6.000€ par application des dispositions de l’article 700 du CPC,

Le condamner aux dépens, dont distraction à M^e P Q par application des dispositions de l’article 699 du Code Civil.

Vu les conclusions en réponse n°2 de Maître K Z signifiées par voie électronique le 24 juin 2014 aux termes desquelles il demande au tribunal de :

Vu les articles 1382 et suivants,

— dire et juger que les époux X ne rapportent pas la preuve d’une faute de Maître Z leur ayant causé un préjudice réel et certain,

— en conséquence,

— débouter les époux X de l’intégralité de leurs demandes formulées à l’encontre de Maître Z,

— condamner les époux X, ou tout succombant, à verser à Maître Z la somme de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— condamner les époux X, ou tout succombant, aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître R S sur le fondement des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Vu l’ordonnance de clôture du 13 mai 2015.

MOTIFS :

Sur la nullité de la promesse unilatérale de vente pour violation de l’article L 290-2 du code de la construction et de l’habitation :

M. B et M^me A soutiennent que la promesse unilatérale de vente contenue dans l’ acte authentique reçu par Maître Z, le 11 septembre 2009 et portant sur le garage box situé […] à Paris (16^e) est nulle, en application des articles L 290-1 et L 290-2 du code de la construction et de l’habitation, dès lors qu’elle n’a pas donné lieu au versement d’une indemnité d’immobilisation.

Ils soutiennent que l’article L 290-2 du code de la construction et de l’habitation s’inscrit dans le cadre de dispositions d’ordre public économique dont l’inobservation doit être sanctionnée par une nullité absolue.

Aux défendeurs qui leur opposent que ce texte ne vise à l’évidence qu’une nullité relative, ils répliquent que destinée à protéger le promettant, la qualification de la nullité n’est d’aucune utilité et qu’ils sont bien fondés à l’invoquer, alors même il s’agirait d’une nullité relative, rien ne les obligeant par ailleurs à y renoncer.

Les défendeurs soutiennent que les dispositions de l’article L 290-2 ne visent qu’une nullité relative et non une nullité absolue et que les vendeurs peuvent y renoncer afin de privilégier une solution plus avantageuse pour eux, telle que la location dans l’attente de la levée d’option, ce qui a été le cas en l’espèce.

L’article L 290-1 du code de la construction et de l’habitation applicable aux promesses de vente consenties à compter du 1^er juillet 2009 dispose que “toute promesse de vente ayant pour objet la cession d’un immeuble ou d’un droit réel immobilier dont la validité est supérieure à 18 mois, ou toute prorogation d’une telle promesse portant sa durée totale à plus de 18 mois est nulle et de nulle effet si elle n’est pas constatée par acte authentique, lorsqu’elle est consentie à une personne physique”.

Aux termes de l’article L 290-2 dans sa rédaction résultant de la loi du 25 mars 2009 et applicable en l’espèce, “la promesse de vente mentionnée à l’article L 290 -1 prévoit à peine de nullité, une indemnité d’immobilisation d’un montant minimal de 5 % du prix de vente, faisant l’objet d’un versement ou d’une caution déposés entre les mains du notaire”.

Ce texte qui s’inscrit dans le cadre de dispositions d’ordre public de protection a pour principale finalité de protéger les promettants qui bloquent la vente de leur bien pendant une période supérieure à 18 mois.

Il figure d’ailleurs au titre IX du code de la construction et de l’habitation relatif aux mesures de protection concernant certains vendeurs de biens immobiliers.

Il s’agit donc d’une nullité relative que M B et M^me B peuvent invoquer en leur qualité de promettants.

Pour s’opposer à la demande, M. et M^me X font valoir que le box n’était pas immobilisé pendant la durée de la promesse, puisqu’il leur était loué et que les consorts B percevaient un loyer.

Les loyers ne constituent toutefois que la contrepartie de l’occupation, alors que l’indemnité d’immobilisation constitue le prix de l’exclusivité et de l’immobilisation du bien qui ne peut être vendu.

Le bien était donc bien immobilisé comme le démontrent les termes de la promesse de vente du garage box contenue dans l’acte du 11 septembre 2009 selon lesquelles “le vendeur s’interdit pendant toute la durée de validité de la présente promesse, de rétracter son engagement, de vendre, d’aliéner les biens, de les grever de charges réelles ou personnelles (telles qu’hypothèques ou droit de jouissance) d’apporter aucune modification par rapport à leur état actuel..”.

Or, comme le font observer les consorts B, en l’absence de promesse unilatérale de vente portant sur ce bien, ils auraient pu le vendre à un tiers, malgré l’existence d’un bail au profit de M. et M^me X.

Il importe peu, dans ces conditions, que le montant des loyers ait été plus important que la somme à laquelle pouvaient prétendre les consorts B, au titre de l’indemnité d’immobilisation.

De même et dès lors qu’ils ne sont pas de même nature et qu’ils n’ont pas le même objet, M. et M^me X ne peuvent déduire de la perception d’un loyer, la renonciation des demandeurs à revendiquer le règlement d’une indemnité d’immobilisation.

Enfin, l’article L 290-2 du code de la construction et de l’habitat prévoit que l’indemnité d’immobilisation fait l’objet d’un versement ou d’une caution déposés entre les mains du notaire.

Il convient donc de faire droit à la demande de nullité de M. I B et de M^me J B épouse A et de débouter M. et M^me X de leur demande tendant à voir dire que le jugement à intervenir vaudra vente du garage box à leur profit, suite à leur levée d’option signifiée le 12 août 2014.

Sur la demande relative à la purge du droit de préemption :

A titre très subsidiaire, M. et M^me X sollicitent l’indemnisation du préjudice subi à raison d’une surenchère liée à la purge du droit de préemption et ce dans l’hypothèse où le tribunal débouterait les consorts B, tout en rejetant leur propre demande pour voir dire que le jugement à intervenir vaudra vente.

Dès lors qu’il est fait droit à la demande de nullité de la promesse unilatérale de vente du garage box contenue dans l’acte authentique du 11 septembre 2009, cette demande est sans objet.

Sur l’appel en garantie et la responsabilité du notaire :

A titre infiniment subsidiaire et en cas d’annulation de la promesse unilatérale de vente, M. et M^me X demandent que Maître Z soit tenu de les garantir pour toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre.

Ils sollicitent également le paiement d’une somme de 50 000 € en réparation du préjudice subi, si la nullité de la promesse de vente devait être prononcée, et ce en application de l’article 1382 du code civil.

Ils invoquent l’obligation pour les notaires de sécuriser les actes reçus.

En réponse à Maître Z qui soutient qu’ils n’avaient quasiment aucune chance de devenir propriétaires du bien, compte tenu du droit de préemption contenu dans le règlement de copropriété au profit des copropriétaires, pour les garages vendus séparément, ils font observer que cette circonstance démontre une seconde faute du notaire à qui il appartenait de faire le nécessaire pour que ce droit de préemption soit purgé.

Maître Z conteste avoir commis une faute.

Dans l’hypothèse où il serait fait droit à la demande des consorts B qu’il conteste également, il souligne que M. et M^me X ne rapportent pas la preuve d’un préjudice réel et certain.

Il appartient au notaire d’assurer la sécurité juridique des actes qu’il reçoit. Il est également tenu d’un devoir de conseil à l’égard de ses clients.

Maître Z a reçu le 11 septembre 2009, l’acte authentique de vente de l’appartement situé 79 bd Suchet à Paris aux termes duquel les consorts B ont également pris l’engagement irrévocable de vendre un box fermé (lot 78) aux époux X, pendant une durée de 5 ans, au prix de 50 000 € indexé sur la base de l’évolution du coût de la construction pendant la même période.

