Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - chambre 7, 25 novembre 2010, n° 08/00163

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRET DU 25 Novembre 2010

(n° 2 , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : S 08/00163

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 30 Juin 2008 par le tribunal de grande instance de Paris RG n° 07/00569

APPELANTE

SIEMP SOCIETE IMMOBILIERE D’ECONOMIE MIXTE DE LA VILLE DE PARIS

Siège administratif :

XXX

XXX

représenté par M^e Caroline BOMMART-FORSTER, avoué à la Cour, M^e Stéphane DESFORGES, avocat au barreau de PARIS, toque : K131

INTIMES

Monsieur A B

(SUCCESSION DE MADAME I Z)

XXX

XXX

comparant en personne assisté de M^e Côme IDRAC, avocat au barreau de Paris, substitué par M^e Audrey LECAILLE avocat au barreau de Paris, toque : P586

Madame E Z

(SUCCESSION DE MADAME I Z)

XXX

XXX

GRECE

représentée par M^e Côme IDRAC avocat au barreau de Paris substitué par M^e Audrey LECAILLE, avocat au barreau de PARIS, toque : P586

XXX

XXX

94000 X

représentée par M^e Dominique CECCALDI, avocat au barreau de PARIS, toque : B 526 substitué par M^e Catherine AZOULAÏ avocat au barreau de Paris, Toque :A 0122

COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT :

SERVICE DES MISSIONS DOMANIALES(EXPROPRIATION)

XXX

XXX

représenté par M^me M-N O en vertu d’un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 23 Septembre 2010, en audience publique, devant la cour composée de :

Monsieur Jean-Louis FROMENT, Président, spécialement désigné pour présider cette chambre par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la Cour d’Appel de PARIS,

Madame Dominique PATTE, Conseillère désignée par Monsieur le Premier Président de la Cour d’Appel de PARIS

Madame K L, Juge de l’Expropriation au Tribunal de Grande Instance de X, désignée conformément aux dispositions de l’article L. 13-1 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique

Greffier : Madame Chaadia GUICHARD, lors des débats

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

Mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile. – signé par Monsieur Jean-Louis FROMENT, Président et par Madame Chaadia GUICHARD, Greffier.

Vu le jugement du 30 juin 2008 par lequel, ensuite de l’expropriation, par ordonnance du 17 décembre 2007, des lots 134 et 135 de l’immeuble en copropriété XXX, le juge de l’expropriation du département de Paris, statuant sur les indemnités dues par la Société Immobilière d’Economie Mixte de la Ville de Paris (l’expropriant) à la Société Civile Immobilière La Foncière Pigalle (la SCI), propriétaire de ces lots, ou à A B et Y Z, en qualités d’héritiers de I J, porteuse de parts de cette société lui donnant droit à jouir desdits lots :

— a fixé, en valeur libre, à la somme de 50.000 € l’indemnité principale, outre 6000 € de remploi,

— a condamné l’expropriant à payer la somme de 750 € aux héritiers de I J,

— a dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile au profit de la SCI,

— a condamné l’expropriant aux dépens.

Vu l’appel de cette décision interjeté par l’expropriant , suivant lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 9 septembre 2008,

Vu le mémoire d’appel déposé le 22 octobre 2008, notifié le 27 octobre 2008 à la SCI, à A B ainsi qu’au commissaire du gouvernement (AR du 30 octobre 2008) par lequel l’expropriant demande par infirmation que les indemnités soient fixées en valeur libre à 21.000 € (2100 € le m² ), outre 3100 € de remploi,

Vu les conclusions du commissaire du gouvernement déposées le 5 novembre 2008, qui propose, par appel incident, les mêmes valeurs que l’expropriant en valeur libre,

Vu le mémoire en réponse de la SCI déposé le 27 novembre 2008 qui demande, par appel incident, une indemnité principale de 60.000 € et une indemnité de remploi de 15.000 €, outre des intérêts au taux légal à compter du jugement déféré et 3000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Vu le mémoire en réponse déposé le 15 décembre 2008 par lequel les héritiers de I Z demandent par appel incident, en ce qui concerne les lots 134 et 135 précités, une indemnité principale de 70.000 € et un remploi, au taux de 20%, soit 14.000 € ;

