ARRET

N°

Z

C/

A

SARL FIM

XXX

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU DEUX OCTOBRE DEUX MILLE QUINZE

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : 14/00107

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL D’INSTANCE D’ABBEVILLE DU TREIZE NOVEMBRE DEUX MILLE TREIZE

PARTIES EN CAUSE :

Madame B Z

née le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

XXX

Représentée et plaidant par M^e Marie josèphe DECAIX, avocat au barreau d’AMIENS

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2014/000225 du 11/02/2014 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle d’AMIENS)

APPELANTE

ET

Monsieur X A

né le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

XXX

Représenté et plaidant par M^e Helene marie CAMIER, avocat au barreau d’AMIENS

SARL FIM

agissant poursuites et diligences de son représentant légal pour ce domicilié audit siège :

XXX

XXX

Représentée par M^e Sigried DEBRUYNE, avocat au barreau d’AMIENS

Plaidant par M^e TEKIN, avocat au barreau de ROUEN

INTIMES

DEBATS :

A l’audience publique du 26 mai 2015, l’affaire est venue devant M^me L M et M^me R S, conseillers, magistrats rapporteurs siégeant sans opposition des avocats en vertu de l’article 786 du Code de procédure civile. M^me L M, conseiller le plus ancien, a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 02 octobre 2015.

La Cour était assistée lors des débats de M^me Monia LAMARI, greffier.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Les magistrats rapporteurs en ont rendu compte à la Cour composée de M. Philippe BOIFFIN, Président, M^me L M et M^me R S, Conseillers, qui en ont délibéré conformément à la Loi.

PRONONCE DE L’ARRÊT :

Le 02 octobre 2015, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M. Philippe BOIFFIN, Président de chambre, et M^me Charlotte RODRIGUES, greffier.

*

* *

DECISION :

Par acte sous-seing privé en date du 25 janvier 2011, Monsieur X A a donné à bail à durée indéterminée à Madame B Z une maison individuelle sise XXX, à compter du 1^er janvier 2011 et moyennant un loyer mensuel de 250 euros.

Par courrier recommandé daté du 15 février 2012 et réceptionné le XXX, Monsieur X A a fait parvenir à Madame B Z, par l’entremise de son mandant la S.A.R.L FIM Immobilier, un congé en vue de vendre le logement avec possibilité d’achat

Madame B Z a fait assigner par acte en date du 9 août 2012 Monsieur X A devant le tribunal d’instance d’Abbeville aux fins essentiellement de voir déclarer nul et de nul effet ledit congé.

Monsieur X A a, suivant acte d’huissier en date du 6 novembre 2012, appelé la S.A.R.L FIM en garantie.

Les deux procédures ont fait l’objet d’une jonction.

Par jugement contradictoire rendu le 13 novembre 2013, le tribunal d’instance d’Abbeville a :

' dit recevable la demande formée par Madame B Z,

' dit valable le congé pour vendre délivré par Monsieur X A à Madame B Z le XXX,

' dit que le congé pour vendre délivré par Monsieur X A à Madame B Z prendra effet au terme du contrat en cours, soit le 25 janvier 2014, en application des dispositions de l’article 10 alinéa 1^er de la loi numéro 89-462 du 6 juillet 1989,

' débouté Madame B Z de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

' débouté Monsieur X A de sa demande tendant à voir Madame B Z condamnée sous astreinte de 15 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, à procéder à l’entretien régulier des biens loués et à en justifier,

' débouté Monsieur X A de sa demande tendant à voir Madame B Z condamnée à lui verser la somme de 3000 euros,

' condamné Madame B Z à verser la somme de 750 euros à Monsieur X A en application de l’article 700 du code de procédure civile,

' condamné Madame B Z à verser la somme de 750 euros à la S.A.R.L FIM en application de l’article 700 du code de procédure civile,

' condamné Madame B Z aux dépens qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Par déclaration reçue au greffe le 6 janvier 2014, Madame B Z a interjeté appel total de ce jugement.

Aux termes de conclusions notifiées suivant la voie électronique le 7 mai 2014, expressément visées, elle demande à la Cour, au visa des articles 1719 et 1723 du code civil, et de la loi numéro 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi numéro 86-1290 du 23 décembre 1986, de :

' dire et juger Madame B Z recevable et bien-fondée en ses demandes, fins et conclusions,

' dire que le congé délivré à Madame B Z est nul et de nul effet,

' infirmer le jugement rendu par le tribunal d’instance d’Abbeville le 13 novembre 2013 sauf en ce qui concerne la recevabilité de la demande de Madame B Z,

' condamner Monsieur X A et la S.A.R.L FIM à payer chacun à Madame B Z la somme de 5000 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral et matériel outre la somme de 5000 euros chacun à titre de dommages-intérêts pour trouble de jouissance,

' condamner Monsieur X A à payer à Madame B Z la somme de 1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

' condamner la S.A.R.L FIM à payer à Madame B Z la somme de 2000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

' condamner solidairement la S.A.R.L FIM et Monsieur X A aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Marie-Josèphe Decaix, avocat aux offres de droit conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées suivant la voie électronique le 30 janvier 2015, expressément visées, Monsieur X A sollicite de la Cour qu’elle :

' dise et juge Monsieur X A recevable et bien-fondé en ses prétentions,

en conséquence,

' confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal d’instance d’Abbeville le 13 novembre 2013,

' dise Madame B Z irrecevable sinon infondée en toutes ses demandes plus amples ou contraires, et l’en déboute,

' condamne Madame B Z à verser à Monsieur X A la somme de 2000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

' condamne Madame B Z aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de Maître Hélène Camier, avocat aux offres de droit.

Aux termes de conclusions notifiées suivant la voie électronique le 19 juin 2014, expressément visées, la S.A.R.L FIM demande à la Cour de :

' déclarer Madame B Z recevable mais mal fondée en son appel du jugement rendu le 13 novembre 2013 par le tribunal d’instance d’Abbeville,

' confirmer ce jugement en toutes ses dispositions,

y ajoutant,

' condamner Madame B Z à payer à la S.A.R.L FIM, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et en remboursement des frais non répétibles qu’elle a été amenée à exposer devant la Cour, une indemnité d’un montant de 1500 euros,

' la condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel avec, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, droit de recouvrement direct au profit de Maître Sigrid Debruyne, avocat.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 15 avril 2015, et l’affaire renvoyée à l’audience du 26 mai 2015 pour plaidoiries.

MOTIFS :

Sur la recevabilité des demandes de M^me Z :

La disposition du jugement entrepris ayant déclaré M^me Z recevable par application des dispositions de l’article R221-38 du code de l’organisation judiciaire en ses demandes tendant au prononcé de la nullité du congé reçu le XXX et au paiement par M. A et la S.A.R.L FIM de dommages-intérêts, non critiquée, sera confirmée.

A hauteur d’appel, M. A soulève l’irrecevabilité de la demande d’infirmation du jugement concernant le congé délivré, faisant observer que M^me Z a quitté les lieux le 28 janvier 2014 et ainsi acquiescé partiellement au jugement sur ce point.

M^me Z n’ a pas conclu en réplique.

La Cour rappelle que l’acquiescement au jugement, s’il peut être tacite, doit être certain, c’est-à-dire résulter d’actes démontrant avec évidence et sans équivoque l’intention de la partie à laquelle on l’oppose d’accepter le bien-fondé de l’action, et constate que M. A ne tente pas cette démonstration, de plus fort ne la réalise pas.

A toutes fins la Cour observe que M^me Y, nonobstant son départ des lieux loués, conserve un intérêt à agir en nullité du congé reçu le XXX, aux fins de poursuivre l’indemnisation des préjudices qu’elle prétend avoir subis en rapport avec la délivrance de ce congé.

M^me Y sera en conséquence déclarée recevable en sa contestation de la validité du congé.

Sur la validité du congé :

M^me Y réitère sa demande tendant à voir prononcer la nullité du congé reçu le XXX, faisant valoir en premier lieu que le premier juge a « fait une totale abstraction du délai imparti à M^me Z pour quitter les lieux », délai de six mois prévu à l’article 15-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et en second lieu que M. A n’a pas vendu l’immeuble mais a « procédé de la sorte » pour « solliciter l’expulsion de M^me B Z et des siens. »

M. A et la S.A.R.L FIM sollicitent la confirmation du jugement par adoption de motifs.

Il est constant que le bail régularisé le 25 janvier 2011 entre M. A à M^me Z a été conclu pour une durée indéterminée, et ce en violation des dispositions de l’article 10 alinéa 1^er de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 selon lesquelles « le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l’article 13 et à six ans pour les bailleurs personnes morales. », et dont le premier juge a justement rappelé qu’elles sont d’ordre public.

L’examen du « Congé en vue de vendre le logement » en date du 15 février 2012, adressé par lettre recommandée à M^me Z qui a signé le XXX l’avis de réception, révèle que celui-ci est, comme l’a justement considéré le premier juge, conforme aux conditions exigées à peine de nullité par les dispositions de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qu’ en effet il précise le motif du congé allégué, le prix et les conditions de la vente projetée, tandis que la notification faite à M^me Z comporte la reproduction des dispositions de l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989.

Il met par ailleurs en évidence que la lettre de congé, après rappel de ce que « le délai de préavis applicable au congé est de six mois minimum avant la date d’échéance du bail », mentionne « En conséquence, le présent congé vous est donné pour la date d’échéance de votre bail, soit le 15 août 2012. ».

C’est toutefois pertinemment que le premier juge a énoncé que le locataire bénéficiant d’un bail à durée indéterminée ne saurait disposer de moindres droits que le locataire ayant conclu un bail à durée déterminée de sorte que le bail conclu le 25 janvier 2011 ne saurait venir à expiration avant le 25 janvier 2014, et que si le congé doit être donné six mois au moins avant le terme du contrat, il peut valablement être donné par anticipation, en l’espèce le 26 février 2012, pour prendre effet au terme du contrat en cours, en l’espèce le 25 janvier 2014. Le moyen tiré du non-respect du délai de préavis de six mois a été ainsi justement écarté.

Le second moyen tiré du caractère frauduleux du congé ne saurait davantage prospérer.

En effet, force est de constater que M^me Z à qui incombe la charge de la preuve ne démontre pas la fraude qu’elle allègue.

La Cour relève au surplus que M. A, qui conteste toute fraude, justifie avoir signé le 27 juin 2012 avec M. P Q et son épouse, M^me F O ' laquelle est co-tutrice de M^me F A, fille de M. X A -, un compromis de vente portant sur l’immeuble litigieux, avoir fait réaliser le 18 juin 2012 les diagnostics techniques sur ce bien en vue de sa vente, et n’avoir pu réitérer la vente par acte authentique en raison d’un « problème de financement » des acquéreurs ( attestation de M^me Q-O, pièce 23 de l’intimé).

Le jugement déféré sera par conséquent confirmé en ce qu’il a déclaré valable le congé pour vendre délivré par M. X A à M^me B Z le XXX et dit que ce congé prendrait effet au terme du contrat en cours, soit le 25 janvier 2014.

Sur les demandes indemnitaires :

*sur la demande en dommages-intérêts de M^me Z :

Le premier juge a débouté M^me Z de sa demande en paiement à ce titre d’une somme de 2000 euros au titre de son préjudice matériel et moral outre celle de 1500 euros pour trouble de jouissance, au motif que celle-ci ne rapportait pas la preuve qui lui incombe de l’existence d’un préjudice réel et effectif.

Au soutien de son appel M^me Z, qui réitère sa demande en la portant à la somme de 5000 euros pour la réparation de son préjudice matériel et moral et à la somme de 5000 euros pour son trouble de jouissance, fait valoir à la fois l’état délabré du logement loué par M. A, justifié selon elle par ses pièces 10,15,16 et 20, et le « harcèlement » opéré sur elle par son bailleur et son mandataire aux fins qu’elle quitte les lieux, fait grief à M. A et à la S.A.R.L FIM de ne s’être « pas inquiétés » des caractéristiques et des éléments de confort d’un logement décent fixés par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, d’avoir fait obstacle à sa jouissance paisible des lieux loués, et reproche à M. A de n’avoir jamais voulu effectuer de travaux pour améliorer le logement, de lui avoir remis des « factures d’eau et d’électricité » « irréalistes et invérifiables » ; elle soutient que la S.A.R.L FIM n’a pas respecté en qualité de professionnel le délai de six mois imparti par l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989, et a « manqué gravement à son devoir de Conseil en sa qualité de Professionnel mais aussi, à son devoir de sauvegarder les intérêts du locataire en signalant aux autorités publiques l’insalubrité des lieux loués ».

M. A sollicite la confirmation du jugement, maintenant que la preuve des préjudices et manquements n’est pas rapportée, que le rapport de visite de l’Agence Régionale de Santé invoqué par M^me Z est contredit par les diagnostics réalisés en vue de la vente de l’immeuble, que le rapport de son expert « assurance habitation » met en évidence que les problèmes de moisissure trouvent leur origine dans la mauvaise utilisation des lieux par M^me Z, enfin que cette dernière n’a pas donné suite à ses demandes de rendez-vous pour l’intervention du plombier-chauffagiste sur le chauffe-eau dont elle se plaignait.

La S.A.R.L FIM demande la confirmation du jugement, affirmant qu’elle n’a commis aucune faute lors de la délivrance du congé, qu’elle n’est pas signataire du bail et ne peut être concernée par le trouble de jouissance allégué par M^me Z, qu’elle n’a aucun lien contractuel avec cette dernière.

S’agissant de la demande d’indemnisation du préjudice en rapport avec la délivrance du congé le XXX, la Cour relève que la preuve d’un comportement fautif de M. A et/ou de son mandataire qui aurait entraîné un préjudice matériel et moral pour M^me Z n’est pas rapportée. Il doit être observé en effet que le congé est déclaré valable par le présent arrêt confirmatif et que, si dans un premier temps M^me Z a pu se croire tenue de quitter les lieux le 15 août 2012 en raison de l’erreur de droit commise par M. A et la SARL FIM – laquelle n’est tenue d’aucune obligation de conseil à l’égard de la locataire, avec laquelle n’existe aucun lien contractuel – sur le terme de son contrat de bail, et y a été incitée ( lettre recommandée avec avis de réception adressée le 23 juillet 2012 par M. A, pièce 4 de l’appelante), elle n’est pas fondée à se prétendre victime de « harcèlement » ni à invoquer un préjudice moral ou matériel, étant observé que selon ce que révèlent ses échanges de courrier avec M. A en octobre 2012 (ses pièces 14 et 15) elle ne se situait déjà plus dans la perspective d’un départ des lieux et n’a d’ailleurs quitté son logement que le 28 janvier 2014, soit quelques jours après la date d’effet du congé judiciairement fixée.

La demande en réparation d’un trouble de jouissance ne saurait davantage prospérer.

Il est en effet constant que la S.A.R.L FIM est intervenue auprès de M^me Z pour la seule délivrance du congé, et n’a jamais été l’interlocuteur de la locataire dont les courriers avaient pour seul destinataire M. A, qu’il s’agisse du paiement du loyer ou de réclamations quant au non-fonctionnement du chauffe-eau et à une fuite de la chasse d’eau ( pièces 15, 17 et 19 de l’appelante).

Force est de constater que M^me Z justifie d’une seule réclamation formulée auprès de son bailleur le 16 octobre 2012 à propos du chauffe-eau qui ne fonctionnerait pas depuis le 22 juin 2012, et de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée le 24 octobre 2012 par M. A, dans laquelle celui-ci lui faisait part de son étonnement devant cette réclamation, rappelant qu’il avait fait changer le chauffe-eau à son arrivée dans les lieux, en janvier 2011, et devant le caractère tardif de sa réclamation, et dans laquelle il annonçait la venue le 6 novembre 2012 d’un plombier-chauffagiste, qu’il accompagnerait. M. A affirme que M^me Z a refusé l’intervention de ce technicien, et cette dernière se borne à énoncer une affirmation d’ordre général « M. A n’a jamais voulu effectuer de quelconques travaux pour améliorer le logement ».

Si M^me Z verse au dossier( sa pièce 20) un rapport en date du 4 mars 2014 émanant de l’Agence Régionale de Santé, dont les services ont visité le logement postérieurement au départ de M^me Z, le 11 février 2014, qui conclut à la nécessité de travaux de « mise en conformité » avant toute nouvelle location, il ne résulte toutefois pas de ce document que les lieux donnés en location auraient été en mauvais état (en page 2 il est ainsi indiqué que « le logement a été réhabilité et les peintures ne sont pas dégradées ») et surtout que le bailleur serait demeuré passif face à des doléances de sa locataire. M. A produit en outre le dossier de diagnostics techniques réalisé à sa demande le 23 juin 2012 en vue de la vente de l’immeuble et un courrier émanant de son assureur la MACIF qui le 30 janvier 2014 lui a notifié un refus de prise en charge des dégâts liés à l’humidité du logement, suite au rapport de son expert ayant conclu à une mauvaise utilisation des lieux à l’origine de la condensation.

Enfin M. A produit l’ensemble des « Fiches mensuelles » établies de janvier 2011 à janvier 2014 pour le logement de M^me Y (ses pièces numérotées 19) conformément aux dispositions du bail(article 4.2 « Autres charges »), le logement ne bénéficiant pas de son propre abonnement EDF.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M^me Z de ses demandes indemnitaires dirigées à l’encontre de M. A comme à l’encontre de la SARL FIM.

*sur les demandes de M. A :

M. A n’a pas formé appel incident à l’encontre de la disposition du jugement qui l’a débouté de sa demande tendant à voir condamner M^me Z d’une part à procéder sous astreinte à l’entretien régulier des lieux loués et à en justifier, d’autre part à lui payer la somme de 3000 euros en réparation du préjudice subi du fait d’un défaut d’entretien . Non critiquée, cette disposition dont la Cour observe qu’elle est pour partie relative à une demande devenue sans objet, sera confirmée.

Sur les frais et dépens :

Le premier juge a exactement statué sur les frais et dépens.

Succombant en son recours, M^me Z supportera les dépens d’appel, sera déboutée de sa demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile et condamnée à payer une indemnité complémentaire au titre des frais irrépétibles que M. A et la SARL FIM ont exposés pour faire valoir leurs droits devant la Cour et qu’il serait inéquitable de laisser en totalité à leur charge ; une somme de 1000 euros sera ainsi allouée à M. A et une somme de 750 euros à la S.A.R.L FIM.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant après débats publics, par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Déclare M^me Y recevable en sa contestation de la validité du congé reçu le XXX.

Confirme le jugement en toutes ses dispositions.

Y ajoutant,

Condamne M^me B Z à payer, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, à M. A la somme de 1000 euros et à la S.A.R.L FIM celle de 750 euros.

Déboute M^me B Z de sa demande d’indemnité pour frais irrépétibles.

Condamne M^me B Z aux dépens d’appel, avec distraction au profit de Maître Hélène Camier et de Maître Sigrid Debruyne, avocats, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT