COUR D'APPEL Colmar du 12 mars 2014 n° 12/01254 , ch. civile 01 sect. A

MCS/KG

MINUTE N°

Copie exécutoire à

— M^e Anne CROVISIER

— M^e Dominique Serge BERGMANN

Le 12 mars 2014

Le Greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

PREMIERE CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRET DU 12 Mars 2014

Numéro d’inscription au répertoire général : 1 A 12/01254

Décision déférée à la Cour : 15 Février 2012 par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE STRASBOURG

APPELANT :

Monsieur Manoutcher C.

XXX

XXX

Représenté par M^e Anne CROVISIER, avocat à la Cour

Plaidant : M^e CAEN, avocat à STRASBOURG

INTIMEE :

SCI TEMPLE NEUF – MDB, prise en la personne de son représentant légal

1 rue du Général de Castelnau

67000 STRASBOURG

Représentée par M^e Dominique Serge BERGMANN, avocat à la Cour

Plaidant : M^e KEMPF, avocat à STRASBOURG

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 05 Février 2014, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. VALLENS, Président de Chambre,

M^me SCHNEIDER, Conseiller entendue en son rapport

M^me ROUBERTOU, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : M^me MUNCH SCHEBACHER,

ARRET :

— Contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

— signé par M. Jean Luc VALLENS, Président et M^me Christiane MUNCH SCHEBACHER, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

M. C. a pris à bail commercial le 12 novembre 1979 des locaux qui appartiennent aujourd’hui à la SCI Temple Neuf et situés 15-16 Place du Temple Neuf à STRASBOURG .

Le 28 avril 2007, la SCI Temple Neuf a délivré à M. C. un congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction en invoquant un manquement du preneur à ses obligations contractuelles.

Par jugement du 28 janvier 2009 du Tribunal de Grande Instance de STRASBOURG confirmé par arrêt de la cour du 18 mai 2011, il a été dit et jugé que le refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction n’était pas fondé et une expertise a été ordonnée pour déterminer le montant de l’indemnité d’éviction et le montant de l’indemnité d’occupation.

L’expert désigné M^me M. a déposé son rapport le 31 mai 2010.

Par jugement du 15 février 2012, le Tribunal de Grande Instance de STRASBOURG a fixé à 1.020.162 € le montant de l’indemnité d’éviction et à 4.652,25 € par mois le montant de l’indemnité d’occupation due à compter du 1^er novembre 2007.

Le 18 février 2012, la SCI Temple Neuf a signifié son droit de repentir.

M. C. a régulièrement interjeté appel de ce jugement.

Il demande à la cour d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a fixé l’indemnité d’occupation à la somme de 4.652,25 € , de fixer l’indemnité d’occupation en la limitant au montant du loyer payé soit 2.425,25 € , subsidiairement de la limiter à 3.000 € par mois, de rejeter l’appel incident, et de condamner la SCI Temple Neuf à lui payer la somme de 30.000 € à titre de dommages intérêts ainsi qu’un montant de 20.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il fait valoir que la mauvaise foi de la SCI Temple Neuf est patente en ce qu’elle ne s’est même pas prévalue devant le juge des motifs qu’elle invoquait dans son congé ; qu’il s’en déduit que ce congé ne constituait qu’une opération tactique pour faire pression sur lui afin qu’il accepte de renégocier le

loyer à la hausse, ou qu’il se voit imposer après une très longue procédure une indemnité d’occupation très supérieure aux loyers payés.

Il considère que l’attitude déloyale et dilatoire du bailleur doit conduire à limiter le montant de l’indemnité d’occupation au loyer payé soit la somme de 2.425,25 € .

Il souligne que la valeur de 380 € le m2 est manifestement excessive, comme s’alignant sur des références toutes situées dans le secteur le plus commerçant de la ville.

Il se réfère pour sa part à un rapport d’expertise judiciaire déposé le 4 avril 2011 concernant d’autres locaux, situés rue du Temple Neuf, et qui a retenu une valeur locative de 175 € le m2, ce loyer ayant été d’ailleurs confirmé par un arrêt récent de la cour d’appel de COLMAR du 13 février 2013.

Il se prévaut également du rapport d’expertise privée de M^me G. qui observe que la commercialité de la Place du Temple Neuf et de la rue du Temple Neuf ne peut être comparée à celle des rues piétonnes adjacentes (rue de la Mésange, rue du Dôme, rue des Orfèvres) parce que le passage de flux piétonnier est restreint et la visibilité faible.

Retenant la valeur locative de 263 € HT telle que déterminée par M^me G. , il considère qu’un coefficient de précarité de 40 % doit y être appliqué compte tenu de la mauvaise foi du bailleur, aboutissant au final à une valeur locative de 160 € , ce qui sur la base d’une surface pondérée de 259 m2, conduit à un loyer annuel de 40.870 € .

Il ajoute que proche de l’âge de la retraite, il n’a pas les moyens de régler l’indécente indemnité d’occupation réclamée par la SCI Temple Neuf, qui lui permettrait d’ailleurs de rembourser 60 % du prix d’achat de l’immeuble.

La SCI Temple Neuf demande à la cour de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a dit et jugé que le refus de renouvellement qui est l’exercice d’un droit ne constitue pas une faute et qu’aucun abus procédural de la SCI n’est établi, de débouter M. C. de sa demande tendant à voir fixer l’indemnité d’occupation à 3.000 € et sur son appel incident, à ce que la cour fixe à 8.335 € le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle et condamne M. C. à lui payer la somme de 305.388 € HT au titre de l’arriéré d’indemnité d’occupation arrêté au mois de février 2012, ainsi qu’un montant de 2.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI Temple Neuf réplique que le grief principal à l’encontre de M. C. était la transformation en surface de vente d’un sous sol loué comme dépôt, et que si le tribunal et la cour ont considéré que ce grief ne constituait pas un motif suffisant de non renouvellement sans indemnité, pour autant cela ne démontre aucune mauvaise foi de sa part.

Elle souligne qu’après dépôt du rapport d’expertise, M. C. a entamé des pourparlers qui ont duré près d’un an, que cette indication ne viole en rien la confidentialité des courriers entre avocats mais démontre que le reproche qui lui est fait d’avoir sciemment « fait traîner la procédure « n’est pas justifié.

Elle relève que M. C. aurait pu à tout moment libérer les lieux et faire échec au droit de repentir du bailleur ou encore s’établir dans des locaux vacants de taille équivalente situés à quelques mètres de son fonds actuel, mais qu’il n’a pas saisi cette opportunité

Elle souligne que le montant de l’indemnité d’occupation fixée conformément à l’article L 145-28 du code de commerce ne dépend en rien de la bonne ou mauvaise foi du bailleur.

Elle considère qu’il existe une corrélation entre la valeur du droit au bail retenu par l’expert et le montant de l’indemnité d’occupation, et que dans la mesure où cette valeur a été retenue à hauteur de

798.700 € par le jugement déféré définitif sur ce point, il convient également de retenir une valeur locative mensuelle de 8.335 € après réfaction de 20 %, telle que déterminée par l’expert.

Elle rappelle que selon le propre expert d. la valeur locative devait être de 296 € le m2 soit un loyer annuel de 86.526 € (7.210 € par moi ).

Elle fait valoir que l’importance du différentiel de loyer réclamé est la résultante de ce que le loyer a été fixé à un niveau anormalement bas ce dont M. C. a profité durant de nombreuses années.

Elle souligne que la valeur locative ne peut être fixée par rapport à la seule référence (175 € le m2) d’un fonds de commerce situé 10 rue du Temple neuf, tandis que le fonds exploité par M. C. se situe à proximité immédiate du quartier dénommé « le carré d’or » et est d’une surface exceptionnelle au centre ville et dispose de sept vitrines.

VU LES PIECES DE LA PROCEDURE

Attendu que le bail a pris fin par l’effet du congé signifié le 27 avril 2007 et que durant la période s’étendant de la date d’effet du congé le 30 octobre 2007 jusqu’au jour de l’exercice du droit de repentir du bailleur le 18 février 2012, cette occupation par l’effet du droit légal au maintien dans les lieux n’a pas pour contrepartie le paiement du loyer conventionnel mais d’une indemnité d’occupation, laquelle n’est pas soumise au plafonnement de l’article L 145-34 du code de commerce ;

Qu’il s’en déduit que le montant du loyer tel qu’il résulte du bail ne constitue pas la référence de fixation de l’indemnité d’occupation ni sa limite, et que sa détermination révélera nécessairement à l’issue de la période considérée une créance d’insuffisance de paiement ou de trop payé en faveur de l’une ou l’autre de parties ;

Que selon les dispositions de l’article L 145-28 du code de commerce cette indemnité d’occupation doit être fixée selon les mêmes critères que se détermine la valeur locative ;

Que ces critères définis par l’article L 145-33 du code de commerce visent les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

Qu’ainsi l’indemnité d’occupation tout comme la valeur locative ne dépendent que d’éléments objectifs, intrinsèques aux locaux et à leur environnement géographique et économique et non du comportement des parties au contrat ;

Que la bonne ou la mauvaise foi alléguée du bailleur sont sans influence sur la valeur locative et le montant de l’indemnité d’occupation ;

Attendu que s’il existe une corrélation entre la valeur du droit au bail servant à déterminer le montant de l’indemnité d’éviction et la valeur locative servant à déterminer le montant de l’indemnité d’occupation, il convient de rappeler que l’exercice par la SCI Temple Neuf de son droit de repentir la prive de son droit de se prévaloir du montant auquel elle a précisément entendu échapper ;

Que si le montant de l’indemnité d’éviction ne fait plus l’objet du débat devant la cour d’appel, pour autant le montant retenu par le jugement déféré n’est pas revêtu de l’autorité de chose jugée et ne peut servir de référence à la fixation de l’indemnité d’occupation ;

Attendu qu’il résulte du rapport d’expertise de M^me Mutter Pucetti :

— que les locaux commerciaux sont situés au centre ville de STRASBOURG, à proximité du « carré d’or » constitué par les rues de la Mésange , rue du Dôme , rue des Hallebardes , rue des Orfèvres et rue des grandes Arcades,

— que le secteur immédiat de la Place du Temple Neuf est cependant plus faiblement attractif , puisqu’il n’est pas situé en secteur piétonnier , est encombré d’un parking de surfaces, que ne s’y trouve aucune enseigne « phare », et que les vastes locaux qui avaient été occupés par l’Ensemblier sont restés vacants,

— que les locaux sont situés dans un immeuble ancien de cachet ouvrant sur la Place du Temple neuf et la rue des Étudiants, élevé sur trois étages plus combles sur rez de chaussée et sous sol,

— que les locaux loués se composent d’un magasin au rez de chaussée avec vaste local de vente et d’exposition (212 m2), un sas pour le stock de tapis et l’atelier de réparation, deux bureaux (68 m ) ; au sous sol une cave servant au stock de marchandises (56 m 2), au 1^er étage une zone de stock exposition et vente de 60 m2, au 2^e étage et 3^e étages des locaux de même usage de surface de 56 m 2, et 57 m2 et au 4^e étage des combles vides d’une surface de 46 m2,

— que les locaux particulièrement vastes ouvrant sur sept belles vitrines d’exposition sont adaptés à l’activité exercée de vente de tapis persans et objets d’art et de décoration, bien que l’accès aux étages soit malaisé et que l’immeuble soit dépourvu ascenseur.

Attendu qu’outre l’expertise judiciaire confiée à M^me Mutter Pucetti, les parties ont fait réaliser chacune une mesure d’expertise privée dont les éléments d’information seront également retenues par la cour pour compléter les renseignements et références utiles à la détermination de l’indemnité d’occupation ;

Attendu que l’expert judiciaire M^me Mutter Pucetti a détaillé les différents locaux d’une surface réelle de 556 m2 pour retenir une surface pondérée de 340 m2, respectivement 329 m2 si l’on considère que les combles au 4^e étage ne relèvent pas de lieux loués ;

Que M^me Herzog ayant réalisé une expertise privée à la demande de la SCI Temple Neuf a estimé que les combles situés au 4^e étage n’étaient pas loués, et que la surface pondérée qu’elle détaille dans son rapport est chiffrée à 273 m2 ;

Que M^me G. qui a établi un certificat d’expertise à la demande de M. C. a considéré que les combles au 4^e étage (surface réelle de 46 m2 et surface pondérée de 4,60 m2) étaient inclus dans les locaux loués et que la surface pondérée devait être fixée à 294 m2 ;

Que dans un dire à expert (12 avril 2010) le conseil de la SCI Temple Neuf proposait une autre grille de pondération qui, incluant les locaux du 4^e étage, aboutissait à une surface pondérée de 259 m2 ;

Que si le bail ne mentionne pas les combles au 4^e étage comme faisant partie du bail, il résulte néanmoins du rapport de M^me Mutter Pucetti que les locaux ne sont accessibles que par les locaux loués et qu’il s’en déduit qu’ils sont nécessairement inclus dans la surface louée ;

Que les parties n’ont pas discuté des différents coefficients de pondération applicables à chaque surface, et qu’il convient de retenir la valeur moyenne de 294 m2, comme correspond à la valorisation adéquate ;

Attendu que de nombreuses références de valeurs locatives ressortent des rapports d’expertise produits et de différentes décisions de justice, qu’il convient d’analyser en privilégiant celles qui relèvent d’un secteur de même attractivité commerciale et de surface comparable ;

Attendu que le rapport d’expertise de M^me Mutter Pucetti cite les référence suivantes :

— loyer de 383 € le m2 P pour une surface de 191 m2 P, rue de la haute Montée /rue de la Mésange,

— loyer de 481 € le m2P pour une surface de 258 m2 P, rue de la Haute Montée,

— loyer de 426 € le m2 P pour une surface de 188 m2 P rue de la Haute Montée,

— loyer de 340 € le m2 P pour une surface de 205 m2 P rue du Dôme,

— loyer de 353 € le m2 P pour une surface de 118 m2 (partie commerciale) rue de la Mésange,

— loyer de 418 € le m2 pour une surface de 200 m2 rue des Grandes Arcades,

— loyer de 390 € le m 2 P pour une surface de 230 m2 rue des Grandes Arcades.

Que sur la base de ces références et d’autres citées dans son rapport mais visant des surfaces moindres, l’expert a retenu une valeur unitaire de 380 € le m2 ;

Attendu que le rapport d’expertise de M^me Herzog cite différentes référence dans le quartier du carré d’or et dont les surfaces sont bien moindres que celle louée à M. C. , et vise plus particulièrement les références suivantes situées Place du Temple Neuf ;

— loyer de 354 € le m2 pour une surface de 78 m2,

— loyer de 271 € le m2 P pour une surface pondérée de 251 m2,

— loyer de 280 € le m2 P pour une surface de 120 m2,

— loyer de 331 € le m2 P pour une surface de 140 m2,

— loyer de 358 € le m2 P pour une surface de 134 m2,

— loyer de 255 € le m2 P pour une surface de 90 m2.

Que sur la base de ces références, mais aussi de l’importance des surfaces, de l’accès malaisé aux étages, de la faible commercialité de l’emplacement et des clauses du bail n’envisageant qu’une destination unique, M^me Herzog a considéré qu’une valeur unitaire de 280 € le m2 pouvait être retenue ;

Attendu que M^me G. cite d’autres références dans le même secteur de la rue du temple neuf, Place du Temple Neuf et Place des Etudiants, dont seules seront rappelées celles dont les surfaces pondérées sont supérieures à 100 m2 ;

— loyer de 236 € pour une surface de 132m2 rue du temple neuf,

— loyer de 331 € pour une surface de 140 m2 Place du Temple Neuf,

— loyer de 280 € pour une surface de 280 m2 Place du Temple Neuf,

— loyer de 248 € pour une surface de 150 m2 Place des Étudiants.

Que sur la base de ces références, M^me Geng M. a déterminé une valeur locative moyenne du marché de 263 € HT le m2 pondéré ;

Attendu que deux autres références sont citées par M. C. dans le cadre de la fixation judiciaire de la valeur locative ou d’une indemnité d’occupation :

— une valeur locative de 175 € le m2 pour le bail de la SARL Diva Fleurs située 10 rue du temple neuf, d’une surface pondérée de 121 m2 (jugement du 18 octobre 2011 confirmé par arrêt du 13 février 2013),

— une indemnité d’occupation de 3.000 € pour le bail de la société Home Création d’une surface de 143 m2 située rue du Dôme (jugement du 20 février 2007).

Qu’il est en outre produit le rapport d’expertise judiciaire de M. S. dans le cadre du bail commercial de la SARL Diva Fleurs, qui sur la base de 5 références de fonds de commerce tous situés rue du Temple Neuf a retenu la valeur locative de 175 € le m2 ;

Attendu que ces éléments de référence font apparaître un écart de prix important entre ces différentes valeurs locatives, dont la valeur est d’autant plus élevée que la surface louée est moindre et que le fonds se situe dans le quartier particulièrement attractif du Carré d’Or ;

Attendu qu’en considération des clauses du bail n’admettant qu’une activité très spécifique dans les locaux, de l’importance des surfaces, de la faible commercialité de l’emplacement et de l’accès malaisé aux étages supérieurs, il convient de retenir une valeur moyenne de 260 € le m2 pondéré ;

Que la valeur locative doit ainsi être fixée à :

260 € x 294 m2 = 76.440 €

Attendu que le caractère précaire de la situation doit conduire à l’application d’un abattement ;

Que si un abattement de 20 % est habituellement admis, celui ci doit en l’espèce être porté à 30 % pour tenir compte de la durée particulièrement longue (51 mois) de cette période de précarité, de l’incertitude qu’elle a généré au préjudice du locataire et des contraintes de trésorerie résultant de l’importance du différentiel de paiement ;

Que dans ces conditions, l’indemnité d’occupation doit être fixée à :

76.440 € – 30 % = 53.508 €

soit une indemnité d’occupation mensuelle de 4.459 € pour la période du 1^er novembre 2007 au 18 février 2012.

Attendu que le complément d’indemnité d’occupation devant être payé par M. C. pour la période considérée s’établit à :

(4.459 € – 2.347 € ) x 51 = 107.712 € .

Attendu que M. C. ne caractérise pas la mauvaise foi de la SCI Temple Neuf et que sa demande de dommages intérêts doit être rejetée ;

Que comme indiqué précédemment, il a été tenu compte de la durée particulièrement longue de la période de maintien dans les lieux pour retenir un abattement plus élevé qu’habituellement ;

Attendu que la SCI Temple Neuf doit supporter l’ensemble des frais de la procédure née de son congé sans offre d’indemnité d’éviction ;

Attendu qu’il paraît inéquitable de laisser à la charge de M. C. les frais exposés et non compris dans les dépens ;

Qu’il convient de lui allouer la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

DECLARE les appels recevables,

DONNE acte à la SCI Temple Neuf de l’exercice de son droit de repentir,

DIT et JUGE qu’en conséquence l’indemnité d’éviction fixée par le jugement déféré n’est pas due,

INFIRME le jugement déféré en ce qu’il a condamné M. C. en deniers ou quittance à payer à la SCI Temple Neuf une indemnité d’occupation mensuelle de 4.652,25 € à compter du 1^er novembre 2007,

Et statuant à nouveau sur ce point,

FIXE l’indemnité d’occupation due pour la période du 1^er novembre 2007 au 18 février 2012 à la somme de 4.459 € par mois,

CONDAMNE M. C. à payer à la SCI Temple Neuf à titre d’arriéré d’indemnité d’occupation la somme de 107.712 € ,

CONFIRME le jugement déféré en ses dispositions portant sur les dépens et les frais irrépétibles,

CONDAMNE la SCI Temple Neuf à payer à M. C. la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI Temple Neuf aux dépens d’appel.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,