Tribunal Judiciaire de Paris, 14 décembre 2021, n° 11-21-001936

Extraits des minutes du greffe du tribunal judiciaire de Paris

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS

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[…]

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Pôle civil de proximité

Numéro de minute :

DEMANDEUR:

[…]

DÉFENDEUR:

ZH A

Copie conforme délivrée le: 1511212021

à M^e CHAPOT

Copie exécutoire délivrée le: 15/12/2021 à M^e MENARD

JUGEMENT

DU 14 décembre 2021

DEMANDEUR

[…],

[…],

représentée par M^e MENARD Valérie, avocat au barreau de

PARIS (E.1354)

DÉFENDEUR
Madame ZH A

[…], […],

représentée par M^e CHAPOT Laurent, avocat au barreau de

Paris (C.614)

COMPOSITION

juge des contentieux de la protection: RIVET Bénédicte

Greffier BELTOU Audrey

DATE DES DÉBATS

audience publique du 14 septembre 2021

DÉCISION :

contradictoire et en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 14 décembre 2021 par RIVET Bénédicte juge des contentieux de la protection assisté de BELTOU Audrey, greffier

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Par actes d’huissier du 25 et du 29 janvier 2021, la société […] a fait citer Madame A ZH devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour obtenir :

- le prononcé de la résiliation des contrats de location des 1 juillet 1975 et 1er avril 1976 qui lient les parties. le prononcé de la perte du droit au maintien dans les lieux de la défenderesse,

- l’expulsion de Madame A ZH et des occupants avec au besoin l’assistance de la force publique,

- l’autorisation de faire séquestrer les meubles,

- le paiement de l’indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant des loyers et des charges exigibles selon les contrats résiliés, à compter de l’assignation jusqu’à la reprise effective des lieux, le paiement d’une somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile la condamnation de Madame A ZH aux dépens,

- l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses demandes, la société […] expose que :

- par deux actes des 1 juillet 1975 et 1 avril 1976 des baux ont été consentis à Madame A ZH portant sur des appartements situés […] à Paris 1le au 6ème étage, le premier porte face escalier, le second 2 porte gauche, ces appartements ont été réunis en un lot n° 14 et présentent une superficie de 41,80 m²,

-

- par actes notariés des 30 avril, 31 juillet et 20 décembre 2007, elle en a acquis la propriété, courant 2007 elle a appris que les locaux seraient occupés par des tiers et que Madame

-

ZH n’y résiderait plus, par conversion téléphonique Madame ZH confirmait résider désormais à X, puis son assureur indiquait qu’elle avait bien bénéficier d’une donation d’un bien à X mais qu’elle n’y résidait pas de façon permanente,

- au cours du second semestre 2020, elle a appris que l’appartement avait fait l’objet de travaux importants de transformation et de rénovation pour un montant de 22 530 euros, sans en avoir été informé et sans qu’elle en ait donné l’autorisation.

- ces travaux ont porté sur l’agrandissement et la rénovation de la salle de bains, la réfection des peintures du salon et de la chambre, la pose d’un parquet flottant, la démolition de deux murs, ^la reprise totale de l’électricité.

- en décembre 2020, un dégât des eaux est survenu impactant l’appartement inférieur occupé par
Madame B,

- celle-ci a contacté l’occupant de l’appartement qui s’est avéré être une personne dénommée C Y qui n’a pas pu laisser l’accès pour rechercher l’origine de la fuite,

- Madame B l’a alors contacté et elle a mandaté un huissier de justice,

- l’huissier de justice a constaté la présence de Madame C Y qui lui a déclaré être dans l’appartement depuis environ deux semaines, lequel lui a été laissé par ^la propriétaire Madame ZH, sans payer de loyer, alors que ses parents résident au 3° étage de l’immeuble, le père de Madame Y contacté, indiquait transférer le courrier de Madame

-

ZH en Bretagne et que sa fille avait occupé le logement gracieusement du 19 novembre décembre 2020, au

- Monsieur D E a attesté qu’il s’occupait depuis au moins 15 ans de faire suivre le courrier de Madame ZH et du rangement de l’appartement et de la remise et réception des clés lorsqu’il y avait des hébergés,

- il apparaît que l’appartement est sous-loué depuis de nombreuses années,

- par courrier recommandé du 30 décembre 2020, réceptionné le 9 janvier 2021 elle a informé Madame ZH que les travaux avaient été réalisé en contravention des dispositions des baux d’habitation et qu’elle était susceptible d’encourir une résiliation judiciaire,

- aux termes des baux, la locataire s’est engagé à ne pas faire de modification des lieux loués,

- les travaux de transformation dont la démolition de deux cloisons, sans autorisation du bailleur, sont de nature à entraîner une résiliation immédiate du bail, elle n’a pas été informée de ces travaux et ignore s’ils peuvent mettre l’immeuble en péril,

-

notamment en touchant des murs porteurs, s’ils ont touché à la structure de l’immeuble,

.la réalisation de ces travaux sans autorisation est constitutif de manquements graves justifiant le prononcé de la résiliation judiciaire des baux d’habitation.

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Elle précise que :

- elle ne sollicite pas de validation de congé, lequel est de toute façon régulier mais la résiliation des baux,

- elle est opposée à tout délai en raison de la mauvaise foi de la défenderesse,

- il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de donner-acte de la défenderesse qui ne constituent pas des demandes en justice.

Madame A ZH relève que : elle a réalisé dans l’appartement des travaux pour son confort, compte-tenu de son âge, à l’époque de 74 ans, notamment en faisant poser un bac à douche au lieu d’une baignoire et en posant du parquet, alors que les locaux étaient en l’état depuis l’origine des baux.

- les baux prévoient certes une interdiction de principe des travaux mais également une clause d’accession des travaux au preneur sans indemnité, quelqu’ils soient,

- les travaux n’ont donné lieu à aucune désordre pour l’immeuble, et ont permis de mettre aux normes et d’améliorer le confort des lieux,

- compte-tenu de la nature des travaux, d’amélioration, et du contexte, elle faisait face à un propriétaire souhaitant résilier, l’absence d’autorisation de la bailleresse ne justifie pas la résiliation des baux,

- le 31 décembre 2020, la demanderesse lui a fait notifier un congé au visa des dispositions des articles 10.2 et 10.3 de la loi du 1er septembre 1948 à effet au 30 juin 2020 (2021), ce congé est irrégulier,

- son appartement principal a toujours été celui objet de la procédure

- elle a effectivement bénéficié d’une donation sur un bien situé à X, par acte du 16 mai 2000, sa mère donatrice se réservant l’usufruit du bien, elle n’avait donc aucun droit d’occupation sur ce bien,

-

- à la suite du décès de sa mère, elle est devenue propriétaire, mais n’y a pas habiter et a souhaité rapidement vendre le bien, des mandats de vente ont été signés dès le 15 juin 2016 et le bien a été vendu selon acte notarié des 6 et 8 juin 2020,

- le congé signifié le 31 décembre 2020 au visa de l’article 10.3 de la loi du 1er septembre 1948 fait état d’une propriété vendue depuis plus de 6 mois,

- l’appartement constitue bien sa résidence principale,

- les attestations produites en demande sont mensongères, en décembre 2020, elle a hébergé quelques jours la fille de ses voisins alors atteints par. l’épidémie de Covid 19,

- le fait de s’absenter de temps en temps dans le cadre de séjours touristiques ne prive pas un locataire de son droit au maintien dans les lieux, compte-tenu de son âge et de ses habitudes de vie à Paris depuis 1975, elle aurait les plus grandes difficultés à se reloger ce qui justifie les plus larges délais pour quitter les lieux si la société Foncière Réaumur n’était pas déboutée.

Madame A ZH demande dès lors au tribunal de :

- dire qu’elle bénéficie du droit au maintien dans les lieux qu’elle occupe à titre de résidence principale,

- débouter la société Foncière Réaumur de l’ensemble de ses demandes,

- subsidiairement lui accorder les plus larges délais pour quitter les lieux,

- condamner la société Foncière Réaumur à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

cadre procédural :

En application de l’article 446-2 alinéa 2 applicable à la procédure orale «Lorsque toutes les parties comparantes formulent leurs prétentions et moyens par écrit et sont assistées ou représentées par un avocat, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions ainsi

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que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions. Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. (…) Le juge ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion'>.

En l’espèce les deux parties sont représentées par des avocats, lesquels ont présentés leurs prétentions par écrit et les ont soutenues oralement à l’audience.

Il en ressort que la présente juridiction est saisie par la demanderesse d’une demande principale tenant au prononcé de la résiliation des contrats de location des 1er juillet 1975 et 1er avril 1976 qui lient les parties, les autres demandes formées étant l’accessoire et la conséquence de celle-ci et le moyen soutenant cette demande étant exclusivement la faute constituée par la réalisation de travaux non-autorisés. La défenderesse soutient quant à elle le débouté de la demanderesse.

Ainsi les éléments invoqués par les parties quant au fait que la défenderesse dispose d’une autre habitation ou quant à l’irrégularité du congé ne s’avèrent soutenus par aucune demande expresse au dispositif des écritures des parties (assignation ou conclusions), notamment il n’est formé au dispositif des conclusions présentées par la défenderesse aucune demande d’annulation du congé. Ces éléments sont donc de purs éléments de contexte. Il ne sera donc statué que sur les demandes dont la juridiction est saisie et donc présentées au dispositif des écritures des conseils conformément à l’article précité.

Sur la résiliation des baux :

Aucune des parties ne fait état d’un congé délivré au visa de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948. Il doit donc être considéré que les baux sont toujours en cours et que Madame A ZH a la qualité de locataire dans la cadre du présent litige et non pas d’occupante ayant droit au maintien dans les lieux.

La demande de résiliation du bail a pour motif la réalisation de travaux modificatifs sans autorisation préalable. La loi du 1er septembre 1948 s’avère dérogatoire au droit commun des contrats. Aussi quand le bail est en cours, la condition résolutoire ne peut pas être invoquée. Il appartient au préalable au bailleur de délivrer un congé conforme à l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948 pour pouvoir dénier le droit au maintien dans les lieux de l’occupant par un motif le constituant de mauvaise foi et permettant la résiliation et la perte de son droit au maintien dans les lieux. A défaut, le locataire demeure bénéficiaire du droit au maintien dans les lieux qui ne peut être contesté que par les motifs définis et énumérés à l’article 10 de la loi, après un congé conforme à cet article. Or en l’espèce, il n’est délivré aucun congé conforme à l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948 et pour le présent litige, il n’est invoqué ni congé conforme à l’article 10 de la loi du 1er septembre 1948 ni par conséquence un motif énuméré à cet article 10.

Dès lors la demande de résiliation de baux en cours, pour un autre motif que ceux énumérés à l’article 10 de la loi du 1er septembre 1948 et selon d’autres modalités que cet article ne peut pas être fondée. La demanderesse en sera déboutée, ainsi que de toutes ces demandes accessoires qui en sont la conséquence.

Sur l’article 700 du code de procédure civile:

Il paraît inéquitable de laisser Madame A ZH supporter la charge de la totalité des frais non compris dans les dépens exposés. Une indemnité de 500 euros sera mise à la charge de la société […] en application de l’article 700 du code de procédure civile.

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Sur les dépens :

la société […], en tant que partie perdante, supportera la charge des dépens.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort :

Déboute la société […] de toutes ses demandes.

Condamne la société […] à payer à Madame A ZH la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société […] aux dépens

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé publiquement, mis à disposition au greffe ce jour et signé par Nous, Bénédicte RIVET, juge des contentieux de la protection et le greffier.

LE/GREFFIER LE JUGE

Copie certifiée conforme à l’original.

Le greffier ܡܛܝܐ ܝ@25 zznv3f

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