Cour d'appel d'Orléans, 7 avril 2022, 20/013271

COUR D’APPEL D’ORLÉANS

CHAMBRE COMMERCIALE, ÉCONOMIQUE ET FINANCIÈRE

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 07/04/2022
la SCP LAVAL CROZE CARPE
la SCP CABINET LEROY & ASSOCIES
ARRÊT du : 07 AVRIL 2022

No : 71 – 22
No RG 20/01327
No Portalis DBVN-V-B7E-GFPH

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de MONTARGIS en date du 28 Mai 2020

PARTIES EN CAUSE

APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé No: 1265256758144552
Madame [C] [T] épouse [V]
née le [Date naissance 1] 1928 à [Localité 7]
[Adresse 3]
[Localité 4]

Ayant pour avocat M^e Christophe CARPE, membre de la SCP LAVAL-CROZE-CARPE, avocat au barreau d’ORLEANS

D’UNE PART

INTIMÉE : – Timbre fiscal dématérialisé No: 1265256533869203
S.A.S. NEXITY LAMY
Prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 5]

Ayant pour Avocat M^e Hugues LEROY, membre de la SCP CABINET LEROY et Associés, avocat au barrea d’ORLEANS

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL en date du : 18 Juillet 2020
ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 16 Décembre 2021

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats à l’audience publique du JEUDI 27 JANVIER 2022, à 14 heures, Madame Carole CAILLARD, Président de la chambre commerciale à la Cour d’Appel d’ORLEANS, en charge du rapport, et Madame Fanny CHENOT, Conseiller, ont entendu les avocats des parties en leurs plaidoiries, avec leur accord, par application de l’article 786 et 907 du code de procédure civile.

Après délibéré au cours duquel Madame Carole CAILLARD, Président de la chambre commerciale à la Cour d’Appel D’ORLEANS, et Madame Fanny CHENOT, Conseiller, ont rendu compte à la collégialité des débats à la Cour composée de :

Madame Carole CAILLARD, Président de la chambre commerciale à la Cour d’Appel d’ORLEANS,
Madame Fanny CHENOT, Conseiller,
Madame Ferréole DELONS, Conseiller,

Greffier :

Madame Marie-Claude DONNAT, Greffier lors des débats et du prononcé,

ARRÊT :

Prononcé publiquement par arrêt contradictoire le JEUDI 07 AVRIL 2022 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 28 avril 2005, M. [L] [V] et son épouse Mme [C] [T] ont conclu en qualité de mandataires avec la société Lamy aux droits de laquelle vient la société Nexity Lamy (société Nexity), en qualité de mandant, un contrat de « mandat de gérance » afin d’administrer les appartements no 24 et 28 dont ils sont propriétaires dans la [Adresse 6], ce pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction. Le contrat comportait un avenant signé des parties le même jour, concernant le studio no 24 situé dans la résidence et stipulant une « option garantie des loyers et charges impayés, détériorations immobilières et protection juridique ».

Le mandataire Naxity Lamy a souscrit un contrat d’assurance auprès de la société Macifilia jusqu’au 31 décembre 2013, puis de la Macif à compter du 1er janvier 2014, puis de la société AXA à compter du 1er janvier 2015.

Suite à diverses plaintes portant sur des nuisances causées par les locataires des lots 24 et 28 appartenant aux époux [V] (M. [M] et M. [J]) et sur des impayés de loyers, il a été procédé à leur expulsion courant 2013.

Faisant valoir que, d’une part contrairement à ses obligations résultant du contrat option « essentiel », la société Nexity n’avait pas effectué d’état des lieux de sortie ce qui a empêché l’assurance de l’indemniser des dégradations causées, l’indemnisation devant selon le contrat ressortir de la comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie contradictoires et que seule une partie des loyers impayés a été remboursée, d’autre part que la SAS Nexity qui a refusé de mobiliser les garanties de l’assurance en garantie des loyers impayés pour le locataire [M] (lot 24) a ensuite reconnu sa faute et déclaré le sinistre à son assurance de responsabilité civile professionnelle mais a refusé de l’indemniser des sommes demandées, Mme [V] a fait assigner la société Nexity Lamy devant le tribunal de grande instance de Montargis par acte du 5 avril 2018 en paiement de dommages et intérêts à hauteur de 20000€ en réparation du préjudice subi au titre de la responsabilité contractuelle de la SAS Nexity.

La société Nexity Lamy a soulevé l’irrecevabilité des demandes au motif que Mme [V] ne démontrait pas sa qualité à agir seule à la présente instance, et a conclu au débouté en l’absence de preuve du contrat de mandat invoqué et du préjudice allégué et au motif que c’est le mauvais état des locaux à l’entrée qui a empêché l’indemnisation au titre des travaux de remise en état par l’assurance.

Par jugement du 28 mai 2020, le tribunal judiciaire de Montargis a :
- constaté que son action était recevable.
- débouté Mme [V] de sa demande de dommages et intérêts à l’encontre de la SAS Nexity Lamy.
- condamné Mme [V] à verser la somme de 1.000 € à la SAS Nexity Lamy au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.
- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
- condamné Mme [V] aux entiers dépens qui seront recouvrés directement par la SCP Leroy.

Le tribunal a relevé que Mme [V] produisait le contrat de mandat relatif à l’appartement no 24, et que si celui relatif au logement no 28 n’était pas produit, l’ensemble des pièces produites dont certaines émanant de la société Nexity elle-même, établissaient que cette société exerçait la gérance sur les deux biens. Il a relevé que la société Nexity était tenue d’établir un état des lieux de sortie et qu’elle ne démontrait pas y avoir fait procéder, ce qui constituait un manquement dans l’exécution de ses obligations contractuelles en tant que mandataire.

Sur le préjudice, il a relevé que le préjudice invoqué par Mme [V] consiste dans la perte de chance d’avoir pu obtenir une réparation plus importante, puisqu’elle indique avoir reçu la somme de 7640,34€ au titre de l’assurance GLI, sur un préjudice total de 20.063,77€ ; qu’au vu des états des lieux d’entrée produits par la société Nexity, les lots étaient déjà en mauvais état avant l’entrée dans les lieux des locataires expulsés, que Mme [V] ne produit aucune pièce permettant de connaître les motifs à l’origine du refus par l’assurance d’une indemnisation plus importante que la somme versée et que dès lors, elle ne démontre pas le lien de causalité existant entre les manquements de la société Nexity et le préjudice dont elle sollicite la réparation devant s’analyser en cette perte de chance.

Mme [V] a formé appel de la décision par déclaration du 18 juillet 2020 en intimant la société Nexity Lamy, et en critiquant tous les chefs du jugement sauf en ce qu’il a constaté que son action était recevable. Dans ses dernières conclusions du 15 décembre 2021, elle demande à la cour de :
Vu l’article 1147 du Code Civil applicable à la date du contrat,
Vu l’article 1135 du Code Civil applicable à la date du contrat,
Vu l’article 1231-1 du Code Civil et suivant,
Vu les pièces visées,
Déclarer Mme [V] recevable et bien fondée en leur appel du jugement entrepris.
Déclarer Mme [V] recevable et bien fondée en leurs demandes.
Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :
- Constaté que l’action de Mme [C] [T] épouse [V] est recevable,
Infirmer la décision entreprise en ce qu’elle a :
- Débouté Mme [V] de sa demande en paiement de dommages et intérêts à l’encontre de la SAS Nexity.
- Condamné Mme [V] à verser à la SAS Nexity la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- Débouté Mme [V] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile
- Condamné Mme [V] aux entiers dépens.
Statuant à nouveau,
Juger la SAS Nexity responsable par défaut à son obligation contractuelle.
Condamner la SAS Nexity à payer aux consorts [V] la somme de 20.000 € au titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi.
En tout état de cause,
Débouter la société Nexity de l’intégralité de ses demandes.
Condamner la SAS Nexity à payer aux consorts [V] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.
Condamner la SAS Nexity aux entiers dépens qui seront recouvrés par Maître Carpe, membre de la SCP Laval-Croze-Carpe conformément à l’article 699 du Code de Procédure Civile.

La société Nexity Lamy demande à la cour, par dernières conclusions du 13 décembre 2021 de:
Déclarer Mme [C] [V] irrecevable et en tout cas mal fondée en son appel.
L’en débouter.
Confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions.
Et en tout cas,
Déclarer Mme [V] irrecevable et mal fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions.
La condamner à verser à la Société Nexity Lamy une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
La condamner aux entiers dépens d’appel, distraits au profit de la SCP Cabinet Leroy et associés qui se verra accorder, le droit prévu à l’article 699 du code de procédure civile.

Il est expressément référé aux écritures des parties pour plus ample exposé des faits ainsi que de leurs moyens et prétentions.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 16 décembre 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, la cour observe que le chef du jugement ayant constaté que l’action de Mme [V] était recevable n’est pas dévolu à la cour en l’absence de critique de ce chef dans la déclaration d’appel ou dans les conclusions de l’intimé. Il ne sera donc pas statué sur ce point.

En vertu de l’article 1147 du Code civil ancien dans sa rédaction en vigueur lors de la conclusions du contrat en 2015 :
« Le débiteur est condamné s’il y a lieu au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part. »

En l’espèce, la société Nexity ne conteste pas devant la cour avoir conclu avec M et Mme [V] un contrat de mandat de gérance pour leurs deux appartements no 24 et 28 mais indique que le contrat portant sur l’appartement no 24 étant seul produit, les conditions précises du contrat concernant l’autre appartement ne sont pas établies. Elle admet toutefois dans ses conclusions que pour les deux appartements, les époux [V] ont souscrit auprès d’elle une garantie des loyers et charges impayés ainsi que des détériorations immobilières et une protection juridique.

Selon le contrat produit par l’appelante, la société Nexity s’engage à gérer le bien désigné, notamment en dressant ou faisant dresser tous constats d’états des lieux, encaisser les loyers, procéder à tous règlements, déterminer le montant des réparations locatives après comparaison entre les état des lieux contradictoires d’entrée et de sortie, intervenir auprès des compagnies d’assurances en cas de sinistre, en cas de difficultés et défaut de paiement, exercer toutes poursuites judiciaires, faire délivrer tous commandements, sommations et assignations devant tous les tribunaux (…). Ce contrat stipule aussi que le mandataire est en charge d’une obligation de moyens et non de résultat.

Il est précisé dans l’option garantie des loyers que les sommes prises en charge sont :
- pour les impayés de loyer : « le remboursement des impayés de loyers et charges récupérables jusqu’au terme légal du préavis ou jusqu’à la relocation du bien, des indemnités d’occupation, du remboursement des frais de recouvrement amiable ou judiciaire, ainsi que les frais d’expulsion », la garantie étant plafonnée à 65.000€
- pour les dégradations prises en charges : « les détériorations immobilières (vétuisté déduite) commises par le locataire à l’intérieur des locaux et constatées à son départ après comparaison des états des lieux contradictoires d’entrée et de sortie et sur présentation de factures justificatives », le plafond d’indemisation s’élevant à 7700€ TTC.

L’appelante produit en outre une notice d’information datée de janvier 2011, dont il ressort que la société Lexity Lamy a souscrit, en qualité de souscripteur, auprès la société Macifilia un contrat d’assurance prévoyant que l’assureur s’engage à prendre en charge auprès de l’assuré qui a souscrit un mandat de gestion avec Nexity Lamy, entre autres éléments, le remboursement des imapyés de loyers, charges récupérables et taxes mises à la charge du locataire du bien assuré, les frais de recouvrement amiable ou judiciaire, le remboursement des dégradations immobilières commises par le locataire à l’intérieur des locaux, constatées à son départ après comparaison des états des lieux contradictoires d’entrée et de sortie.

Il est précisé dans cette notice qu’il y a sinistre lorsque deux termes de loyers restent impayés à leur échéance, lorsqu’un litige d’ordre juridique opposant le locataire et le bailleur entraînant des frais de procédure amiable et/ou judiciaire, ou lorsque l’état des lieux de sortie fait apparaître des dégradations immobilières du fait du locataire. Il est aussi prévu, en cas de sinistre loyers impayés que l’adhérent en sa qualité d’administrateur de biens, doit effectuer dans les meilleurs délais une déclaration de sinistre à Lamy assurance à partir de la délivrance du commandement de payer resté infructueux et en cas de détériorations immobilières, que l’administrateur de biens doit fournir dans les meilleurs délais les devis de remise en état des dommages ainsi que les états des lieux d’entrée et de sortie pour obtenir de l’assureur une proposition d’indemnité.

Mme [V] produit enfin un courrier adressé par la MACIF à la société Lamy Nexity le 13 décembre 2013, détaillant les nouvelles conditions financières applicables à compter du 1er janvier 2014, les conditions générales quant aux obligations à effectuer en cas de sinistre étant inchangées.

Il ressort des ces éléments d’une part que la société Nexity s’est engagée envers les époux [V] à les garantir des loyers et charges impayés ainsi que des détériorations immobilières dans les conditions et limites précédemment indiquées, d’autre part que c’est elle et non les époux [V] qui ont souscrit une assurance auprès de la société Macifilia puis de la Macif.

Il est en outre établi que M et Mme [V] ont loué l’appartement no 24 à M. [M] le 1er février 2011 (selon contrat de location produit par l’intimée en pièce 8), qu’ils ont loué l’appartement no 28 à M. [J] à compter du 1er juillet 2009 (selon courrier de l’intimée produit en pièce 5), et que les deux locataires ont été expulsés en 2013, M. [M] (lot 24) en juin 2013 ainsi qu’il ressort d’un courrier de la société Nexity adressé au syndic de copropriété le 5 juillet 2013 (pièce 32 produite par l’appelante) et M [J] (lot 28), le 2 septembre 2013, date du procès verbal de reprise des lieux mentionné dans le jugement du juge de l’exécution du 20 décembre 2013.

L’appelante reproche à la société Nexity, d’une part de ne pas avoir fait intervenir l’assurance afin qu’elle règle la totalité des loyers impayés et frais de procédure, d’autre part de ne pas avoir fait procéder à un état des lieux de sortie des deux lots permettant à l’assurance d’indemniser les propriétaires des frais de remise en état. Elle demande en conséquence l’octroi de dommages et intérêts pour réparer le préjudice subi du fait, d’une part de l’indemnisation par l’assureur d’une partie seulement des loyers impayés et frais de procédure, d’autre part de l’absence totale d’indemnisation des frais de remise en état.

S’agissant des loyers impayés et des frais de procédure, il ressort de la notice d’assurance susvisée qu’il appartenait à la société Nexity de déclarer le sinistre de loyers impayées à l’assureur.

La société Nexity justifie avoir procédé à cette déclaration de sinistre concernant le lot no 28 loué par M. [J] en produisant un courrier du 7 avril 2016 précisant avoir reçu le « dernier procès-verbal de règlement » et une quittance subrogative mentionnant, pour ce locataire, un paiement par les sociétés Macif et Macifilia d’une somme de 3967,90€ au titre des loyers impayés.

Il ne ressort en revanche d’aucune pièce qu’elle a procédé à une déclaration de sinistre concernant le lot no 24 loué à M. [M].

Contrairement à ce que prétend l’intimée, cette preuve ne peut résulter du seul fait que Mme [V] a perçu la somme de 7640,34 € au titre de la garantie loyers impayés. En effet, il ressort de son courrier du 7 avril 2016 que la quittance subrogative jointe concernant le « dernier procès-verbal de règlement », de sorte qu’il y en avait eu d’autres auparavant. En outre, le solde au débit du locataire [J] s’établit au vu du décompte produit par la société Nexity au 2 septembre 2013 à la somme de 4737,63€ et le solde des frais de procédure concernant M. [J] à la somme de 3085,34€ (pièces 9 et 10 produite par l’appelante). Les sommes réglées par l’assureur ne couvrent donc pas la totalité des loyers impayés et frais de procédure et notamment, ne couvrent pas ceux relatifs au lot 24 (M. [M]) justifiés à hauteur de 7559,06€ (solde locatif selon pièce 9) et 2288,19€ (frais de procédure au nom de M. [M] selon pièce 10).

Les raisons de l’absence d’indemnisation par l’assureur des impayés de loyers et frais de procédure liés au lot no 24 ne ressortent d’aucune pièce produite par les parties. Or, contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, ce n’était pas à Mme [V] de se procurer une telle pièce auprès de l’assureur mais à la société Nexity puisque le contrat d’assurance a été souscrite par cette dernière.

En l’absence de tout autre motif de nature à expliquer cette absence d’indemnisation, il doit être retenu que celle-ci résulte de l’absence de déclaration de sinistre effectuée par la société Nexity concernant le lot no 24.

Dès lors, la société Nexity qui ne s’est pas acquittée de cette obligation, ce qui a fait obstacle à l’indemnisation de l’assureur au titre des loyers impayés et frais de procédure concernant le locataire [M], doit indemniser Mme [V] du préjudice à ce titre.

La société Nexity doit en conséquence être condamnée à lui régler la somme de 9847,25€ (7559,06€ + 2288,19) au titre des loyers impayés et frais de procédure qui n’ont pas été remboursés par l’assureur.

S’agissant des frais de remise en état, il ressort du contrat liant les parties et de la notice d’assurance que la société Nexity devait dans le cadre de son mandat, procéder aux états de lieu de sortie en cas de départ des locataires.

Il est précisé dans la notice d’assurance « L’administrateur de biens doit (…). Si nécessaire, il fera établir par huissier l’état des lieux de sortie notamment en cas de départ furtif du locataire ou d’expulsion ».

C’est donc à tort que la société Nexity prétend dans ses écritures qu’elle n’était pas tenue de faire procéder à un état des lieux de sortie en cas d’expulsion du locataire.

La société Nexity ne justifie pas avoir fait établir d’état des lieux de sortie au départ des locataires M. [M] et M. [J]. Elle n’a donc pas respecté ses obligations contractuelles.

Mme [V] en déduit l’obligation de la société Nexity à réparer son préjudice qu’elle chiffre au coût des frais de remise en état exposés à hauteur de 4872,07€ et 4546,44€.

Néamoins, alors que les deux locataires ont quitté les lieux en juin et septembre 2013, les factures qu’elle produit en pièce 12 à 23 sont datées soit du 5 avril 2017 pour les deux factures SNDM
(réfection des appartements) soit d’août 2015 pour les factures Lapeyre, Brcoman, Cedo, Bricorama, Brico Leclerc, soit entre 2 et 4 ans après l’expulsion des locataires. Mme [V] ne donne aucune explication sur les raisons d’un tel délai.

En outre, la société Nexity produit les état des lieux d’entrée des deux locataires dont il ressort pour le lot no 24 qu’il a été loué en mauvais état, pour le lot no 28 que les papiers au mur étaient également en mauvais état et le reste de l’appartement en état d’usage.

Le dommage subi par Mme [V] ne saurait être égal au coût d’une remise à neuf des locaux et en tout état de cause, il n’est pas même établi que l’assureur aurait accepté d’indemniser les propriétaires compte tenu de cet état antérieur.

Il se déduit de ces deux éléments que l’appelante ne démontre pas l’existence du préjudice qu’elle invoque résultant de l’absence d’état des lieux de sortie.

Elle sera donc déboutée du surplus de sa demande.

Si Mme [V] n’obtient gain de cause que dans une partie de ses demandes, l’action qu’elle a engagée contre la société Nexity était fondée en son principe.

En conséquence, la société Nexity, professionnel de la gestion immobilière, doit être condamnée aux entiers dépens de première instance et d’appel, outre le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la SCP Laval-Croze-Carpe et réglera à l’appelante la somme de 3000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

— Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions critiquées ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

— Condamne la société Nexity Lamy à payer à Mme [C] [T] épouse [V] la somme de 9847,25€ à titre de dommages et intérêts ;

— Condamne la société Nexity Lamy à verser à Mme [C] [T] épouse [V] une indemnité de 3000€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne la société Nexity Lamy aux dépens de première instance et d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Arrêt signé par Madame Carole CAILLARD, Président de la chambre commerciale à la Cour d’Appel d’ORLEANS, présidant la collégialité et Madame Marie-Claude DONNAT , Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIERLE PRÉSIDENT