Vu le nouveau mémoire déposé par les héritiers de I Z le 23 septembre 2010, qui reprend leur précédent mémoire, en retranchant seulement ce qui a trait aux lots 3, 22 et 26 du même immeuble, faisant l’objet d’une instance d’appel également pendante devant la cour,

Vu les explications des parties sur le moyen soulevé d’office de la recevabilité des mémoires de la SCI et des héritiers de I Z déposés respectivement le 27 novembre 2008 et le 15 décembre 2008, au regard des dispositions de l’article R 13-49 du Code de l’expropriation ;

SUR QUOI

Considérant que ni à la SCI, ni A B, ni E Z n’ont accusé réception de la notification du mémoire d’appel de l’expropriant, de sorte que le délai de l’article R 13-49 du Code de l’expropriation n’a pu courir et qu’ainsi les mémoires d’appel de la SCI en date du 27 novembre 2008 et A B et E Z, en date du 15 décembre 2008 , sont recevables, étant observé que ce dernier mémoire, en ce qu’il porte sur les lots 134 et 135, même s’il portait également sur d’autres lots pour lesquels une autre instance d’appel était pendante, a été notifié au commissaire du gouvernement et à l’expropriant qui en ont respectivement accusé réception le 19 décembre 2008 et le 22 décembre suivant ;

Considérant qu’il ressort du procès-verbal de transport sur les lieux du premier juge que l’ensemble immobilier en copropriété, dans lequel se situent les lots 134 et 135 litigieux, forme la parcelle cadastrée XXX d’une contenance de 797, au XXX, est situé dans la partie de cette rue qui est sur les pentes de la Butte Montmartre, sur la gauche, en montant, à quelques numéros du boulevard de Clichy, et est composé, suivant le règlement de copropriété, d’un bâtiment A, en façade sur la rue des martyrs, de 3 étages, sur cave et rez-de-chaussée, outre un 4^e étage, sous comble, d’un bâtiment B, entre deux cours, de 6 étages sur cave et rez-de-chaussée, qui est un très beau bâtiment, plus récent, en bon état apparent et bon état d’entretien, avec façades ravalées et huisseries en très bon état, d’un bâtiment C, qui est actuellement entièrement démoli, avec cour d’environ 120 m² en lieu et place, et de 3 bâtiments annexes en rez-de-chaussée (D,E, F), attenants au bâtiment A, autour de la première cour ; que l’expropriation ne concerne que le bâtiment A, les bâtiments annexes D, E, F et les lots anciennement contenus dans le bâtiment C ; que le bâtiment A, qui date du XIXème siècle, a une façade sur rue recouverte d’un revêtement en mauvais état, le 4^e étage sous comble étant éclairé par les mansardes et des tabatières ; que la façade arrière de ce bâtiment a fait l’objet d’un ravalement récent, avec, en son milieu, une grosse conduite servant à l’évacuation des fumées d’un restaurant du rez-de-chaussée, qu’elle donne sur la cour encombrée des bâtiments annexes, que les parties communes du bâtiment A proprement dit sont exiguës, anciennes et dégradées, qu’elles sont badigeonnées à chaque étage d’une peinture blanche ; que l’escalier de desserte des étages, en bois, marque un certain affaissement et est raide ; qu’il débouche à chaque étage sur un étroit couloir (entre 70 et 80cm) qui dessert les lots, les diverses conduites étant rangées le long des murs, sans coffre, sous les plafonds, les portes accès aux lots étant étroites, disparates, rafistolées et en mauvais état, qu’enfin, à chaque demi-étage, une fenêtre donne sur la cour encombrée, avec sur la gauche, un water-closet commun ; que les lots 134 et 135, au premier étage avec deux fenêtres sur rue, sont réunis pour former un logement de deux pièces, affectées par un incendie en 2006, et en chantier , les travaux ayant été interrompus et l’indemnité d’assurance ayant servi à la pose d’une porte d’entrée blindée et au changement des huisseries ; que ce logement de 10 m², qui est vide et dont le sol est recouvert d’un revêtement plastique et les murs dégradés par l’incendie, dispose d’un coin douche et est dépourvu de tout autre équipement sanitaire ;

Considérant que le premier juge, en écartant les termes de comparaison proposés par l’expropriant, en ce qu’il s’agissait de mutations anciennes, de plus excentrées au regard de l’emplacement de l’ensemble immobilier litigieux, et en relevant que les termes de comparaison proposés par les expropriés pour de petites surfaces, dans un rayon dépassant le quartier de la Butte Montmartre, faisaient apparaître une valeur moyenne de 4762 € le , a retenu, au regard de termes de comparaison dont s’était prévalu le commissaire du gouvernement de 1^re instance, en écartant une mutation du 11 mai 2007, pour celle-ci être insuffisamment précisée et sans cohérence, que le prix moyen du m² , dans le quartier de la Butte Montmartre, pour des appartements de petites surfaces dans des immeubles d’état normal était de 6507 € le m² ;

Considérant que l’expropriant reprend, entre autres, dans son mémoire d’appel, les 8 termes de comparaison figurant dans les conclusions écrites du commissaire du gouvernement de 1^re instance, y compris la mutation du 11 mai 2007 écartée par le premier juge ; que, pour sa part, le commissaire du gouvernement, dans ses conclusions d’appel, se prévaut de 14 termes de comparaison, tous situés sur les pentes de la Butte Montmartre, afférents à des mutations d’appartement dans des immeubles anciens, dont 8 déjà invoquées par le commissaire du gouvernement dans ses conclusions écrites de 1^re instance, en précisant la date et les références de la publication pour celle du 11 mai 2007 qui a été écartée par le premier juge, que les termes de comparaison dont font état les autres parties intimées en appel ne portent ni la date exacte des mutations visées, ni l’adresse exacte des biens ayant fait l’objet de ces mutations, ni davantage leur référence à la publicité foncière, de sorte que ces termes de comparaison doivent être écartés, en raison de leur imprécision, étant observé que vainement il est soutenu qu’ensuite d’une lettre adressée à l’administration fiscale, en application de l’article L 135 B du Code des procédure fiscales, il a été indiqué par cette administration que 'la base de recherche pour toutes les demandes est la base Bien', alors qu’ils ne versent pas la réponse ainsi alléguée ;

Considérant que les mutations, de quelque nature qu’elles soient, fussent-elles situées dans le 18^e arrondissement de Paris, qui sont antérieures à l’année 2007 et/ou sont situées en dehors du secteur de la butte Montmartre doivent être écartées, comme non significatives de la valeur de biens situés, non à proximité, même immédiate, mais sur le secteur de la Butte Montmartre proprement dit, qui est très spécifique de Paris et jouit d’une notoriété exceptionnelle tant en France qu’à l’étranger, alors de plus qu’il existe, pour ces derniers biens, des mutations de logements suffisamment nombreuses pour rendre compte de l’état du marché immobilier sur ledit secteur ;

Considérant qu’ainsi ne sont pertinentes pour rendre compte du marché immobilier à la date du jugement déféré , comme étant incluses dans le secteur spécifique précité et récentes, parmi les termes de comparaison de la cause, les mutations suivantes :

1) la vente le 1^er août 2007, 79/XXX, pour 14,60 au prix de 7534 € le , libre d’occupation,

2) la vente le 20 juillet 2007, XXX, pour 13,40 au prix de 8208 € le ,libre d’occupation,

3) la vente le 5 juillet 2007, XXX, pour 14 au prix de 6690 € le , libre d’occupation,

4) la vente le 1^er mars 2007, au XXX, pour 11,38 au prix de 6414 € le , libre d’occupation,

5) la vente le 16 février 2007, au 79/XXX, pour 9,96, au prix de 6325 €, libre d’occupation,

6) la vente le 5 janvier 2007, XXX, pour 10 au prix de 5500 € le , libre d’occupation,

7) la vente le 30 juillet 2007, XXX, pour 23,87 au prix de 4189 € le , libre d’occupation,

8) la vente le 14 mars 2007, au XXX, pour 14,30 au prix de 5104 € le , libre d’occupation,

9) la vente le 8 janvier 2007, XXX, pour 9,35, au prix de 5280 € le , en valeur libre d’occupation,

10) la vente le 26 janvier 2007, XXX, pour 10, au prix de 3000 € le , libre d’occupation,

11) la vente le 23 novembre 2007, XXX, pour 27,10 au prix de 3874 € le , libre d’occupation,

12) la vente le 7 juillet 2007, XXX, pour 28,65 au prix de 3804 € le , libre d’occupation,

13) la vente le 11 mai 2007, XXX, pour 15,18 au prix de 2964 € le , libre d’occupation,

14) la vente le 24 avril 2007, XXX, pour 23,77 le , au prix de 3702 € le , libre d’occupation,

15) la vente le 6 mars 2007, XXX, pour 35,99 , au prix de 2778 € le , libre d’occupation,

16) la vente le 5 mars 2007, XXX, pour 14,05 au prix de 2846 € le , libre d’occupation,

Considérant qu’il se déduit de ces termes de comparaison :

A) que des logements dans des bâtiments de qualité peuvent se vendre à des prix supérieurs 6000 € le , avec un prix moyen de l’ordre de 7050 € le (mutations ci-dessus visées de 1 à 5), à adapter en fonction des qualités et défauts, internes et externes, propres au bien concerné,

B) que des logements dans des bâtiments de moindre qualité peuvent se vendre à des prix de l’ordre de 4000 à 6000 € le , avec un prix moyen de l’ordre de 5050 € le (mutations ci-dessus visées de 6 à 9 ), à adapter en fonction des qualités et défauts internes et externes, propres au bien concerné,

C) que des logements dans des bâtiments de qualité plus médiocre peuvent se vendre à des prix inférieurs à 4000 € le , le prix moyen des mutations de ce type étant de l’ordre de 3300 € (mutations ci-dessus visées de 10 à 16 ), à adapter en fonction des qualités et défauts internes et externes, propres au bien concerné,

D) que, dans des bâtiments de qualité moyenne ou médiocre, des logements formés d’une pièce ont une plus value de l’ordre de 25% par rapport aux logements disposant de plusieurs pièces, au regard des mutations ci-dessus énoncées en 7, 11, 12, 14, 15 et 16 et de celles dessus énoncées en 6, 8, 9,10, 13 ;

Considérant que, si le bâtiment A de cet ensemble immobilier a fait l’objet d’un arrêté d’insalubrité du 18 juin 2001, non levé à la date du jugement déféré, il ne peut être considéré comme totalement insalubre, comme le reconnaît l’expropriant ; qu’en revanche, comme l’a relevé le premier juge, les travaux de réhabilitation ont été estimés, en 2006, à 1600 € le ; que vainement la SCI soutient que des travaux ont été faits, ce qui est exact, dès lors que ces travaux sont insuffisants pour constituer une réhabilitation de l’immeuble, comme en témoigne les constatations faites lors du transport ; que l’allégation suivant laquelle l’expropriant n’aurait pas correctement rempli la mission qui était sienne, suivant la convention publique d’engagement du 30 mai 2002, est sans incidence sur la valeur vénale du bien exproprié, en l’absence de toute manoeuvre dolosive de cet expropriant, d’ailleurs non invoquée, et est seulement susceptible d’engager, à la supposer établie, sa responsabilité, sur laquelle il n’appartient pas à la juridiction de l’expropriation de se prononcer ; qu’il en va de même de l’allégation suivant laquelle l’expropriant, en tant que copropriétaire de lots, se serait abstenu de payer les charges de copropriété pour travaux ; qu’il y a lieu de relever qu’en outre les couloirs de distribution des lots d’habitation aux étages sont particulièrement étroits ; qu’il suit de l’ensemble de ces éléments que le logement litigieux fait partie des logements ci-dessus visés en C, en ce qu’il est dans un bâtiment d’état médiocre , étant observé que vainement la SCI fait valoir que la configuration de l’ensemble immobilier, en ce qui concerne les bâtiments D, E et F serait valorisante, sans le démontrer, et que vainement elle soutient que, dans les parties communes de la copropriété, il devrait être tenu compte, pour valoriser les lots litigieux, du fait que le bâtiment C est démoli et que son emprise au sol peut être utilisée comme terrain à bâtir, alors que l’emprise au sol du bâtiment C fait également l’objet d’une expropriation ; que les lots 134 et 135 litigieux, qui sont réunis pour former un seul logement de 10 m², qui dispose d’un point d’eau, dès lors qu’il a un coin douche, a été affecté par un incendie, avant l’ordonnance d’expropriation, et a fait l’objet de travaux consécutifs à cet incendie, qui ne sont pas achevés, seules les huisseries et la porte ayant été changées, qu’au regard de ces éléments, il sera appliqué à ce logement, qui est vacant et en chantier, une plus value de 10% par rapport à la valeur moyenne libre des biens ci-dessus visés en C (3300 € le m² ), en considération de ses deux fenêtres sur rue et de sa belle hauteur de plafond ; que l’indemnité principale des lots 134 et 135 réunis sera ainsi fixée, sur la base de 3630 € le m² , pour 10 m², à 36.300 €, le remploi, qui doit compenser les frais à exposer en vue du remplacement du bien dans le patrimoine de l’exproprié, ayant été justement calculé, sur la valeur du bien, au taux de 20% sur 5000 €, 15% sur 10.000 € et 10% sur le surplus, soit, eu égard à cette valeur retenue en appel, une indemnité de remploi de 4630 € ;

Considérant que les indemnités d’expropriation ne portent pas intérêts au taux légal à compter du jugement, l’exproprié restant en jouissance jusqu’au paiement ou, s’il y a lieu, la consignation en vue de la prise de possession ;

Considérant que l’équité commande que soient mises à la charge de l’expropriant une indemnité de 1500 € à la SCI Foncière Pigalle, pour les frais non taxables qu’elle a exposés dans le procès, et une indemnité de 750 € à A B et Y Z, en qualité d’héritiers de I J, porteuse de parts de cette société, pour les frais non taxables qu’ils ont exposés en appel, l’indemnité allouée sur ce point par le premier juge étant confirmée ; que l’expropriant, qui succombe pour partie en ses prétentions, supportera les dépens d’appel ;

PAR CES MOTIFS

Réforme le jugement déféré du chef disant n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile au profit de la SCI La Foncière Pigalle et du chef fixant à cinquante six mille euros (56.000 € ) l’indemnité due par la Société Immobilière d’Economie Mixte de la Ville de Paris à la Société Civile Immobilière La Foncière Pigalle ou à A B et Y Z, en qualité d’héritiers de I J, porteuse de parts de cette société lui donnant droit à jouir desdits lots, ou pour le compte de qui il appartiendra, au titre de l’expropriation des lots 134 et 135 de l’immeuble en copropriété XXX,

Statuant à nouveau,

Fixe, au jour du jugement, l’indemnité précitée à la somme totale de quarante mille neuf cent trente euros ( 40.930 €), dont trente six mille trois cents euros (36.300 €) à titre d’indemnité principale et quatre mille six cent trente euros (4630 €) à titre de remploi,

Dit la SCI La foncière Pigalle fondée à demander une indemnité au titre des frais non taxables qu’elle a exposés dans l’entier procès,

Confirme le jugement déféré en ses autres dispositions,

Y ajoutant,

Rejette la demande d’intérêts formée par la SCI La Foncière Pigalle,

Condamne la Société Immobilière d’Economie Mixte de la Ville de Paris à payer :

* à la SCI La foncière Pigalle la somme de mille cinq cent euros (1500 €) pour les frais non taxables qu’elle a exposés dans l’entier procès,

* à A B et Y Z la somme de sept cent cinquante euros (750 €) pour les frais non taxables par eux exposés en appel,

La condamne aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT