Cour d'appel de Caen, 1ère chambre - section 1, 26 octobre 2010, n° 09/01154

AFFAIRE : N° RG 09/01154

Code Aff. :

ARRET N°

XXX

ORIGINE : Décision du Tribunal de Grande Instance de LISIEUX en date du 27 Février 2009 – RG n° 07/00704

COUR D’APPEL DE CAEN

PREMIERE CHAMBRE – SECTION CIVILE

ARRET DU 26 OCTOBRE 2010

APPELANTE :

Madame B X

XXX

XXX

représentée par la SCP MOSQUET MIALON D’OLIVEIRA LECONTE, avoués

assistée de M^e POUSSIN, avocat au barreau de CAEN

INTIMES :

Monsieur O Y et Madame E F épouse Y

XXX

XXX

représentés par M^e Jean TESNIERE, avoué

assistés de la SCP HAMEAU-GUERARD & Associés, avocats au barreau de BEAUVAIS

Madame K L épouse Z, ayant exercé à l’enseigne AGENCE FRANCOIS

XXX

XXX

représentée par la SCP PARROT LECHEVALLIER ROUSSEAU, avoués

assistée de la SCP LADEVEZE – PRADO, avocats au barreau de LISIEUX

DEBATS : A l’audience publique du 09 Septembre 2010 tenue, sans opposition du ou des avocats, par M. BOYER, Président de Chambre, chargé du rapport, qui a rendu compte des débats à la Cour, en présence de M^me BEUVE, Conseiller

GREFFIER : Madame C

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

M. BOYER, Président de Chambre, rédacteur

M^me BEUVE, Conseiller,

M^me CHERBONNEL, Conseiller,

ARRET prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 26 Octobre 2010 et signé par M. BOYER, Président, et Madame C, Greffier

XXX

Par jugement rendu le 27 février 2009, le tribunal de grande instance de Lisieux relate que :

M^me B X a acquis de M. et M^me Y un studio au premier étage d’un immeuble en copropriété située à Trouville sur Mer pour le prix de 32'000 € selon acte authentique du 31 mai 2006,

lors d’une assemblée générale des copropriétaires du 25 février 2006, l’exécution de travaux de réfection de la toiture avait été proposée,

le plafond du studio se serait effondré quelques jours après la vente en raison de problèmes d’humidité liés à la dégradation de la couverture de l’immeuble,

à l’acte authentique de vente est annexé un diagnostic mérule de l’immeuble effectué par l’ EURL Normandie expertise qui fait non seulement état de l’existence d’un dégât des eaux dans l’immeuble mais aussi très précisément pour l’appartement concerné d’un dégât des eaux actif de la salle de bain sur le mur gauche de l’accès dans l’entrée à gauche (qui) semble provenir de l’étage supérieur et (dont) la cause doit être déterminée et traitée rapidement.

M^me X a saisi le tribunal en faisant valoir qu’elle ignorait la délibération de la copropriété.

Par le jugement cité, le tribunal a rejeté ses demandes sauf 3 200 € au titre de rémunération du mandat de vente qu’il a condamné les époux Y à lui payer.

M^me X a relevé un appel de ce jugement.

Ses conclusions portent qu’elles ont été signifiées et déposées le 16 mars 2010.

Les conclusions ne Madame K Z née L, l’agent immobilier, portent qu’elles ont été déposées et signifiées le 7 avril 2010.

Les conclusions des époux Y portent qu’elles ont été déposées et signifiées le 23 février 2010.

Il est satisfait aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile par le visa de ces conclusions.

Par ordonnance du 28 avril 2010, le conseiller de la mise en état a clôturé l’instruction de l’affaire.

SUR QUOI

Attendu que M^lle X estime que lui est dû le remboursement des travaux qu’elle aura à supporter tant pour la réfection de la toiture de l’immeuble que de son appartement ; que, subsidiairement, elle sollicite une expertise ;

Attendu que le tribunal a estimé que M^lle X avait connaissance des infiltrations qui étaient apparentes pour une personne normalement vigilante et que le diagnostic mentionnant un important dégât des eaux lui a été communiqué lors de la signature de l’acte authentique ;

Qu’elle fait valoir l’importance de la chronologie, dans la mesure où lorsqu’elle a visité le studio, il ne lui a pas été donné connaissance du procès-verbal de l’assemblée de copropriétaires du 25 février 2006 et où, lorsqu’elle a eu notification de l’acte sous seing privé, elle ignorait l’existence des véritables problèmes d’humidité, ce qui l’a empêchée d’exercer son droit de rétractation ; qu’elle ajoute que, lors de la signature de l’acte authentique, il lui a effectivement été donné connaissance succinctement du rapport établi par le cabinet Normandie Expertises Immo à la demande du syndic de la copropriété pour lui préciser que l’immeuble n’était pas affecté par la mérule, mais que les éléments importants figurant dans ce diagnostic étaient cachés tant à son notaire qu’à elle-même, que ce rapport n’a pas été lu dans son intégralité lors de la signature des actes et qu’en tout état de cause, elle n’a bénéficié d’aucun délai pour examiner ce document ;

Qu’elle estime qu’une nouvelle notification aurait dû intervenir en raison de la modification de la situation entre l’acte sous seing privé et l’acte authentique ;

Qu’elle fait état d’un courrier qu’elle a adressé ultérieurement mais qui ne prouve que son opinion ;

Attendu que le cabinet chargé d’une mission d’expertise d’état parasitaire a relevé 'premier étage : appartement Gourdin. Il est signalé 1 dégât des eaux actif dans la salle de bains sur le mur gauche de l’accès et dans l’entrée à gauche ce dégât des eaux semble provenir de l’étage supérieur la cause doit en être déterminée et traitée rapidement'.

Attendu que M^lle X invoque l’article L 111-1 du code de la consommation ; que c’est en réalité l’article L 271-1 qui s’applique et qui prévoit le délai de rétractation spécifique dont elle fait état ;

Qu’il faut donc rechercher si cette mention modifiait tellement l’état des lieux par rapport à l’acte sous seing privé qu’elle ait justifié une nouvelle notification et un nouveau délai de rétractation ;

Attendu que ce 'dégât des eaux actif’ n’était pas récent selon les pièces de M^lle X ; qu’elle verse au dossier un rapport réalisé en juillet 2007 qui mentionne ' Nous découvrons un conduit de cheminée dont la brique est très humide. Nous avons ouvert le mur après ce conduit. Nous constatons la présence d’une ceinture bois encastrée dans le mur qui est totalement dégradée’ ; qu’une telle dégradation suppose une durée d’humidité importante ; que dans un courrier du 22 juin 2006, elle affirme que le dégât dure depuis 2004 selon certains voisins ;

Attendu que M^lle X ne prétend pas avoir acheté l’appartement sans visite préalable ;

Qu’il faut donc que la fuite ait été apparente lorsqu’elle a visité l’appartement ;

Attendu que l’existence de cette fuite lors de la visite est acquise ; qu’elle était nécessairement visible ;

Que M^lle X n’en a peut-être pas évalué l’ampleur, mais que cette circonstance ne permet pas de considérer que cette donnée n’existait pas lors de la visite et a fortiori de la signature de l’acte sous seing privé ;

Qu’elle était donc entrée dans le champ contractuel et ne justifiait donc pas ultérieurement une nouvelle notification suivie d’un nouveau délai de rétractation ;

Attendu que le procès-verbal de l’assemblée générale de copropriété du 10 avril 2004 mentionne 10-1 ' Toiture : Demander un devis de réfection de la toiture principale (côté rue Dumont d’Urville ) et du chéneau si besoin est’ ;

Que cette situation d’attente ne signifie pas la connaissance d’une situation grave ; qu’elle concerne l’origine de la fuite dont l’existence était nécessairement connue et ne modifie donc pas la situation ;

Attendu par ailleurs que M^lle X affirme n’avoir eu qu’une connaissance insuffisante du rapport mentionnant cette fuite notamment lors de la signature de l’acte authentique ; qu’elle ne met pas en cause le notaire qui devait en rendre compte, alors qu’ intervenait pour elle un second notaire qui lui écrit qu’il avait obtenu ce document la veille ;

Que dans le courrier du 22 juin 2006 adressé à l’agent immobilier, M^lle X écrit 'Lors de la signature vous m’avez précisé qu’il n’y avait aucune inquiétude à avoir, qu’il s’agissait d’une petite fuite au niveau du solin qui dure seulement depuis 2 mois’ ; que cette affirmation suppose que le sujet ait été abordé lors de la séance de signature, ce qui ne correspond pas avec la présentation prétendument trop rapide du rapport ;

Que M^lle X ne justifie pas de cette réponse sécurisante et n’a demandé aucune attestation à un des notaires sur cette conversation ;

Qu’il reste seulement qu’elle connaissait cette fuite ;

Qu’elle l’en a peut-être sous estimé l’ampleur mais que cela ne permet pas de retenir la dissimulation alléguée à l’encontre des vendeurs et de l’agent immobilier ;

Qu’elle ne peut donc pas valablement invoquer un vice caché, fondement expressément visé dans ses conclusions ;

Qu’en outre, la fourniture du document mentionnant la fuite d’eau active pour la signature de l’acte authentique, même si elle émanait de la copropriété, exclut la mauvaise foi des vendeurs puisque l’information qu’ils devaient était fournie ; que l’acte authentique, page 10, exclut la garantie des vices cachés ;

Attendu que, à supposer que l’agent immobilier ait commis une faute, cette faute n’a pas causé de dommage à M^lle X puisque c’est elle qui a mal apprécié les conséquences d’un phénomène connu ;

Attendu que l’agent immobilier ne peut pas plus que M^lle X avoir ignoré cette fuite, sauf à avoir procédé à une visite insuffisamment attentive des lieux ; que les vendeurs ne méritent donc aucune condamnation à son bénéfice ;

Attendu en conséquence qu’il faut confirmer le jugement sauf en qu’il a prononcé condamnation des vendeurs au profit de l’agent immobilier ;

qu’aucune mesure d’instruction n’est nécessaire ;

Attendu que, eu égard à la présente décision, aux circonstances de la cause et aux situations respectives des parties, l’équité ne commande pas d’allouer une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

Statuant contradictoirement,

Confirme le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Lisieux le 27 février 2010 sauf en ce qu’il a condamné les époux Y à verser une somme à M^me Q L épouse Z et déboute celle-ci de cette demande,

Déboute les parties de leurs autres demandes,

Condamne M^lle B X aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

C. C J. BOYER