Tribunal Judiciaire de Privas, 25 mars 2022, n° 20/02596

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PRIVAS

1ERE CHAMBRE

JUGEMENT DU 25 Mars 2022

Minute N° DOSSIER NE : N° RG 20/02596 – N° Portalis DBWS-W-B7E-DOZK

Grosse : M^e Jean michel DREVON Grosse : M^e Fabienne RICHARD

DEMANDERESSE

S.C.I. LES PLAINES DE PEAUGRES, dont le siège social est sis […]

ayant pour avocat plaidant Maître Damien MENGHINI-RICHARD, avocat au Barreau de LYON. représentée par M^e Fabienne RICHARD, avocat au barreau d’ARDECHE

DÉFENDEURS

Monsieur Y X né le […] à BOURG-ARGENTAL (42220) demeurant […]

Monsieur Z X né le […] à BOURG-ARGENTAL (42220) demeurant 2 Chemin du Francillon – 42220 BOURG-ARGENTAL

Madame A B épouse X née le […] à BOURG-ARGENTAL (42220) demeurant 2, chemin du Francillon – 42220 BOURG-ARGENTAL

représentés par M^e Jean michel DREVON, avocat au barreau d’ARDECHE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : E F

Statuant à juge unique en application des articles 801 à 805 du Code de Procédure Civile ;

GREFFIER lors du prononcé de la décision : C D, faisant fonction de Greffier,

Clôture prononcée le : 16 Décembre 2021 ; Débats tenus à l’audience du : 27 Janvier 2022, et mise en délibéré au 11 Mars 2022, délibéré prorogé au 25 Mars 2022 ; Jugement prononcé le 25 Mars 2022 , par mise à disposition au greffe ;

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PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES.

Vu les assignations délivrées les 22 et 29 octobre 2020 par la SCI LES PLAINES DE PEAUGRES à l’égard des époux Z X/B A et Y X afin d’enjoindre sous astreinte aux défendeurs de réitérer par acte authentique un compromis de vente d’un tènement immobilier en date du 5 décembre 2019 et ce avec réduction de prix (moins 200 000€), outre condamnation solidaire à des dommages et intérêts (50 000€), à défaut (en cas de maintien du prix convenu de 500 000€) à condamner toujours solidairement les mêmes à lui payer la somme de 250 000€ à titre de dommages et intérêts, ainsi en tout état de cause qu’une indemnité au titre des dispositions de l’article 700 du CPC.

Vu l’enregistrement des actes introductif d’instance par le greffe de la présente juridiction le 16 novembre 2020.

Vu l’ordonnance du juge de la mise en état en date du 28 septembre 2021 rejetant la demande d’expertise formulée par la demanderesse.

Vu les dernières conclusions développées par les parties et notifiées par voie électronique le 11 octobre 2021 pour la demanderesse et le 17 novembre 2021 pour les défendeurs.

Vu l’ordonnance de clôture en date du 16 décembre fixant la cause à l’audience juge unique du 27 janvier 2022.

Vu l’appel de la cause à ladite audience et le dépôt par les parties de leurs dossiers respectifs.

La décision était mise en délibéré après prorogation au 25 mars 2022.

MOTIFS DE LA DECISION.

Attendu qu’il convient pour une juste et complète connaissance des faits, prétentions, moyens et arguments des parties de se référer à leurs dernières écritures et pièces produites ;

Attendu que les parties sont liées par un compromis de vente en date du 5 décembre 2019 ; qu’il est patent que cet acte ne faisait l’objet d’aucune réitération par acte authentique dans le délai convenu (30 octobre 2020) par suite d’un litige relatif au prix d’acquisition ; que ce compromis, échange synallagmatique des volontés de vendre et d’acheter sous des modalités acceptées et fixées à l’acte, vaut vente ; que par suite la régularisation par acte notariée sous contrainte de la partie défaillante (exécution forcée) au regard des exigences de la publicité foncière, peut être requise ; que tel est le cas en l’espèce mais avec toutefois une demande de modification substantielle du prix fixé (moins 200 000€) formulée par la partie demanderesse (acquéreur) ; que cette circonstance exclut la délivrance de toute injonction sous astreinte à destination des vendeurs, la réitération s’entendant de la formalisation devant notaire de l’accord initial des parties sur la chose et le prix tels que portés au compromis de vente ; qu’à défaut en l’espèce du maintien d’un tel accord sur le prix aucune exécution forcée ne peut être autorisée (absence d’identité des termes du compromis et de l’acte réitérant) et ce quel que soit la possible légitimité et le bien-fondé de la réduction de prix sollicitée;

Attendu que la SCI, demanderesse à l’instance, sollicite à défaut (cf. subsidiaire du dispositif des écritures) l’octroi de dommages et intérêts à son profit et à la charge de la partie défenderesse (250 000€) sans requérir expressément sur ce subsidiaire le maintien des termes du compromis de vente y compris en son prix et donc l’injonction à régularisation devant notaire de l’acte initial en tous ses termes; que toutefois nonobstant le refus de permis d’aménager qui lui était opposé (acte du 3 juin 2020) et la condition suspensive lui profitant de ce chef (cf. compromis de vente page n°6) la SCI concernée manifeste par ailleurs expressément par ses choix procéduraux et ses réclamations, sa renonciation au bénéfice de cette clause et donc à la caducité du compromis; qu’ainsi seule la partie défenderesse (vendeurs) réclame la nullité/résolution du compromis de vente ;

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Attendu qu’en fait la SCI allègue de l’absence d’effectivité d’une servitude de passage énoncée au compromis de vente venant compromettre partiellement le projet immobilier envisagé (lotissement) ; qu’en droit elle soulève à la fois le non-respect d’une obligation d’information ou pour le moins de loyauté, le dol, et les vices cachés ;

Attendu que dans le paragraphe consacré aux servitudes (page n°9 du compromis de vente) il est fait référence à un acte de constitution de servitudes annexé ; que cet acte notarié du 28 janvier 1981 était donc porté à la connaissance de l’acquéreur (SCI) ; que cet acte sans ambiguïté se veut un acte constitutif d’une servitude de passage sur un chemin privé, servitude bénéficiant aux fonds des vendeurs (fonds dominant) ; que toutefois il ressort clairement de la lecture de ce document que le fonds servant (chemin) est en indivision, et que si les intervenants à l’acte consentant à la servitude détiennent 89% des droits indivis dudit chemin, les 11% restant sont détenus par d’autres indivisaires (2) non présents et non signataires à l’acte ; que ces derniers ne régularisaient jamais ledit acte par des consentements postérieurs clairs et non équivoques consignés devant notaire ; qu’au contraire l’un d’entre eux au moins manifestait son opposition à l’exercice d’un quelconque passage sur ce chemin par la SCI et d’éventuels ayant-droit (cf. projet de lotissement) ;

Attendu que les mentions portées au titre du paragraphe sur les servitudes sont particulièrement succinctes et renvoient aux actes annexés sans aucune précision ni indication d’une potentielle difficulté et nécessité d’obtenir des consentements complémentaires au titre de l’effectivité de la servitude énoncée; que la particularité de l’acte de 1981 justifiait pourtant que l’attention de l’acquéreur soit spécialement attirée sur celui-ci ; que cette imprécision et la confusion née du renvoi à un acte notarié intitulé « acte constitutif de servitudes » alors que celui-ci ne conférait en droit aucune réelle servitude de passage au bénéfice des fonds objets de la vente (cf. absence de consentement d’indivisaires), caractérisent le dol par omission en son élément matériel (défaut d’information claire et non équivoque) ; que cette rétention d’information induisait l’acquéreur en erreur sur un point déterminant de son consentement (cf. projet de lotissement de la SCI clairement énoncé au compromis) ; que l’absence d’usage possible du chemin concerné compromettait d’ailleurs le projet initial contraignant la SCI à modifier celui-ci (accès, viabilisation et coût de celle-ci, nombre de lots) ; que les vendeurs avaient parfaitement connaissance du projet de lotissement et n’ignoraient pas au regard de tentatives de ventes antérieures infructueuses et des relations de voisinage de la difficulté liée à l’usage du chemin privé en cause ; que cependant ils inscrivaient la dite servitude et son acte constitutif au compromis de vente sans précision aucune ; que ces circonstances caractérisent l’élément intentionnel de la réticence dolosive ; qu’il y a lieu en conséquence de retenir un dol par omission ;

Attendu que la SCI ne réclame pas la nullité du compromis de vente ; qu’il ne peut être fait droit à la réclamation reconventionnelle de la partie défenderesse en résolution du compromis de vente, compte-tenu de l’absence de toute mauvaise foi de la SCI, et de la légitimité de celle-ci à refuser de réitérer par acte authentique dans le délai imparti ce compromis aux conditions initialement fixées, au regard du dol évoqué et ci-dessus retenu ; que la demande indemnitaire reconventionnelle des vendeurs (cf. clause contractuelle page 8 du compromis de vente : « pénalités ») est en conséquence également rejetée ;

Attendu par suite qu’au vu des demandes respectives des parties, et de leur fondement, le compromis de vente du 5 décembre 2019 est-il maintenue en ses termes le juge ne pouvant statuer au-delà des strictes prévisions des parties;

Attendu qu’à défaut d’exercice, par la partie ayant subi le dol, de l’action en nullité, ledit agissement peut ouvrir droit à une action indemnitaire (choix de la SCI) ; que les éléments produits ne permettent toutefois pas de déterminer avec justesse, précision et certitude le préjudice financier subi ; que celui-ci est en effet constitué par d’une part, l’éventuel surcoût d’aménagement des lieux pour lotir ceux-ci, et d’autre part, l’éventuel manque à gagner au titre de la vente des lots en tenant compte tant de leur nombre (impact ou pas sur celui-ci) que de la valeur de chacun ;

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Qu’il y a lieu en conséquence de solliciter les parties au regard de la teneur de la présente décision sur l’opportunité d’une expertise technique/financière (cf. décision antérieure du juge de la mise en état) et l’avancement des frais de consignation, et de mettre à profit ce temps pour les inviter à un rapprochement ;

Attendu que l’équité commande dès l’immédiat d’octroyer une indemnité de 2500€ au profit de la partie demanderesse (SCI) ; que les dépens sont réservés ;

PAR CES MOTIFS. Après débats en audience publique, par décision mixte, rendue en premier ressort et contradictoire pour partie (admission du dol) et avant dire droit pour une autre partie (évaluation du préjudice), mise à disposition des parties au greffe de la juridiction.

Juge ne pouvoir y avoir lieu à enjoindre à réitération par acte authentique, du compromis de vente du 5 décembre 2019 liant les époux Z X/B A et Y X, vendeurs et la SCI de construction vente LES PLAINES DE PEAUGRES, acquéreur, avec modification du prix de vente.

Juge que la SCI susnommée était victime d’un dol par omission imputable aux vendeurs.

Constate qu’aucune demande de nullité du compromis de vente sur le fondement du dol n’était sollicitée.

Déboute les époux Z X/B A et Y X de leurs réclamations reconventionnelles en nullité/résolution du compromis de vente susvisé et indemnité.

Constate en conséquence que les parties sont toujours liées par le compromis de vente du 5 décembre 2019.

Constate que le préjudice financier allégué par la SCI est insuffisamment démontré.

Ordonne la réouverture des débats avec révocation de l’ordonnance de clôture du 16 décembre 2021 avec renvoi de la cause à l’audience de mise en état du 19 Mai 2022 Pour observations des parties sur l’opportunité d’une expertise technique /financière pour voir évaluer le préjudice de la SCI, et la charge de l’avance des frais de consignation, Et production de pièces complémentaires au titre de l’évaluation du préjudice.

Invite les parties à mettre à profit ce temps procédural pour tenter un rapprochement sur la base de la présente décision.

Condamne immédiatement et solidairement les époux Z X/B A et Y X à payer à la SCICV LES PLAINES DE PEAUGRES la somme de 2500€ à titre d’indemnité de l’article 700 du CPC.

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire.

Réserve le sort des dépens.

Fait à Privas, le 25 Mars 2022.

Le Greffier, Le Juge,

C D E F