Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 4e chambre a, 1er juin 2012, n° 11/08209

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Chronologie de l’affaire

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

4e Chambre A

ARRÊT AU FOND

DU 01 JUIN 2012

N° 2012/268

Rôle N° 11/08209

XXX

C/

Syndicat des copropriétaires XXX

Grosse délivrée

le :

à :la S.C.P. COHEN-GUEDJ

S.C.P. BADIE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 14 avril 2011 enregistré au répertoire général sous le n° 09/3324.

APPELANTE

XXX 47 Avenue du Dauphiné – 06000 NICE, prise en la personne de son représentant légal en exercice,

représentée par la S.C.P. COHEN GUEDJ, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant Me Armand ANAVE, avocat au barreau de NICE

INTIME

Syndicat des copropriétaires Communauté Immobilière LA TOISON D’OR XXX, pris en la personne de son syndic en exercice la S.A.R.L. SOGEA 10 Avenue Georges Clémenceau 06100 NICE elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice,

représenté par la S.C.P. BADIE, SIMON-THIBAUT et JUSTON, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, aux lieu et place de la S.C.P. DE SAINT FERREOL – TOUBOUL, avoués, ayant Me Pierre-André PICON, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 12 avril 2012 en audience publique devant la Cour composée de :

Monsieur Jean-Paul ASTIER, Président

Monsieur André FORTIN, Conseiller

Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Sylvie AUDOUBERT.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 01 juin 2012

ARRÊT

Contradictoire,

Magistrat rédacteur : Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller

Prononcé par mise à disposition au greffe le 01 juin 2012,

Signé par Monsieur Jean-Paul ASTIER, Président et Madame Sylvie AUDOUBERT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Faits et procédure :

À l’assemblée générale du 28 janvier 2009, les copropriétaires de l’immeuble LA TOISON D’OR, situé à Nice, ont été appelés à voter la résolution numéro 5, intitulée «sécurisation de la copropriété», et composée de trois points :

— Point numéro 1, majorité de l’article 25 B.

«L’assemblée générale autorise les copropriétaires XXX (copropriétaires des appartements des entrées A, B, C, D, E et N) à clôturer à leurs frais exclusifs d’installation et d’entretien, sous réserve de l’obtention des différentes autorisations qui devront être délivrées par les autorités publiques, afin de mettre un terme au libre accès des parties communes qui génère toute une série de nuisances»

— Point numéro 2, majorité de l’article 25 :

«les copropriétaires des entrées A, B, C, D, E et N décident de fermer la copropriété côté boulevard du Parc Impérial selon devis JOB pour un montant de 18.441 €…»

Point numéro 3, majorité de l’article 25 B. :

«les copropriétaires des entrées A, B, C, D, E et N décident de placer le système de fermeture suivant devis Sud Antenne d’un montant de 2.896 €. Il est précisé que les portillons resteront ouverts dans la journée pendant les heures de bureaux».

Ces trois résolutions ont été votées, la première, à la majorité de l’article 24 en application de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, et les 2 autres, à la majorité de l’article 25.

La Société Civile Immobilière SYMAR, qui est copropriétaire de 3 locaux commerciaux sis pour l’un Bd Gambetta et pour XXX, dans lesquels sont exploités des agences immobilières, sollicite l’annulation de la résolution numéro 5 en son ensemble.

Par jugement du 14 avril 2011, le tribunal de grande instance de Nice a statué ainsi qu’il suit :

— déboute la Société Civile Immobilière SYMAR de ses demandes,

— condamne la Société Civile Immobilière SYMAR à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à supporter les dépens.

Par déclaration du 5 mai 2011, la Société Civile Immobilière SYMAR a relevé appel de cette décision.

Par conclusions déposées le 27 juillet 2011, la Société Civile Immobilière SYMAR demande à la Cour de :

— vu les articles 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965,

— infirmer le jugement rendu,

— prononcer la nullité de la résolution numéro 5 dans son ensemble votée à l’assemblée générale du 28 juillet 2009,

— dire que le demandeur ne participera pas à la dépense commune des frais de procédure, comprenant les dommages et intérêts ainsi que les condamnations aux frais irrépétibles, et aux dépens, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens, ainsi qu’à la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et dire que les dépens d’appel seront distraits au profit de la S.C.P. Cohen Guedj.

Par conclusions déposées le 23 septembre 2011, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LA TOISON D’OR demande à la Cour de :

— vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965,

— confirmer le jugement entrepris,

ajoutant :

— condamner la Société Civile Immobilière SYMAR à lui verser la somme de 3.500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens, les dépens d’appel distraits au profit de la S.C.P. de Saint-Ferréol Touboul.

L’ordonnance de clôture a été prise le 12 avril 2012 à l’audience, avant l’ouverture des débats.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l’appel :

La recevabilité de l’appel n’est pas contestée ; rien au dossier ne conduit la Cour à le faire d’office. L’appel sera donc déclaré recevable.

Sur le fond :

La résolution numéro 5-1s’analyse en une résolution sur le principe des travaux de clôture de la copropriété à raison des nuisances générées par le libre accès.

Cette résolution est notée comme devant être votée selon la majorité de l’article 25b, ce qui est une erreur, puisque les dispositions applicables sont celles de l’article 25n. Toutefois, cette erreur est sans emport, dès lors que les conditions de majorité du vote des articles 25 et 25-1 ont été respectées, à savoir, en l’espèce, un premier vote à la majorité de l’article 25, au terme duquel le quorum n’ayant pas été atteint, il a été passé à un second vote à la majorité de l’article 24, qui a été réunie.

La résolution numéro 5-2 est votée à la majorité de l’article 25 et correspond à l’engagement de la dépense, précisant que l’appel sera réparti aux millièmes particuliers des copropriétaires du Bd Parc Impérial, en trois parts égales à partir du 1er avril 2009.

La résolution numéro 5-3 adopte le devis du système de fermeture et précise, ce qui n’était, au demeurant, pas mentionné dans l’ordre du jour, qu''aucune modalité particulière relative à l’ouverture des portillons n’est à prévoir, ceux-ci restant ouverts dans la journée pendant les heures de bureau'.

Cette résolution se prononce donc sur les heures d’ouverture et de fermeture du nouveau système mis en place pour commander l’accès à la copropriété.

En application de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, qui dissocie la décision sur les travaux, prise à la majorité de l’article 25 n, et la décision sur les modalités d’ouverture des accès à l’immeuble, qui relève donc de ce dernier texte (art 26), elle devait être soumise à un vote à la majorité des deux tiers des voix des copropriétaires.

Or, en l’espèce, 15'875 voix ont voté 'pour', 4834 voix ont voté 'contre', le nombre de tantièmes totaux, non critiqué, sur lequel les quorums ont été calculés pour ces votes étant de 29'857. La majorité de l’article 26 n’a donc pas été réunie par ce vote.

Il en résulte que la limitation d’accès ainsi décidée est préjudiciable à la XXX, qui est propriétaire de locaux dont la destination commerciale n’est pas contestée, ni d’ailleurs leur actuelle location pour l’exploitation de l’activité d’agence immobilière, et qui de surcroît, doit pouvoir librement les affecter à une autre activité commerciale ne s’alignant pas forcément sur des heures de bureau, sans en cela contrarier la destination de l’immeuble, qui est donc à usage mixte d’habitation et commercial,.

La XXX est donc bien fondée à solliciter l’annulation de cette dernière résolution qui ne présente pas de lien d’indivisibilité avec les précédentes.

Le jugement sera réformé de ce chef.

En raison de la succombance respective des parties, les dépens de la procédure seront supportés, par moitié, par chacune d’entre elles et les dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne sont pas applicables.

L’équité ne commande pas l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,

Reçoit l’appel,

Réforme le jugement en ce qu’il a rejeté toutes les demandes de la XXX ainsi qu’en ses dispositions relatives à l’application de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux dépens, et statuant à nouveau :

Annule la résolution numéro 5-3 votée à l’assemblée générale du 28 janvier 2009,

Condamne chaque partie à supporter, par moitié, les dépens de la procédure de première instance,

Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Le confirme pour le surplus de ses dispositions,

Y ajoutant :

Rejette les demandes plus amples des parties,

Condamne, par moitié, chacune des parties à supporter les dépens de la procédure d’appel et en ordonne la distraction conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

S. AUDOUBERT J-P. ASTIER

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