Cour d'appel de Paris, Pôle 5 - chambre 3, 22 septembre 2010, n° 09/03422

Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRET DU 22 SEPTEMBRE 2010

(n° , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 09/03422

Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Décembre 2008 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 07/12086

APPELANTE

S.C.P.I. X Y 6 représentée par sa société de gestion, la société BNP PARIBAS REIM, prise en la personne de ses représentants légaux

XXX

XXX

S.C.P.I. X Y A venant aux droits de la société X Y 6 après absorption des sociétés X Y 1 et X Y 3 et changement de dénomination sociale

ayant son siège social

XXX

XXX

représentée par la SCP MENARD – SCELLE-MILLET, avoués à la Cour

assistée de M^e Isabelle ULMANN (CAB.LEFEBVRE), toque : R 31

INTIMEE

S.A. IB prise en la personne de ses représentants légaux

XXX

1 place de la Pyramide – LA DEFENSE 9

XXX

représentée par la SCP FISSELIER – CHILOUX – BOULAY, avoués à la Cour

assistée de M^e Bertrand CHABENAT plaidant pour SELAFA DELAGARDE, avocat au barreau de PARIS, toque : K 056

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 8 juin 2010, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame BARTHOLIN, Présidente chargée du rapport.

Madame BARTHOLIN a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame BARTHOLIN, Présidente

Madame IMBAUD-CONTENT, Conseiller

Madame DEGRELLE-CROISSANT, Conseiller

Greffier, lors des débats : Madame BASTIN.

ARRÊT :

— contradictoire,

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

— signé par Madame BARTHOLIN, Présidente, et par Madame BASTIN, greffier, à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.

*************

EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure :

Suivant acte sous seing privé en date du 5 mars 2003, la société X Y 6 a donné en location à la société IB des locaux situés à La défense ( 92) au 4° étage de la tour Atlantique moyennant un loyer annuel de 280 000 euros ht et hors charges pour une durée de neuf années ;

La société X Y 6 a fait délivrer le 30 septembre 2005 un commandement de payer à la société IB visant la clause résolutoire pour un montant de 337 043, 04 euros ;

La société IB a fait opposition au commandement de payer et saisi le tribunal de grande instance de Paris pour qu’il dise que les travaux de réfection intégrale du système de la climatisation de l’immeuble de grande hauteur abritant les locaux de la société IB constituent des travaux de grosses réparations qui incombent au bailleur de même que les travaux de rénovation intégrale des ascenseurs et du monte charge , de même que la réfection des poteaux de façade et le remplacement de la nacelle effectués ou à venir dans ledit immeuble .

Elle demandait également de constater que la facture de 8960, 43 euros du 4 avril 2007 se rapportant à la quote- part de la société IB dans les travaux de réseau du système incendie et de création d’un réseau de sprinklers n’avait pas de fondement suite à l’annulation par l’assemblée générale des copropriétaires du 20 décembre 2006 du vote d’une assemblée antérieure ayant voté cette résolution . Elle demandait au surplus de constater qu’elle avait réglé la facture du 4 février 2008 portant sur la taxe de bureaux ;

Par jugement du 16 décembre 2008, le tribunal de grande instance de Paris a déclaré non fondé et sans effet en ce qui concerne la clause résolutoire le commandement signifié le 30 septembre 2005 par la société X Y 6 à la société IB et condamné la société X Y 6 à payer à la société IB la somme de 31 310, 22 euros avec intérêts au taux légal , condamné la société IB à payer à la société X Y la somme de 11 311, 77 euros en deniers ou quittance, rejeté le surplus des demandes et condamné la société X Y aux dépens ;

Pour statuer comme il l’a fait, le tribunal a retenu que s’agissant d’un immeuble de grande hauteur, la climatisation est un élément structurellement indispensable à la jouissance des locaux , son non fonctionnement constituant un manquement du bailleur à son obligation de délivrance , que la structure de l’immeuble ne permet pas l’ouverture des fenêtres et impose la climatisation , ce dont il résulte que la réfection intégrale de la climatisation ne peut être considéré comme une simple réparation d’entretien utile au maintien permanent de l’immeuble en bon état, que le système d’ascenseur est lui aussi structurellement indispensable à la jouissance des locaux, s’agissant d’un immeuble de grande hauteur, que la renovation complète des ascenseurs constitue une grosse réparation au sens de l’article 606 du code civile , que les travaux de réfection des poteaux des façades et de remplacement de la nacelle concernent l’ossature même de l’immeuble et constituent des gros travaux en sens de l’article 606 du code civil .

La société X Y 6 a formé appel de cette décision ;

La société X Y A venant aux droits de la société X Y 6 demande à la cour de dire la société IB aussi irrecevable que mal fondée en ses prétentions et de l’en débouter , de la condamner à lui payer la somme de 478 296 euros correspondant à l’arriéré de charges, taxes et travaux dus suivant décompte du 22 avril 2010 , de la condamner à lui payer la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code civil et en tous les dépens avec droit de recouvrement au profit de la scp Menard et Scelle-Millet , avoués .

La société IB demande à la cour de débouter la société X Y A de toutes ses demandes et de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, excepté celle l’ayant condamné à payer en deniers ou quittance la somme de 11 311, 77 euros , de lui donner acte de ce qu’elle a réglé les sommes de 6 627, 41 euros et 23 089, 25 euros ;

Subsidiairement , de condamner la société X Y A aux droits de la société X Y à lui payer à due concurrence l’intégralité des montants concernés à titre de dommages- intérêts en réparation des manoeuvres dolosives commises par elle ;

Plus subsidiairement , de lui accorder des délais de paiement au visa de l’article 1244 du code civil en ordonnant l’échelonnement de la dette sur 24 mois ,

En toute hypothèse, de dire que la clause résolutoire n’a pu jouer et ordonner la compensation entre toutes les sommes qu’elle pourrait devoir et le pontant des avoirs dont elle bénéficie au titre des la régularisation des charges 2005 et 2006 , de condamner la société X Y A à lui payer la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens avec droit de recouvrement au profit de la scp fisselier Chiloux Boulay avoués .

Pour un exposé complet des prétentions et moyens des parties, il convient de se référer à leurs conclusions signifiées le 2 juin 2010 par la société IB et le 12 mai 2010 par la société X Y A ; leurs moyens seront examinés au cours de la discussion.

MOTIFS

La société X Y A ne remet pas en cause les dispositions du jugement qui ont dit sans effet en ce qui concerne la clause résolutoire le commandement de payer délivré le 30 septembre 2005 ; celles ci seront confirmées ;

Elle conteste en revanche l’imputabilité des charges concernant les travaux de réfection du système de climatisation , de renovation des ascenseurs, de réfection des travaux de façade et de la nacelle et des frais y afférent, telle qu’appréciée par les premiers juges , au visa notamment des dispositions du bail liant les parties ;

Le bail prévoit :

*Au chapitre des ' charges et conditions', paragraphe I 'entretien -réparations- travaux', que le preneur sera tenu d’effectuer dans les lieux et à ses frais pendant le cours du bail toutes les réparations et tout l’entretien de quelque nature et de quelque importance qu’ils soient, nécessaires au maintien en bon état des lieux loués , en ce compris les travaux de mise en conformité ainsi que ceux découlant de la vétusté, à la seule exception de ceux limitativement énumérés à l’article 606 du code civil 'les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes , le rétablissement des poutres et des couvertures entières, celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier ; toutes les autres réparations sont d’entretien'

Le paragraphe III 'charges’ reprend cette distinction en édictant que le preneur remboursera au bailleur la quote part afférente aux locaux loués de tous frais relatifs à la gestion, à l’entretien et aux réparations , en ce compris les travaux de mise en conformité ainsi que ceux découlant de la vétusté, à la seule exception de ceux limitativement énumérés à l’article 606 du code civil ' les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes , le rétablissement des poutres et des couvertures entières, celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier ; toutes les autres réparations sont d’entretien’ des parties communes de l’immeuble, même à l’initiative du bailleur ou incombant à ce dernier en vertu notamment du règlement de copropriété ou de tous autres textes , documents ou injonctions .

S’agissant des travaux affectant le système de climatisation :

Critiquant la décision déférée, la société X Y A fait valoir que les travaux de remplacement du système de climatisation n’entrent pas dans la catégorie des grosses réparations dont la liste est limitativement énumérée à l’article 606 du code civil et également dans le bail mais constituent des travaux d’entretien à la charge du preneur, que ces travaux qui sont utiles au maintien permanent de l’immeuble en bon état ne touchent en effet ni à la structure ni à la solidité de l’immeuble .

La société X Y A fait encore valoir que contrairement à ce qu’a retenu le tribunal , les travaux ne concernent que le système de climatisation ' froid’ et non le chauffage, les différentes productions de chaud et de froid étant assurées par des réseaux de gaines distincts .

Il n’est pas contesté que s’agissant d’un immeuble de très grande hauteur , les fenêtres ne peuvent être ouvertes .

Ainsi le système de climatisation 'froid’ qui vise à maintenir les locaux à bonne température durant les saisons chaudes constitue un élément essentiel de la construction en ce qu’il permet la conformité de l’immeuble à sa destination .

L’énumération des travaux concernant le système de climatisation telle qu’elle résulte du procès -verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 24 octobre 2003 révèle qu’il s’agit de travaux de grande ampleur, d’un coût élevé et qui tendent à:

../.. Pour les installations centralisées de production et de transfert ' chaud /froid :

la réorganisation des réseaux hydrauliques raccordés à ENERTHERM./

la création d’un échangeur de transfert d’énergie frigorifique au 6° sous sol pour alimenter les terminaux du 2° entresol et des niveaux du 1° au 12 °,

le remplacement de l’échangeur de transfert d’énergie frigorifique du 26° étage pour alimenter les terminaux des niveaux 13° au 25° ,

la création de nouveaux réseaux de distribution hydraulique../..

la modification des centrales d’air du 26° étage et des prises d’air neuf en terrasse pour satisfaire les exigences de la réglementation sanitaire

Pour les installation de climatisation de la superstructure :

la suppression de traversée de planchers qui permettent le passage des alimentations, des ejecto convecteurs situés en allège des fenêtres../..

la création de réseaux hydrauliques de distribution et d’alimentation des appareils terminaux dont le remplacement par des appareils ' nouvelle génération ' est également prévu .

Bien que la société bailleresse soutient que ces travaux ne concernent pas le système de chauffage distribué par un réseau de gaines distinctes de celles qui alimentent les convecteurs en air frais , la liste des travaux énumérés par le syndic laisse néanmoins apparaître que sont également concernés 'les installations centralisées de production et de transfert ' chaud -froid'' et notamment les réseaux hydrauliques raccordés à ENERTHERM (dont la société X Y A indique elle-même qu’elle fournit les calories à l’immeuble comme à l’ensemble des immeubles de la Défense).

Quoiqu’il en soit et surtout, cette énumération des travaux et les propos du syndic, tels que repris en exergue dans le procès verbal de l’assemblée générale, révèlent que les travaux de réfection totale du système de climatisation ont pour objet principal de ' répondre aux exigences de la réglementation par la suppression des traversées de gaines par les planchers’ et de créer ainsi de nouveaux réseaux hydrauliques de distribution.

Ainsi, en ce que ces travaux qui tendent non à la simple renovation mais à la réfection totale du système de climatisation atteignent la structure même de l’immeuble (planchers) , ils ne peuvent être considérés ni comme des travaux destinés à assurer le bon état d’entretien de l’immeuble, ni comme des travaux de mise en conformité d’une installation existante.

Ils constituent en conséquence et ainsi qu’il a été jugé à bon droit des travaux de grosses réparations tels que visés par l’article 606 du code civil et repris par les dispositions du bail.

