Cour d'appel de Paris, 16 octobre 2013, n° 11/21853

Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 16 OCTOBRE 2013

(n° , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 11/21853

Décision déférée à la Cour : Jugement du 29 Novembre 2011 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 10/09013

APPELANTE

La société civile ELMA, prise en la personne de ses représentants légaux,

XXX

XXX

représentée par M^e François TEYTAUD, avocat au barreau de PARIS, toque : J125, avocat postulant

assistée de M^e Laurent CREHANGE de l’AARPI CREHANGE & KLEIN ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : C1312, avocat plaidant

La SCP BTSG, en la personne de M^e X, ès qualités de liquidateur à la liquidation judiciaire de la société ELMA,

Intervenante forcée

XXX

XXX

représentée par M^e Nathalie LESENECHAL, avocat au barreau de PARIS, toque : D2090, avocat postulant

assistée de M^e Olivier PECHENARD du cabinet Olivier PECHENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : B899, avocat plaidant

INTIMÉES

XXX, prise en la personne de ses représentants légaux,

XXX

XXX

représentée par M^e Jean-Philippe AUTIER de la SCP AUTIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L0053, avocat postulant

assistée de M^e Julien MAYERAS de la SELARL KRIEF-GORDON, avocat au barreau de PARIS, toque : P0194, avocat plaidant

La SA EURO ASIAN EQUITIES, prise en la personne de ses représentants légaux,

XXX

XXX

XXX

représentée par M^e François TEYTAUD, avocat au barreau de PARIS, toque : J125, avocat postulant

assistée de M^e Laurent CREHANGE de l’AARPI CREHANGE & KLEIN ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : C1312, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 1^er Juillet 2013, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Z A, Conseillère, chargée d’instruire l’affaire, laquelle a été préalablement entendue en son rapport.

Madame Z A a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Chantal BARTHOLIN, Présidente

Madame B C, Conseillère

Madame Z A, Conseillère

Greffier, lors des débats : Madame Alexia LUBRANO.

ARRÊT :

— contradictoire.

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Chantal BARTHOLIN, Présidente et par M^me Alexia LUBRANO, Greffière.

* * * * * * *

EXPOSE DES FAITS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Suivant acte sous seing privé du 5 décembre 1995, la société Eurosic, aux droits de laquelle est venue, le 28 décembre 2007, la société Burangle, a donné en location à la société Ecritel, aux droits de laquelle est venue, par avenant du 4 janvier 2002, la société Elma, des locaux commerciaux, à destination de bureaux, situés au 1^er étage du XXX.

Suivant acte sous seing privé du 29 septembre 1997, la société Eurosic, aux droits de laquelle est venue, le 28 décembre 2007, la société Burangle, a donné en location à la société Ecritel, aux droits de laquelle est venue, par avenant du 4 janvier 2002, la société Elma, des locaux commerciaux, à destination de bureaux, situés au 3^e étage du XXX.

Suivant acte sous seing privé du 9 mars 2000, la société Eurosic, aux droits de laquelle est venue, le 28 décembre 2007, la société Burangle, a donné en location à la société Ecritel, aux droits de laquelle est venue, par avenant du 4 janvier 2002, la société Elma, des locaux commerciaux, à destination de bureaux, situés au 2^e étage du XXX.

Se plaignant de troubles de jouissance, la société Elma, qui a, pour associé unique, la société Euro Asian equities, a quitté les lieux et restitué les clés à la bailleresse le 30 juin 2010.

Par actes des 28 mai et 20 décembre 2010, la société Burangle a fait assigner la société Elma et la société Euro Asian equities en paiement devant le tribunal de grande instance de Paris qui, par jugement du 29 novembre 2011, assorti de l’exécution provisoire, a :

— condamné la société Elma au paiement de la somme de 185 544,40 € au titre des loyers et charges, accessoires et pénalités de retard, et de la somme de 21 192,16 € au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— condamné la société Burangle à restituer à la société Elma le dépôt de garantie au titre des trois contrats,

— débouté la société Elma de sa demande de dommages et intérêts et la société Burangle de son action au titre du remboursement de l’enrichissement injustifié de tiers,

— rejeté le surplus des demandes,

— condamné solidairement la société Elma et la société Euro Asian equities aux entiers dépens, dont distraction.

Par déclaration du 7 décembre 2011, la société Elma a fait appel du jugement.

Par acte du 29 février 2012, la société Burangle a fait assigner en paiement la société Euro Asian equities en sa qualité d’associé de la société Elma, devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris qui, par ordonnance du 4 mai 2012, a condamné la société Euro Asian equities à payer la somme de 162 615,13 € et 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 12 avril 2012, une procédure de liquidation judiciaire a été ouverte à l’égard de la société Elma et M. X désigné en qualité de mandataire liquidateur.

Par acte du 7 juin 2012, la société Burangle a fait assigner la société Euro Asian equities en appel provoqué pour avoir paiement d’une somme de 30 880 € plus 35 € sauf à parfaire, avec intérêts au taux légal, au titre d’un enrichissement sans cause.

Dans leurs dernières conclusions, du 18 juin 2013, la société Euro Asian equities et la société Elma demandent :

— la confirmation du jugement en ce qu’il a exclu les sommes correspondant à la taxe foncière au titre du bail commercial du 9 mars 2000 pour les années 2008 et 2009, en ce qu’il a condamné la société Burangle à restituer les dépôts de garantie et l’a déboutée de son action en enrichissement sans cause,

— le débouté des demandes en paiement de la société Burangle au titre de la régularisation des charges 2008-2009 pour les postes relatifs aux honoraires de gestion et aux frais de procédure, aux réparations et entretien du chauffage et de la climatisation et aux travaux jamais réalisés, le débouté de ses demandes de travaux de remise en état, le débouté de sa demande au titre des pénalités de retard, à tout le moins, d’en ramener le montant à de plus justes proportions,

— d’ordonner la restitution de la taxe foncière au titre du bail du 9 mars 2000,

— de condamner la société Burangle au paiement de la somme de 140 165,32 € à titre de dommages et intérêts pour troubles de jouissance,

— de la condamner au paiement de la somme de 10 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, dont distraction.

Dans ses dernières conclusions, du 2 mai 2013, M X demande :

— de dire recevable l’assignation en intervention forcée délivrée par la société Burangle,

— la confirmation du jugement en ce qu’il a exclu les sommes correspondant à la taxe foncière au titre du bail commercial du 9 mars 2000 pour les années 2008 et 2009, en ce qu’il a condamné la société Burangle à restituer les dépôts de garantie et débouté de son action en enrichissement sans cause,

— le débouté des demandes en paiement de la société Burangle au titre de la régularisation des charges 2008-2009 pour les postes relatifs aux honoraires de gestion et aux frais de procédure, aux réparations et entretien du chauffage et de la climatisation et aux travaux jamais réalisés, le débouté de ses demandes de travaux de remise en état, le débouté de sa demande au titre des pénalités de retard, à tout le moins, d’en ramener le montant à de plus justes proportions,

— d’ordonner la restitution de la taxe foncière au titre du bail du 9 mars 2000, au titre des années 2004 à 2007,

— de débouter la société Burangle de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 86 231,60 € au titre de la violation de l’obligation d’entretenir les locaux,

— de condamner la société Burangle au paiement de la somme de 140 165,32 € à titre de dommages et intérêts pour troubles de jouissance,

— de la condamner au paiement de la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, dont distraction.

Dans ses dernières conclusions, du 7 mai 2013, la société Burangle demande :

— la confirmation du jugement en ce qu’il a condamné la société Elma au paiement de la somme de 185 544,40 € au titre des loyers et charges, accessoires et pénalités de retard et solidairement avec la société Euro Asian equities aux dépens,

— le débouté des demandes de la société Elma, de son liquidateur et de la société Euro Asian equities,

— de fixer au passif de la société Elma les sommes de 185 544,40 €, de 86 231,60 € au titre de la violation de l’obligation d’entretenir les lieux, les frais irrépétibles, les dépens de première instance et d’appel,

— de lui déclarer acquis le dépôt de garantie,

— de condamner la société Euro Asian equities au paiement de la somme de 18 234,21 € au titre de l’enrichissement injustifié, avec intérêts au taux légal à compter de l’arrêt,

— de condamner la société Euro Asian equities au paiement de la somme de 15 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, dont distraction.

CELA EXPOSE,

Considérant que la société Euro Asian equities ne discute pas le principe des demandes dirigées contre elle par la société Burangle en sa qualité d’associé d’une société civile, tenue au paiement des dettes de la société ;

Sur les charges

Considérant que la société Elma, représentée par son liquidateur et la société Euro Asian equities font valoir que lorsque la société Burangle, qui a acquis les lieux en décembre 2007, a confié la gestion de l’immeuble jusqu’en juillet 2010 à la société SVE, de nombreux troubles de jouissance ont eu lieu, soit des dysfonctionnements répétés du chauffage et de la climatisation, des problèmes de sécurité des locaux, une absence d’éclairage dans la moitié des étages ; que la gestionnaire a sollicité des sommes injustifiées au titre de prétendues régularisations de charges ; que la société Burangle n’a pas apporté la preuve de la justification de la répartition des charges ni d’un quelconque accord des parties sur les modalités de répartition ; que si la société Burangle soutient qu’à défaut de mention expresse dans le bail, la répartition s’effectue au prorata des surfaces louées, elle n’explique la variation de la base de répartition en ce qui concerne les charges générales, les honoraires de gestion et les charges particulières, étant observé, en outre, que les tantièmes ne correspondent pas à la surface louée pour les honoraires de gestion ; que la société Burangle prétend ensuite qu’elle justifierait du quantum des charges conformément à l’usage sans verser de pièces justificatives ; qu’elle n’a pas non plus apporté la preuve du montant de la régularisation demandée pour les exercices 2008 à 2010, faute de production de factures ; qu’elle a demandé le paiement de charges indues et, également, de charges excessives et injustifiées au regard des baux ;

Considérant que la société Burangle rappelle qu’au cours de la première instance, il est apparu que la société Euro Asian equities et, avant elle, la société Ecritel aux droits de laquelle est venue la société Elma, avait loué à des sociétés tiers des parties des locaux ; qu’elle a été privée du droit à une réévaluation du loyer alors que la société Euro Asian equities s’est enrichie à hauteur de l’intégralité des sous-loyers ; que, compte tenu de l’ouverture de la procédure collective à l’égard de la société Elma, elle a été contrainte d’assigner la société Euro Asian equities, son unique associée ; qu’en ce qui concerne les charges, ont été facturées à la société Elma celles prévues par les contrats, notamment les dépenses exposées dans le cadre du mandat de gestion de l’immeuble et les frais de procédure, les dépenses relatives à l’entretien et à la réparation du chauffage et de la climatisation, outre la taxe sur les bureaux prévue par les baux des 1^er et 3^e étages, toutes charges dues par la locataire ; que la société Elma n’a jamais contesté la clé de répartition des charges et est mal venue de le faire après le terme du contrat ; qu’en l’absence de précision dans le contrat, la répartition a lieu en fonction des surfaces ; qu’elle produit l’ensemble des factures ;

Considérant qu’il résulte du bail des locaux du 2^e étage que le bailleur prend à sa charge la taxe foncière et la taxe sur les bureaux ; que ces taxes ne doivent donc pas être mises à la charge du preneur et le montant doit lui en être restitué pour la période du 12 avril 2006 au 30 juin 2010 ; que la société Burangle n’est pas fondée à soutenir que le remboursement de sommes antérieures à son acquisition ne serait pas possible, dans la mesure où elle ne conteste pas l’existence d’un transfert des dettes du cédant ; que, cependant, elle est fondée à demander le rejet de la demande de M. X au titre des années 2004 et 2005, la société Elma n’ayant formé sa demande en restitution qu’en avril 2011, ainsi qu’il résulte des mentions portées au jugement ;

Considérant que, contrairement à ce que soutient la société Elma, la société Burangle a produit les factures justificatives des charges pour les années 2008 à 2010 ;

Considérant qu’en ce qui concerne la clé de répartition, le choix fait par la société Burangle de procéder par tantièmes n’est ni contestable ni sérieusement contesté, soit, pour les charges générales, d’ascenseur et d’assurance, 206 pour le 1^er étage et le 2^e étage, 207 pour le 3^e ; qu’en revanche, il résulte de l’examen des relevés de charges l’existence d’une rubrique 'autres charges’ dont les montants ne sont pas explicités ; que, par ailleurs, si la clause des baux fait supporter par la locataire toutes les charges liées à l’entretien, au fonctionnement et au maintien en bon état de la chose louée, elle ne comprend pas expressément les charges liées à la gestion de la chose ; que, dès lors, les honoraires de gestion ne peuvent être mis à la charge de la locataire ; que, pour ce qui concerne les frais de procédure exposés pour le recouvrement des loyers et des charges ou accessoires, les clauses des baux en met le coût à la charge de la locataire ;

Considérant que si la société Elma soutient que l’entretien concernant le chauffage et la climatisation n’a pas été correctement réalisé alors que le coût des réparations prétendument entreprises est mis à sa charge, la société Burangle établit toutefois, par la production des diverses factures, qu’elle a fait procéder à des interventions dont le paiement, aux termes des baux, incombe à la locataire ; que, pour ce qui est de travaux d’entretien pour lesquels la société Elma a versé des provisions d’un montant total de 10 890,80 €, la société Elma établit, par comparaison de la liste des travaux prévus telle qu’elle figure dans le courrier de la gestionnaire de l’immeuble du 29 septembre 2009 et du procès-verbal de constat établi le 30 juin 2010, que ces travaux n’ont pas été réalisés ; que la société Burangle n’apporte, sur ce point, aucune contestation sérieuse ;

Considérant que, compte tenu de ce qui précède, la cour n’est pas en mesure de vérifier, pour chaque exercice, les charges incombant effectivement à la locataire ; qu’il convient, en conséquence, d’ordonner, avant dire-droit sur la demande au titre des charges, la production, par la bailleresse, selon les modalités précisées au dispositif, d’un décompte précis tenant compte des éléments examinés ci-dessus ;

Sur les réparations locatives et les dommages et intérêts demandés par la société Burangle

Considérant que la société Elma, représentée par son liquidateur et la société Euro Asian equities critiquent les premiers juges qui ont condamnée la locataire au paiement de réparations locatives, alors qu’elle a produit des factures établissant les travaux d’entretien qu’elle a fait réaliser, notamment en ce qui concerne les installations électriques ; que la société Burangle pour justifier sa demande en paiement n’a fourni que des devis de travaux, alors qu’au vu de l’état des lieux de sortie, de nombreux travaux réalisés s’apparentent à une remise à neuf ; que la demande en dommages et intérêts de la société Burangle, pour le prétendu non-respect de l’obligation de la locataire d’exécuter des travaux de sécurité et de mise en conformité des locaux, doit être rejetée au motif qu’il s’agit d’une demande nouvelle ; que, subsidiairement, la société Burangle ne verse aucun pièce attestant de l’absence de travaux et n’établit pas le lien entre le prétendu préjudice et la prétendue faute ;

Considérant que la société Burangle réplique que l’obligation d’entretenir les lieux n’est pas subordonnée à l’exécution des réparations ; que le procès-verbal de constat du 30 juin 2010 fait état de nombreux fils électriques défixés ; que la société ADS LE a établi un devis le 13 octobre 2010 faisant état de certains dysfonctionnements de l’installation électrique et de dispositifs de sécurité insuffisants ; que le procès-verbal susvisé fait également état de nombreux désordres au 3^e étage ; qu’elle a dû, lorsqu’elle a reloué les lieux, consentir une franchise de loyers de 6 mois au nouveau locataire, justifiant sa demande de dommages et intérêts ; que cette demande n’est pas nouvelle ; qu’elle avait demandé en première instance le paiement de travaux de remise en état ;

Considérant qu’est produit le procès-verbal d’état des lieux de sortie du 30 juin 2010 ; qu’il en résulte que les lieux présentent un état général d’usure compatible avec la durée de l’occupation ; qu’il existe des taches sur les sols, des traces noires sur les murs, des trous de chevilles non rebouchés, des dalles fissurées ; que, cependant, à l’exception d’une alarme qui n’est plus en fonctionnement, aucune constatation, contrairement à ce que soutient la société Burangle, ne fait état de problèmes concernant les installations électriques, la sécurité des lieux ou leur mise en conformité ou l’état des fenêtres ; qu’eu égard à ce procès-verbal, la société Burangle n’est donc pas fondée à produire un devis concernant l’installation électrique des lieux loués, établi plus de trois mois après le départ de la locataire ; qu’au vu des éléments produits, le montant dû par la société Elma au titre des réparations locatives doit être fixé à la somme de 6 000 € ;

Considérant qu’il résulte de ce qui précède que la demande de la société Burangle en dommages et intérêts, recevable en la forme comme étant la conséquence de la demande principale au sens de l’article 566 du code de procédure civile, n’est pas fondée au regard de l’état des lieux, la société Elma n’ayant pas manqué à son obligation d’entretien des lieux ;

Sur la demande de dommages et intérêts formée par la société Elma

Considérant que la société Elma, représentée par son liquidateur et la société Euro Asian equities font valoir que la locataire n’a pas opposé une exception d’inexécution, comme le considère à tort le tribunal, en demandant des dommages et intérêts pour le manquement de la société Burangle à son obligation d’entretenir les lieux loués et de la faire jouir paisiblement des lieux mais a sollicité la réparation des troubles de jouissance subis ;

Considérant que la société Burangle soutient que la société Elma n’a pas établi qu’elle aurait été dans l’impossibilité d’exploiter les locaux ; qu’elle n’apporte d’ailleurs pas la preuve d’un quelconque dysfonctionnement et d’un quelconque trouble de jouissance, alors qu’en tant que bailleresse, elle a rempli ses obligation d’entretien, en procédant immédiatement aux réparations qui s’imposaient ;

Considérant qu’il résulte de l’ensemble des pièces produites que la société Burangle a rempli son obligation d’entretien des lieux et a fait diligences pour procéder aux réparations qui s’imposaient, concernant notamment le système de badges magnétiques, l’éclairage des lieux ou le chauffage ou la climatisation ; que les dysfonctionnements ponctuels constatés n’ont pas empêché l’exploitation normale des lieux par la locataire ; que la société Elma établit seulement, par les témoignages de salariés et par les courriers qu’elle a adressés à la société gestionnaire, que les conditions de travail ont pu être rendues plus difficiles dans certains bureaux et à certaines époques de l’année, en fonction de températures inadaptées dont la stabilisation n’a pu être immédiatement réalisée ; qu’il sera fait une exacte appréciation du préjudice ainsi subi en condamnant la société Burangle à verser à la société Elma à titre de dommages et intérêts la somme de 5 000 € ;

Sur la demande de la société Burangle dirigée contre la société Euro Asian equities au titre de l’enrichissement injustifié

Considérant que la société Burangle produit aux débats des contrats de sous-location partielle des lieux conclus par la société Euro Asian equities ; qu’elle soutient que la société Euro Asian equities a manifestement tiré profit de la location alors qu’elle-même s’est corrélativement appauvrie en n’appréhendant pas les loyers perçus par la société Euro Asian equities et en n’étant pas même payée des loyers et charges conventionnellement dus ; que les sous-loyers sont supérieurs aux loyers contractuels et la privent du mécanisme de réajustement ;

Considérant que la société Euro Asian equities réplique que la société Burangle a perçu les loyers des locaux des 3 étages ; qu’elle ne s’est donc pas appauvrie ; qu’elle n’a pas demandé de réajuster le loyer et ne saurait donc se prévaloir a posteriori d’un prétendu manque à gagner ;

Considérant que c’est par des motifs pertinents que les premiers juges ont relevé que si les sous-locations ont eu pour effet d’enrichir des tiers, elles n’ont pas appauvri le demandeur, bénéficiaire des loyers contractuels ; que, par ailleurs, la société Burangle n’établit pas, par les comptes qu’elle produit, que les sous-loyers seraient supérieurs aux loyers, en fonction des surfaces occupées, et que les conditions d’application de l’article L145-31 du code de commerce auraient été réunies ;

Sur les demandes accessoires

Considérant que, sur les pénalités de retard et le dépôt de garantie, les baux prévoient des majorations pour toute somme impayée à son échéance et l’acquisition par le bailleur du dépôt de garantie à titre d’indemnité de résiliation ; que la société Burangle demande à ce titre le paiement de la somme de 55 060,43 € et l’infirmation du jugement qui l’a condamnée à restituer les dépôts de garantie ; que la société Elma fait valoir le montant injustifié demandé au regard des clauses et disproportionné ;

Considérant que la société Elma ne peut pas sérieusement contester l’existence de retard dans le paiement des loyers ; qu’à ce titre, elle reste devoir, pour le bail du 1^er étage, la somme de 16 703,68 €, pour le bail du 2^e étage, la somme de 18 901,37 € et pour le bail du 3^e étage, la somme de 17 667,36 €, soit au total, la somme de 53 272,41 € ; qu’au regard de l’importance du préjudice effectivement subi en fonction de la durée d’occupation et de l’importance des locaux loués, les taux de majoration fixés sont cependant manifestement disproportionnés ; qu’il sera fait une exacte appréciation de la peine convenue en condamnant la société Elma à payer à ce titre la somme de 5 000 € ; qu’en ce qui concerne le dépôt de garantie, il ne reste acquis au bailleur, en application des clauses des baux, que dans le cas d’une résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer et des charges ou en cas d’inexécution d’une de ses conditions ; que telle n’a pas été la situation d’espèce ; qu’en conséquence, les dépôts de garantie doivent être restitués à la locataire ;

Considérant que la société Euro Asian equities ne discute pas le principe des demandes dirigées contre elle par la société Burangle en sa qualité d’associé d’une société civile, tenue au paiement des dettes de la société ;

Considérant qu’il n’y a pas lieu à paiement sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Considérant que les dépens de première instance et d’appel doivent être réservés.

PAR CES MOTIFS

Dit recevable l’intervention de M. X ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Elma,

Infirme le jugement,

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Dit que la taxe foncière concernant le bail du 9 mars 2000 n’est pas due pour la période du 12 avril 2006 au 30 juin 2010,

Rejette le surplus de la demande à ce titre de M. X ès qualités,

Dit que les honoraires de gestion et les 'autres charges’ne sont pas dues par la société Elma au titre des trois baux,

Condamne la société Burangle à restituer les dépôts de garanties correspondant aux trois baux,

Condamne la société Burangle à payer à M. X ès qualités de liquidateur de la société Elma la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance,

Déboute la société Burangle de sa demande en dommages et intérêts dirigée contre la société Euro Asian equities,

Déboute la société Burangle de sa demande de dommages et intérêts dirigée contre la société Elma pour défaut d’entretien des lieux,

Fixe partiellement la créance de la société Burangle au passif de la société Elma à la somme de 53 272,41 € au titre des loyers impayés pour les trois baux, de 6 000 € au titre des réparations locatives pour l’ensemble des lieux loués et à la somme de 5 000 € au titre des clauses pénales des trois baux,

Condamne la société Euro Asian equities à payer à la société Burangle la somme de 53 272,41€ au titre des loyers impayés pour les trois baux, de 6 000 € au titre des réparations locatives pour l’ensemble des lieux loués et à la somme de 5 000 € au titre des clauses pénales des trois baux,

Avant dire-droit sur le surplus de la demande en paiement au titre des charges :

Renvoie l’affaire à la mise en état du 8 janvier 2014 afin que la société Burangle produise un décompte :

— calculant, pour les années 2008 à 2010, les charges générales sur la base des tantièmes suivants : 206 pour le 1^er étage et le 2^e étage, 207 pour le 3^e,

— déterminant la nature des charges particulières, en vérifiant leur montant et leur affectation,

— excluant les honoraires de gestion ainsi que la rubrique 'autres charges',

— excluant la taxe foncière pour le bail du 2^e étage pour la période du 12 avril 2006 au 30 juin 2010,

— excluant les travaux d’entretien dont la liste figure au courrier du gestionnaire de l’immeuble daté du 29 septembre 2009, sauf à en justifier,

— tenant compte des sommes versées au titre des provisions pour charges,

et que la société Euro Asian equities et M. X ès qualités produisent leurs observations sur le décompte,

Dit n’y avoir lieu à paiement sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Réserve les dépens de première instance et de l’appel.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE