Cour d'appel de Montpellier, 15 décembre 2015, n° 15/00007

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

Expropriations

ARRET DU 15 DECEMBRE 2015

Débats du 20 Octobre 2015

Numéro d’inscription au répertoire général : 15/00007

Minute n° :

APPELANTE :

d’un jugement du juge de l’expropriation du département de l’Hérault en date du 28 Janvier 2015

SOCIETE AUTOROUTES DU SUD DE LA FRANCE, agissant en qualité de concessionnaire de l’ETAT, dont le siège social est Direction Opérationnelle de la Construction de MONTPELLIER

XXX

XXX

XXX

Représentée par Maître Fabienne BEUGNOT, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMES

Monsieur L Y X

XXX

XXX

Madame I Y X épouse XXX

XXX

XXX

Madame B X E veuve Y E

XXX

XXX

Représentés par Maître Cyrille CAMILLERAPP, avocat au barreau de MONTPELLIER

EN PRESENCE DE :

Madame le Commissaire du Gouvernement du département de l’Hérault

XXX

XXX

XXX

Représenté par Monsieur De BREMOY, délégué par Monsieur le directeur des services fiscaux du département de l’Hérault, commissaire du gouvernement,

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS :

Madame FERRANET, conseiller, président suppléant, désignée par ordonnance de Monsieur le premier président de la cour d’appel de Montpellier, en date 10 juillet 2015, en remplacement de Monsieur Daniel BACHASSON, président de chambre, empêché, a entendu les plaidoiries, les parties ne s’y étant pas opposées ; en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Madame FERRANET, conseiller, faisant fonction de président de chambre,

Madame OLIVE, conseiller,

Monsieur BERTRAND, conseiller,

GREFFIER :

Madame Maryline THOMAS, greffier, lors des débats et du prononcé.

DEBATS :

A l’audience publique du 20 Octobre 2015 où l’affaire a été mise en délibéré.

à l’audience publique du 15 Décembre 2015.

ARRET :

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, et signé par Madame Florence FERRANET, conseiller, faisant fonction de président de chambre et Madame Maryline THOMAS, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* *

*

Les parties ont été régulièrement convoquées par lettres recommandées avec accusés de réception.

Le président entendu en son rapport, les conseils des parties et le commissaire du gouvernement entendus en leurs observations,

FAITS ET PROCEDURE- MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

M. L Y X, M^me I Y X, épouse XXX et Madame B X E veuve Y E, sont propriétaires des parcelles cadastrées section XXX et XXX, situé lieu-dit « XXX » à Baillargues, de 669 m² et de 2263 m² de superficie respective, qui font chacune l’objet d’une expropriation partielle, respectivement de 444 m² et 1 298 m², dans le cadre du projet de dédoublement de l’autoroute A9.

L’enquête préalable à la DUP s’est déroulée du 26 septembre 2005 au 9 décembre 2005.

Les travaux de construction du dédoublement de l’autoroute A9 ont été déclarés d’utilité publique et urgents par un décret en date du 30 avril 2007.

L’enquête parcellaire s’est déroulée du 24 novembre 2008 au 19 décembre 2008.

L’arrêté de cessibilité était pris par le préfet de l’Hérault, le 3 février 2012.

Le 10 janvier 2012, la société des autoroutes du Sud de la France (la société ASF), concessionnaire de l’État pour la réalisation du projet, a notifié aux propriétaires le montant de son offre, soit une somme globale de 3 870 euros sur une base unitaire de 1,50 euros/m².

Une ordonnance d’expropriation était rendue le 16 mars 2012.

Aucun accord ne pouvant intervenir, la société ASF a saisi le juge de l’expropriation du département de l’Hérault, par requête du 7 octobre 2013.

Après transport sur les lieux le 15 avril 2014, le juge de l’expropriation, par jugement du 28 janvier 2015, a :

— déclaré recevable la saisine du juge de l’expropriation de l’Hérault par la société ASF,

— fixé à la somme de 28'210,60 euros l’indemnité globale de dépossession due par la société ASF au profit de M. L Y X, M^me I Y X, épouse XXX et Madame B X E veuve Y E (les consorts Y X) pour l’expropriation d’emprises partielles de 444 m² sur la parcelle cadastrée section XXX et 1 298 m² sur la parcelle cadastrée section XXX,

— condamné la société ASF à payer à M. L Y X, M^me I Y X, épouse XXX et Madame B X E veuve Y E une somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté les autres demandes,

— laissé les dépens à la charge de la société ASF.

*******

Par courrier recommandé reçu le 25 février 2015, la société ASF a relevé appel de ce jugement.

Elle a déposé ses conclusions le 20 avril 2015.

Le 11 juin 2015 le commissaire du gouvernement a déposé ses conclusions.

Les consorts Y X ont déposé leur mémoire d’intimé et d’appel incident le 26 juin 2015.

Le 12 octobre 2015, la société ASF a déposé un mémoire en réplique et récapitulatif.

Elle demande à la cour :

— de rejeter l’application des dispositions de l’article L 13-16 du code de l’expropriation,

— de rejeter les deux termes de comparaison relativement aux parcelles BK n° 24 et BK n°28, non transposables,

— de confirmer le jugement de première instance quant à la date de référence et aux demandes accessoires,

— de réformer le jugement quant à l’indemnité principale et l’indemnité de remploi,

— à titre principal de dire la procédure recevable et de fixer le montant de l’indemnité principale à la somme de 2 613 euros outre 522,60 euros à titre d’indemnité d’emploi,

— de rejeter toutes les autres demandes.

Elle fait valoir :

— que le présent litige doit être régi par l’ancien code de l’expropriation,

— que par application de l’article L 13-4 de ce code, la saisine peut être faite à tout moment après l’ouverture de l’enquête préalable à la DUP,

— qu’il convient de retenir la date de référence au 6 février 2006,

— qu’à cette date, le bien était situé en zone 1AU du PLU et ne peut donc être qualifié de terrain à bâtir,

— que les parcelles sont très éloignées de la partie urbanisée de la commune de Baillargues (250 m) et à plus de 300 m des réseaux,

— que le juge de première instance a, dans un premier temps, écarté les dispositions de l’article L 13-16 , puis les a retenues ultérieurement, ce qui est incohérent,

— qu’il n’y a pas lieu de retenir les éléments de comparaison correspondant au secteur de la Mourade, mais ceux qui correspondent aux terrains situés à proximité immédiate, soit d’une valeur de 1,5 euros/m².

Elle répond que les dispositions de l’article 478 du code de procédure civile n’ont pas vocation à s’appliquer à l’ordonnance d’expropriation,

— que l’ordonnance d’expropriation a été rendue dans les six mois de l’arrêté de cessibilité,

— que par application des articles L220-1, L221-1 et R 221-1 du code de l’expropriation, l’ordonnance d’expropriation n’a pas de caractère contradictoire,

— que les ventes du 30 mars 2012 et du 21 mai 2013 portent sur des parcelles situées en bordure d’une zone urbanisée et à l’opposé des terrains des expropriés, qu’elles ne peuvent être retenues comme termes de comparaison,

— qu’en ce qui concerne le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Montpellier, le 26 février 2014, il s’agissait d’une parcelle constructible,

— qu’il ne peut être soutenu que ces parcelles bénéficient d’une situation privilégiée,

— qu’il n’y a pas lieu de se référer à la décision du 17 mars 2015, qui a retenu une valeur de 30 euros/m², mais, au regard de l’intention dolosive de la commune.

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Le commissaire du gouvernement, propose un prix unitaire de 13 euros/m², soit 22'646 euros pour l’indemnité principale, et 3 264,60 euros pour l’indemnité de remploi, soit une indemnité totale de 25'910,60 euros.

Il explique qu’à la date du 6 février 2006, les parcelles se trouvaient dans le secteur 1AU, c’est-à-dire des zones non équipées ou insuffisamment équipées à réserver pour urbanisation future . Les constructions de quelque nature que ce soit sont interdites dans cette zone. Les terrains ne peuvent y recevoir la qualification de terrain à bâtir, car la constructibilité n’est pas immédiate.

Il rappelle que dans sa décision du 17 mars 1015, la cour d’appel de Montpellier a confirmé dans cette zone une valeur unitaire de 30 euros le mètre carré, pour la parcelle cadastrée section XXX, qui devait être évaluée en fonction des caractéristiques propres de la zone à urbaniser 1AU.

Il soutient, au vu des 11 éléments de comparaison qu’il produit, qu’il convient d’écarter les deux ventes aux valeurs unitaires de 54 et 55,88 euros/m², car la section cadastrale AW, se trouve à grande proximité de la zone urbaine dont elle n’est pas séparée par un axe de grande circulation ; que les trois ventes intervenues en 2008 un secteur 1 NP , reflètent la valeur d’un zonage moins favorable et sont à rapprocher de la vente intervenue le 12 septembre 2013 en zone Ut; qu’en ce qui concerne les 2 ventes intervenues en zone 2 AU, il s’agit d’un zonage plus favorable ; que la vente intervenue le 14 mai 2013 en zone 1 AU est intervenue à un prix unitaire de 30 euros/m²en raison de la proximité des parcelles avec des zones d’habitat ; que par contre les ventes intervenues le 26 novembre 2013 (15 euros/m²) et le 30 janvier 2014 (10,75 euros/m²), correspondent à des parcelles comparables.

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Les consorts Y X concluent à l’irrecevabilité de l’appel interjeté par l’État, à la recevabilité de leur appel incident, à l’irrecevabilité de la procédure en l’absence d’expropriation tenant le caractère nul et non avenue de l’ordonnance du 16 mars 2012.

À titre subsidiaire, ils demandent à la cour de fixer leur indemnité à la somme de 87'100 euros , ou plus subsidiairement à la somme de 57'486 euros et à défaut à la somme de 26'130 euros, l’indemnité accessoire étant maintenue à la somme de 3 800 euros , l’État français, représenté par les ASF étant condamné à leur verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils soutiennent :

— au visa de l’article L 13-2 du code de l’expropriation que l’ordonnance du 16 mars 2012 n’a pas été notifiée dans les six mois de sa date et qu’elle est donc non avenue,

— que des terrains équivalents ont été acquis par la société SDI promotion le 30 mars 2012 et le 21 mai 2013 au prix de 54 euros et 55,84euros/m²,

— qu’il convient de rechercher la valeur vénale du bien en litige, c’est-à-dire celle que pourrait avoir un bien comparable par le jeu de l’offre et de la demande, hors de toute valeur de convenance,

— qu’il convient de considérer l’ensemble dans lequel les parcelles sont incluses, savoir une zone qui va faire l’objet d’une urbanisation,

— que la vente Lauret ne peut être retenue dans la mesure où elle porte sur une parcelle grevée d’une servitude de passage de canalisation de gaz au profit de Gaz de France,

— qu’il en est de même pour la vente de Viol qui porte sur un immeuble qui est occupé et dont la charge de l’éviction sera à la charge des ASF,

— que les ventes Garcia et Moulin ne sont pas représentatives, car les expropriés étaient non comparant et que les parcelles étaient classées en zone inondables,

— qu’il existe très peu de parcelles sur la commune de Baillargues réservées à l’urbanisation future,

— qu’eu égard à leur situation privilégiée les parcelles doivent être évaluées à 50 euros/m², ou subsidiairement à 33 euros/m² .

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les textes applicables :

En l’application des dispositions combinées des articles 6 du décret du 26 décembre 2014, et de l’article 7 de l’ordonnance du 6 novembre 2014, les contentieux administratifs et judiciaires, en cours au 1^er janvier 2015, demeurent régis jusqu’au dessaisissement de la juridiction saisie, par les dispositions de l’ancien code de l’expropriation pour cause d’utilité publique. Il en résulte que les appels formés postérieurement au 1^er janvier 2015 sont soumis aux nouvelles dispositions du code de l’expropriation.

Sur la recevabilité de la saisine initiale :

L’expropriation, en tout ou partie, d’immeubles ou de droits réels immobiliers ne peut être prononcée qu’à la condition qu’elle réponde à une utilité publique préalablement et formellement constatée à la suite d’une enquête et qu’il ait été procédé, contradictoirement, à la détermination des parcelles à exproprier ainsi qu’à la recherche des propriétaires, des titulaires de droits réels et des autres personnes intéressées. Elle donne lieu à une juste et préalable indemnité.

Le juge est saisi soit par l’expropriant, à tout moment après l’ouverture de l’enquête prescrite à l’article L 1, soit par l’exproprié à partir de l’ordonnance expropriation mentionnée à l’article L221-1.

En l’espèce, l’enquête publique a eu lieu entre le 26 septembre 2005 et le 9 décembre 2005.

Le juge de l’expropriation a été saisi par la société ASF le 7 octobre 2013, soit bien après l’ouverture de l’enquête, cette saisine en vue de la fixation du prix de l’emprise, est donc recevable, le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur la recevabilité de l’appel principal :

Les consorts X ne font valoir aucun argument au soutien de leur demande d’irrecevabilité de l’appel principal, cet appel sera déclaré recevable.

Sur la date référence :

Les parties ne contestent pas la date de référence fixée par le premier juge au 6 février 2006, cette date sera retenue .

Sur la qualification juridique des parcelles :

La qualification de terrain à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L 1 ou, dans le cas visé à l’article L 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, tout à la fois :

1° situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu, ou par une carte communale ou bien, en l’absence d’un tel document, situés soit dans une partie actuellement urbanisée d’une commune ;

2° effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu où par une carte communale comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone.

En l’espèce, il n’est pas contesté qu’au 6 février 2006, les parcelles se trouvaient dans le secteur 1 AU, c’est-à-dire dans une zone non équipée ou insuffisamment équipée à réserver pour urbanisation future , et dont l’ouverture à l’urbanisation sera subordonnée à une modification ou à une révision du PLU ; les constructions de quelque nature que ce soit y sont interdites, les parcelles ne peuvent donc recevoir la qualification de terrain à bâtir.

Les terrains seront évalués en fonction de leur usage effectif, conformément à l’article L322-2.

Sur l’évaluation :

Il ressort du procès verbal de transport sur les lieux, que les deux parcelles AN 11 et 12, sont de forme rectangulaire, et en friche, situées en contrebas du talus de l’autoroute A9 actuelle, à proximité de parcelles cultivées, et à quelques centaines de mètres de la ZAC de Baillargues.

La zone 1AU « champs moulygous » où se situent les parcelles est donc comprise entre l’autoroute A9 au nord et la zone 1UD au sud. Cette zone 1UD est une zone essentiellement d’habitation, composée d habitat individuel de réalisation récente et de quelques collectifs. Dans le secteur 1Uda, le COS est de 0,4 pour les constructions à usage individuel et 0,6 pour les constructions à usage d’habitat collectif. Il en ressort qu’à la date de l’ordonnance d’expropriation, les réseaux étaient présents en périphérie du secteur 1AU, sans être en capacité suffisante pour permettre l’urbanisation du secteur.

Les parcelles, situées en contrebas du talus de l’ autoroute actuelle, sont affectées par une bande d’inconstructibilité de 100 mètres de part et d’autre de l’axe de l’autoroute en application des dispositions de l article L111-1-4 du code de l’urbanisme.

En application de l’article L322-8 du code de l’expropriation, sous réserve de l’article L322-9, le juge tient compte des accords intervenus entre l’expropriant et les divers titulaires de droits à l’intérieur du périmètre des opérations faisant l’objet d’une déclaration d’utilité publique et les prend pour base lorsqu’ils ont été conclus avec, au moins, la moitié des propriétaires intéressés et portent sur les deux tiers au moins des superficies concernées, ou lorsqu’ils ont été conclus avec les deux tiers au moins des propriétaires et portent sur la moitié au moins des superficies concernées.

En l’espèce les conditions de la double majorité, prévues par ce texte ne sont pas remplies pour que les 28 accords amiables produits par la société ASF soient retenus comme base de l’évaluation, toutefois, il sera tenu compte dans l évaluation des deux accords conclus dans la même zone 1AU , soit la vente LAURET du 1^er mars 2012 au prix unitaire de 0,75 et la vente VIOL du 1^er mars 2012 au prix unitaire de 1,50euros/m2.

Seront de même pris en compte les deux termes de comparaison correspondant aux deux jugements rendus les 27 juin et 26 juillet 2012, qui ont retenu des prix unitaires de 1,50eurosm2.

En ce qui concerne les termes de comparaisons produits par les consorts X, le vente du 30 mars 2012 de la parcelle cadastrée XXX, au prix unitaire de 54 euros/m2 et celle du 21 mai 2013 relative à la parcelles AW 30 au prix unitaire de 55,88 euros/m2, ne seront pas retenues car la section cadastrale AW, bien que située dans la zone 1AU, se trouve au nord est de la zone d’urbanisation et à grande proximité de la zone urbaine, dont elle n’est pas séparée par un axe de grande circulation ; il s’agit donc d’un environnement géographique différent, qui rend les biens vendus non comparables.

En ce qui concerne la vente intervenue le 14 mai 2013, portant sur la parcelle cadastrée AD 63, et les parcelles AK 221 et 223, la première parcelle de 9736 m2 était très proche d’une zone d’habitation et les deux autres étaient en nature de terre et de verger et en limite des zones 1Uda et 2AU ; le prix unitaire retenu de 30euros/m2, s’explique donc par la proximité des zones d’habitat ; la situation géographique des parcelles n est pas comparables avec celles objet du litige.

Les deux arrêts de la cour d’appel de Montpellier en date du 17 mars 2015 (14/00037 et 14/00045) concernant les parcelles cadastrée XXX, sur la commune de Montpellier, ne seront pas retenus comme élément de comparaison en raison de l’éloignement géographique de ces parcelles avec celles en litige. Il en sera de même de l’arrêt de la cour d’appel de Montpellier du 17 décembre 2013 (13/00015) qui concerne des parcelles sises à Lattes.

La décision de la cour d’appel de Montpellier du 17 mars 2015 (14/00039) statuant sur appel du jugement rendu le 26 février 2014, concernant la parcelle cadastrée AL 4 lieudit « l’espagnol » a retenu, après avoir évalué la parcelle comme si elle se situait en zone 1AU, une valeur unitaire de 30euros/m2. Cet élément de comparaison pourra être retenu.

Seront de même retenues, les 2 ventes intervenues en zone 1 AU, le 26 novembre 2013 (terre en friche en partie inondable cadastrée BK 24), et le 30 janvier 2014 (terre située en zone non inondable cadastrée BK 28) au prix unitaire de 15 et 10,75 euros/m².

Tenant compte du fait que les trois éléments de comparaison les plus récents sont à un prix unitaire bien plus important que les quatre autres, qui sont datés de 2012, il convient de retenir la valeur unitaire de 13 euros/m², le jugement de première instance sera confirmé de ce chef, ainsi que l’indemnité de remploi.

Sur les demandes accessoires :

Les ASF ne contestent pas l’indemnisation pour la perte de 15 arbres au taux unitaire de 120 euros, outre la somme de 500 euros pour la perte du potager, qui a été octroyé par le premier juge.

Contrairement à ce qui est affirmé dans les conclusions des consorts X, le premier juge n’a pas considéré que les figuiers devaient être évalués à la somme de 500 euros, le magistrat a retenu une valeur moyenne de 120 euros pour le 15 arbres soit 1 800 euros. Les consorts X font état de divers frais (transports- livraison- plantation), dont ils ne justifient pas ; il convient donc de retenir l’évaluation du premier juge et de fixer l’indemnité accessoire due au titre de la perte des quinze arbres et du potager à la somme de 2 300 euros, le jugement sera confirmé de ce chef.

La société ASF qui succombe en son appel principal sera tenue aux dépens ; toutefois eu égard à la solution apportée au règlement du litige, il n’y a pas lieu, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour statuant contradictoirement, publiquement et en dernier ressort :

Déclare recevable l’appel principal,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement attaqué,

Y ajoutant,

Débouté les consorts X de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

Laisse les dépens d’appel à la charge de la société ASF

Le greffier Le président