En omettant de tenir compte des dispositions de l’article L 290-2 du code de la construction et d’en tirer toutes les conséquences, Maître Z a commis une faute de nature à engager sa responsabilité.

M. et M^me X évaluent leur préjudice à la somme de 50 000 €.

Ils font valoir qu’ils n’auraient jamais acquis l’appartement auprès des consorts B/A à un prix élevé, sans avoir un box, eu égard à l’impossibilité de stationner à proximité.

La promesse unilatérale de vente de l’appartement en date du 24 juillet 2009 ne prévoit toutefois que la location du garage box pendant cinq ans à titre de condition suspensive, sans

aucun engagement des consorts B/A de vendre celui ci.

M. et M^me X ne peuvent donc valablement lier leur intention d’acquérir l’appartement à un prix donné, à un quelconque engagement des vendeurs de leur vendre un box.

Ils exposent que l’annulation de la promesse de vente est de nature à entraîner une moins value très importante de leur appartement et une perte de jouissance du garage qui leur était loué et qu’ils devaient acquérir.

Ils précisent que le fait d’offrir ou non un box dans le même immeuble impacte le prix de vente de plus ou moins 5 %.

Ils ne produisent toutefois aucune pièce permettant d’étayer leur argumentation.

Pour autant, il est constant que la nullité de la promesse unilatérale de vente leur a fait perdre une chance d’acquérir un box dans l’immeuble, moyennant le prix convenu.

Cette perte de chance doit être indemnisée.

L’indemnisation au titre de la perte de chance ne peut toutefois être égale au montant total de la chance perdue.

Elle doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

Le préjudice subi par M. et M^me X au titre de la perte de chance sera donc évalué à la somme de 5 000 €.

Maître Z sera donc condamné à garantir M. et M^me X des condamnations prononcées à leur encontre en faveur des consorts B.

Il devra également leur verser la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice subi.

Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile :

M. et M^me X qui succombent seront condamnés à payer à M. et M^me B

la somme de 1 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Maître Z sera tenu de garantir M. et M^me X à hauteur de cette somme.

Maître Z sera également condamné à payer à M et M^me X, la somme de 2 000 € au titre des frais irrépétibles.

Il sera par contre débouté de toute demande à ce titre.

Sur l’exécution provisoire :

L’exécution provisoire est compatible avec la nature de l’affaire. Elle se justifie compte tenu de son ancienneté. Elle sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Prononce la nullité de la promesse unilatérale de vente portant sur le garage-boxe constituant le lot n°78 de l’immeuble sis […] et consentie par les consorts B aux époux X, par acte authentique reçu par Maître Z avec la participation de Maître M T, notaire à PARIS, le 11 septembre 2009 ;

Ordonne la publication du jugement à intervenir à la Conservation des hypothèques ;

Déboute M. U V X et M^me W AA O, épouse X de leurs demandes reconventionnelles à l’encontre des consorts B ;

Reçoit l’appel en garantie de M et M^me X à l’encontre de Maître Z ;

Condamne Maître Z à payer à M. et M^me X la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;

Condamne M. U V X et M^me W AA O, épouse X à payer à M. I B et M^me J B épouse A la somme de 1 500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne Maître Z, notaire associé, à garantir M. et M^me X à hauteur de cette condamnation ;

Condamne Maître Z à payer à M. et M^me X la somme de 2 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute Maître Z de l’ensemble de ses demandes ;

Ordonne l’exécution provisoire ;

Condamne Maître Z aux dépens et autorise les avocats qui le demandent à recouvrer directement ceux des dépens dont ils auraient fait l’avance sans avoir reçu provision et ce en application de l’article 699 du Code Civil.

Fait et jugé à Paris le 25 Novembre 2015

Le Greffier Le Président

M^me G M. H

FOOTNOTES

1:

Expéditions exécutoires

délivrées le:

Copies certifiées conformes

délivrées le : 25.11.2015

à M^e CHEVALIER, de la SELARL MCM AVOCAT,

M^e Q et M^e S