Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 4 décembre 2014, n° 12/00039

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS

ARRÊT AU FOND

DU 04 DECEMBRE 2014

N° 2014/ 33

Rôle N° 12/00039

Z Y

C/

Syndicat SAN OUEST PROVENCE

M. B DU GOUVERNEMENT DE MARSEILLE

Grosse délivrée :

à :

M^e Jean FAYOLLE

M^e Nassos CATSICALIS

MONSIEUR B DU GOUVERNEMENT DE MARSEILLE

le :

réf

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge de l’expropriation de MARSEILLE en date du 27 Juin 2012, enregistré au répertoire général sous le n° 12/00010.

APPELANT

Monsieur Z Y

né le XXX à XXX – XXX

représenté par M^e Jean FAYOLLE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Fabrice LUBRANO, avocat au barreau de PARIS

INTIMES

Syndicat SAN OUEST PROVENCE, XXX – XXX

représenté par M^e Nassos CATSICALIS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Caroline PELTIER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

MONSIEUR B DU GOUVERNEMENT DE MARSEILLE, demeurant Hôtel des Impôts de Sainte Anne – 38, XXX – XXX

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 02 Octobre 2014 en audience publique devant la Cour composée de :

M^me Chantal MUSSO, Présidente, désignée pour présider la Chambre des Expropriations, en qualité de titulaire, par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’Appel d’Aix en Provence.

Madame Françoise BARBET, Vice-Présidente au Tribunal de Grande Instance de TOULON,

Monsieur André TOUR, Vice-Président au Tribunal de Grande Instance de DIGNE,

spécialement désignés comme juges de l’Expropriation.

Greffier lors des débats : Monsieur E FGUYEN.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Décembre 2014

Les avocats présents ont été entendus.

B du Gouvernement a été entendu en ses observations

Après clôture des débats, la Cour a mis l’affaire en délibéré.

Puis les mêmes magistrats ont délibéré de l’affaire, conformément à la loi, hors la présence du Commissaire du Gouvernement et du Greffier.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé publiquement le 04 Décembre 2014 et signé par M^me Chantal MUSSO, Présidente et Madame Brigitte NADDEO, greffier présent lors du prononcé et auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Z Y est propriétaire de deux parcelles de terrain cadastrées section XXX et 26, lieu dit l’Hauture, sur la commune de Fos sur Mer.

Il a déposé le 6 décembre 2011 en mairie de Fos sur Mer, une déclaration d’aliéner ces parcelles.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 27 janvier 2012, le Syndicat d’agglomération nouvelle Ouest Provence l’a informé, en application des dispositions de l’article R 213-8 du Code de l’Urbanisme, qu’il entendait exercer son droit de préemption sur ce bien, en vue de parfaire le tènement foncier dont il dispose déjà, dans le cadre de la mise en valeur et de la sauvegarde du patrimoine. Il a proposé le prix de 74.000 euros, correspondant à l’estimation qui en a été faite par le service des Domaines.

Z Y a maintenu le prix figurant dans sa déclaration d’aliéner, soit 130.000 euros.

Par requête en date du 14 mars 2012, le Syndicat d’agglomération nouvelle Ouest Provence a donc saisi le Juge de l’Expropriation.

Lors de la visite des lieux qui s’est déroulée le 29 mai 2012, il a pu être constaté que :

> les terrains préemptés sont situés au sommet du rocher dénommé l’Hauture, lequel constitue un promontoire qui s’élève à plus de 30 mètres pour dominer la ville de Fos sur Mer, la vue se prolongeant sans limite au-delà des anciens marais salins pour arriver sur la plate-forme de ce rocher. Une seule voie de desserte est offerte ; cette voie ne permet pas le croisement de deux véhicules, elle est en pente forte et sinueuse en fonction de la configuration du rocher qui la délimite et la surplombe. Sur la plate-forme où se situent les deux terrains appartenant à Z Y, une partie est habitée, les constructions se présentant comme de caractère ; sur la partie en fond, le Syndicat d’agglomération nouvelle Ouest Provence est déjà propriétaire des 3/4 de la surface et y a aménagé un accès de promenade pour les visiteurs, ainsi qu’un observatoire pour admirer le point de vue du haut des remparts.

> les deux terrains dont Z Y est propriétaire sont attenants. Ils constituent une bande, directement à l’aplomb des remparts, encombrée en bordure droite par les restes d’un blockhaus construit par l’armée allemande durant la dernière guerre mondiale.

> le tènement qui représente une surface totale de 212 m² est constructible sur deux niveaux. Il est situé en zone UA au P.L.U.

Par jugement en date du 27 juin 2012 le Juge de l’Expropriation de Marseille a :

— rejeté le moyen tiré de l’irrecevabilité de la demande formulée par Z Y qui soutenait que le Syndicat d’agglomération nouvelle Ouest Provence ne serait pas recevable en sa requête faute de précision suffisante.

Le premier juge a retenu que dans sa requête, le Syndicat d’agglomération nouvelle Ouest Provence visait expressément les articles du code de l’urbanisme applicables, donnait les motifs qui le conduisaient à préempter, et se référait à l’avis des Domaines qui détaillait les points de comparaison sur lesquels il s’appuyait pour évaluer ce bien.

— considéré que les points de comparaison proposés ne pouvaient servir que comme point de départ d’une fixation du prix, car aucun Fétait transposable, le tènement préempté étant unique dans sa situation. Il a retenu comme point de départ la fourchette haute retenue par B du Gouvernement, soit 350 € le m².

— estimé que si la situation très particulière du lieu constitue à l’évidence une plus-value, elle est contre-balancée par les contraintes qui grèvent le tènement, à savoir l’accès difficile, la configuration du terrain en bordure des remparts, ce qui va nécessiter pour la construction, des contraintes de soutènement et de confortation, les fouilles archéologiques qui devront être entreprises (les parcelles sont situées en zone d’archéologie préventive nécessitant a priori des fouilles avant toute construction). Le Juge de l’expropriation a donc considéré que ces contraintes gommaient une partie de la plus-value.

— majoré de 40% le prix proposé par B du Gouvernement, qui tenait compte d’une moyenne de transactions pour des terrains de surface et de possibilités de construction comparables, mais dont aucun ne bénéficie de l’emplacement de vue exceptionnel attaché au bien préempté,

— minoré à hauteur de 20% la majoration, pour tenir compte des contraintes ci-dessus rappelées et fixé en fait le prix de l’immeuble à la somme de 89.040 euros, arrondie à 90.000 euros.

Ce jugement a été signifié le 24 septembre 2012. Z Y en a interjeté appel par déclaration au greffe de la cour du 22 octobre 2012.

Par mémoire en date du 21 décembre 2012, Z Y demande à la cour de constater que le Syndicat d’agglomération nouvelle Ouest Provence est réputé avoir renoncé à l’exercice de son droit de préemption pour deux motifs :

— sa requête introductive d’instance est irrecevable,

— il Fa pas justifié de la consignation prévue par les dispositions de l’article L 213-4-1 du Code de l’Urbanisme.

Sur le premier moyen il expose que le mémoire déposé par le Syndicat d’agglomération nouvelle Ouest Provence est entaché de nullité dès lors que cette requête comporte seulement le montant chiffré de l’offre, sans contenir ni descriptif ni éléments de comparaison, ni méthode d’évaluation, c’est à dire ni argument ni moyen.

Sur le second moyen, selon l’article L 213-4-1 du Code de l’Urbanisme, le titulaire du droit de préemption doit consigner 15% du prix qu’il propose et doit justifier de cette consignation auprès du juge de l’expropriation et du vendeur, dans les 3 mois suivant la saisine de la juridiction de l’expropriation, à défaut, il est réputé renoncer à son droit de préemption.

Z Y rappelle que le juge de l’expropriation a été saisi le 14 mars 2012 et que le Syndicat d’agglomération nouvelle Ouest Provence n’ jamais justifié de la consignation. Il précise qu’il Fa pu soulever ce moyen en première instance car les débats se sont tenus le 29 mai 2012, soit à une date où le délai de 3 mois Fétait pas encore expiré. Il cite diverses jurisprudences sur ce point.

Il sollicite par ailleurs la condamnation du Syndicat d’agglomération nouvelle Ouest Provence à lui payer la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Par mémoire déposé le 22 janvier 2013, le Syndicat d’agglomération nouvelle Ouest Provence fait valoir que par requête en date du 5 juillet 2012, soit postérieurement à la décision entreprise, le Tribunal Administratif de Marseille a été saisi d’un recours pour excès de pouvoir tendant à l’annulation de la décision d’acquisition par voie de préemption urbain du 23 janvier 2012. En conséquence, la question de la validité de la décision par laquelle le Syndicat d’agglomération nouvelle Ouest Provence a exercé son droit de préemption sur les parcelles litigieuses, est actuellement pendante devant la juridiction administrative. L’issue de ce contentieux est de nature à influer sur la présente procédure puisque si la décision était annulée, il Fy aurait plus lieu à fixation du prix. Dans un tel cas en effet, l’ordonnance d’expropriation se trouverait dépourvue de toute base légale, et par conséquent, l’ensemble de la procédure menée devant le juge de l’expropriation deviendrait sans objet. Dans un souci de bonne administration de la justice, il conviendra de fait de surseoir à statuer.

A titre subsidiaire, le Syndicat d’agglomération nouvelle Ouest Provence réplique aux moyens présentés par Z Y :

— sur la recevabilité de la requête introductive d’instance : contrairement à ce que soutient l’appelant, tant la requête que le mémoire reprennent les moyens de fait et de droit ayant conduit le Syndicat d’agglomération nouvelle Ouest Provence à saisir la juridiction compétente. La requête et le mémoire se réfèrent par ailleurs à l’avis établi par le service des Domaines, lequel détaille les points de comparaison employés pour évaluer ce bien. C’est d’ailleurs cette méthode qui a été retenue par le premier juge.

— sur le défaut de justification auprès du vendeur de la consignation de 15 % prévue par l’article 213-4-1 du Code de l’urbanisme, l’appelant soulève pour la première fois en cause d’appel ce moyen. Conscient qu’il s’agit là d’une prétention nouvelle, Z Y se justifie en faisant valoir que le délai de 3 mois Fétait pas encore expiré. Mais ce délai est échu au 15 juin 2012, et il était recevable à s’en prévaloir en cours de délibéré, en présentant des observations à ce sujet.

En tout état de cause, il a dûment notifié la copie du récépissé de notification au juge de l’expropriation. Il ne saurait être considéré que le Syndicat d’agglomération nouvelle Ouest Provence a entendu renoncer à son droit de préemption, dès lors que postérieurement à ce délai, il a pris soin de signifier au vendeur le jugement rendu.

Subsidiairement, la Cour confirmera la décision entreprise.

Par mémoire du 29 janvier 2013, B du Gouvernement rappelle les caractéristiques de la procédure et du bien immobilier objet du litige.

Sur les points de droit soulevés par Z Y, il reprend les observations faits par le Syndicat d’agglomération nouvelle Ouest Provence et considère que la requête répond aux exigences du Code de Procédure Civile et du Code de l’Urbanisme. Sur le second moyen, il considère que l’appelant ne peut plus soulever ce moyen devant la Cour. Il demande la confirmation de la décision entreprise.

Dans un second mémoire du 22 février 2013, Z Y reprend ses prétentions initiales et demande que les mémoires en réponse soient écartés des débats, dans l’hypothèse où la notification de son mémoire serait intervenue le jour même de son dépôt, soit le 21 décembre 2012. Il fait remarquer que les mémoires ont été déposés les 22 et 29 janvier 2013, soit plus d’un mois après la notification, alors que l’article R 13-49 du Code de l’Expropriation édicte ce délai à peine d’irrecevabilité. Il demande de rejeter le sursis à statuer qui est sollicité par le Syndicat d’agglomération nouvelle Ouest Provence. Il fait valoir qu’il ne pouvait présenter une note en délibéré, formellement exclue par l’article 445 du Code de Procédure Civile. Subsidiairement, il sollicite de la Cour qu’elle fixe le prix de vente de ses parcelles à la somme de 150.000 euros. Il rappelle que ses parcelles sont le seul terrain constructible disponible sur le rocher de l’Hauture, et opère une comparaison avec des terrains proposés à la vente sur Fos sur Mer. La preuve incontestable que le prix du marché se situe à la somme de 130.000 euros est qu’un tiers s’en est porté acquéreur pour ce montant.

Dans un second mémoire du 21 mars 2013, le Syndicat d’agglomération nouvelle Ouest Provence réitère ses prétentions initiales, et fait valoir sur la recevabilité de son mémoire, que le mémoire de l’appelant lui a été notifié le 26 décembre 2012, et qu’il a déposé le sien le 22 janvier 2013. Les délais ont donc été respectés.

Sur la fixation du prix, il rappelle que le terrain est situé dans une zone d’archéologie préventive ce qui présente un élément particulier de moins-value, puisqu’il sera soumis aux servitudes de protection des monuments historiques. Le fait que le terrain ait trouvé un acquéreur au prix de 130.000 euros ne suffit pas à conférer à ce prix la qualité de 'prix du marché', alors que l’appelant énonce lui-même qu’il s’agit-là de la seule offre qu’il ait reçue.

La procédure a été interrompue par le décès de Z Y. Ses ayants droits, C, D et X Y ont repris la procédure. Dans un mémoire déposé le 29 septembre 2014, ils demandent que leur soit adjugé l’entier bénéfice des écritures antérieures.

Motifs de la décision

Sur la notification des mémoires

Aux termes de l’article R13-49 du code de l’expropriation, l’appelant doit, à peine de déchéance, déposer son mémoire et les documents qu’il entend produire au greffe de la chambre dans un délai de 2 mois à dater de l’appel.

A peine d’irrecevabilité, l’intimé doit déposer ou adresser son mémoire en réponse et les documents qu’il entend produire au greffe de la Chambre dans le mois de la notification du mémoire de l’appelant.

B du Gouvernement doit, dans les mêmes conditions, et à peine d’irrecevabilité déposer des conclusions et l’ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans les mêmes délais.

Ces principes s’allient à ceux édictés par le Code de Procédure civile pour la computation des délais':

— lorsqu’un délai est exprimé en mois, ce délai expire le jour du dernier mois qui porte le même quantième que le jour de l’acte, de l’événement, de la décision ou de la notification qui fait courir le délai

— tout délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant

En l’occurrence, le mémoire et les pièces de l’appelant ont été déposés le 21 décembre 2012, et notifiés au SAN Ouest Provence et au Commissaire du Gouvernement le 26 décembre 2012. Le délai expirait donc le 26 janvier 2013 à minuit, mais comme cette année- là, le 26 janvier était un samedi, le délai a été reporté au lundi 28 janvier 2013 à minuit.

Le syndicat d’agglomération nouvelle Ouest Provence a déposé son mémoire et ses pièces le 22 janvier 2013, soit dans le délai imparti.

Le mémoire du Commissaire du Gouvernement a été réceptionné le 29 janvier 2013, mais il avait été adressé par lettre recommandée le 28 janvier 2013. Là encore, le délai imparti a été respecté.

Il s’ensuit que le moyen tiré de l’irrecevabilité des mémoires sera rejeté.

Sur le sursis à statuer sollicité par le titulaire du droit de préemption

Cette question ne peut se poser qu’après examen des deux moyens soulevés par l’appelant tendant à voir juger que le SAN Ouest Provence a renoncé à l’exercice de son droit de préemption, et dans la mesure où les deux moyens seraient écartés.

Sur l’irrecevabilité de la requête introductive d’instance

L’appelant soutient que la procédure de saisine du juge de l’expropriation est irrégulière dans la mesure où la requête présentée par le Syndicat d’agglomération nouvelle Ouest Provence ne contient aucun descriptif, ni éléments de comparaison, ni méthode d’évaluation, et donc en conséquence ni argument ni moyen.

Or comme l’a relevé à bon escient le premier juge, la requête introductive d’instance déposée le 14 mars 2012 par le SAN Ouest Provence, expose comme l’exige l’article 58 du Code de Procédure Civile, l’objet de la demande. Elle vise de manière claire l’objet du litige, à savoir les parcelles litigieuses appartenant à Z Y, les motifs qui conduisent le titulaire du droit de préemption à user de son droit, à savoir la sauvegarde et la mise en valeur du patrimoine, rappelle la procédure suivie conformément aux dispositions des articles R213-8 et R 213-11 du code de l’urbanisme, et les éléments qui ont conduit le SAN Ouest Provence à proposer le prix de 74'000€, à savoir une estimation de la Direction Générale des Finances Publiques jointe à la requête.

Ces éléments apparaissent suffisants pour déclarer la requête recevable.

Sur le défaut de justification de la consignation auprès du vendeur

Ce moyen est soulevé pour la première fois en cause d’appel, et l’intimé demande à la cour de le rejeter par application de l’article 564 du Code de Procédure Civile.

L’article L213-4-1 du code de l’urbanisme dispose que lorsque la juridiction compétente en matière d’expropriation a été saisie dans le cas prévu à l’article L211-5, le titulaire du droit de préemption doit consigner une somme égale à 15% de l’évaluation faire par le directeur départemental des finances publiques…..

A défaut de notification d’une copie du récépissé de consignation à la juridiction et au propriétaire dans le délai de 3 mois à compter de la saisine de la juridiction, le titulaire du droit de préemption est réputé avoir renoncé à l’acquisition ou à l’exercice du droit de préemption.

Cet article édicte donc une sanction à l’égard du titulaire du droit de préemption en cas d’inobservation des formalités liées à la consignation de la somme équivalente à 15% de l’évaluation du service des domaines. Celui qui s’en prévaut ne formule pas une demande au fond mais oppose à son adversaire une fin de non- recevoir, qui peut être soulevée en tout état de la procédure, y compris en appel.

Cette fin de non- recevoir doit donc être examinée. .

En l’espèce, le Syndicat d’agglomération nouvelle Ouest Provence reconnaît Favoir notifié le récépissé de consignation qu’à la juridiction, mais estime que l’absence de notification au vendeur est suppléée par la signification du jugement (intervenue le 24 septembre 2012)

Toutefois, pour ne pas encourir la sanction prévue par l’article suscité, le titulaire du droit de préemption se devait de notifier dans le délai de 3 mois (soit en l’espèce au plus tard le 14 juin 2012), et à la juridiction, et au propriétaire, la copie du récépissé de consignation.

Faute d’avoir respecté cette formalité à l’égard du propriétaire, le Syndicat de l’agglomération nouvelle Ouest Provence sera réputé avoir renoncé à l’exercice de son droit de préemption.

Sur les dépens

Ils seront mis à la charge du Syndicat d’agglomération nouvelle Ouest Provence qui succombe en ses prétentions

Il apparaît conforme à l’équité d’allouer aux ayants-droits de Z Y la somme de 2.000€ au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement, en dernier ressort, par mise à disposition au greffe

Reçoit l’appel

Rejette le moyen tiré de l’irrecevabilité des mémoires déposés par le SAN Ouest Provence et par B du Gouvernement

Rejette le moyen tiré de l’irrégularité de la requête déposée par le SAN Ouest Provence

Mais accueillant la fin de non- recevoir tirée de l’inobservation des dispositions de l’article L 213-4-1 du Code de l’Urbanisme

Dit que le SAN Ouest Provence est réputé avoir renoncé à l’exercice de son droit de préemption

Condamne le SAN Ouest Provence à payer aux ayants-droits de Z Y la somme de 2000€ par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile

Dit que le SAN Ouest Provence sera tenu aux entiers dépens, distraits au profit de l’avocat constitué pour les appelants.

Prononcé publiquement le 4 décembre 2014 et signé par Madame Chantal MUSSO, Présidente et Madame Brigitte NADDEO, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,