Code de la construction et de l'habitation / Partie législative / Livre IV : Habitations à loyer modéré / Titre IV : Rapports des organismes d'habitations à loyer modéré et des bénéficiaires / Chapitre III : Accession à la propriété et autres cessions / Section 2 : Dispositions applicables aux cessions, aux transformations d'usage et aux démolitions d'éléments du patrimoine immobilier / Sous-section 1 : Dispositions applicables aux éléments du patrimoine immobilier autres que les logements-foyers
Article L443-11 du Code de la construction et de l'habitation
Chronologie des versions de l'article
Entrée en vigueur le 29 janvier 2017
Modifié par : LOI n°2017-86 du 27 janvier 2017 - art. 139
Un logement occupé ne peut être vendu qu'à son locataire. Toutefois, sur demande du locataire, le logement peut être vendu à son conjoint ou, s'ils ne disposent pas de ressources supérieures à celles qui sont fixées par l'autorité administrative, à ses ascendants et descendants.
Tout locataire peut adresser à l'organisme propriétaire une demande d'acquisition de son logement. La réponse de l'organisme doit être motivée et adressée à l'intéressé dans les deux mois suivant la demande.
Lorsque l'organisme d'habitations à loyer modéré met en vente un logement vacant, il doit l'offrir en priorité à l'ensemble des locataires de logements lui appartenant dans le département, ainsi qu'aux gardiens d'immeuble qu'il emploie, par voie d'une publicité dont les modalités sont fixées par décret en Conseil d'Etat. A défaut d'acquéreur prioritaire, le logement peut être offert :
― à toute autre personne physique ;
― à une collectivité territoriale ou un groupement de collectivités territoriales qui s'engage à mettre ce logement pendant au moins quinze ans à la disposition de personnes défavorisées mentionnées au II de l'article L. 301-1.
Lorsqu'une personne physique a acquis soit un logement vacant auprès d'un organisme d'habitations à loyer modéré, soit un logement locatif appartenant à une société d'économie mixte ou à l'association mentionnée à l'article L. 313-34 et faisant l'objet d'une convention conclue en application de l'article L. 351-2 et devenu vacant, soit un logement auparavant acquis par une telle société en application du septième alinéa du présent article et devenu vacant, elle ne peut se porter acquéreur d'un autre logement vacant appartenant à un organisme d'habitations à loyer modéré ou appartenant à une société d'économie mixte ou à l'association mentionnée à l'article L. 313-34 et faisant l'objet d'une convention conclue en application de l'article L. 351-2 ou acquis par une telle société en application du septième alinéa du présent article, sous peine d'entacher de nullité le contrat de vente de cet autre logement.
Nonobstant les dispositions du premier ou du deuxième alinéa du présent article, les logements peuvent être vendus à un autre organisme d'habitations à loyer modéré ou à une société d'économie mixte ou à un organisme bénéficiant de l'agrément relatif à la maîtrise d'ouvrage prévu à l'article L. 365-2 , ou à un organisme de foncier solidaire défini à l'article L. 329-1 du code de l'urbanisme en vue de la conclusion d'un bail réel solidaire tel que défini aux articles L. 255-1 et suivants, sans qu'il soit fait application des conditions d'ancienneté, d'habitabilité et de performance énergétique prévues à l'article L. 443-7. Les locataires en place continuent à bénéficier des conditions antérieures de location.
Les logements peuvent également être vendus dans le cadre d'opérations de renouvellement urbain aux établissements publics créés en application des articles L. 321-14 et L. 326-1 du code de l'urbanisme, en vue de leur démolition préalablement autorisée par le représentant de l'Etat dans le département ; dans ce cas, les baux demeurent jusqu'au départ des locataires en place.
Afin d'assurer l'équilibre économique et social d'un ou plusieurs ensembles d'habitations ou d'un quartier connaissant des difficultés particulières, l'organisme d'habitations à loyer modéré propriétaire peut, après accord du représentant de l'Etat dans le département, qui consulte la commune d'implantation, vendre des logements vacants à toute personne physique ou morale, ou les louer à ces mêmes personnes pour des usages autres que l'habitation. Afin de contribuer aux politiques de développement social des quartiers, et notamment de ceux connaissant des difficultés particulières, un organisme d'habitations à loyer modéré peut mettre à disposition d'une association des locaux moyennant, éventuellement, le paiement des charges locatives correspondant auxdits locaux.
Dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville ou dans les territoires définis à l'article 6 de la loi n° 2003-710 du 1er août 2003 d'orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine, les organismes d'habitations à loyer modéré peuvent, après avis de la commune d'implantation, louer des locaux d'habitation situés en rez-de-chaussée, en vue d'y exercer des activités économiques. Passé le délai d'un mois, cet avis est réputé favorable. Le bail d'habitation de ces locaux n'est pas soumis au chapitre V du titre IV du livre Ier du code de commerce et ne peut être un élément constitutif du fonds de commerce.
Dans ce cas, les dispositions prévues aux articles L. 311-3, L. 631-7, L. 631-7-4 et L. 631-7-5 ne s'appliquent pas.
Commentaires • 50
Les règles d'attribution de ces logements ont été modifiées depuis la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (article L. 443-7 et suivants du code de la construction et de l'habitation - CCH) et plus récemment par le décret n° 2019-1183 du 15 novembre 2019. L'article L. 443-11 du CCH précise l'ordre des acquéreurs prioritaires. […] En effet, conformément à l'article L. 443-12 du CCH quand plusieurs candidats de même rang se portent acquéreurs du même logement, c'est le candidat qui le premier formule l'offre qui correspond au prix proposé qui devient bénéficiaire du bien immobilier sans que l'organisme HLM propriétaire de celui-ci puisse émettre un avis sur les différentes candidatures.
Lire la suite…Décisions • 48
[…] 3. Considérant, en premier lieu, qu'aux termes de l'article 13 de la loi du 4 août 2008 susvisée, dans sa rédaction issue de l'article 6 de la loi n° 2009-179 du 17 février 2009 : « Les articles L. 443-11, L. 631-7 à L. 631-7-5 et L. 631-9 du code de la construction et de l'habitation, tels qu'ils résultent de la présente loi, entrent en vigueur le 1 er avril 2009. L'arrêté du préfet visé au dernier alinéa de l'article L. 631-7-1 du même code, dans sa rédaction en vigueur avant le 1 er avril 2009, demeure applicable jusqu'à l'entrée en vigueur de la délibération du conseil municipal prévue au dernier alinéa du même article L. 631-7-1 dans sa rédaction applicable à partir du 1 er avril 2009.» ;
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[…] Considérant qu'aux termes des dispositions de l'article L. 443-7 du code de la construction et de l'habitation : « Les organismes d'habitations à loyer modéré peuvent aliéner aux bénéficiaires prévus à l'article L. 443-11 des logements construits ou acquis depuis plus de dix ans par un organisme d'habitations à loyer modéré. […]
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3. Tribunal administratif de Melun, 5 novembre 2009, n° 0604044
[…] Considérant qu'aux termes des dispositions de l'article L. 443-7 du code de la construction et de l'habitation : « Les organismes d'habitations à loyer modéré peuvent aliéner aux bénéficiaires prévus à l'article L. 443-11 des logements construits ou acquis depuis plus de dix ans par un organisme d'habitations à loyer modéré. […]
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L.443-11 CCH). La réponse de l'organisme doit être motivée et lui être adressée dans les deux mois.
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