Cour d'appel d'Orléans, 13 avril 2015, n° 14/01187

COUR D’APPEL D’ORLÉANS

C H A M B R E C I V I L E

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 13/04/2015

M^e Estelle GARNIER

la SCP LAVAL – LUEGER

ARRÊT du : 13 AVRIL 2015

N° : – N° RG : 14/01187

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement du Tribunal de Grande Instance de BLOIS en date du 16 Janvier 2014

PARTIES EN CAUSE

APPELANTS :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265 1379 5606 0802

Monsieur Z X

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Madame C D épouse X

née le XXX à RENNES

XXX

XXX

représentés par M^e Estelle GARNIER, avocat postulant au barreau d’ORLÉANS

assistée de M^e Pascal BELLANGER de la SELARL 2BMP, avocat plaidant inscrit au barreau de TOURS,

D’UNE PART

INTIMÉE : – Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265 1501 5160 9387

XXX

prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège

'La Pommerie'

XXX

représentée par M^e Françoise LUEGER de la SCP LAVAL – LUEGER, avocat au barreau d’ORLEANS, assistée de M^e François GAUTIER, avocat plaidant inscrit au barreau du MANS

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL en date du : 31 MARS 2014

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 08 JANVIER 2015.

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats, du délibéré :

Monsieur A Louis BLANC, Président de Chambre,

Madame Marie-Brigitte NOLLET, Conseiller,

Madame Laurence FAIVRE, Conseiller.

Greffier :

M^me Evelyne PEIGNE, Greffier lors des débats et du prononcé.

DÉBATS :

A l’audience publique du 09 FEVRIER 2015, à laquelle ont été entendus Madame Laurence FAIVRE, Conseiller, en son rapport et les avocats des parties en leurs plaidoiries.

ARRÊT :

Prononcé le 13 AVRIL 2015 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

Sur le rappel des faits et de la procédure

Monsieur et Madame Z et C X ont conclu avec la SCI La Pommeraie une promesse de vente portant sur l’acquisition d’un immeuble situé à Chaumont sur XXX, moyennant le prix de 702 500 euros, sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt dans un délai de 30 jours après la signature de l’acte, à défaut la promesse serait caduque; Monsieur et Madame Z et C X ont versé à la SCI La Pommeraie à titre d’acompte, la somme de 70 000 euros séquestrée entre les mains de Monsieur A B, gérant de la sarl Touraine Immo, agent immobilier.

Bien que s’étant adressé successivement à plusieurs banques, Monsieur et Madame Z et C X n’ont pu obtenir aucun prêt ; ils ont sollicité la résiliation de la promesse de vente et la restitution de l’acompte.

La SCI La Pommeraie s’y est opposée et a saisi le Tribunal de grande instance de Blois qui a, par jugement du 16 janvier 2014, notamment:

constaté la caducité au 30 septembre 2011 de la promesse synallagmatique de vente du 9 juin 2011;

condamné solidairement Monsieur et Madame Z et C X à payer à la SCI La Pommeraie la somme de 70 250 euros à titre de clause pénale;

autorisé Monsieur A F, gérant de la sàrl Touraine Immo, à verser à la SCI La Pommeraie pour le règlement de ladite clause pénale la somme sous séquestre de 70 000 euros.

Monsieur et Madame Z et C X ont formé, le 31 mars 2014, un appel général à l’égard de ce jugement.

Par dernières conclusions notifiées le 5 décembre 2014, Monsieur et Madame Z et C X demandent de voir :

Infirmer le jugement entrepris ;

juger caduc le compromis de vente du 9 juin 2011;

les autoriser à se faire restituer la somme séquestrée de 70 000 euros;

condamner la SCI La Pommeraie à leur verser les intérêts sur la somme de 70 000 euros et à leur payer la somme de 30 000 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice de jouissance;

subsidiairement

réduire la clause pénale à un euro;

condamner la SCI La Pommeraie à leur payer la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

À l’appui de leur demande, Monsieur et Madame Z et C X font valoir que, bien qu’ils se soient adressés à plusieurs banques différentes, ils n’ont pu obtenir les prêts sollicités en raison de l’état de santé de Monsieur Z X, peu important qu’ils ne se soient pas adressé à la CAPFI qui n’est qu’un courtier et non un organisme de prêt ; que d’ailleurs, en raison de son état de santé et de son âge, 57 ans lors de la promesse de vente, Monsieur Z X n’aurait pu bénéficier d’une assurance ; Monsieur et Madame Z et C X n’ont commis aucune négligence ou faute à l’origine de la non-réalisation de la condition suspensive et l’acompte doit leur être restitué.

