Cour d'appel de Montpellier, 4e chambre civile, 29 juillet 2020, n° 17/04793

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

4^e chambre civile

ARRET DU 29 JUILLET 2020

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/04793 – N° Portalis

DBVK-V-B7B-NJ3P

Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 JUILLET 2017 TRIBUNAL D’INSTANCE DE SETE

N° RG 11-17-000073

APPELANTS :

Madame Z X

née le […] à VALENCE

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentée par M^e Julien FAURE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

et

par M^e Emmanuelle ASSO, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

Monsieur A X

né le […] à Gueugnon

de nationalité Française

[…]

[…]

Représenté par M^e Julien FAURE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

et

par M^e Emmanuelle ASSO, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

INTIMEES :

Compagnie d’assurances SADA ASSURANCES

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Thierry BERGER, avocat au barreau de MONTPELLIER

SARL IGS – CAPRIM SARL

au capital de 128 000 €, RCS MONTPELLIER n° 328 611 199, dont le siège social est […], prise en la personne de son représentant légal domicilié de droit au dit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 8 de l’ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020, l’affaire a été jugée sans audience, les parties ayant expressément accepté le recours à la procédure sans audience et déposé à la cour leur dossier contenant leurs écritures régulièrement déposées et notifiées ainsi que leurs pièces visées au bordereau. Elles ont été préalablement avisées, sans opposition de leur part, du prononcé de l’arrêt par mise à disposition au greffe de la juridiction dans le délai de deux mois ainsi que de la date de clôture des débats par une note du premier président de la cour d’appel adressée aux bâtonniers du ressort le 09/04/2020.

Monsieur Georges TORREGROSA, Président, a fait un rapport de l’affaire devant la cour composée de :

Monsieur Georges TORREGROSA, Président de chambre

Monsieur Frédéric DENJEAN, Conseiller

Madame Chantal RODIER, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier, lors de la mise à disposition : B C

ARRET :

— contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile ;

— signé par Monsieur Georges TORREGROSA, Président de chambre, et par Madame B C.

LES FAITS, LA PROCEDURE ET LES PRETENTIONS

Vu le jugement rendu par le tribunal d’instance de SETE le 12 juillet 2017 ;

Vu l’appel relevé le 31 août 2017 par les époux X, dont la cour a vérifié la régularité ;

Vu l’article 455 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions des appelants en date du 28 novembre 2017 ;

Vu les conclusions de la société SADA assurance en date du 22 novembre 2019 ;

Vu les conclusions de la société IGS en date du 22 novembre 2019;

Vu l’ordonnance de clôture en date du 7 janvier 2020 ;

A l’audience du 28 janvier 2020,1 renvoi contradictoire été prononcé au 6 mai 2020 en raison d’un mouvement des avocats ;

L’audience du 6 mai n’a pu avoir lieu à cause de la crise sanitaire, et les parties ont été régulièrement appelées à l’audience du 7 juillet 2020 ;

Les conseils des parties ont expressément accepté le recours à l’article huit de l’ordonnance du 25 mars 2020, pour une procédure sans audience, suite à la crise sanitaire ;

L’affaire a été mise en délibéré au 29 juillet 2020 ;

SUR CE':

Les appelants sont les demandeurs initiaux sur qui reposent la charge de la preuve ;

Il est tout d’abord demandé la condamnation de leur mandataire la société IGS à leur payer une somme de 1249,50 euros, en réparation du préjudice subi en raison de la violation des obligations issues du contrat de mandat, ce qui leur a causé un préjudice ;

Il est soutenu en page 10 des conclusions que le mandataire a fait preuve de négligence et d’apathie, et qu’ainsi, sur la base de remboursement des indemnités kilométriques définies par l’administration fiscale, les frais engagés peuvent être estimés à 1249,50 euros, sur la base de trois allers-retours depuis leur domicile distant de 350 km ;

Il convient tout d’abord de relever que selon les mandants, en page 12 de leurs conclusions, ces négligences les ont conduit non seulement à procéder par eux-mêmes

aux démarches non effectuées par leur mandataire pour parvenir à ce que leur bien ne soit plus impropre à la location, mais également à reprendre en main directement la gestion locative de leur bien et engager de nombreux frais de déplacement pour se rendre à Frontignan ;

Il est donc reconnu qu’il a été mis fin au contrat de gestion, sachant que pour sa part le gestionnaire indique en page neuf de ses conclusions que le mandat a été résilié le 16 novembre 2015, soit en cours d’instruction du sinistre auprès de l’assureur, et avant la possibilité de concéder un nouveau bail ;

Cette date n’est pas contestée, et la responsabilité alléguée du gestionnaire ne peut donc concerner que la période allant du départ des locataires, qui a eu lieu le 31 août 2015, cette date étant admise par toutes les parties, et le 16 novembre 2015, date de la fin du contrat de gestion ;

Bien mieux, en pièce numéro 11, les appelants justifient d’un courriel de leur part en date du 16 novembre 2015, dont il ressort qu’ils acceptent la résiliation du mandat, parce que le gestionnaire refuse d’intégrer dans un nouveau bail des garanties supplémentaires sollicitées ;

Il est intéressant de constater que cette résiliation ne fait nullement état d’une faute du gestionnaire, et qu’elle constitue une réponse à un courriel antérieur du responsable du cabinet IGS , qui répond point par point aux griefs repris aujourd’hui par les appelants, en réalité à l’encontre de l’assureur, ainsi :

— l’action de IGS reste suspendue aux instructions de l’assureur ;

— cela concerne aussi bien les délais dont se plaignent les mandants, que la compensation des loyers et les frais de remise en état du logement ;

— le chèque d’indemnité de 1932 € n’a pas été réceptionné à ce jour par le gestionnaire, qui ne peut donc le transmettre ;

— s’agissant des travaux de peinture, vous avez validé un devis avec l’artisan Galzi , et il est difficile de mobiliser une telle prestation entre le 13 et le 16 novembre, date de la future location de votre bien ;

Si la cour ne privilégie pas les termes de ce courriel, il n’en demeure pas moins qu’ils ne constituent pas la démonstration d’une faute du gestionnaire (elle n’est pas évoquée dans le courrier de résiliation), et encore moins celle d’un lien direct entre cette faute et les indemnités kilométriques aujourd’hui réclamées , avec la précision qui sera reprise selon laquelle en droit, une telle démonstration appartient au demandeur initial, c’est-à-dire aux appelants ;

Par ailleurs, sur cette période, le gestionnaire justifie sans être autrement commenté dans la matérialité des faits :

—  31 août 2015': réception du congé et des clés par les locataires;

-3 septembre 2015 : demande de constat d’ huissier pour reprendre les lieux ;

-15 septembre 2015 : état des lieux de sortie ;

-16 septembre 2015 : demande de devis de travaux de reprise ;

-23 septembre 2015 : obtention des premiers devis ;

-2 octobre 2015 : obtention d’un devis de remise en peinture ;

-6 octobre 2015 et 22 octobre 2015, interrogation et relance de l’assureur sur la nécessité d’un mandat d’un expert ;

-2 novembre2015 : information des mandants que les travaux peuvent être entrepris ;

-12 novembre 2015 : les mandants souhaitent réaliser les travaux eux-mêmes ;

-16 novembre 2015 : fin du mandat ;

Les appelants contestent la portée de ces éléments, et protestent d’une légèreté et d’une inertie, en interprétant chacun des échanges sur la période comme la preuve d’une mauvaise exécution du mandat, en tenant pour acquis que le gestionnaire doit satisfaire à chacune de leurs demandes, puisqu’ils sont assurés;

En droit, il leur appartient de démontrer néanmoins la faute du gestionnaire, le paradoxe étant que le principal de leurs demandes est formé à l’encontre de l’assureur , et qu’il réduisent , malgré la quantité de griefs énoncés à son encontre, leurs demandes à l’encontre du gestionnaire aux indemnités kilométriques engagées par trois fois pour se rendre sur place, à cause selon eux de l’inertie du gestionnaire ;

Le gestionnaire proteste tout d’abord de l’absence de démonstration de ces déplacements ;

Ensuite, à admettre trois déplacements, il conteste le lien direct de cause à effet entre une faute de sa part non démontrée, et l’obligation de se déplacer sur place ;

La cour, faut il le rappeler , ne privilégie pas la thèse du gestionnaire, mais rappelle que la démonstration d’un lien direct incombe aux appelants, et qu’à cet égard le gestionnaire conteste tout lien direct ;

Pour le 19 septembre 2015, il soutient qu’il ne pouvait pénétrer dans les lieux avant que l’huissier ne lui transmettre l’état des lieux, établi sans tarder dès le 15 septembre, et que ce n’est donc que postérieurement à cette date que les appelants ont pu connaître l’état des lieux dont ils se plaignent, avec la précision que le frère de Monsieur X est domicilié 2 Frontignan et qu’il a pu récupérer les clés et confirmer , au besoin par photos , l’état des lieux ;

S’agissant des déplacements du 2/3 octobre et du 14/15 novembre, il s’agissait pour les appelants de réaliser par eux-mêmes les travaux, ce qui leur droit le plus strict mais ce qui ne démontre pas un lien direct entre une faute du gestionnaire non démontrée et un tel déplacement ;

En définitive, la cour adopte les motifs pertinents du premier juge sur ce volet, le débat étant en réalité recentré sur la responsabilité alléguée de l’assureur , selon la conclusion des appelants eux-mêmes dans le courrier de résiliation du 16 novembre 2015 de D X, à savoir :

« nous espérons que notre sinistre sera indemnisé aux trois titres de garantie souscrites (loyers impayés, détériorations immobilières et vacances de locataires) dans les meilleurs délais à hauteur de notre dommage »,

la cour relevant au surplus qu’aucune absence de diligences n’est reprochée au gestionnaire s’agissant de la mise en jeu de la garantie ;

Le débat étant recentré sur les demandes à l’encontre de l’assureur, il est d’abord soutenu que les conditions générales ne sont pas opposables aux assurés, mais il n’est pas répondu à la défense de l’assureur sur ce point, qui se prévaut des mentions figurant en page six des conditions particulières du contrat d’assurance locatio, en date du 8 juin 2010, où il est reconnu sous la signature du souscripteur IGS que ce dernier reconnaît avoir reçu un exemplaire des conditions générales, nécessairement sa qualité de mandataire agissant pour le compte des époux X ;

En conséquence, il appartient à ces derniers, qui ne contestent pas avoir pris connaissance des conditions particulières, nécessairement par le biais de leur mandataire IGS , de reprocher à ce dernier de ne pas leur avoir transmis les conditions générales, ce qu’ils ne font pas';

La Sada est donc fondée à opposer aux époux X ces conditions générales ;

Dans ce contexte contractuel reprécisé, il est d’abord réclamé une perte de loyer pour la période du 1^er août au 30 septembre 2015, dans la mesure où l’indemnisation a été limitée au 15 septembre pour un montant de 1357 €, et qu’ainsi il manque 442 €';

L’assureur se prévaut de l’article 39 des conditions générales relatives à la garantie des loyers, dont il résulte que « les indemnités cesseront quand les lieux seront rendus vacants par le déménagement furtif du locataire » ;

L’on peut s’interroger sur le sens du mot «'furtif », qui au mieux ne peut s’entendre que comme l’attitude d’un locataire quittant les lieux sans avertir son bailleur ;

Or en l’espèce, les locataires ont établi un courrier recommandé en date du 25 août 2015, réceptionné par IGS le 31 août, et dont il résulte qu’il délivraient congé en invoquant ne pouvoir respecter la durée du préavis ;

La cour n’estime pas qu’il s’agit d’un déménagement furtif, et en toute hypothèse, en termes d’interprétation et si un doute subsiste, il doit profiter au souscripteur ;

