AFFAIRE :N°RG 2002/10211

COUR D’APPEL DE Paris CHAMBRE 16^e ch. – SECTION B

ARRET DU 21/03/2003

(N°, 13 pages)

Pas de jonction

Décision dont appel : Jugement rendu le 04/04/2002 par le TRIBUNAL D’INSTANCE de VILLEJUIF – RG n° : 2001/00412

Date ordonnance de clôture : 5 Février 2003

Nature de la décision : CONTRADICTOIRE

Décision : CONFIRMATION PARTIELLE

APPELANTS :

— Monsieur E. et a.
Serge

demeurantXXX- remises n° 17 et 25 -94270 LE KREMLIN BICETRE

— Madame E. Catherine

demeurantXXX- remises n° 17 et 25 -94270 LE KREMLIN BICETRE

tous deux représentés par la SCP BOMMART FORSTER, avoué

tous deux assistés de Maître WINIFRED BLATTER, Toque P441, Avocat au Barreau de PARIS, de la SCP BLATTER RACLET

INTIMÉE :

prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège 68 avenue de Fontainebleau 94270 LE KREMLIN BICETRE

représentée par la SCP GOIRAND, avoué

assistée de Maître DOMINIQUE BERTON MARÉCHAUX, Toque P102,

Avocat au Barreau de PARIS, de la SCP GUILLEMAIN

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats :

Madame GARBAN, Magistrat Rapporteur, conformément aux dispositions de l’article 786 du nouveau code de procédure civile, a entendu les plaidoiries, les Avocats ne s’y étant pas opposés puis elle en a rendu compte à la Cour dans son délibéré,

Lors du délibéré :

PRÉSIDENT : S. GARBAN

CONSEILLER : M. PROVOST LOPIN

CONSEILLER : C. IMBAUD CONTENT appelée d’une autre Chambre pour compléter la Cour

DÉBATS :

A l’audience publique du 7 février 2003

GREFFIER :

Lors des débats et du prononcé de l’arrêt M. F. MEGNIEN

ARRÊT :

Contradictoire.

Prononcé publiquement par S. GARBAN, Président, laquelle a signé la minute avec M. F. MEGNIEN, Greffier.

En 1995, suivant contrat verbal, la SCI du 68 avenue de Fontainebleau a donné en location à M. Serge E. et à M^me Catherine E. partie des locaux d’un ensemble immobilier situé 68 avenue de Fontainebleau au Kremlin Bicètre (Val de Marne). Selon la bailleresse, il s’agit de deux remises portant les n° 17 et 25, suivant les locataires, il s’agit en outre du dessus des remises 10, 26, 27 et 28.

Déclarant que les locataires avaient annexé des locaux qui ne leur étaient pas loués, la SCI du 68 avenue de Fontainebleau leur a délivré, par lettre recommandée avec accusé de réception du 15 janvier 2001, un congé pour le 30 mars 2001.

Par acte du 27 mars 2001, elle les a assignés devant le Tribunal d’Instance de Villejuif, demandant, principalement, la validation du congé et leur expulsion, sous astreinte.

M. et M^me E. ont soulevé une exception d’incompétence au profit du Tribunal de Grande Instance, faisant valoir qu’ils bénéficient d’un bail commercial.

Subsidiairement, ils ont soutenu qu’ils disposent d’un titre régulier de location pour l’ensemble des locaux occupés et que le congé donné avec un préavis de moins de six mois n’est pas valable. Ils ont réclamé la condamnation de la bailleresse à rétablir l’installation électrique sous astreinte, et à leur verser la somme de 50.000 F à titre de dommages intérêts pour manquement à son obligation de réparation des locaux et celle de 50.000 F également en réparation de leur préjudice moral.

Plus subsidiairement, ils ont sollicité le remboursement à hauteur de 200.000 F des travaux qu’ils ont effectués dans les lieux, des frais de déménagement à hauteur de 150.000 F, l’allocation de la somme de 300.000 F en réparation de leur éviction, outre l’indemnisation de leur préjudice moral. Ils ont demandé l’octroi de larges délais pour quitter les lieux.

Par jugement du 4 avril 2002, le Tribunal a :

— rejeté les exceptions d’incompétence ;

— dit que M. et M^me E. sont titulaires d’un bail de droit commun régi par le code civil sur les locaux qu’ils occupent ;

— prononcé la nullité du congé délivré le 15 janvier 2001 ;

— enjoint à la SCI de rétablir l’alimentation électrique dans les locaux occupés par M. et M^me E. .

LA COUR,

Vu l’appel de ce jugement interjeté par Monsieur et Madame E. ;

Vu les conclusions des appelants en date du 4 février 2003 par lesquelles ils demandent à la Cour :

— de réformer le jugement en ce qu’il a dit qu’ils sont titulaires d’un bail de droit commun et les a déboutés du surplus de leurs demandes ;

— à titre principal :

— de dire qu’ils sont titulaires d’un bail commercial ;

— de prononcer la nullité du congé du 15 janvier 2001 ;

— de condamner la SCI à leur payer les sommes de :

* 7.623 € à titre de dommages intérêts pour le matériel détérioré en raison de la non exécution par la bailleresse des travaux à sa charge ;

* 7.623 € à titre de dommages intérêts pour le préjudice moral et le trouble de jouissance qu’ils ont subis ;

* 30.500 € en remboursement des travaux qu’ils ont effectués, au montant à dire d’expert si nécessaire ;

— de confirmer la le jugement en ses autres dispositions ;

— à titre subsidiaire, si la Cour devait considérer que le bail n’est pas un bail commercial :

— de dire que le bail est un bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989 ;

— de condamner la SCI à lui verser des sommes identiques à celles réclamées dans le cadre d’un bail commercial ;

— à titre infiniment subsidiaire,

— de leur accorder les plus larges délais pour quitter les lieux ;

— de réduire le montant de l’indemnité d’occupation demandée par la SCI ;

— en tout état de cause,

— d’ordonner à la SCI de rétablir l’alimentation électrique sous astreinte journalière de 200 € avec capitalisation ;

— de dire que les condamnations prononcées porteront intérêts au taux légal à compter de l’assignation et ordonner leur capitalisation ;

— de condamner la SCI à lui payer la somme de 2.500 € en application de l’article 700 du nouveau code de procédure civile ;

Vu les conclusions en date du 5 février 2003 de la SCI du 68 Avenue de Fontainebleau par lesquelles elle demande à la Cour :

— de confirmer le jugement en ce qu’il a retenu que le bail verbal consenti en 1995 est soumis au droit commun et ne s’analyse pas en un bail commercial et débouté M. et M^me E. de leurs prétentions indemnitaires,

— de la recevoir en son appel incident,

— de juger valable le congé notifié le 15 janvier 2001 ;

— subsidiairement, si le délai imparti par le congé devait être jugé insuffisant, de dire que cette circonstance aurait pour seule conséquence le report de ses effets ;

— de juger que M. et M^me E. ne justifient d’aucun droit locatif pour les locaux autres que les remises 17 et 25 et le petit appentis jouxtant la remise 25 ;

— très subsidiairement, si la Cour estimait que les appelants sont titulaires d’un bail sur l’ensemble des locaux qu’ils occupent,

— de juger que le congé porte sur la totalité des locaux ;

— d’ordonner l’expulsion des époux E. , sous astreinte ;

— de les condamner au paiement d’une indemnité d’occupation pour l’ensemble des locaux depuis la prise d’effet du congé, sur la base de 1.930 € par mois ;

— de les condamner à lui payer la somme de 5.000 € en vertu de l’article 700 du nouveau code de procédure civile ;

SUR CE,

Sur la qualification du bail

* Sur les surfaces données à bail et l’existence d’un bail commercial

Considérant que M. et M^me E. soutiennent que, contrairement à ce qu’a retenu le Tribunal, ils sont titulaires d’un bail commercial sur l’ensemble des locaux qu’ils occupent actuellement, que par conséquent le congé délivré par la SCI en violation de l’article L 145-9 du commerce est nul ; qu’ils font valoir :

— qu’en vertu du bail verbal qui leur a été consenti, ils occupent les locaux 17 et 25 et le dessus des remises 10, 26, 27 et 28 ; que la SCI les a autorisés à faire « une extension de travaux » sur le dessus des remises 10, 26, 27, 28 et à s’y installer ; qu’en outre, la bailleresse ne peut leur reprocher d’occuper abusivement la cour de l’immeuble pour stationner leur camion, alors que la mise à disposition de la cour desservant les locaux loués fait partie intégrante de l’obligation de délivrance pesant sur la bailleresse ;

— que l’affectation des locaux loués à des fins commerciales ressort de la commune intention des parties ; qu’en effet, exerçant une activité d’antiquaires nécessitant de vastes espaces, les importants volumes pris à bail constituaient pour eux une qualité substantielle et un élément déterminant de leur consentement sans lesquels ils n’auraient pas contracté ; qu’ils ont loué les locaux pour l’exercice de leur profession et pour habiter, que si cette utilisation n’avait pas eu l’agrément de la bailleresse, celle ci n’aurait pas manqué d’agir en conséquence dès le but du bail ;

— qu’ils étaient amis intimes de M. J. , gérant de la SCI, lequel venant régulièrement chez eux savait parfaitement qu’ils exerçaient leur activité dans les lieux et y habitaient ;

— qu’ils justifient de la réalité de leur activité commerciale ; qu’ils n ont pu s’inscrire au registre du commerce avant le 11 septembre 2001 faute de remise par la bailleresse d’un justificatif de la jouissance des locaux où se trouve situé le siège de l’activité ; que compte tenu des relations amicales existant entre M. J. et eux mêmes, ils n’ont pu réclamer ce document par écrit ;

— que l’immatriculation au registre du commerce n’est pas une condition de la formation du bail commercial ;

Mais considérant que le 6 octobre 1996, la SCI, sous la signature de son gérant M. J. , a établi une attestation en ces termes : « j’autorise Monsieur E. Serge à faire des travaux pour une extension de son local », termes imprécis qui selon la SCI correspond à son accord pour la location du petit appentis jouxtant la remise 25, les travaux autorisés consistant en la réfection de la porte d’accès à l’appentis, voire de l’appentis lui même ; que les époux E. prétendent que par cette autorisation, la bailleresse a consenti à ce qu’ils occupent le surplus des locaux, sans augmentation de loyers, à condition qu’ils remettent en état les lieux, extrêmement vétustés, la SCI s’engageant à régulariser la situation et à leur accorder un bail écrit, à la fois commercial et d’habitation ; que pour leur part, ils ont rempli leurs engagements, ayant effectué la réhabilitation des lieux, tandis que la SCI a refusé de conclure le bail ;

Considérant, toutefois, que les époux E. ne démontrent nullement la réalité de leurs affirmations ; qu’alors qu’ils prétendent avoir déboursé des sommes importantes pour réaliser les travaux, d’une part, ils ne communiquent que des factures relatives à de fort modestes montants, d’autre part, ils ne justifient d’aucune réclamation auprès de la SCI tendant à la signature du bail promis ; que les quittances de loyer communiquées, postérieures à l’autorisation invoquée, correspondant aux mois de septembre 1997, février 1999, mai 2000 et janvier 2001 portent toujours mention uniquement du local 25 et du local 17, sans que les époux E. n’établissent, ni d’ailleurs ne prétendent, avoir réclamé à la bailleresse la mise en conformité de ces quittances avec le nombre de lots qui, selon eux, leur aurait été loué ;

Considérant que, dans ces conditions, il y a lieu, réformant sur ce point le jugement déféré, de dire que M. et M^me E. ne sont titulaires d’un bail que sur les remises n° 17 et 25 ;

Considérant que le Tribunal a pertinemment retenu par des motifs que la Cour adopte que le bail en cause ne constituait pas un bail commercial au regard des dispositions de l’article L 145-1 du code de commerce ;

Qu’en effet, en premier lieu, aux termes de l’acte d’acquisition du bien par la SCI, en date du 28 avril 1988, les locaux en cause constituaient des remises ;

Qu’en deuxième lieu, M. et M^me E. , se bornant à communiquer des documents tels que des factures d’achat ou de vente de meubles ou des pièces relatives à leur participation à certaines foires aux antiquités, ne produisent ni bilans, ni taxes professionnelles, ni avis d’imposition relatifs à des bénéfices commerciaux qui démontreraient qu’ils exercent une activité commerciale dans les lieux ;

Qu’en troisième lieu, il apparaît que tant lors de la conclusion du bail en 1995 que lors de la délivrance du congé en mars 2001, ni M. E. ni M^me E. n’étaient inscrits au registre du commerce pour l’activité d’antiquaires qu’ils prétendent exercer dans les lieux ; que la tardive inscription au registre du commerce de M^me E. , faite le 11 septembre 2001, soit postérieurement à la délivrance du congé et de l’assignation introductive d’instance, apparaît avoir été faite pour les besoins de la procédure dans le but de contrer les réclamations de la bailleresse ; que les appelants ne peuvent prétendre que leurs relations amicales avec M. J. leur interdisaient de demander à celui ci la délivrance d’un justificatif de la jouissance des locaux alors que M^me E. s’est inscrite en septembre 2001 sans disposer de cette pièce ;

Considérant, dans ces conditions, que le jugement doit être confirmé en ce qu’il a dit que le bail verbal de 1995 n’avait pas le caractère commercial ;

* Sur l’existence d’un bail d’habitation

Considérant que les appelants prétendent à titre subsidiaire qu’ils bénéficient d’un bail d’habitation soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ; qu’ils font valoir qu’ils occupent les lieux pour leur habitation principale depuis le 1^er janvier 1995, au su de la SCI et avec son accord ;

Que le congé qu’elle leur a délivré est nul pour ne pas respecter les dispositions impératives de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, suivant lequel le congé doit être justifié par un motif légitime et sérieux et doit indiquer, à peine de nullité, le motif, et en cas de reprise, les noms et adresse du bénéficiaire ; qu’en outre, le congé n’a pas été délivré pour le terme du bail et ne respecte pas le délai de préavis de six mois ;

Mais considérant que ce chef de demande doit être rejeté ; qu’en effet, les appelants évoquent eux mêmes les « locaux » 17 et 25, et pour le surplus des locaux qu’ils occupent les « remises », que les quittances de loyer produites font état du « local » 17 et du « local » 25, termes qui ne correspondent nullement à la location d’un local d’habitation ; que pas plus qu’en ce qui concerne leur prétention à un bail commercial, ils n’apportent d’éléments démontrant que la bailleresse aurait entendu conclure un bail d’habitation, soit à l’origine en 1995, soit par un accord ultérieur ;

Considérant qu’il s’ensuit que le bail liant la SCI et les époux E. relatif aux locaux 17 et 25 n’est pas un bail d’habitation et constitue un bail de droit de commun ;

Sur la validité du congé

Considérant que la société bailleresse conteste le jugement qui a déclaré le congé nul, faisant valoir que le délai de deux mois de ce congé est suffisant ; que si la Cour devait le considérer insuffisant, il y aurait lieu d’en reporter les effets ;

Considérant que la contestation de M. et M^me E. sur la validité du congé porte sur le délai de sa délivrance, dans les hypothèses où il s’agit d’un bail commercial ou d’un bail d’habitation régi par la loi du 6 juillet 1989 ; que le bail en cause étant un bail de droit commun, cette contestation est inopérante ;

Considérant qu’en vertu de l’article 1736 du code civil, la délivrance du congé est faite sans forme particulière, en observant les délais fixés par l’usage des lieux ; que dans la région parisienne, le congé doit être donné trois mois à l’avance pour les appartements, délai ramené à six semaines pour les petits logements ; qu’en l’espèce, s’agissant de la location de deux remises, un délai de six semaines est satisfactoire ; qu’ainsi, le congé délivré aux locataires par lettre recommandée du 15 janvier 2001 pour le 30 mars 2001 est régulier, qu’il y a lieu d’infirmer le jugement déféré sur ce point ;

Considérant, en conséquence, que l’expulsion des lieux des époux

E. doit être prononcée, sans qu’il y ait lieu d’ordonner une astreinte ;

Sur les demandes de dommages intérêts de M. et M^me E.

Considérant, sur l’indemnisation des travaux effectués, que les époux E. déclarent qu’ils ont effectué dans les lieux, avec l’accord de la propriétaire, des travaux d’un montant de 30.500 € , et sollicitent en vertu de l’article 555 alinéa 3 du code civil, la condamnation de la SCI qui souhaite conserver les transformations réalisées, à lui rembourser ladite somme ;

Mais considérant qu’il est établi que M. et M^me E. ont exécuté les travaux dans des locaux qui ne leur étaient pas loués, de leur propre initiative, que dès lors leur demande de remboursement de ces travaux ne peut prospérer ;

Considérant, sur les dégradations de biens mobiliers, que M. et M^me E. exposent que la SCI s’étant abstenue de remettre en état la toiture, un grand nombre de meubles et d’objets entreposés dans les lieux a été gravement endommagé ; que leur préjudice s’élève à la somme de 7.623 € ;

Mais considérant que M. et M^me E. produisent à l’appui de leur demande le rapport d’une société « Expertises Ile de France » dont il ressort que la couverture de l’appentis serait en très mauvais état ; que, cependant, ce chef de demande doit être rejeté, alors que :

— le rapport produit n’est pas contradictoire,

— M. et M^me E. n’indiquent pas si les meubles et objets abîmés se trouvaient dans les remises objets de la location, le rapport qu’ils communiquent n’évoquant que le mauvais état de la toiture de « l’appentis », soit d’un petit bâtiment dans lequel ne peut être entreposé que peu de choses,

— ils ne justifient d’aucune réclamation auprès de la bailleresse tendant à la réfection de la toiture en cause,

— ils n’apportent aucun élément à l’appui des dégradations qu’ils allèguent, si ce n’est quelques photos, insuffisantes pour justifier de ce préjudice ;

Considérant, sur la demande au titre de leur préjudice moral et de leur trouble de jouissance, que M. et M^me E. font valoir que le retournement de comportement de la bailleresse a entraîne pour eux un préjudice moral outre un trouble de jouissance qui doivent être réparés par l’allocation de la somme de 7.623 € à titre de dommages intérêts ;

Mais considérant qu’il est établi que la location a porté uniquement sur deux remises, que la bailleresse n’a jamais entendu conclure un bail commercial ou d’habitation, que par conséquent ce chef de demande n’est pas fondé ;

Considérant que le congé étant validé et l’expulsion des locaux prononcée, la demande de M. et M^me E. relative à l’alimentation électrique des locaux doit être rejetée ;

Sur la demande de délais

Considérant qu’à titre subsidiaire, M. et M^me E. demandent à bénéficier de 24 mois de délais en vertu de l’article 1244-1 du code civil ; que la bailleresse s’oppose à cette demande ;

Mais considérant que les époux E. ont déjà bénéficié de larges délais puisque le congé qui leur a été délivré est à effet du 31 mars 2001, que toutefois il apparaît qu’ils utilisent les lieux, indûment, à titre d’habitation de sorte qu’il convient de leur donner, en vertu de l’article 510 du nouveau code de procédure civile, un délai de 3 mois pour les quitter, à compter de la signification de la présente décision ;

Sur l’indemnité d’occupation

Considérant que la SCI sollicite la fixation de l’indemnité d’occupation due à compter de la prise d’effet du congé à la somme mensuelle de 1.930 € , exposant que les appelants, après avoir pris en location deux remises et un appentis d’une superficie d’environ 100 m2 , pour un loyer mensuel de 1.950 F à la date du congé, se sont installés sans autorisation dans une surface de plus de 400 m2 , et ce après avoir exécuté des travaux pouvant être qualifiés de « bricolage » ; qu’elle déclare qu’ils n’ont rien versé depuis le 1^er juillet 2002 ; que les appelants sollicitent la réduction de cette réclamation ;

Mais considérant que compte tenu, d’une part des locaux pour lesquels il est donné congé, d’autre part des locaux investis par M. et M^me E. , de l’état de tous ces locaux qui indépendamment des travaux réalisés par les époux E. constituent des remises, il y a lieu de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due à compter du 1^er avril 2001 à la somme mensuelle de 1.000 € ;

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement du 4 avril 2002 sur la qualification du bail en bail de droit commun, sur le rejet des demandes de dommages intérêts de M. et M^me E. ,

Le réforme pour le surplus,

Déclare valable le congé notifié à M. et M^me E. par la SCI du 68 Avenue de Fontainebleau le 15 janvier 2001 à effet au 31 mars 2001,

Dit que le bail de droit commun consenti en 1995 à M. et M^me E. porte sur les remises 17 et 25 et le petit appentis jouxtant la remise 25,

Ordonne l’expulsion de l’ensemble des locaux de M. et M^me E. et de tous occupants de leur chef dans un délai de 3 mois à compter de la signification de la présente décision ; dit qu’à défaut il pourra être procédé à leur expulsion ainsi qu’à tous occupants de leur chef avec l’aide de la force publique si besoin est,

Dit que les meubles se trouvant dans les lieux seront déposés selon les modalités des articles 65 de la loi du 9 juillet 1991 et 201 du décret du 31 juillet 1992,

Condamne M. et M^me E. à payer à la SCI du 68 Avenue de Fontainebleau une indemnité d’occupation pour l’ensemble des locaux d’un montant mensuel de 1.000 € à compter du 1^er avril 2001 et jusqu’à leur départ effectif des lieux,

Les condamner a lui payer une somme de 3.000 € en application de l’article 700 du nouveau code de procédure civile,

Déboute la SCI du 68 Avenue de Fontainebleau du surplus de sa demande,

Déboute M. et M^me E. de leur demande tendant à ce qu’il soit ordonné sous astreinte à la SCI 68 Avenue de Fontainebleau de rétablir l’alimentation électrique,

Condamne M. et M^me E. aux dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du nouveau code de procédure civile.

LE GREFFIER,

LE PRESIDENT,