Cour d'appel d'Amiens, Chambre économique, 26 décembre 2019, n° 19/05511

ARRET

N°387

SASU KARUKERA BURGER

C/

X

SARL IHSAN

IPC

COUR D’APPEL D’AMIENS

CHAMBRE ÉCONOMIQUE

ARRET DU 26 DECEMBRE 2019

N° RG 19/05511 – N° Portalis DBV4-V-B7D-HNHL

ORDONNANCE DU JUGE DES REFERES DU TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE BEAUVAIS EN DATE DU 06 juin 2019

PARTIES EN CAUSE :

APPELANTE

La société KARUKERA BURGER (SASU), agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Marcel DOYEN de la SCP MONTIGNY DOYEN, avocat au barreau d’AMIENS, vestiaire : 24, postulant et plaidant par M^e Arnaud ANDRIEU, de la SELARL DUFRENOY & Associés, avocat au barreau de BEAUVAIS

ET :

INTIMEES

Madame Y X, agissant tant en son nom personnel, qu’en sa qualité de tutrice de Madame A B

[…]

[…]

Représentée et plaidant par M^e D E, avocat au barreau de BEAUVAIS

La société IHSAN (SARL), agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés

en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Philippe BRIOT de la SCP BRIOT, avocat au barreau d’AMIENS, vestiaire : 66

DEBATS :

A l’audience publique du 14 Novembre 2019 devant :

Mme Patricia GRANDJEAN, Présidente de chambre,

M^me Isabelle PAULMIER-CAYOL, Conseillère,

et M^me Françoise LEROY-RICHARD, Conseillère,

qui en ont délibéré conformément à la loi, la Présidente a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 26 Décembre 2019.

Un rapport a été présenté à l’audience dans les conditions de l’article 785 du Code de procédure civile.

GREFFIER LORS DES DEBATS : M^me Marie-Estelle CHAPON

PRONONCE :

Le 26 Décembre 2019 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2^e alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile ; M^me Patricia GRANDJEAN, Présidente de chambre a signé la minute avec M^me Marie-Estelle CHAPON, Greffière.

DECISION

Par acte authentique reçu le 15 septembre 2011, M^me A B veuve X et M^me Y X ont donné à bail commercial à la société Ihsan un local situé à Beauvais, […] à destination de « restauration rapide et traditionnelle, traiteur, plats à emporter » pour une durée de neuf années ayant commencé à courir rétroactivement à compter du 1^er février 2011 moyennant un loyer annuel de 14 400 € HT.

La société Ishan a cédé son fonds de commerce comprenant son droit au bail à la société Karukera Burger par acte authentique reçu le 29 janvier 2018 auquel M^mes X sont intervenues pour donner leur agrément à la cession.

A compter du mois de novembre 2018, la société locataire n’ayant plus payé régulièrement le loyer et les charges, un commandement d’avoir à payer la somme en principal de 4 646,47 € lui a été délivré le 31 janvier 2019 au visa de la clause résolutoire insérée au bail.

La société Karukera Burger n’ayant pas apuré les causes du commandement dans le mois de sa délivrance, M^me Y X l’a assignée ainsi que la société Ishan par actes des 4 et 10 avril 2019 la société Ishan et la société Karukera Burger, devant le président du tribunal de grande instance de Beauvais en résiliation du bail, expulsion et en paiement d’un arriéré de loyer.

Par une ordonnance rendue le 6 juin 2019, le juge des référés a :

— constaté la résiliation du bail et ordonné l’expulsion de la société Karukera Burger et celle de toute personne occupant les lieux de son chef,

— condamné solidairement la société Karukera Burger et la société Ishan à payer à M^me Y X la somme de 1 609,63 € au titre des loyers, charges et indemnités échus au 28 février 2019, et à lui verser chaque mois à compter du 1^er mars 2019 une indemnité d’occupation de 1 556,53 € jusqu’à la libération complète des lieux, outre 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La société Karukera Burger a relevé appel de cette décision par déclaration du 16 juillet 2019.

Aux termes de ses dernières conclusions remises le 4 octobre 2019, l’appelante demande à la cour :

— d’infirmer l’ordonnance et de débouter M^me Y X de ses demandes,

— d’ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire visée dans le commandement de payer du 31 janvier 2019 et de lui accorder a minima six mois de délais pour apurer toute dette vis-à-vis de la bailleresse sur justificatifs de celle-ci et qu’à défaut de respecter ledit échéancier, la clause résolutoire reprendra ses effets de plein droit,

— de statuer ce que de droit sur les dépens et dire n’y avoir lieu à indemnité de procédure ou à titre subsidiaire réduire celle-ci à sa plus simple expression.

La société Karukera Burger ne conteste pas la dette qu’elle explique par les difficultés de trésorerie qu’elle a rencontrées à partir de la fin de l’année 2018 et qui sont à l’origine des paiements irréguliers des loyers et charges. Elle indique que son gérant a tenté de bonne foi d’apurer les dettes locatives de la société en effectuant des versements pour un montant de 4 600 € entre les mois de mars et mai 2019. Elle fait valoir que la résiliation entraînerait des effets disproportionnés risquant ainsi d’occasionner la disparition de la société et d’entrainer le licenciement de ses salariés. Elle sollicite en conséquence la suspension des effets de la clause au sens de l’article L. 145-41 du code de commerce et des délais de paiement.

Aux termes de ses dernières conclusions remises le 5 novembre 2019, M^me Y X demande à la cour de confirmer l’ordonnance, de débouter la société Karukera Burger de ses demandes, de donner acte à la société Ishan qu’elle s’en rapporte à justice, y ajoutant de condamner la société Karukera Burger à libérer les locaux sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et à payer in solidum avec la société Ishan la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre la condamnation aux dépens in solidum des deux sociétés au profit de maître D E.

M^me Y X fait valoir que c’est à bon droit que la résolution de plein droit du bail a été constatée, dès lors que le commandement de payer est resté en partie infructueux un mois après sa délivrance et que les loyers courants postérieurs n’ont pas été réglés.

Elle ajoute que la société est sans droit ni titre depuis la date de prise d’effet de la résiliation et qu’une indemnité d’occupation lui est donc due.

Elle indique que la société cédante du fonds de commerce est tenue de garantir les sommes dues en vertu de la clause de solidarité stipulée au bail. Elle précise avoir informé la société Ishan des retards de paiement de la société Karukera Burger. Elle note qu’en tout état de cause, les dispositions de l’article L. 145-16-1 ne sont pas sanctionnées.

Elle expose que la société Karukera Burger continue de ne pas honorer régulièrement les sommes dues le 1^er de chaque mois au titre de l’indemnité d’occupation. Elle ajoute que cette société fait l’objet d’une mauvaise gestion et que le bilan de la société contient un compte courant d’associé débiteur. Elle fait valoir que la situation de la société est compromise.

La bailleresse indique que suite au décès de son père, elle est devenue nu-propriétaire de la moitié de l’immeuble en cause et que sa mère, M^me A X, autre bailleresse, doit faire face à des frais d’hébergement importants dans une maison médicalisée.

Aux termes de ses dernières conclusions remises le 8 octobre 2019, la société Ishan demande à la cour :

— de dire qu’elle ne sera tenue à aucune condamnation au titre de la garantie prévue par le bail,

— de lui donner acte de ce qu’elle s’en remet à justice sur les demandes formulées par la société

Karukera Burger,

— de condamner tout succombant à lui payer la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— de confirmer l’ordonnance s’agissant de la condamnation aux dépens.

La société Ishan soutient que n’ayant pas été informée des défauts de paiement de la société Karukera Burger en contravention avec les dispositions de l’article L. 145-16-1 du code de commerce, sa garantie ne saurait être recherchée.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 14 novembre 2019 préalablement à l’ouverture des débats.

MOTIFS

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et sur la demande de délais.

Il est constant que M^me Y X et la société Karukera Burger sont liées par un bail soumis aux dispositions des articles L 145-1 et suivants du code de commerce et qu’est insérée à ce bail une clause résolutoire qui a été intégralement reproduite dans le commandement délivré le 31 janvier 2019 par la bailleresse à la société Karukera Burger.

La société Karukera Burger ne contestant pas les causes du commandement et sa régularité, celui-ci a donc valablement mis en jeu la clause résolutoire.

En application de l’article L 145-41 du code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Si au vu du relevé de compte bancaire produit par la société Karukera Burger, il apparaît qu’elle a effectué des versements dans le mois qui a suivi la délivrance du commandement pour un montant total de 1 150 €, ce montant était insuffisant pour apurer les causes du commandement.

Il s’en suit que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient donc réunies le 1^er mars 2019.

Il ressort du propre décompte de la bailleresse qui reprend l’ensemble des versements effectués par la société Karukera Burger tels qu’ils sont justifiés par le relevé de compte bancaire de cette dernière, qu’à la fin du mois de mai 2019, l’échéance de ce mois étant comprise, la société Karukera Burger restait redevable de la somme de 122,59 € en ce compris la somme de 3 292 €, montant du remboursement de la taxe foncière relative à l’année 2018 réclamé par la bailleresse.

S’agissant de la période ultérieure arrêtée au mois d’octobre 2019 compris, le décompte de la bailleresse fait apparaître que la société Karukera Burger a payé 9 063,50 € ; ce montant qui n’est pas démenti par les pièces versées aux débats par la société Karukera Burger est retenu. L’indemnité d’occupation ayant été fixée par le juge des référés à la somme mensuelle de 1 556,53 € qui correspond à celui du loyer contractuel, il est dû pour les mois de juin à octobre 2019 la somme de 7 782,65 € (5 x 1 556,53 €) ; de la différence entre les montants versés par la société Karukera Burger et le montant des sommes au titre de l’indemnité d’occupation stricto sensu , il résulte que la société Karukera Burger a versé un excédent de 1 280,94 €.

La société Karukera Burger qui avait déjà commencé après la délivrance du commandement à apurer sa dette locative a poursuivi cet effort puisqu’elle n’était plus redevable lorsqu’elle a comparu devant le juge des référés que de la somme de 122,59 €.

La société Karukera Burger a maintenu cet effort en s’étant acquittée intégralement du montant de l’indemnité d’occupation stricto sensu, n’étant plus redevable que d’un solde au titre du remboursement de la taxe foncière.

Les retards de paiement de la société Karukera Burger sont survenus alors qu’elle venait de faire l’acquisition de l’unique et premier fonds de commerce qu’elle exploite et qu’elle cherchait à orienter vers la restauration rapide créole ; étant relevé que le chiffre d’affaires réalisé par le fonds avant sa cession était apparemment en déclin (178 711 € du 1/04/2015 au 31/03/2016 ' 124 819 € du 1/04/2016 au 31/03/2017 ' 48 866 € du 1/04/2017 au 28/12/2017), la défaillance de l’appelante dans le paiement des loyers s’explique par les difficultés économiques et de trésorerie d’une toute jeune société encore sans assise financière cherchant à développer le fonds de commerce qu’elle venait d’acquérir par la fidélisation d’une clientèle en lui proposant une service de restauration rapide avec des spécialités créoles. Le chiffre d’affaires qu’elle a réalisé au mois d’octobre 2019 pour un montant de 37 193 € qui traduit une nette augmentation par rapport au chiffre d’affaires moyen de l’exercice précédent (sur onze mois) qui s’est élevé à la somme de 17 997,45 € est le signe qu’elle se rapproche de cet objectif. L’expert-comptable de la société Karukera Burger certifie que sa cliente est dans la capacité de payer ses loyers de l’année 2019 et la taxe foncière 2019. La reprise des paiements du montant de l’indemnité d’occupation et l’absence de dette à ce titre corroborent l’amélioration de la situation économique de la société Karukera Burger et marquent sa volonté de respecter ses obligations contractuelles à l’égard de sa bailleresse .

Par ailleurs, alors qu’il existe des liens particuliers entre la société Karukera Burger et la société Ishan puisque cette dernière est associée dans la première, il ne peut être déduit de l’échéancier prévu à l’acte de cession selon lequel le paiement du prix de cession se fera par le paiement de 80 mensualités de 2 000 € un risque particulier de défaillance de la société Karukera Burger dans le paiement des loyers ; tout au contraire, cet échéancier de nature à alléger au démarrage de l’activité de la société Karukera Burger sa charge financière lui laisse plus de moyens de faire face à ses autres obligations.

Il n’appartient pas à la cour saisie dans le cadre d’un litige locatif de tirer des conclusions d’une ligne du bilan qui ferait apparaître l’existence d’un compte courant d’associé débiteur.

Au vu de ce qui précède, la résolution de plein droit du bail est une mesure excessive au regard de la défaillance qui apparaît passagère de la part d’une société encore non consolidée dans son activité.

Les causes du commandement étant apurées à ce jour, il convient en réformant l’ordonnance entreprise, d’accorder rétroactivement à la société Karukera Burger des délais de paiement suspensifs de l’acquisition des effets de la clause résolutoire, laquelle est réputée n’avoir jamais joué.

Le bail met à la charge du preneur en sus du paiement du loyer le remboursement du montant de la taxe foncière afférente aux lieux loués.

L’avis d’imposition produit par l’intimée fait apparaître que le montant de la taxe foncière afférente aux lieux loués pour l’année 2019 s’élève à la somme de 2 790 €. Ce montant devant être majoré de la TVA au taux de 20%, il en ressort que le preneur est tenu à ce titre de la somme de 3 325,40 €.

Après imputation de l’excédent de 1280,94 € versé par la société Karukera Burger, il reste un solde dû de 2040,46 €.

Il est stipulé à l’acte de cession que le cédant demeurera garant solidaire de son cessionnaire vis à vis du bailleur pour le paiement des loyers et l’exécution de toutes les conditions du bail, et que cette obligation de garantie s’étendra à tous les cessionnaires éventuels.

La société Ishan reproche à la bailleresse de ne pas l’avoir informée des défauts de paiement de la société Karukera Burger contrairement aux prescriptions de l’article L.145-16-1 du code de commerce.

Si cet article prévoit que dans le cas où la cession du bail commercial est accompagnée d’une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, ce dernier informe le cédant de tout défaut de paiement du locataire dans le délai d’un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée par celui-ci, cette prescription n’est pas assortie d’une sanction particulière et notamment de la déchéance de la garantie. La société Ishan qui est associée au sein de la société Karukera Burger et qui s’est vue signifier le commandement de payer ne justifie pas de l’existence d’un préjudice résultant du grief qu’elle invoque.

C’est en conséquence à juste titre que le premier juge a retenu que la société Ishan restait débitrice à l’égard de M^me Y X des sommes restant dues par la locataire.

Partant, le montant de la créance étant actualisé en fonction des sommes devenues exigibles et des versements effectués, il y a lieu en réformant l’ordonnance entreprise, de condamner solidairement la société Karukera Burger et la société Ishan à payer à M^me Y X la somme de 2 040,46 €.

Afin de ne pas obérer excessivement la trésorerie des sociétés débitrices, il y a lieu de leur accorder un délai de paiement en les autorisant à payer cette somme en trois mensualités égales comme il est dit au dispositif de l’arrêt.

Les considérations d’équité commandent qu’il ne soit pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Chacune des parties conserve la charge de ses propres dépens.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant publiquement par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,

réforme l’ordonnance de référé rendue par le président du tribunal de grande instance de Beauvais en toutes ses dispositions ;

statuant à nouveau :

accorde rétroactivement à la société Karukera Burger un délai pour s’acquitter des causes du commandement délivré le 31 janvier 2019 ;

sur le constat que les causes du commandement sont apurées à ce jour, dit que la clause résolutoire valablement mise en jeu par ledit commandement est réputée n’avoir pas joué et que le bail n’est pas résilié ;

condamne solidairement la société Karukera Burger et la société Ishan à payer à M^me Y X la somme de 2 040,46 € au titre du solde restant dû sur le montant de la taxe foncière de l’année 2019 ;

autorise la société Karukera Burger et la société Ishan à se libérer du montant de cette somme en trois mensualités d’un égal montant, le premier versement devant intervenir au plus tard quinze jours après la signification du présent arrêt et le deuxième versement au plus tard dans le délai d’un mois à compter du premier, et le troisième dans le délai d’un mois à compter du deuxième ;

dit qu’à défaut du paiement d’une seule mensualité, le solde deviendra immédiatement exigible ;

y ajoutant :

dit n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

dit que chaque partie conserve la charge de ses dépens d’appel.

La Greffière, La Présidente,