Par dernières conclusions notifiées le 26 novembre 2013, la SCI La Pommerie conclut à la confirmation du jugement de première instance et à la condamnation de Monsieur et Madame Z et C X à lui payer la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive.

A l’appui de sa demande, la SCI La Pommerie fait valoir que l’une des banques contactées par Monsieur et Madame Z et C X, a donné un avis favorable à l’obtention d’un prêt le 3 août 2011 sous condition de souscription d’une assurance ; qu’à la suite du refus de prise en charge opposé par l’assureur, l’agent immobilier, mandataire de la SCI La Pommerie, a proposé à Monsieur et Madame Z et C X de s’adresser à la CAPFI, intermédiaire spécialisé dans les contrats d’assurance risques aggravés AERAS prévu par le législateur pour permettre l’accès au crédit des personnes présentant un risque aggravé ; que pour leur permettre d’effectuer cette démarche, la SCI La Pommerie leur a consenti un délai supplémentaire dont Monsieur et Madame Z et C X n’ont rien fait.

Pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions récapitulatives.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 8 Janvier 2015.

Sur ce

Sur le bien-fondé des demandes

En application de l’article 1178 du code civil, la condition est réputée accomplie lorsque c’est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l’accomplissement.

En l’espèce, en vertu de la promesse de vente consentie sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt sollicité par l’acquéreur au plus tard le 9 juillet 2011 et dont la réponse devait intervenir d’ici le 9 août 2011, d’un montant maximum de 299 600 euros pour une durée maximum de 20 ans (240 mois) au taux maximum hors assurance de 4,5%, Monsieur et Madame Z et C X s’obligeaient à déposer des demandes de prêt conformes aux prévisions du contrat.

Au vu des pièces communiquées aux débats par Monsieur et Madame Z et C X :

Lettre du Crédit agricole à Monsieur et Madame Z et C X en date du 4 octobre 2011 ne donnant pas de suite favorable à la demande de prêt du 15 juillet 2011 relative à l’acquisition du Domaine de la Pommerie à Chaumont sur Loire d’un montant de 302 107 euros d’une durée de 300 mois au taux annuel variable de 3,90 euros ;

Lettre du 11 octobre 2011 de LCL ( Crédit Lyonnais) ne donnant pas de suite favorable à la demande de prêt relative à l’acquisition du Domaine de la Pommerie à Chaumont sur Loire d’un montant de 302 107 euros d’une durée de 300 mois ;

Attestation de l’agence CIC Ouest en date du 4 octobre 2011 ne donnant pas de suite favorable à la demande de prêt relative à l’acquisition du Domaine de la Pommerie à Chaumont sur Loire ;

Et des pièces communiquées aux débats par la SCI La Pommerie :

Attestation en date du 3 août 2011 du Crédit Mutuel indiquant que la demande de prêt formée par Monsieur et Madame Z et C X pour un montant de 299 270 euros pour une durée de 300 mois a reçu un accueil favorable sous réserve de la condition suspensive notamment de la prise des garanties et assurances proposées ;

Courriel en date du 15 février 2012 du représentant de la CAPFI à l’agent immobilier indiquant avoir remis à Monsieur X, un formulaire de demande d’adhésion pour une assurance de prêt relative à la couverture de risques aggravés, qui ne l’a pas retourné ;

et par Monsieur et Madame Z et C X :

courriel de l’agent immobilier à Monsieur et Madame Z et C X en date du 7 novembre 2011 accordant à Monsieur et Madame Z et C X une prorogation du délai de la promesse de vente jusqu’au 30 novembre 2011 pour leur permettre de faire les démarches pour obtenir une assurance ;