L’assureur met d’ailleurs au compte de sa magnanimité le fait qu’il a accepté de rembourser jusqu’au 15 septembre, ce qui démontre bien un flou contractuel ;

La somme de 442 €, correspondant à la durée du bail préavis compris, est donc due par l’assureur ;

Il est ensuite réclamé le non paiement de la taxe ordure ménagère pour 2014, pour montant de 331 € ;

Les bailleurs se prévalent des mentions de la quittance subrogative, qui ne mentionne pas la taxe ordure ménagère de 2014, mais il n’est pas répondu au calcul très précis de l’assureur sur le fondement de l’article 1342'10 du Code civil, qui impute la somme de 1932,57 euros qui a été indemnisée,

A savoir 247,57 euros pour la taxe ordure ménagère 2015, 328€ pour la taxe ordure ménagère 2013, la moitié des loyers et des charges du mois de septembre 2015 pour 442 €, le loyer les charges du mois d’août 2015 pour 884 €';

Cela laisse un reliquat de 31 € par rapport à la somme de 1932,57€, l’essentiel étant qu’il i n’est pas contesté que le 10 juillet 2015, le locataire a réglé 984 €, dont 100 € correspondant à un acompte sur la taxe ordure ménagère 2014, et que pour le mois de mai et le mois de juin 2015 il a réglé la somme de 984 €, dont 100 € à titre d’acompte pour la taxe d’ordure ménagère 2014;

Il est ainsi justifié d’acomptes à hauteur de 300 € pour la taxe ordure ménagère 2014, ce qui laissait un reliquat de 31 €, quelles que soient les mentions dont se prévalent les bailleurs (confère pièce numéro quatre de l’assureur, relevé de compte IGS) ;

Il est ensuite réclamé le remboursement de la moitié du coût d’établissement du procès-verbal de constat d’huissier, pour un montant de 141,56 euros, mais les bailleurs ne contestent pas qu’ils ont reçu un règlement de 141,56 euros à ce titre le 27 novembre 2015, encaissé le 2 mars 2016, à hauteur de 50 % du coût du procès-verbal de constat, dans la limite de 150 € maximum par sinistre, sur les conditions générales (pièce sept de l’assureur);

Le seul argument consiste à protester de l’absence d’opposabilité de ces conditions générales, mais la cour a retenu l’analyse de l’assureur sur ce volet ;

Reste en débat la question des dégradations, , pour un montant de 6002,55 euros, selon les pièces produites par les bailleurs au numéro sept de leur bordereau ;

Il convient tout d’abord de remarquer que la seule somme justifiée ayant été acquittée (pièce sept bis), concerne l’artisan GALZI, pour un montant de 4633,20 euros ;

Les deux autres pièces sont des devis établis par la société SMG SMS , dont il n’est pas contesté qu’ils concernent des travaux que les époux X eux-mêmes ont entrepris ;

L’assureur invoque toujours les conditions générales et leur article 48, à savoir l’exclusion du défaut d’entretien ou de l’usure normale des biens immobiliers et embellissements (exemple : nettoyage et peinture), ainsi que les dommages causés aux biens mobiliers ;

Il considère que le devis SMG SMS numéro 725 porte sur des biens mobiliers, s’agissant de la mise en place d’un plafonnier manquant, de refixer un radiateur mural avec rebouchage des trous, d’ enlever une cheville au plafond, avec rebouchage de huit trous, de l’enlèvement d’une tringle à rideau avec rebouchage des trous plafond, de la remise en état qu’à une vasque d’émail blanc présentant un éclat, avec reprise du joint étanche autour de la baignoire, de refixer le radiateur mural, avec rebouchage des trous, et de la mise en place d’une douille au plafond ;

La cour estime, en lecture du constat d’état des lieux de sortie, qu’il s’agit de la reprise d’atteintes aux murs, par des trous que le locataire ne pouvait effectuer, et que cela n’a rien à voir avec les simples conséquences d’un défaut d’entretien ou de l’usure normale de biens immobiliers ;

Il s’agit aussi de l’atteinte à une vasque qui s’intègre à l’ensemble immobilier , par destination et fixation ;

L’assureur ne peut donc protester du caractère simplement mobilier de ces reprises, et devra rembourser cette somme de 361,35 euros ;

Pour le devis numéro 726, de la société GMG SMS , il s’agit à l’évidence uniquement de travaux de nettoyage général de la villa, ainsi que l’indique le libellé du devis, et de la remise en état du sol géotextile du jardin de 200 m², avec désherbage, remise en état du sol, gravier, et refixage de 10 m de clôture, grillage vert ;

S’agissant du devis GALZI , avec paiement justifié de 4633,20 euros, il s’agit à l’évidence d’une reprise en totalité des peintures du bien loué ;

En lecture du rapport d’état des lieux de sortie, il est certain que la quasi-totalité de ces travaux est la conséquence des habitudes pendant quatre ans des locataires, ayant consisté à fumer au point de laisser derrière eux une forte hauteur de tabac, « odeur présente de manière soutenue dans toutes les pièces visitées » selon l’huissier, avec une pellicule jaunâtre sur l’ensemble des surfaces affectées, sans exception pour toutes les pièces louées, l’huissier ayant estimé que cela méritait une « reprise intégrale en peinture»;

Il s’agit donc de déterminer, en droit, si les sommes réclamées correspondent à des travaux exclus par les conditions générales de l’assureur, à savoir ceux occasionnés par « le défaut d’entretien ou l’usure normale des biens immobiliers et embellissements (exemple': nettoyage et peinture) » ;

Cela n’est pas le cas à l’évidence pour une partie du devis 726 concernant le jardin, même si l’huissier a noté : « je note une absence totale d’entretien de cet espace » mais avec la précision : géotextile apparent et arraché par endroits, désherbage demeure nécessaire, je note la présence de traces noirâtres en partie basse du mur ainsi que des impacts en partie médiane. J’observe également un impact sévère au niveau de l’arase du mur en limite arrière avec la propriété voisine mettant désormais en évidence son renfort d’angle ;

Pour le reste, il s’agit de déterminer si les constatations de l’huissier résultent simplement d’un défaut d’entretien ou d’une usure normale après quatre ans de location , et laissant la charge du bailleur un nettoyage et des travaux de peinture avant la reprise par un nouveau locataire ;

En l’espèce, il s’agit tout de même d’une dépense pouvant être évaluée , sans contestation sérieuse, à plus de 5600 €, pour un rapport locatif brut de 840 €, soit grosso modo sept mois de loyers';

Par ailleurs, la cour estime que les habitudes tabagiques pendant quatre ans d’une telle ampleur, avec une telle conséquence en matière olfactive et visuelle, dépassent l’usure normale dans une proportion qu’elle estime à 40 % ;

Une somme de 2240 € ne peut donc faire l’objet d’une exclusion contractuelle, car correspondant matériellement, au vu du constat d’huissier , à une usure anormale du bien loué assimilable à une dégradation ;

La compagnie SADA sera donc condamnée à payer une somme globale de 2601 euros, correspondant à une prise en charge partielle du devis GALZI et du devis 726 , et à une prise en charge totale du devis 725';

Sur le strict plan de l’équité, une somme de 2000 € est justifiée au titre de l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre de SADA, et il ne sera pas fait application de cet article au profit d’IGS';

PAR CES MOTIFS

LA COUR statuant contradictoirement':

Déclare l’appel partiellement fondé ;

Réforme le jugement de premier ressort ;

Statuant à nouveau de ces seuls chefs,

Condamne la société SADA à payer aux époux X une somme de 442 € au titre du loyer , de 2601 € au titre des dégradations, avec intérêts au taux légal depuis l’assignation initiale, outre 2000 € au titre des frais inéquitablement exposés en premier ressort et en appel ;

Confirme pour le surplus le jugement de premier ressort ;

Condamne la société SADA aux entiers dépens, à recouvrer au bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

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