Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-2, 25 mars 2021, n° 19/18856

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 25 MARS 2021

N° 2021/190

N° RG 19/18856

N° Portalis DBVB-V-B7D-BFI7U

A B X

C/

Syndicat des copropriétaires de la résidence LE PALACE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e SIMON-THIBAUD

M^e ROUILLOT

DÉCISION DÉFÉRÉE À LA COUR :

Ordonnance de référé rendue par le président du tribunal de grande instance de Nice en date du 22 Novembre 2019 enregistrée au répertoire général sous le n° 19/01372.

APPELANTE

Madame A B X

née le […] à […]

demeurant […]

représentée par M^e Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Sébastien BADIE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assistée par M^e Julien DUCLOUX, avocat au barreau de GRASSE

INTIME

Syndicat des copropriétaires de la résidence LE PALACE

[…], 4, […] et […]

représenté par son syndic en exercice, la SAS IMMOBILIERE TICHADOU

dont le siège social est […] à […],

représenté et assisté par M^e Maxime ROUILLOT, avocat au barreau de NICE substitué par M^e Prunelle CEYRAC AUGIER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 16 Février 2021 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, M^me Sylvie PEREZ, conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

M^me Sylvie PEREZ, Conseillère

M^me Catherine OUVREL, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Caroline BURON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 Mars 2021.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Mars 2021,

Signé par monsieur Gilles PACAUD, président, et madame Caroline BURON, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE :

M^me A X est propriétaire depuis le […], d’un studio dans le bâtiment E/F, au 4^e étage, formant le lot numéro 74, ainsi que d’une cave formant le lot n°219, dans un ensemble immobilier dénommé « Le Palace », situé à Nice au 2,4, 6 et […] et […].

Madame X loue son studio dans le cadre de locations en meublé saisonnières sur de courtes ou plus longues durées.

Lui reprochant un changement d’affectation du lot de l’habitation et soutenant le caractère infructueux des mises en demeure qui lui ont été adressées, le Syndicat des copropriétaires de la résidence « Le Palace » a fait assigner en référé M^me X, au visa de l’article 809 du

code de procédure civile, aux fins de la voir condamner à faire cesser l’activité commerciale de location de courte durée.

Par ordonnance en date du 22 novembre 2019, le juge des référés du tribunal de grande instance de Nice a :

— condamné Madame X à faire cesser l’activité commerciale de location de courte durée au sein de la résidence Le Palace situé 2, 2b, 4 et […] à Nice et plus spécifiquement au sein de son appartement (lot n°74), situé au 4^e étage du bâtiment F de ladite résidence ;

— assorti cette obligation d’une astreinte de 500 euros par infraction constatée passé un délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance, et pendant une durée de six mois, délai au-delà duquel il sera statué sur la liquidation de l’astreinte provisoire et la fixation de l’astreinte définitive ;

— débouté M^me X de ses demandes,

— condamné Madame X à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence « Le Palace » la somme de 1500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile outre les dépens de l’instance.

Le premier juge a rappelé la clause d’occupation bourgeoise des appartements figurant à l’article 6 du règlement de copropriété du 11 juillet 1966 et rappelé au surplus, les dispositions de l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation, y ajoutant la constatation de nuisances occasionnées par les locataires de M^me X.

Par déclaration au greffe en date du 11 décembre 2019, Madame X a relevé appel de cette ordonnance.

Par conclusions déposées et signifiées le 24 juin 2020, M^me X a conclu comme suit :

— réformer l’ordonnance,

Statuant à nouveau :

— débouter le Syndicat des copropriétaires de la résidence « Le Palace » de l’intégralité de ses demandes,

— la dispenser, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de toute participation aux charges de la présente procédure,

— condamner le Syndicat des copropriétaires de la résidence « Le Palace » à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de l’instance.

M^me X fait grief au premier juge, alors que la demande était fondée sur l’article 835 du code de procédure civile et les articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965, d’avoir fondé son ordonnance sur l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation, texte non visé par le syndicat des copropriétaires, ce en contradiction des dispositions de l’article 12 du code de procédure civile.

L’appelante fait valoir que la location de son appartement en meublé ne constitue pas une infraction avec le règlement de copropriété qui les autorise expressément, et ne porte atteinte

ni à la destination de l’immeuble ni aux droits des copropriétaires.

Elle rappelle que les restrictions imposées aux copropriétaires ne peuvent pas être arbitraires et doivent être justifiées par la destination de l’immeuble ainsi qu’il résulte de l’article 8 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.

L’appelante fait valoir, concernant l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, qu’il s’agit d’un texte qui impose une autorisation administrative et ne sauraient trouver application dans un litige de droit de la copropriété.

En référence au règlement de copropriété, elle expose que la destination de l’immeuble est à usage commercial, professionnel d’habitation et inclut uniquement une clause d’habitation bourgeoise simple, de sorte que les locations saisonnières sont parfaitement autorisées, ce qu’a écrit le syndic de copropriété, en préambule de la délibération n° 32 de l’assemblée générale des copropriétaires qui s’est tenue le 10 juin 2019, avant de considérer que l’arrêt rendu par la Cour de Cassation le 8 mars 2018 avait mis un coup d’arrêt à cette appréciation.

Expliquant que la Cour de Cassation a examiné récemment la compatibilité des meublés de tourisme avec le règlement de copropriété et en a rappelé les principes applicables, M^me X expose que dans un arrêt du 8 mars 2018, la troisième chambre civile retient que la cour d’appel a souverainement déduit que l’installation dans les lieux d’occupants pour de très brèves périodes ou même de longs séjours dans des hôtels studio meublés avec prestations de services, suite à la division d’un lot qui avait pour conséquence d’accroître le nombre des occupants de l’immeuble, ne correspondait pas à la destination de l’immeuble, M^me X en déduisant que la Cour de Cassation a pris le parti de laisser le juge du fond apprécier si le mode d’utilisation des parties privatives en location de courte durée est compatible avec la destination de l’immeuble, et que la destination de l’immeuble et les clauses du règlement n’ont donc pas changé le 8 mars 2018.

L’appelante considère que les locations meublées saisonnières qu’elle réalise sont parfaitement conformes à la destination de l’immeuble et au règlement de copropriété, sans que puisse être invoqué un trouble manifestement illicite, au rappel de l’article 9 de la loi du 6 juillet 1965.

Concernant les troubles de voisinage allégués par le syndicat des copropriétaires, l’appelante fait valoir que celui-ci ne rapporte pas la preuve de troubles dépassant les inconvénients normaux du voisinage et encore moins, comme exigé article 15 de la loi, du caractère collectif des prétendus troubles qui seraient de nature à troubler l’ensemble des copropriétaires et qui lui donnerait intérêt à agir, indiquant n’avoir jamais eu de plainte de quiconque.

Elle observe que seules deux attestations sont produites, rédigé par un seul copropriétaire dans la mesure où M. Y et Madame Z sont concubins, expliquant que cette dernière exerce une activité commerciale de coiffure au sein de l’appartement de son concubin sans que cela pose difficulté.

Par conclusions déposées et notifiées le 25 juin 2020, le Syndicat des copropriétaires de la résidence « Le Palace » a conclu comme suit :

— débouter M^me X de l’ensemble de ses demandes,

— confirmer l’ordonnance déférée à la cour,

— condamner Madame X à lui payer la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du

Code de procédure civile ainsi que les entiers dépens, en ceux compris notamment le coût des sommations et procès-verbaux de constat d’huissier de justice.

Le syndicat des copropriétaires rappelle que dans le cas d’un changement d’affectation d’un lot, lorsque l’utilisation projetée est contraire à la destination de l’immeuble ou prohibée par le règlement de copropriété, ce changement doit être autorisé à l’unanimité.

L’intimé expose que le règlement de copropriété prévoit que :

— « les appartements dépendant de l’ensemble immobilier ne pourront être occupés que bourgeoisement’ Il pourra être exercé d’activité commerciale que dans les locaux du rez-de-chaussée »,

— « les copropriétaires et occupants devront veiller à ce que la tranquillité de la maison ne soit aucunement troublée par leur fait, celui des membres de leur famille, de leurs invités ou des gens à leur service’ ».

Le syndicat des copropriétaires indique que la location touristique de courte durée est une activité commerciale et que M^me X met son appartement en location par des annonces sur divers sites, indique qu’elle est un professionnel de l’immobilier, ajoutant que cet appartement n’est pas sa résidence principale.

L’intimé considère dès lors qu’il s’agit d’un changement d’affectation du lot d’habitation en usage commercial, contraire à la destination de l’immeuble et prohibée par le règlement de copropriété, au rappel de ce que l’activité commerciale ne peut être exercée que dans les locaux du rez-de-chaussée, ce changement d’affectation d’un lot étant constitutif d’un trouble manifestement illicite, d’autant qu’il s’agit d’une activité de location récurrente.

L’intimé ajoute que l’autorisation de changement d’usage de son appartement obtenue par M^me X auprès des services de la ville de Nice démontre que celle-ci affecte son logement à la location saisonnière, précisant que celle-ci a, de façon mensongère, attesté que le règlement de copropriété ne s’opposait pas au changement d’usage sollicité.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

La cour rappelle, à titre liminaire, qu’elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes de ' dire et juger’ qui ne sont pas, en l’espèce, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui figurent par erreur dans le dispositif et non dans la partie discussion des conclusions d’appel.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires se prévaut d’un trouble manifestement illicite en ce que M^me X propose, de façon récurrente, la location de son appartement en meublé touristique, en contradiction de l’occupation bourgeoise de l’immeuble, de l’interdiction dans l’immeuble de ce type d’activité et de l’interdiction des locations saisonnières votée lors de l’assemblée générale du 10 juin 2019.

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut toujours, même en présence d’une contestation prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite se caractérise par toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

S’il reconnaît, au visa des articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965, que le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, et que chaque copropriétaire dispose librement des parties privatives comprises dans son lot sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’il est de jurisprudence constante que dans le cas d’un changement d’affectation d’un lot, lorsque l’utilisation projetée est contraire à la destination de l’immeuble ou prohibée par le règlement de copropriété, ce changement doit être autorisé à l’unanimité.

Il est rappelé en l’espèce que le règlement de copropriété prévoit que «les appartements dépendant de l’ensemble immobilier ne pourront être occupés que bourgeoisement et de façon honnête par des personnes de bonne vie et moeurs, il pourra être exercé d’activité commerciale que dans les locaux du rez-de-chaussée, prévus à cet effet.

L’exercice d’une profession libérale dans les appartements pourra s’effectuer librement avec l’accord de leur propriétaire, étant précisé que les intéressés feront leur affaire personnelle des concurrences possible.

Il ne pourra être installé aucun cours de musique, de chant ou de danse, aucune association, aucune salle de conférence, aucun siège de parti politique ne sera admis.

Chacun des copropriétaires d’appartement pourra louer les locaux lui appartenant à des personnes honorables de bonne vie et moeurs qui devront occuper les lieux bourgeoisement».

Ainsi qu’en a convenu le syndic dans sa lettre de convocation des copropriétaires à l’assemblée générale du 10 juin 2019, dès lors que le règlement de copropriété prévoit une clause de destination mixte, habitation bourgeoise et activités libérales et commerciales, les locations saisonnières sont autorisées.

Les copropriétaires, réunis en assemblée générale le 10 juin 2019 ont adopté à l’unanimité, une résolution 32 interdisant « des locations qui impliquent une fréquence répétée, à une clientèle de passage qui n’élit pas domicile au sein de l’appartement concerné », mandat étant donné au syndic pour agir en justice.

M^me X reconnaît louer son studio dans le cadre de locations en meublé saisonnières sur des courtes, ou plus longues durées, expliquant qu’il ne s’agit pas d’un « hôtel- studio meublé » et qu’elle ne propose pas de prestation de services.

Elle conteste avoir changé la destination de son lot pour y exercer une activité commerciale.

Il est constant que M^me X propose la location de son appartement sur les sites AIRBNB, BOOKING et GITES.FR mais également sur le site www.nice-properties-rental.com.

De même, il est établi que M^me X a, le 27 juin 2016, sollicité des services autorisations d’urbanisme et permis de construire de la ville de Nice, une autorisation préalable à la mise en location d’une habitation meublée touristique, dont le formulaire indique qu’elle constitue un changement d’usage en application de l’article L. 631-7 et suivants du Code de la construction et de l’habitation.

Ces dispositions prévoient en effet que le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation, de manière répétée, pour de courtes durées, à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, constitue un changement d’usage au sens du présent article.

Ce formulaire indique que « lorsque le local à usage d’habitation constitue la résidence principale ou une partie, il n’y a pas lieu de solliciter une autorisation de changement d’usage pour le louer durant de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile».

Il en résulte que M^me X a bien opéré un changement d’affectation de son lot, changement autorisé par la ville de Nice à laquelle l’appelante indiquait que le règlement de copropriété ne s’opposait pas au changement d’usage sollicité alors qu’il est rappelé qu’aux termes du règlement de copropriété, seuls les locaux du rez-de-chaussée sont affectés aux activités commerciales.

Ce changement d’affectation du lot d’habitation est par conséquent non seulement contraire à la résolution votée en assemblée générale le 10 juin 2019 mais également au règlement de copropriété dont il constitue la violation.

Il ressort par ailleurs depuis les attestations de copropriétaires dont l’appartement est situé sur le même palier que celui de M^me X au quatrième étage, que les allées et venues des locataires saisonniers, à toute heure du jour et même tard dans la nuit, parlant fort sur la terrasse à des heures tardives, nuisent à la tranquillité des occupants de l’immeuble.

Ces éléments tels que développés ci-dessus, sont constitutifs d’un trouble manifestement illicite auquel le premier juge a, à bon droit, mis fin en interdisant à M^me X l’exercice d’une activité de location de courte durée au sein de son appartement.

En conséquence de quoi, l’ordonnance déférée à la cour est confirmée

Le syndicat des copropriétaires demande que soit compris dans les dépens, le coût des sommations et procès-verbaux de constat d’huissier de justice. Or, les dépens ne peuvent inclure le coût d’un constat d’huissier de justice qui ne constitue pas un acte de la procédure mais un élément de preuve auquel la partie a choisi de recourir, de sorte qu’il ne sera pas fait droit à la demande.

Il y a lieu enfin de condamner M^me X au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La Cour,

Confirme l’ordonnance du 22 novembre 2019 prononcée par le juge des référés du tribunal de grande instance de Nice ;

Y ajoutant :

Condamne M^me X à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence « Le Palace » la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rejette la demande du Syndicat des copropriétaires de la résidence « Le Palace » tendant à voir inclure dans les dépens, le coût des sommations et procès-verbaux de constat d’huissier de justice ;

Condamne M^me X aux dépens d’appel.

Le greffier, Le président,