Cour d'appel d'Agen, Chambre civile, 7 avril 2021, n° 18/01093

ARRÊT DU

07 Avril 2021

DB/CR

---

N° RG 18/01093

N° Portalis

DBVO-V-B7C-CTZB

---

P-Q

C-DE-

X

C/

E A,

G B, I Z,

SA GENERALI

Assureur de la SARL SOCIETE EXPERTISE DU SUD-OUEST,

S.A.R.L. SESO-SOCIETE D’EXPERTISE DU SUD-OUEST

---

GROSSES le

à

ARRÊT n° 202-21

COUR D’APPEL D’AGEN

Chambre Civile

LA COUR D’APPEL D’AGEN, 1^re chambre dans l’affaire,

ENTRE :

Madame P-Q C-DE-X

née le […] à […]

de nationalité Française

Profession : Retraitée

EHPAD 'ETOILE DU MATIN'

[…]

[…]

Représentée par M^e Hélène GUILHOT, Avocate inscrite au barreau d’AGEN

APPELANTE d’un Jugement du Tribunal de Grande Instance d’AGEN en date du 25 Septembre 2018, RG 15/02336

D’une part,

ET :

Madame E A

née le […] à […]

de nationalité Française

Sans Profession

Monsieur G B

né le […] à […]

de nationalité Française

Profession : Cadre

Domiciliés tous deux :

Lieu-Dit 'Lasaygues'

[…]

Représentés par M^e Edmond COSSET, Avocat postulant inscrit au barreau d’AGEN

Représentés par M^e Aurélie LLAMAS, Avocate plaidante inscrite au barreau de BORDEAUX

Maître I Z

né le […] à […]

de nationalité Française

Profession : Notaire

[…]

[…]

Représenté par M^e Xavier LAYDEKER, Avocat plaidant inscrit au barreau de BORDEAUX

Représenté par M^e Erwan VIMONT, Avocat postulant inscrit au barreau d’AGEN

SA GENERALI Assureur de la SARL SOCIETE EXPERTISE DU SUD-OUEST

[…]

[…]

S.A.R.L. SESO-SOCIETE D’EXPERTISE DU SUD-OUEST

[…]

[…]

Représentées par M^e Evelyne NABA, Avocate plaidante inscrite au barreau de PARIS

Représentées par M^e Sylvia GOUDENÈGE-CHAUVIN, Avocate postulante inscrite au barreau d’AGEN

INTIMÉS

D’autre part,

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue et plaidée en audience publique le 04 Janvier 2021 devant la cour composée de :

Présidente : Claude GATÉ, Présidente de Chambre

Assesseurs : Dominique BENON, Conseiller qui a fait un rapport oral à l’audience

Cyril VIDALIE, Conseiller

Greffière : Nathalie CAILHETON

ARRÊT : prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

' '

'

FAITS :

Par acte sous seing privé du 3 décembre 2013, K D et P-Q C de X son épouse, mariés sous le régime de la communauté universelle de biens avec clause d’attribution intégrale de la communauté au profit de l’époux Y, ont vendu à E A et G B une maison à usage d’habitation avec garage séparé et terrain autour située

'Lasaygues’ à Damazan (47), cadastrée section ZL n° 43, et ce pour un prix de 170 000 Euros.

Il a été stipulé que le transfert de propriété serait différé à la réitération de l’acte authentique à établir par M^e I Z, notaire à Cenon, ayant également participé à la rédaction de l’acte sous seing privé.

La SARL Société d’Expertises du Sud-Ouest (Seso) a été chargée, par le notaire, de procéder aux diagnostics légaux et, notamment, à la recherche d’un état des risques naturels et technologiques dont le résultat a ainsi été mentionné à l’acte sous seing privé :

'Risque Naturels, miniers et technologiques :

Conformément aux dispositions de l’article L. 125-5 du code de l’environnement, le vendeur déclare que l’immeuble objet des présentes est situé dans une zone :

- non couverte par un plan de prévention des risques technologiques, prescrit ou approuvé,

- couverte par un plan de prévention des risques miniers,

- couverte par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé,

- de sismicité définie par décret en Conseil d’Etat.

Ainsi qu’il résulte de l’arrêté préfectoral indiquant la liste des communes dans lesquelles les dispositions relatives à l’obligation d’informer les acquéreurs de biens immobiliers sur les risques majeurs sont applicables, intervenu pour le département de Lot et Garonne sous le numéro 2013-017-0010.

En conséquence, et conformément aux dispositions de l’article 4 du décret n° 2005-134 du 15 février 2005 codifié à l’article R. 125-26 du code de l’environnement, un état des risques établi par le vendeur, le 26 juillet 2013, au vu du dossier communal d’informations, est demeuré ci-annexé.

De cet état, il résulte ce qui suit :

- l’immeuble est situé en zone inondable et de retrait-gonflement des argiles,

- l’immeuble est situé en zone de risque sismique très faible (zone 1)

L’acquéreur reconnaît être informé des règles d’urbanisme et de prévention des risques prévisibles liés à la localisation des biens et droits immobiliers faisant l’objet des présentes.'

Selon un relevé établi par la SARL Seso le 26 juillet 2013, le Plan de Prévention des Risques Inondations (PPRI) approuvé le 7 septembre 2010 et sa carte colorée annexés à cet acte sous seing privé, l’immeuble vendu était situé en zone jaune, correspondant, sur une échelle allant de bleu à rouge foncé, à 'champs d’expansion des crues à préserver en secteur d’aléa faible à moyen'.

La vente a été réitérée en la forme authentique par M. Z le 13 mai 2014.

A cet acte a été annexé un certificat d’urbanisme daté du 26 décembre 2013 mentionnant que le terrain était grevé d’une servitude d’utilité publique de zone inondable et qu’il était situé dans la zone rouge clair du PPRI, correspondant à 'champs d’expansion des crues à préserver en secteur d’aléa fort à très fort, secteur urbanisé en aléa fort et très fort, constructible pour des opérations spécifiques (secteurs tramés)'.

M^me A et M. B ont emménagé dans l’immeuble le 1^er juillet 2014.

K D est décédé le […].

Par lettre du 3 décembre 2014, M^me A et M. B ont déclaré avoir été trompés sur le réel niveau de risque inondation, qu’ils pensaient être de faible à moyen, alors qu’il était en réalité fort, et ce au vu d’une nouvelle cartographie parue le 20 mars 2014.

Ils ont vainement demandé à M^me C de X d’annuler la vente.

Par acte délivré les 19, 23 et 28 octobre 2015, ils ont fait assigner L D, fille de feue K D, P-Q C de X et la SARL Seso devant le tribunal de grande instance d’Agen afin de voir annuler la vente pour vice du consentement, avec restitution du prix et obtention de diverses sommes à titre de dommages et intérêts, au motif que les vendeurs ne les avaient pas informés que le terrain avait fait l’objet d’inondations et qu’ils avaient été induits en erreur sur l’intensité du risque d’inondations.

Par acte délivré les 15 et 19 septembre 2016, M^mes D et C de X ont appelé en cause M. Z et la SA Generali Iard, assureur de responsabilité de la SARL Seso, laquelle a soulevé une exception d’irrecevabilité de l’assignation au motif qu’elle n’avait pas été publiée au fichier immobilier.

Par jugement rendu le 25 septembre 2018, le tribunal de grande instance d’Agen a :

— déclaré irrecevables les demandes formulées à l’encontre de L D,

— déclaré recevables les demandes à l’égard de P-Q C de X veuve D,

— prononcé la nullité pour cause d’erreur de la vente immobilière conclue entre K D et P-Q C de X veuve D d’une part et E A et G B d’autre part portant sur une maison à usage d’habitation avec garage séparé et terrain autour située lieu-dit Lasaigues à […]-et-Garonne) cadastrée ZL 43 pour une contenance de […],

— condamné en conséquence P-Q C de X veuve D, en contrepartie de la restitution de cet immeuble, à rembourser à E A et G B la somme de 170 000 Euros au titre du prix de vente,

— dit que la SARL Société d’Expertises du Sud-Ouest a engagé sa responsabilité civile professionnelle à l’égard de E A et G B,

— dit que la SA Generali Iard, es-qualité d’assureur de la SARL Société d’Expertises du Sud-Ouest, doit garantir ce sinistre sans pouvoir opposer un quelconque plafond de garantie ou une quelconque franchise à l’égard de E A et G B,

— dit que M^e I Z a également engagé sa responsabilité civile professionnelle à l’égard de E A et G B,

— condamné en conséquence in solidum la SARL Société d’Expertises du Sud-Ouest et la SA Generali Iard à payer à E A et G B les sommes suivantes :

—  750 Euros au titre des frais de courtage,

—  1 198,41 Euros au titre des travaux et matériaux,

— condamné in solidum la SARL Société d’Expertises du Sud-Ouest, la SA Generali Iard et M^e I Z à payer à E A et G B la somme de 5 000 Euros au titre du préjudice moral,

— condamné in solidum P-Q C de X veuve D, la SARL Société d’Expertises du Sud-Ouest, la SA Generali Iard et M^e I Z aux dépens,

— autorisé les avocats de la cause à recouvrer directement ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision,

— condamné in solidum P-Q C de X veuve D, la SARL Société d’Expertises du Sud-Ouest, la SA Generali Iard et M^e I Z à payer à E A et G B la somme de 4 000 Euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum la SARL Société d’Expertises du Sud-Ouest, la SA Generali Iard et M^e I Z à relever indemne P-Q C de X des condamnations prononcées à son encontre au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté la demande d’P-Q C de X veuve D tendant également à être relevée indemne par les mêmes parties au titre de la restitution du prix de vente,

— condamné in solidum la SARL Société d’Expertises du Sud-Ouest, la SA Generali Iard et M^e I Z à payer à P-Q C de X veuve D la somme de 3 000 Euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit que dans les rapports entre la SARL Société d’Expertise du Sud-Ouest, la SA Generali Iard et M^e I Z, la charge finale des condamnations leur incombant in solidum sera répartie ainsi qu’il suit et au besoin les y a condamnés :

— la moitié pour la SARL Société d’Expertises du Sud-Ouest et la SA Generali Iard,

— la moitié pour I Z,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire du jugement,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes.

Le tribunal a retenu que les demandeurs justifiaient de la publication de leur assignation ; qu’il convenait exclusivement de se placer à la date du 3 décembre 2013 pour apprécier la validité du consentement des acheteurs qui avait été vicié par une erreur, et non un dol, du fait que, selon le certificat d’urbanisme délivré le 26 décembre 2013, l’immeuble était classé en zone rouge clair et non en zone jaune ; que la responsabilité de la SARL Seso était engagée pour avoir établi un nouvel état des risques d’inondation le 7 mai 2014, juste avant la réitération de la vente, ne tenant pas compte du classement en zone rouge qui venait d’être publié ; que les seuls préjudices indemnisables consistaient en les frais de courtage de recherche d’un financement bancaire, de travaux inutilement effectués sur l’immeuble et d’un préjudice moral ; que la SARL Generali Iard ne pouvait opposer des plafonds et franchises qu’elle ne chiffrait pas ; et que le notaire avait également commis une faute en ne détectant pas le caractère contradictoire du classement en zone jaune de l’état des risques alors que le certificat d’urbanisme faisait état d’une zone rouge clair.

Par acte du 26 octobre 2018, P-Q C de X a régulièrement déclaré former

appel du jugement en désignant E A, G B, I Z, la SA Generali Iard et la SARL Société d’Expertises du Sud-Ouest en qualité de parties intimées et en indiquant que l’appel porte sur les dispositions du jugement qui ont :

— déclaré recevables les demandes à l’égard de P-Q C de X veuve D,

— prononcé la nullité pour cause d’erreur de la vente immobilière conclue entre K D et P-Q C de X veuve D d’une part et E A et G B d’autre part portant sur une maison à usage d’habitation avec garage séparé et terrain autour située lieu-dit Lasaigues à […] et […] pour une contenance de […],

— condamné en conséquence P-Q C de X veuve D, en contrepartie de la restitution de cet immeuble, à rembourser à E A et G B la somme de 170 000 Euros au titre du prix de vente,

— condamné in solidum P-Q C de X veuve D, la SARL Société d’Expertises du Sud-Ouest, la SA Generali Iard et M^e I Z aux dépens,

— rejeté ses demandes tendant à être relevée indemne par la SARL Société d’Expertises du Sud-Ouest, la SA Generali Iard et I Z, et ses demandes de versement de dommages et intérêts et de frais irrépétibles.

La clôture a été prononcée le 28 octobre 2020 et l’affaire fixée à l’audience de la Cour du 4 janvier 2021.

PRETENTIONS ET MOYENS :

Par dernières conclusions notifiées le 11 juillet 2019, auxquelles il est renvoyé pour le détail de l’argumentation, P-Q C de X présente l’argumentation suivante :

— L D n’est pas l’héritière de K D :

* sous le régime de la communauté universelle adoptée en 1998, le bien a été transmis à la veuve de K D.

* le tribunal l’a admis.

— L’action en nullité est mal fondée :

* l’erreur dont se prévalent M^me A et M. B leur est imputable.

* ils ont été informés, de par le certificat d’urbanisme établi le 26 décembre 2013 et annexé à l’acte authentique de vente, du classement en zone rouge clair, soit un aléa de fort à très fort.

* dans cet acte, ils ont déclaré en avoir eu connaissance, avoir reçu toutes explications et en faire leur affaire.

* c’est à cette date qu’il faut se placer pour apprécier la nullité éventuelle de la vente et non à la date de signature de l’acte sous seing privé qui stipulait une condition suspensive tenant à l’établissement d’une note d’urbanisme ne portant pas atteinte à l’intégrité de l’immeuble, au droit de propriété ou de jouissance de l’acquéreur.

* il appartenait aux acheteurs de ne pas signer l’acte authentique s’ils considéraient que le classement en zone rouge remettait en cause leur projet.

* les crues en cause sont progressives et n’auraient pas mis en danger le cheval appartenant à M^me A, aucun élément tangible n’étant produit sur ce point.

* il n’existe pas de différentiel de droit de construire.

— Aucun dol ne peut lui être imputé :

* elle a été accusée de façon gratuite et injustifiée d’avoir caché le caractère inondable du terrain.

* le tribunal a reconnu la bonne foi des vendeurs.

— Subsidiairement, la responsabilité de la SARL Seso et de M. Z est engagée :

* la SARL Seso a commis une erreur en indiquant que le terrain était situé en zone jaune alors que le certificat d’urbanisme mentionnait qu’il était situé en zone rouge.

* la SARL Seso a même commis une erreur en localisant l’immeuble vendu en section ZH n° 4, alors qu’il est situé en section ZL n° 43.

* la garantie de l’assureur de responsabilité civile de cette société doit être retenue.

* le notaire aurait dû remarquer l’inadéquation entre l’état des risques produit par le diagnostiqueur et le certificat d’urbanisme, ainsi que l’erreur d’identification de la parcelle.

— Les erreurs commises lui ont causé préjudice :

* elle a perdu une chance d’avoir pu vendre le bien à un autre acheteur.

* l’annulation de la vente lui fait subir des tracas et désagréments amplifiés par son âge, alors qu’elle vit désormais en Epahd qu’elle finance avec le prix de vente et qu’elle ne peut plus emprunter pour rembourser le prix de vente.

* depuis 5 ans, la maison a perdu de la valeur.

Au terme de ses conclusions, elle demande à la Cour de :

— à titre principal :

— réformer le jugement,

— rejeter les demandes présentées à son encontre par M^me A et M. B,

— les condamner à lui payer la somme de 3 500 Euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— à titre subsidiaire, en cas de confirmation de l’annulation de la vente :

— confirmer le jugement sauf sur les points suivants :

— condamner in solidum la SARL Société d’Expertises du Sud-Ouest, la SA Generali Iard et M. Z à lui payer la somme de 10 000 Euros en réparation du préjudice résultant de la perte de

chance de vendre le bien, 15 000 Euros en réparation d’un préjudice moral, 30 000 Euros en réparation de la perte de la valeur vénale de la maison et 3 500 Euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonner avant-dire droit et au besoin, un constat de l’état de l’immeuble ou une expertise.

*

* *

Par dernières conclusions notifiées le 15 juillet 2019, auxquelles il est renvoyé pour le détail de l’argumentation, E A et G B présentent l’argumentation suivante :

— Leur assignation est recevable :

* ils justifient l’avoir publiée au fichier immobilier.

* pourtant, la SA Generali Iard persiste à leur opposer une irrecevabilité sur ce point.

— La vente doit être annulée :

* l’erreur déterminante du consentement à un acte le rend nul, si l’acheteur démontre que s’il avait su qu’une qualité déterminante faisait défaut, il n’aurait pas acquis.

* le tribunal a caractérisé précisément l’erreur dont ils ont été victimes.

* ainsi, ils étaient à la recherche, suite à une mutation professionnelle, d’un bien immobilier avec terrain permettant d’y mettre un cheval appartenant à M^me A et, lors de la visite, le caractère inondable du terrain leur a été caché, de fausses explications leur étant données pour justifier, par exemple, que l’électro-ménager était surélevé ou qu’il existait des batardeaux (= digues provisoires faites de planches ou de palplanches) au bas des portes du rez-de-chaussée.

* les vendeurs ne les ont pas informés qu’à plusieurs reprises, ils n’avaient pas pu sortir de chez eux en raison des inondations et se sont ainsi livrés à un dol.

* ils ont acquis un bien qu’ils croyaient situé en zone jaune (aléa moyen) alors qu’en réalité, leur maison est située en zone orange (aléa fort) et les terrains autour en zone rouge (aléa très fort) selon une cartographie publiée le 20 mars 2014, avant établissement de l’acte authentique

* le certificat d’urbanisme n’a pas vocation à remplacer les informations du PPRI.

* l’acte de vente fait référence à un courrier préfectoral du 7 mai 2014 adressé au maire l’informant de la nouvelle cartographie de l’aléa basé sur une modélisation d’une crue de 1875 et de la nécessité de la prendre en compte pour délivrer les autorisations d’urbanisme.

* en conséquence de l’annulation, le prix de vente doit être restitué par M^me C de X.

— Le diagnostiqueur et le notaire ont commis des fautes :

* le tribunal a justement retenu leur responsabilité.

* la SARL Seso a établi des documents erronés à deux reprises.

* le notaire a été en possession de documents contradictoires qui auraient dû le conduire à des vérifications complémentaires qu’il n’a pas réalisées et leur a faussement indiqué, lors de la vente, que le bien se situait en zone jaune, en leur expliquant ce zonage et il a ensuite admis avoir fait une ' boulette' devant témoin.

— Les préjudices subis sont plus importants que ceux admis par le tribunal :

* le notaire doit être tenu de tous les dommages et intérêts et pas seulement de l’indemnisation du préjudice moral.

* le Trésor Public ne leur remboursera qu’une partie des droits versés.

* ils vont être contraints de rembourser leurs deux emprunts par anticipation et devront s’acquitter, en application de l’article 11 des contrats, de pénalités.

* ils ont versé des intérêts à leur banque.

* ils ont fait appel à un courtier pour rechercher le meilleur financement, réalisé des travaux dans l’immeuble et exposé des frais pour leur équidé.

* la crainte d’inondations a provoqué le départ de M^me A, désormais suivie médicalement pour anxiété, et même la séparation du couple avec frais de trajets pour le droit de visite des enfants.

* ils ne peuvent répondre de dégradations de l’immeuble alors qu’ils l’ont entretenu.

Au terme de leurs conclusions, (abstraction faite des multiples 'dire et juger' qui constituent des moyens et non des prétentions et qui n’ont pas à figurer dans le dispositif des conclusions) ils demandent à la Cour de :

— rejeter les demandes présentées à leur encontre,

— confirmer le jugement, sauf sur les points suivants :

— condamner in solidum M^me C de X, la SARL Société d’Expertises du Sud-Ouest, la SA Generali Iard, et M. Z à leur payer les sommes suivantes :

* le solde entre les frais remboursés par le Trésor Public et les frais notariés payés,

* 1 840,57 Euros au titre de la pénalité de remboursement anticipé de leur prêt 'Habitat Primolis 2 paliers’ arrêtée au 9 janvier 2015,

* 836,73 Euros au titre de la pénalité de remboursement anticipé de leur prêt 'Habitat Primo Report’ arrêtée au 9 janvier 2015,

* 750 Euros au titre des frais de courtage,

* 4 367,62 Euros au titre des intérêts,

* 1 198,41 Euros au titre des frais de travaux engagés,

* 485,28 Euros en réparation du préjudice matériel,

* 10 000 Euros en réparation d’un préjudice moral,

— en toute hypothèse :

— condamner in solidum M^me C de X, la SARL Société d’Expertises du Sud-Ouest, la SA Generali Iard et M. Z à leur payer la somme de 5 000 Euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

*

* *

Par dernières conclusions notifiées le 16 juillet 2019, auxquelles il est renvoyé pour le détail de l’argumentation, I Z présente l’argumentation suivante :

— Il n’a commis aucune faute :

* le tribunal a admis que lors de l’établissement de l’acte sous seing privé, auquel il a participé, il n’a commis aucune faute, ne pouvant déceler l’anomalie de l’état des risques naturels, mais a pourtant retenu une faute postérieure tout en retenant de façon contradictoire que l’intégrité du consentement devait être étudié à la date de l’acte sous seing privé.

* à cette date, il ne pouvait déceler d’erreur au seul vu d’une photographie alors que l’adresse de l’immeuble était exacte et que le compromis contenait de façon précise la référence à un état des risques établi le 26 juillet 2013.

* la date à laquelle l’erreur doit être appréciée ne peut être distincte selon qu’est en cause la validité du consentement ou la responsabilité des professionnels.

* lors de la rédaction de l’acte authentique, il a fait mention d’un état des risques établi le 7 mai 2014, en joignant une cartographie, lequel faisait référence au risque inondation du PPRI approuvé le 7 septembre 2010, annexé un certificat d’urbanisme mentionnant une servitude de zone inondable rouge clair, et la liste des arrêtés de catastrophes naturelles pris sur la commune.

* les acquéreurs étaient ainsi parfaitement informés du caractère inondable de la parcelle acquise.

— Son intervention n’a pas de lien avec les préjudices invoqués :

* les acquéreurs ne démontrent pas que, mieux informés, ils n’auraient pas acquis le bien, le classement en zone rouge clair n’ayant que des conséquences sur les contraintes réglementaires en matière d’urbanisme.

* il ne peut être tenu à restitution du prix de vente.

* les pénalités, intérêts et frais de courtage réclamés ne sont relatifs qu’à un remboursement anticipé des emprunts que M^me A et M. B ont choisi de souscrire, et l’établissement de crédit sera tenu de restituer aux acquéreurs les sommes versées.

* les droits de mutation seront remboursés par le Trésor Public après annulation de la vente.

* les frais pour les travaux exécutés profitent au propriétaire de l’immeuble.

* les frais relatifs au cheval et le préjudice moral allégué ne sont pas justifiés.

Au terme de ses conclusions, il demande à la Cour de :

— réformer le jugement en ce qu’il a prononcé des condamnations à son encontre,

— rejeter les demandes présentées par M^me A et M. B ou les demandes présentées par les autres parties à son encontre,

— condamner toute partie succombante à lui payer la somme de 2 500 Euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

*

* *

Par conclusions d’intimées notifiées le 19 avril 2019, auxquelles il est renvoyé pour le détail de l’argumentation, la SARL Société d’Expertises du Sud-Ouest et la SA Generali Iard présentent l’argumentation suivante :

— Les demandes sont irrecevables :

* M^me A et M. B doivent justifier de la publication de leur assignation au fichier immobilier.

* ils doivent également justifier de sa date, ce qui n’a pas été fait devant le tribunal.

— Le diagnostiqueur n’est pas concerné par la demande d’annulation de la vente :

* la SARL Seso n’a pas de lien contractuel avec les parties et n’est pas concerné par les demandes de restitutions réciproques.

* le dol commis par les vendeurs, qui n’ont pas loyalement informé les acheteurs du caractère inondable du terrain, alors qu’ils avaient mis en place des batardeaux, est étranger à l’intervention de la SARL Seso.

— La SARL Seso n’a pas commis de faute :

* l’information sur les risques naturels a été donnée dès le compromis de vente qui mentionnait expressément que l’immeuble est situé en zone inondable, et c’est à cette date que le consentement des acquéreurs doit être étudié de sorte que la modification du classement intervenue le 20 mars 2014 n’a eu aucune incidence sur la situation.

* le diagnostic fourni lors de l’acte sous seing privé respectait sa durée de validité de 6 mois.

* le compromis a essentiellement été établi par M N, notaire des vendeurs.

* le certificat d’urbanisme du 26 décembre 2013 mentionnait le classement du bien en zone inondable rouge clair et à la date de l’acte authentique, les acquéreurs ne pouvaient plus se rétracter.

— Les préjudices invoqués ne sont pas justifiés :

* les erreurs qui sont reprochées au diagnostiqueur ne sont pas à l’origine du classement de l’immeuble en zone inondable.

* M^me A et M. B ont acquis le bien en toute connaissance de son classement en zone inondable et rien ne permet de dire que, mieux informé sur le classement, ils auraient renoncé à acheter.

— La garantie de la SA Generali Iard est limitée :

* il existe un plafond garantie de 300 000 Euros par sinistre et de 500 000 Euros par année d’assurance.

* la police applicable est produite aux débats.

* l’assureur pourra opposer sa franchise contractuelle aux tiers lésés, si la responsabilité de l’assurée est retenue.

Au terme de leurs conclusions, (abstraction faite des 'dire et juger' qui constituent des moyens et non des prétentions et qui n’ont pas à figurer dans le dispositif des conclusions) elles demandent à la Cour de :

—  in limine litis : déclarer les prétentions de M^me A et M. B irrecevables,

— à titre principal :

— réformer le jugement en ce qu’il les a condamnées,

— rejeter les demandes formées à leur encontre,

— à titre subsidiaire et en toute hypothèse :

— limiter le préjudice à la seule perte vénale du bien lié à son classement en zone rouge,

— dire que la SA Generali Iard pourra opposer, pour tout règlement, les conditions et limites du contrat et notamment les plafonds et franchises, comme mentionnés dans l’attestation d’assurance,

— condamner in solidum M^me A et M. B, ou toute partie succombante, à leur payer la somme de 3 000 Euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

---

MOTIFS :

1) Sur la recevabilité de l’assignation en annulation de la vente :

L’article 28 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 dispose que sont obligatoirement publiés au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles les demandes en justice tendant à obtenir l’annulation d’une convention portant mutation de droits réels immobiliers.

L’article 30 du même décret dispose que ces demandes en justice ne sont recevables que si elles ont fait l’objet de cette publication.

En l’espèce, M^me A et M. B déposent aux débats (pièce n° 22), une copie de leur assignation en résolution de la vente qui comporte la mention suivante de publication au Service de la Publicité Foncière : 'S.P.F. AGEN – 47 ; dossier 16800 ; Usager 10443 ; 13 NOV 2015 ; Nb de pièces ; N° de refus ; Provision : 51"

Ce document atteste qu’ils ont respecté l’obligation légale de publication.

Le jugement qui a déclaré leur demande recevable doit être confirmé.

2) Sur l’action en annulation de la vente :

En premier lieu, l’acte notarié établi le 13 mai 2014 contient, notamment, les deux annexes suivantes :

— Un état des risques du 7 mai 2014 'fondé sur les informations mises à disposition par le préfet':

Il est constant que cet état des risques contient une erreur dans la localisation de la parcelle vendue du fait que les photographies et les explications qu’il contient quant au risque inondation sont relatives à la parcelle n° ZH 4 et non à la parcelle n° ZL 43.

Cette erreur a conduit la Seso a indiquer que la parcelle vendue était située en zone jaune, correspondant à une zone d’aléa faible à moyen, alors qu’elle était située, au moins partiellement, en zone rouge clair correspondant à un risque fort à très fort.

— Un certificat d’urbanisme établi le 26 décembre 2013 :

Ce document mentionne :

'Le terrain est grevé des servitudes d’utilité publiques suivantes : servitude de zone inondable : zone rouge clair (champ d’expansion en secteur aléa fort à très fort) du plan de prévention des risques inondation approuvé par arrêté préfectoral du 7 septembre 2010.'

Ainsi, les fautes suivantes ont été commises :

— la SARL Seso s’est trompée dans la localisation du bien et a mentionné que le bien vendu se trouvait en zone de risque inondation de faible à moyen alors qu’il se trouvait en zone de risque inondation de fort à très fort.

— M. Z a établi un acte notarié contenant des annexes contradictoires : un PPRI mentionnant que le bien se trouvait en zone de risque faible à moyen et un certificat d’urbanisme mentionnant qu’il se trouvait en zone de risque fort à très fort.

Cette contradiction aurait dû le conduire à procéder, ou à faire procéder, à des investigations complémentaires auprès de la commune qui auraient permis de constater qu’il existait une nouvelle carte mise à jour et consultable en mairie le 20 mars 2014 et ainsi d’informer les acheteurs du risque précis d’inondation affectant le bien qu’ils achetaient.

Le jugement qui a dit que la SARL Seso et M. Z ont engagé leur responsabilité doit être confirmé.

Il sera également confirmé sur la contribution à la dette à hauteur de moitié pour chacun des fautifs compte tenu de l’égale gravité des fautes commises.

Ensuite, dès lors que les acheteurs ont été induits en erreur sur le niveau du risque inondation, qualité substantielle du bien à destination d’habitation dont ils faisaient l’acquisition, c’est à juste titre que le tribunal a annulé la vente et ordonné la restitution du prix perçu par M^me C de X en rejetant la demande présentée par cette dernière tendant à être relevée indemne de cette restitution.

En second lieu, c’est par des motifs pertinents que la Cour adopte que le tribunal a rejeté la demande d’annulation fondée sur le dol.

Il suffit d’ajouter sur ce point les précisions suivantes :

— Il n’est pas établi que, lors de la vente, les vendeurs avaient eu connaissance que l’immeuble était situé en zone de risque inondation de fort à très fort, les inondations déjà subies pouvant se rattacher

à un risque moyen.

— Aucune des pièces produites n’est de nature à conforter l’affirmation de M^me A et de M. B selon laquelle les vendeurs leur auraient menti sur le caractère particulièrement inondable de l’immeuble et donné des explications participant à leur erreur sur la présence d’éléments surélevés dans la maison ou de batardeaux sous les portes, les témoignages produits se limitant au caractère effectivement inondable des lieux.

3) Sur les dommages et intérêts réclamés par M^me A et M. B :

En premier lieu, dès lors que M^me C de X est étrangère à l’erreur commise et qu’aucune faute ne peut lui être reprochée, elle ne saurait être tenue à dommages et intérêts.

Le jugement qui n’a pas retenu sa responsabilité doit être confirmé.

En second lieu, s’agissant des préjudices invoqués :

— Différence entre les frais de vente remboursés par le l’Administration fiscale et ceux exposés :

M^me A et M. B invoquent 'les frais notariés' qu’ils ont exposés, sans autre détail, en sollicitant remboursement de la somme totale versée, soit 9 871 Euros.

Mais en application de l’article 1961 du code général des impôts, l’annulation, par décision de justice devenue définitive, d’une vente immobilière, ouvre droit à restitution des droits de mutation.

Dès lors, ces droits ne constituent pas un poste de préjudice dont ils peuvent demander indemnisation.

Le jugement qui a rejeté ce chef de demande doit être confirmé.

— Pénalités de remboursements anticipés des emprunts et intérêts :

M^me A et M. B indiquent qu’en application de l’article 11 des contrats de prêts souscrits pour acquérir l’immeuble, ils vont devoir s’acquitter de deux pénalités d’un total de 2 677,30 Euros.

Mais c’est par des motifs pertinents que la Cour adopte que le tribunal a indiqué qu’en application de l’ancien article L. 312-12 du code de la consommation, l’annulation de l’acte de vente entraîne l’annulation des contrats de prêts sans aucun frais pour eux et a également rejeté ce chef de demande.

— Frais de courtage :

C’est par des motifs pertinents que la Cour adopte que le tribunal a mis la somme de 750 Euros à la charge de la SARL Seso au motif qu’il s’agit de frais exposés en pure perte.

Toutefois, cette somme doit également être mise à la charge du notaire, s’agissant d’un préjudice en lien avec l’annulation de la vente causé par une erreur à laquelle il a participé de par sa carence.

Le jugement sera réformé sur ce point.

— Travaux engagés sur l’immeuble :

C’est par des motifs pertinents que la Cour adopte que le tribunal a mis la somme de 1 198,41 Euros à la charge de la SARL Seso au motif qu’il s’agit de travaux exposés en pure perte.

Toutefois, cette somme doit également être mise à la charge du notaire, s’agissant, tout comme pour le poste précédent, d’un préjudice en lien avec l’annulation de la vente pour une erreur à laquelle il a participé de par sa carence.

Le jugement sera réformé sur ce point.

— Frais exposés pour le cheval appartenant à M^me A :

Celle-ci établit que, suite au danger généré par le risque accru d’inondation dont elle n’avait pas été informée, elle a été contrainte de laisser son cheval ailleurs que sur la propriété achetée, générant ainsi 485,28 Euros de frais.

Le jugement qui a rejeté ce poste de demande sera infirmé et cette somme sera mise à la charge des fautifs.

— Préjudice moral :

C’est par des motifs pertinents que la Cour adopte que le tribunal a alloué à M^me A et M. B une somme de 5 000 Euros en indemnisation de leur crainte, après avoir acquis l’immeuble, de subir une inondation dévastatrice.

4) Sur les dommages et intérêts réclamés par M^me C de X :

L’appelante forme une demande de dommages et intérêts, sur un fondement délictuel, à l’encontre de la SARL Seso et de son assureur, ainsi qu’à l’encontre du notaire.

Mais la faute commise par la SARL Seso et le notaire n’a préjudicié qu’aux acheteurs qui ont été induits en erreur sur les qualités substantielles de l’immeuble acquis et qui, seuls, peuvent se prévaloir d’un vice du consentement.

Contrairement à ce qu’a estimé le tribunal, ces fautes n’ont causé aucun préjudice à M^me C de X, dont le consentement à l’acte n’a pas été vicié, et qui reprend son bien immobilier suite à l’annulation de la vente, et peut à nouveau le revendre, de sorte que l’annulation en question ne constitue pas un préjudice indemnisable.

Dès lors, non seulement la demande de dommages et intérêts doit être rejetée, comme relevé par le premier juge, mais la demande présentée par M^me C de X tendant à être relevée indemne de l’application de l’article 700 et des dépens mis à sa charge doit être rejetée.

Le jugement sera infirmé sur ce point.

5) Sur la garantie de la SA Generali Iard :

La SA Generali Iard fait conclusions communes avec son assurée et ne conteste pas le principe de sa garantie.

Dès lors qu’elle dépose aux débats son contrat d’assurance garantissant la dette de responsabilité de la SARL Seso qui mentionne une franchise, celle-ci doit être déclarée opposable à M^me A et M. B.

Le jugement sera réformé sur ce point.

Par contre, il n’y a pas lieu de se prononcer sur l’application du plafond de garantie dès lors que l’assureur n’allègue pas qu’il est susceptible d’être atteint et qu’il n’existe aucune discussion sur ce

plafond.

Enfin, l’équité ne nécessite l’application de l’article 700 du code de procédure civile qu’au profit de M^me A et de M. B à l’encontre de la SARL Seso et de M. Z, à hauteur de 4 000 Euros.

PAR CES MOTIFS :

La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

- CONFIRME le jugement SAUF en ce qu’il a :

— rejeté la demande de condamnation de I Z à indemniser E A et G B des frais de courtage,

— rejeté la demande de remboursement de frais de déplacement d’un cheval,

— dit que la SA Generali Iard, es-qualité d’assureur de la SARL Société d’Expertises du Sud-Ouest, doit garantir ce sinistre sans pouvoir opposer un quelconque plafond de garantie ou une quelconque franchise à l’égard de E A et G B,

— condamné in solidum la SARL Société d’Expertises du Sud-Ouest, la SA Generali Iard et M^e I Z à relever indemne P-Q C de X des condamnations prononcées à son encontre au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile ;

- STATUANT A NOUVEAU sur les points infirmés :

- DIT que I Z est tenu in solidum avec la SARL Société d’Expertises du Sud-Ouest au paiement envers E A et G B des sommes de 750 Euros et 1 198,41 Euros ;

- CONDAMNE in solidum la SARL Société d’Expertises du Sud-Ouest et I Z à payer à E A la somme de 485,28 Euros en indemnisation des frais de déplacement de son cheval ;

- DIT que la garantie de la SA Generali Iard est acquise mais qu’elle peut opposer à E A et G O ainsi qu’à la SARL Société d’Expertise du Sud Ouest une franchise de 10 % des dommages avec un minimum de 320 Euros et un maximum de 3 200 Euros ;

- REJETTE la demande de garantie présentée par P-Q C de X à l’encontre de la SARL Société d’Expertises du Sud-Ouest et de I Z ;

- DIT n’y avoir lieu à statuer sur le plafond de garantie de la SA Generali Iard ;

- Y ajoutant,

- CONDAMNE la SARL Société d’Expertises du Sud-Ouest et I Z, chacun pour moitié, à payer à E A et I B la somme totale de 4 000 Euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

- DIT n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile au profit d’autres parties en cause d’appel ;

- CONDAMNE la SARL Société d’Expertises du Sud-Ouest et I Z aux dépens de l’appel, dans la proportion de moitié chacun, et dit que les dépens pourront être recouvrés directement par la SCP Tandonnet et Associés et la SCP RMC et Associés pour ceux dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Claude Gate, présidente, et par Nathalie Cailheton, greffier, auquel la minute a été remise.

LE GREFFIER, LA PRESIDENTE,