Lettre du 28 septembre 2011 du Crédit Mutuel à Monsieur et Madame Z et C X indiquant qu’après analyse du dossier médical par notre médecin conseil, nous ne pouvons pas répondre favorablement à votre demande ;

Lettre du 8 octobre de Monsieur et Madame Z et C X à la SCI La Pommerie indiquant que les banques n’ont pas donné une suite favorable à la demande de prêt et demandant la restitution de l’acompte;

Il ressort de ces éléments que Monsieur et Madame Z et C X justifient avoir fait plusieurs demandes de prêt, pour une durée supérieure aux 240 mois prévue par la promesse de vente.

Par ailleurs, ils reconnaissent avoir formé certaines demandes après la date et pour obtenir un prêt d’un montant supérieur aux stipulations de la promesse de vente.

Ils reconnaissent aussi ne pas avoir répondu à la CAPFI.

L’ensemble de ces éléments démontrent que Monsieur et Madame Z et C X n’ont pas fait diligence pour respecter les stipulations de la conditions suspensive relative au prêt ; l’allégation de Monsieur et Madame Z et C X selon laquelle c’est l’état de santé de Monsieur Z X qui a empêché l’obtention d’un prêt n’est établie qu’en ce qui concerne une banque en outre, Monsieur et Madame Z et C X n’ont pas mis à profit le délai supplémentaire que leur accordait le vendeur pour faire les démarches nécessaires pour faire une demande d’assurance ; que l’autre allégation qu’ils font valoir pour rejeter ce moyen, à savoir que la convention légale AREA n’autorise pas de souscription de prêt dont le terme interviendrait au-delà de l’âge de 70 ans de l’emprunteur, contredit leur argument selon lequel ce n’est pas l’allongement de la durée du prêt demandé qui aurait engendré les refus des banques.

Ainsi, Monsieur et Madame Z et C X justifient qu’ils n’ont pas déposé des demandes de prêt conformes aux prévisions du contrat. Dès lors, faute d’avoir demandé l’octroi d’un tel prêt, la condition suspensive doit être réputée accomplie. A la demande de la SCI La Pommerie, la promesse de vente est devenue caduque à la date qui sera fixée au 30 novembre 2011, compte tenu de l’allongement du délai consenti par le vendeur. L’indemnité d’immobilisation, qualifiée à tort d’acompte, doit donc lui être versée.

Le jugement entrepris sera réformé uniquement en ce qui concerne la date à laquelle la promesse de vente est devenue caduque.

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En l’absence d’autre contestation, le jugement entrepris sera confirmé pour le surplus.

Sur les dommages-intérêts, l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Le droit d’agir en justice est présumé être exercé de bonne foi ; il ne dégénère en abus que lorsqu’il est animé par une intention malveillante.

En l’occurrence, la SCI La Pommerie qui n’établit pas que Monsieur et Madame X ont formé appel de mauvaise foi, doit être déboutée de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive.

Les circonstances de fait et les solutions adoptées en appel justifient qu’il soit fait droit à la demande d’application de l’article 700 du code de procédure civile et que Monsieur et Madame Z et C X soient condamné à payer à la SCI La Pommerie, la somme que l’équité commande de fixer à 2000 euros.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur et Madame Z et C X seront condamnés aux dépens de l’appel.

PAR CES MOTIFS

STATUANT publiquement, contradictoirement, en dernier ressort,

RÉFORME le jugement entrepris ;

DIT que la promesse de vente est devenue caduque à la date du 30 novembre 2011 ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

CONFIRME le jugement entrepris pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur et Madame Z et C X à payer à la SCI La Pommerie la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur et Madame Z et C X aux dépens de l’appel ;

DIT qu’il pourra être fait application par la SCP Olivier Laval et Françoise Lueger, avocat de la SCI La Pommerie, des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, pour leur recouvrement.

Arrêt signé par Monsieur A Louis BLANC, Président de Chambre et Madame Evelyne PEIGNE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT