Tribunal de grande instance de Paris, 5e chambre 1re section, 14 avril 2015, n° 13/09665

T R I B U N A L D E GRANDE I N S T A N C E D E P A R I S(footnote: 1) ■
5e chambre 1re section N° RG : 13/09665 N° MINUTE : Assignation du : 14 Juin 2013	JUGEMENT rendu le 14 avril 2015

DEMANDEUR

Monsieur A X

[…]

[…]

représenté par M^e Valérie BOISGARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0357

DÉFENDERESSE

S.A.R.L AGENCE IMMOBILIERE PARIS PANTHEON

[…]

[…]

représentée par M^e Emmanuel ARNAUD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0722

COMPOSITION DU TRIBUNAL

H I, vice-président

B C, juge

D E, juge

assistés de F G, greffier

DÉBATS

A l’audience du 16 février 2015 tenue en audience publique devant, B C, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au tribunal, conformément aux dispositions de l’article 786 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par par mise à disposition

Contradictoire

en premier ressort

[…]

Le litige :

Le 17 février 1999, par deux mandats d’administration de biens, Monsieur A X a confié à la société AGIMMOPP la gestion locative de deux appartements, l’un situé au […] 18^e, l’autre se situant […] à Aubervilliers.

Les mandats étaient signés pour une période d’un an renouvelable tacitement, à défaut de résiliation par lettre recommandée avec accusé de réception, trois mois avant la date anniversaire du mandat, soit le 17 février.

Au cours de l’année 2007, Monsieur A X a vendu son appartement d’Auberbilliers et il a, à cette occasion, estimé que l’agence immobilière avait été défaillante et avait manqué à certaines de ses obligations contractuelles.

Par acte d’huissier en date du 14 juin 2013, Monsieur A X a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Paris l’agence immobilière Paris Panthéon AGIMMOPP afin d’obtenir des dommages et intérêts compte tenu des préjudices subis.

Dans ses conclusions régularisées le 3 juin 2014, il demande au tribunal de :

— condamner la société AGIMMOPP à lui payer au titre de son préjudice matériel et financier les sommes de :

—  15.272,54 euros au titre des loyers impayés,

—  1.008,53 euros au titre des intérêts dus du fait des charges de copropriété non réglées,

—  860 euros au titre du dépôt de garantie de l’appartement parisien suite à la résiliation du mandat,

— la condamner à lui payer la somme de 938,50 euros au titre du remboursement des honoraires de gestion indûment perçus,

— la condamner à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de son préjudice moral,

— la condamner à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant appel ou constitution de garantie,

— ordonner la publication du jugement à intervenir dans les LE FIGARO et LE MONDE, aux frais avancés de la société AGIMMOPP,

— la condamner aux entiers dépens.

Aux motifs que :

— l’agence immobilière a manqué à son obligation d’information de sa gestion ; elle avait l’obligation de mettre en location ses biens, récupérer les loyers, payer les charges au moyen des loyers versés ; or, elle n’a pas vérifié la solvabilité de la personne à qui elle a donné en location l’appartement d’Aubervilliers ; elle ne lui a pas demandé de caution ; elle ne l’a jamais informé des impayés qui s’élevaient à la somme considérable de 15.275,54 € ; elle ne l’a pas non plus informé des poursuites judiciaires pourtant coûteuses, ni chercher à obtenir son accord pour de tels frais ; elle n’a pas actionné l’assurance garantie de loyer prétendument souscrite, les primes étant prélevés sur son compte de copropriété ; elle a décidé en 2005 de ne pas renouveler cette assurance et ce, de manière discrétionnaire sans lui demander son avis;

— elle n’a pas fait deux comptes distincts, un pour chaque bien ; elle ne l’a jamais informé de la gestion des biens, n’a jamais reçu le moindre compte rendu ; elle n’a pas réglé les charges de copropriété ni ne l’a informé des difficultés financières qui l’auraient empêché de les régler; il s’est ainsi retrouvé condamné par le tribunal d’instance d’Aubervilliers ;

— concernant l’appartement de Paris, elle ne l’a pas non plus informé qu’il devait des charges de copropriété et n’a pas déféré à la mise en demeure que le syndic avait envoyé ;

— compte tenu de toutes ses fautes, il a légitimement voulu résilier les mandats ; il a informé toutes les parties concernées ; pour autant, l’agence a écrit au locataire pour lui dire qu’elle restait compétente pour recevoir les loyers ; il s’agit manifestement d’une tentative de captation irrégulière et illégale des loyers ;

— au surplus, elle a tenté de le tromper en joignant les comptes afin de faire croire à une bonne comptabilité et en tentant de masquer ses négligences au moyen de manoeuvres frauduleuses ;

— ces fautes ont engendré des préjudices importants matériels et moral notamment au regard de sa condamnation par le tribunal.

Dans ses conclusions régularisées le 6 février 2014, la société AGIMMOPP demande au tribunal de :

— déclarer les demandes de Monsieur A X mal fondées et l’en débouter,

— le condamner à lui payer la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— le condamner aux dépens,

Aux motifs que :

— elle a parfaitement exécuté son mandat ; en encaissant les loyers, en rendant compte régulièrement à son mandant de sa gestion, en payant les charges lorsque les loyers le permettaient, en mettant en demeure de payer le locataire indélicat, en engageant les poursuites;

— Monsieur X a reçu périodiquement les rapports de gérance à l’adresse qui lui avait été donné; elle a vérifié de manière approfondie la solvabilité des deux colocataires lors de la conclusion du bail ; elle a décidé de ne pas renouveler l’assurance des loyers impayés compte tenu des clauses d’exclusion que pouvait invoquer l’assureur ; les charges ont été payées à l’occasion du paiement du prix de vente le

16 mai 2007 ; Monsieur X était parfaitement informé de l’arriéré de charges impayées à travers les comptes qu’elle lui a communiqués; concernant les charges sollicitées par le syndic pour l’appartement parisien, elle les a réglées après lui avoir demandé en vain de les régler;

— Monsieur X ne pouvait pas résilier les mandats brutalement sans respecter le préavis fixé par eux ;

— il était nécessaire de mener une gestion unique en raison de l’existence d’une rente viagère grevant le bien sis à Paris et de l’absence de loyer suffisant permettant de faire face aux charges et au paiement de la rente ; Monsieur A X en a été informé et a accepté ce mode de gestion car il excluait de devoir payer une quelconque charge considérant que le loyer devait couvrir toute charge de toute nature ; elle n’a donc commis aucune faute ;

— elle ne peut pas être responsable des loyers impayés ; le mandataire n’est pas responsable sur ses deniers personnels du paiement des loyers par le locataire ; le dépôt de garantie du locataire parisien a été restitué à Monsieur X ; elle n’a pas à restituer sa rémunération contractuellement fixé à 7% des loyers encaissés ; la demande formulée au titre du préjudice moral est totalement dénuée de fondement et de justification.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 novembre 2014.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 16 février 2015 et mise en délibéré au 14 avril 2015.

MOTIFS DE LA DÉCISION

—  La demande principale :

L’article 1991al. 1 du code civil énonce que “le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution”.

Selon l’article 1992 al. 1 du code civil, “le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion”.

L’article 1993 du code civil dispose que “tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion et de faire raison au mandant de tout ce qu’il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu’il aurait reçu n’eût point été dû au mandant”.

La preuve de la faute incombe au mandant. Le mandataire répond de toutes les défaillances qu’un mandataire prudent et diligent n’aurait pas commises ; il répond au regard de son mandant de l’inexécution de l’obligation qu’il a contractée et du préjudice qui en est résulté pour le mandant.

L’administrateur de biens auquel est confié la gérance d’un immeuble est tenu de s’assurer, par des vérifications sérieuses, de la solvabilité réelle du locataire qu’il installe dans les lieux.

En l’espèce, deux mandats d’administration de biens ont été établis le 17 février 1999 entre Monsieur X et la SARL AGIMMOP portant sur l’administration de deux immeubles, l’un sis […] 18^e et l’autre sis […] à Aubervilliers.

Les obligations contractuelles sont identiques dans les deux mandats; L’agence est amené à “gérer le bien, le louer, soit par écrit, soit verbalement aux prix, charges et conditions que le mandataire jugera à propos, donner ou accepter tous congés, faire dresser état des lieux, signer tous baux et accords. Le mandant autorise expressément le mandataire à recevoir sans limitation les sommes représentant les loyers … et en cas de difficultés, et à défaut de paiement par les débiteurs, d’exercer toutes poursuites judiciaires, faire tous commandements, sommations, assignations, citations devant tous tribunaux et … représenter le mandant devant toutes administrations… le mandataire rendra compte de sa gestion tous les trimestres et au moins une fois l’an en un état détaillé de tout ce qu’il aura reçu et dépensé, le mandant s’obligeant à lui rembourser tous frais et avances pour l’exécution du présent mandat… le mandataire proposera au mandant une assurance couvrant les risques locatifs (loyers charges et accessoires et réparations locatives) dont les frais seront en sus des honoraires”.

Concernant les fautes alléguées :

Les griefs avancés par Monsieur X sont nombreux mais tous ne sont pas établis.

Tout d’abord, la preuve n’est pas rapportée que l’agence immobilière n’a pas vérifié convenablement la solvabilité des locataires de l’appartement d’Aubervilliers. Au contraire, l’agence justifie par la production de pièces, avoir rempli cette obligation. Elle avait en effet constitué un dossier complet composé des pièces d’identité, des bulletins de salaire, de leur avis d’imposition, des attestations d’employeur, et même d’une attestation de l’agence immobilière gérant l’ancien appartement de Madame Y épouse Z pour justifier que les loyers étaient régulièrement réglés. Compte tenu de la fiabilité du dossier et des revenus des locataires au regard du loyer (820 €), il ne peut être reproché à l’agence de ne pas avoir sollicité, en supplément, l’engagement d’une caution.

En revanche, l’agence qui s’était engagée contractuellement à “proposer au mandant une assurance couvrant les risques locatifs” a manqué à son obligation en décidant, comme elle l’avance, de ne pas renouveler l’assurance, et ce, à supposer vrai qu’elle l’ait souscrite pendant un temps, ce qui n’est pas établi. A tout le moins, elle avait l’obligation de proposer cette assurance à son mandant qui aurait pu soit l’accepter soit la refuser et elle a failli à cette obligation. En agissant de la sorte, elle a fait perdre une chance à son mandant de voir les loyers impayés pris en charge.

Les locataires de l’appartement sont entrés dans les lieux en août 1999 et ont réglé régulièrement les loyers dans les premiers temps mais, en décembre 2002, l’agence AGIMMOPP leur envoyait déjà une lettre de rappel au regard du solde débiteur de leur compte à hauteur de

1.886,74 €. Les mois suivants, ce sont essentiellement les charges qui ne sont pas assumés puis les loyers très irrégulièrement réglés. Si l’agence immobilière justifie avoir envoyé de très nombreuses relances entre décembre 2002 et octobre 2006, elle ne démontre pas pour autant qu’elle ait agi avec diligence et professionnalisme au regard de la situation, ces simples lettres de rappel ne constituant manifestement pas une contrainte suffisante pour les locataires qui se sont ainsi retrouvés débiteurs de 14.790,98 € en octobre 2006. Elle a, certes, délivré un commandement de payer en décembre 2004 mais elle ne justifie pas que celui-ci ait été suivi d’effet, par la poursuite d’une action judiciaire.

L’agence immobilière aurait dû, soit exercer les poursuites judiciaires en temps utile en faisant preuve de réactivité dès les premiers mois de loyers impayés, soit, à tout le moins, informer son mandant de la situation afin que celui-ci lui donne les directives à suivre. En aucun cas, l’agence peut estimer avoir correctement informé son mandant de ces difficultés par le seul envoi périodique des comptes. En agissant de la sorte, sans réactivité, elle a fait perdre une chance à son mandant de récupérer plus vite le logement, en expulsant les locataires, par le biais d’une action judiciaire.

Si l’agence immobilière justifie avoir envoyé les rapports de gérance à son mandant, à l’adresse qui lui avait été donnée, elle avait toutefois l’obligation de le prévenir des difficultés particulières qui exigeaient une certaine réactivité, ce d’autant qu’elle n’était pas sans ignorer qu’il n’habitait pas à l’adresse à laquelle elle envoyait les comptes et qu’il était très souvent en déplacement à l’étranger. Au surplus, les rapports de gérance sont plutôt fastidieux à lire pour un profane, dont Monsieur X revêt la qualité, et ne lui permettaient donc pas d’avoir une vision nette et claire de la réalité de ses comptes si aucune explication n’était ajoutée aux tableaux par l’agence. La difficulté à les lire provenait également du fait que la gestion des deux biens était unique, et l’agence qui soutient que cette gestion unique s’imposait, n’en justifie pas le bien fondé. Elle ne justifie pas non plus que Monsieur X avait été informé de ce mode de gestion unique et qu’il l’avait accepté.

Compte tenu de ces éléments, il y a lieu de considérer qu’elle a manqué à son obligation d’information de sa gestion. Ainsi, elle n’a pas non plus correctement informé Monsieur X de ses difficultés à régler les charges de copropriété sur l’appartement d’Aubervilliers.

En revanche, pour ce qui concerne les charges de copropriété relatifs à l’appartement de Paris, rue de Clichy, l’agence immobilière justifie avoir envoyé à Monsieur X un courrier explicite en date du 21 novembre 2007 dans lequel elle lui explique l’urgence à recevoir la somme de 1.300 € pour régler les appels de fonds de travaux et de charges. Elle a, dans ce cas spécifique, convenablement informé son mandant.

Enfin, il est reproché à l’agence AGIMMOPP d’avoir fait obstacle à la résiliation des mandats par Monsieur X lequel estimait qu’au regard des fautes accomplies, il pouvait les rompre et ce, sans respecter le délai et préavis contractuels. Il est en effet indiqué dans les mandats liant les parties qu’ils sont donnés “pour une année à compter du jour de la signature (soit à compter du 17 février 1999) et qu’ils seront renouvelés d’année en année par tacite reconduction à défaut de résiliation par lettre recommandée avec accusé de réception avec demande d’avis de réception trois mois avant l’expiration de la première durée ou de chaque renouvellement annuel.”

Ainsi, en envoyant la lettre de résiliation le 03 décembre 2007, soit moins de trois mois avant le 17 février 2008, le contrat aurait dû perdurer jusqu’au 17 février 2009. Même s’il s’avère que Monsieur X était légitime à résilier plus rapidement les contrats au regard des fautes commises, il n’y a pas lieu de considérer que le courrier envoyé par l’agence aux locataires, fin janvier 2008, pour leur indiquer qu’elle était encore la mandataire de Monsieur X et qu’elle entendait, en cette qualité, percevoir les loyers, caractérise une captation irrégulière et illégale de loyers.

Concernant les préjudices invoqués :

Au titre de son préjudice matériel et financier, Monsieur X sollicite tout d’abord la somme de 15.272,54 euros au titre des loyers impayés.

Or, il convient de rappeler que l’agence immobilière n’est pas le garant des locataires indélicats et qu’il n’a pas à régler au lieu et place de ceux-ci les loyers impayés.

Les fautes commises par l’agence AGIMMOP ont eu pour effet de faire perdre à Monsieur X une chance de voir les loyers impayés pris en charge par une assurance, couvrant les risques locatifs, qui aurait dû lui être proposée.

Toutefois, la réparation d’une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée. En l’espèce, il n’est pas évident que Monsieur X aurait accepté de souscrire une garantie “loyers impayés”. Toutefois, s’il avait fait le choix de ne pas souscrire cette garantie mais qu’il avait été alerté suffisamment tôt des difficultés financières des locataires, il aurait pu lancer les poursuites judiciaires en temps utiles afin que la dette n’enfle et qu’il puisse récupérer les lieux plus rapidement, ce qui aurait pu permettre la vente plus rapide de l’appartement. En revanche, il n’est pas établi que si l’appartement avait été vendu plus vite, il aurait été dans un meilleur état et que le prix de vente aurait été plus important.

Compte tenu de tous ces éléments, il y a lieu d’évaluer la perte de chance de Monsieur X à hauteur de 12.000 €.

Monsieur X sollicite, en outre, la somme de 1.008,53 € au titre des intérêts dus en raison du non paiement des charges de copropriété de l’appartement d’Aubervilliers. Le quantum sollicité n’étant pas justifié, il sera débouté de ce chef.

Monsieur X sollicite l’absence de restitution du dépôt de garantie d’un montant de 860 € versé par le locataire de l’appartement parisien à qui il a dû le restituer, à son départ, en juin 2013. L’agence immobilière justifiant par la production du grand livre – pièce 27 – que ce dépôt de garantie a été versé à Monsieur X, ce dernier sera débouté de sa demande.

Monsieur X réclame également 938,50 euros au titre du remboursement des honoraires de gestion indûment perçus. Compte tenu des fautes commises, l’agence sera privée partiellement de sa rémunération. Il sera remboursé à Monsieur X la somme de

500 € sur les 938,50 € perçus par l’agence.

Enfin, le demandeur sollicite 5.000 € au titre de son préjudice moral au motif principal qu’il a fait l’objet d’une condamnation judiciaire. Toutefois, la preuve n’est pas rapportée que la faute de l’agence soit en lien direct avec ces poursuites judiciaires puisque l’agence immobilière démontre, par la pièce 40, que, suite à la vente de l’appartement d’Aubervilliers, le syndic avait fait opposition entre les mains du notaire à hauteur des charges impayés et que dès lors, l’action judiciaire n’avait plus lieu d’être.

Il sera en conséquence débouté de sa demande au titre d’un préjudice moral.

— Les demandes accessoires :

Le tribunal estime qu’il n’y a pas lieu d’accueillir la demande de publication du jugement dans les journaux.

Il convient de condamner l’agence AGIMMOPP à payer à Monsieur X la somme de 2.500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu également de la condamner à régler les entiers dépens.

Il convient d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant, après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition du public par le greffe,

Condamne la SARL AGENCE IMMOBILIERE PARIS PANTHEON AGIMMOPP à payer à Monsieur A X la somme de

12.500 € au titre des préjudices subis,

Déboute Monsieur A X du surplus de ses demandes et de sa demande de publication du jugement dans des journaux,

Condamne la SARL AGENCE IMMOBILIERE PARIS PANTHEON AGIMMOPP à payer à Monsieur A X la somme de

2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SARL AGENCE IMMOBILIERE PARIS PANTHEON AGIMMOPP à régler les entiers dépens,

Ordonne l’exécution provisoire du présent jugement,

Fait et jugé à Paris le 14 avril 2014

Le Greffier Le Président

F G H I

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