La quote part desdits travaux supportée par la société X Y A ne peut donc être réclamée à la société Ib locataire.

S’agissant des travaux concernant les ascenseurs :

La société Ib fait valoir que, de la même façon que pour le système de climatisation, les ascenseurs sont indispensables à la jouissance des locaux dans un immeuble de grande hauteur dont l’accessibilité, notamment pour certaines catégories de personnes, serait impossible ; que les travaux ne sont pas comme le laisse entendre la société X Y A des travaux de modernisation mais constituent de gros travaux de renovation intégrale des systèmes d’ascenseurs et de monte charges et concernent aussi bien les cabines, les commandes, les portes d’accès et de fermeture , les moteurs et les câbles de traction pour un coût qui dépasse les 2, 3 millions d’euros ; qu’ils relèvent donc des grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil et ne sauraient être mis à sa charge.

Or, ainsi qu’il résulte du procès verbal d’assemblée générale de la copropriété du 27 janvier 2004, les travaux dits de modernisation des ascenseurs dont l’immeuble est pourvu ont été rendus nécessaires tant par l’exigence de mise en conformité avec les nouvelles dispositions légales et réglementaires que par la nécessité de mettre fin aux pannes récurrentes telles que décrites par le syndic ;

La circonstance que l’exigence de mise en conformité s’étende non seulement aux moteurs et câbles de traction mais également aux cabines , portes d’accès et de fermeture et commandes n’a pas pour effet de faire qualifier différemment les travaux de mise en conformité ;

Il n’est pas soutenu en outre par la société Ib que la volonté de la copropriété de mettre fin aux pannes fréquentes l’ait conduite à voter

d’autres travaux, de plus grande ampleur que ceux résultant strictement de la mise en conformité de l’installation existante, et qui ne pourraient eux mêmes être qualifiés de travaux de réparations .

Or le bail prévoit que le preneur supportera non seulement les travaux nécessaires au bon état d’entretien permanent de l’immeuble mais également ceux de mise en conformité .

Il s’ensuit que c’est à tort que le tribunal a considéré que les travaux dits de modernisation des ascenseurs devaient être laissés à la seule charge de la bailleresse .

S’agissant de la réfection des poteaux de façade et de la nacelle :

C’est en vain que la société X Y A soutient que les dépenses de réfection concernant les poteaux de façade et la nacelle doivent être mis à la charge de la société Ib dés lors qu’elles ne portent pas sur la réfection des murs en entier et ne constituent donc pas des grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil alors que ces dépenses d’un montant global de 299 000 euros pour l’exercice 2006, de 1 685 988 euros répartis sur deux exercices 2007 et 2008 , outre 29 900 euros pour les seuls travaux de purge des bétons des poteaux, concernent les éléments structurants de l’immeuble qui sont indispensables à sa solidité en ce qu’ils assurent la répartition des charges et que ces travaux qui consistent en la réfection des poteaux de la façade et de la nacelle doivent, par leur nature et leur montant, être qualifiés, conformément aux dispositions du bail, de grosses réparations .

Il s’ensuit que la quote part desdits travaux sera supportée par la société X Y A seule .

Sur le montant des sommes dues par la société Ib :

La société Ib est en conséquence débitrice de la somme représentant la quote part des travaux relatifs à la renovation des ascenseurs représentant une somme totale de 92 800, 33 euros .

La société X Y A ne conteste pas que les factures 10000617 pour un montant de 6 627, 41 euros et 10000811 pour un montant de 23 089, 25 euros, dont la société Ib ne conteste pas être débitrice à son égard, lui ont été réglées de même que la facture 080000143 d’un montant de 11 311, 77 euros que la société Ib a été condamnée à payer en deniers ou quittance et qui ne figure d’ailleurs plus dans le décompte de la société X Y A .

S’agissant des frais d’huissier dont la société X Y A réclame paiement en exécution du bail, elle ne produit pas les actes ( commandement et sommation des 18 janvier 2005 et 16 juin 2006 ) auxquels il se rapportent de sorte qu’elle ne permet pas à la cour de vérifier sur quelles sommes portaient ces actes ; il ne peut, en conséquence, alors qu’il n’a été fait que partiellement droit à sa demande en paiement, lui être alloué quelque somme que ce soit au titre de cette réclamation ;

La société X Y A ne conteste pas, à titre subsidiaire, que la facture 06000841 portant régularisation des charges 2004 pour un montant de 31 217, 60 euros comportait un montant de charges concernant les travaux de réfection du système de climatisation ;

Dés lors que la société Ib n’est débitrice d’aucune somme à cet égard, elle est en réalité créditrice au titre de ladite facture d’une somme de 31 310, 22 euros ainsi qu’il a été statué par le jugement déféré qui sera confirmé sur ce point ;

Le montant des autres avoirs ( A 7000363, A 8000096, A 080000476 et A 080000619 ) invoqués par la société Ib à son profit au titre des charges locatives pour un montant total de 95 829, 62 euros ttc n’est pas davantage contesté .

Sur les autres demandes :

La société Ib sollicite, au cas ou la cour ferait droit en partie à la demande de la société X Y A, des délais de paiement alors que le montant des sommes dont elle reste redevable au titre des dépenses de renovation des ascenseurs est en grande partie compensée par les sommes représentant les avoirs dont elle s’estime créditrice (elle ne demande compensation qu’à hauteur de 80 800, 61 euros ).

Il n’y a pas lieu à l’octroi de délai de paiement .

La demande en dommages -intérêts présentée par la société Ib à titre subsidiaire est sans objet dés lors qu’il n’a pas été fait droit à la demande principale de la société X Y A en paiement des sommes dues au titre des travaux de réfection du système de climatisation .

La société X Y A supportera les entiers dépens ; il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ni en première instance comme il a été jugé ni en cause d’appel .

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a dit sans effet en ce qui concerne la clause résolutoire le commandement de payer signifié le 30 septembre 2005 par la société X Y 6, en ce qu’il a débouté la société X Y 6 aux droits de laquelle se trouve aujourd’hui la société X Y A des ses demandes en paiement des sommes représentant les travaux de réfection du système de climatisation et de réfection des poteaux de façade et de la nacelle ainsi que ceux afférent à la réfection du réseau incendie et de création d’un réseau de sprinklers, annulés par délibération de l’assemblée générale des copropriétaires du 20 décembre 2006, en ce qu’il a débouté la société X Y A de sa demande en paiement des frais d’huissier, en ce qu’il a condamné la société X Y 6 à payer à la société Ib une somme de 31 310, 22 euros avec intérêts au taux légal à au jour du jugement, en ce qu’il a débouté les parties de leur demande en paiement d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et en ce qu’il a mis les dépens de première instance à la charge de la société X Y 6 ,

Réformant pour le surplus, statuant à nouveau et ajoutant,

Condamne la société Ib à payer à la société X Y A la somme de 92 800, 33 euros,

Dit que cette somme se compensera en partie avec le montant des avoirs dont la société Ib est créditrice à l’encontre de la société X Y A à concurrence de la somme de 80 800, 61 euros représentant les avoirs de régularisation des charges 2005 et 2006, telle qu’indiqué par la société Ib dans le dispositif de ses conclusions,

Donne acte à la société ib de ses règlements au titre des factures 1 0000617 et 10000811 d’un montant respectif de 6 627, 41 euros et 23 089, 25 euros ttc ;

Constate que la société X Y A ne forme plus aucune réclamation au titre de la facture représentant la taxe bureau 2008 d’un montant de 11 311, 77 euros ttc ;

Dit n’y avoir lieu de statuer sur la demande de la société ib en dommages- intérêts et rejette sa demande tendant à l’octroi de délai de paiement ,

Déboute les parties de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Condamne la société X Y A aux dépens d’appel avec droit de recouvrement direct au profit de la scp Fisselier, Chiloux, Boulay avoués en application de l’article 699 du code de procédure civile .

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,