Cour d'appel de Paris, 10 septembre 2013

Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 5-7

ARRÊT DU 10 SEPTEMBRE 2013

(n° 132, 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 2012/05502

Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 décembre 2011

rendu par le Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 2010/09118

APPELANTE :

— M^me G X B

XXX

Représentée par

— la SCP BOLLING – DURAND – LALLEMENT,

avocats associés au barreau de PARIS,

toque : P0480

40 Q du Bac 75007 PARIS

— Maître Nathalie HOMBREUX,

avocate au barreau de PARIS

XXX

5 Q Margueritte 75017 PARIS

et

INTIMÉ :

— M. J K DES FINANCES PUBLIQUES DE L’ILE DE FRANCE ET DU DEPARTEMENT DE PARIS,

Pôle de Gestion Fiscale de Paris Sud-Ouest

ayant ses bureaux : 9 Place R Sulpice 75292 PARIS CEDEX 06

Représenté par :

— La SCP SCP NABOUDET – HATET,

avocats associés au barreau de PARIS,

toque : L0046

XXX

à l’audience par M^me C D, inspectrice des finances publiques, munie d’un pouvoir

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 avril 2013, en audience publique, l’avocat de l’appelante et la représentante de l’intimé ne s’y étant pas opposés, devant M. Christian REMENIERAS, Président, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

— M. Christian REMENIERAS, président

— M^me Pascale BEAUDONNET, conseillère

— M^me Y Z, conseillère

GREFFIER, lors des débats : M. L M-N

ARRÊT :

— Contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième G de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Christian REMENIERAS, président et par M. L M-N, greffier.

* * * * * * * *

Vu l’appel déclaré le 23 mars 2012 par M^me X B du jugement prononcé le 7 décembre 2011 par le tribunal de grande instance de Paris qui a rejeté ses demandes dirigées contre l’administration des impôts ;

Vu les dernières conclusions de M^me X B, appelante, signifiées le 13 novembre 2012 ;

Vu les uniques écritures de M. J K des finances publiques d’Ile de France et du département de Paris, intimé, signifiées le 18 juillet 2012 ;

Sur ce,

La déclaration de succession de M^me E X, décédée le XXX et laissant pour lui succéder sa fille, M^me X B, mentionnait, à l’actif du patrimoine, un appartement de 64 m² au 7^e étage d’un immeuble situé 135/137 avenue Félix Faure et Q de Lourmel à Paris (15^e ), déclaré pour une valeur de 220'000 euros, soit 3437 euros /m².

Les droits de succession ont été liquidés sur cette base.

Cependant, à l’occasion du contrôle de la déclaration de succession, le service de fiscalité immobilière a estimé cette valeur insuffisante au regard de l’état du marché immobilier local ,au jour du décès de M^me E X.

Suivant proposition de rectification du 28 février 2008, estimant que le prix au m² mentionné paraissait insuffisant comparé à celui de cinq mutations similaires (termes de comparaison) la valeur vénale de ce bien a été rehaussé à 321'536 euros, soit 5024 euros/m².

Après examen des observations du contribuable, présentées le 14 mars 2008, auxquelles l’administration des impôts a répondu le 13 juin 2008, le service des impôts a modifié sa proposition initiale et réduit son estimation à 273'306 euros, soit 4270 euros /m², après application de l’abattement de 15 % pour tenir compte de la situation d’occupation du bien.

Un avis de mise en recouvrement du 22 décembre 2008 a été émis par le service des impôts des entreprises R-Lambert pour authentifier la créance de la manière suivante : 11'194 euros en droits et 1584 euros en pénalités.

M^me X B a alors contesté cette imposition complémentaire suivant réclamation déposée le 17 juillet 2009, rejetée par décision de l’administration du 11 janvier 2010.

C’est dans ces conditions que M^me X B, contestant le bien-fondé de cette décision de rejet de réclamation, a assigné l’administration des impôts devant le tribunal de grande instance de Paris, notamment afin de dire et juger que les droits d’enregistrement sont justement établis sur la valeur vénale du bien immobilier et d’obtenir l’annulation du complément de droits mis à sa charge.

Sur ce,

Considérant que les dispositions de l’article 17 du livre des procédures fiscales (LPF) permettent à l’administration, en ce qui concerne les droits d’enregistrement, de rectifier le prix ou l’évaluation d’un bien ayant servi de base à la perception d’une imposition lorsque ce prix ou cette évaluation paraît inférieur à la valeur vénale réelle des biens transmis ou désignés dans les actes, suivant la procédure de rectification contradictoire prévue aux articles L. 55 et suivants du même code, l’administration étant tenue apporter la preuve de l’insuffisance des prix exprimés et des évaluations fournies dans les actes ou déclarations ;

Que la valeur vénale réelle d’un bien sur la base de laquelle l’administration des impôts est en droit de rectifier, en application de l’article L. 17 du LPF, le prix ayant servi de base à la perception d’une imposition proportionnelle lorsque ce prix parait inférieur à cette valeur, correspond au prix que le jeu normal de l’offre et de la demande permettrait de retirer, à un moment donné, de la vente d’un bien déterminé, abstraction faite de toute valeur de convenance qui pourrait être offerte ;

Que la détermination de la valeur vénale et, par suite, la motivation de l’insuffisance d’évaluation impliquent normalement la constatation d’un marché local portant sur des biens similaires, repéré dans la période qui a immédiatement précédé le fait générateur des impositions vérifiées, et une référence à une moyenne des points de comparaison tirés de cette étude, avec des mutations présentant les mêmes caractéristiques ;

Considérant que le tribunal a rejeté les demandes de M^me X B après avoir constaté qu’il n’avait été régulièrement destinataire, ni de ses écritures, ni des pièces dont elle entendait faire état au soutien de ses prétentions ;

Considérant, cependant, que la procédure étant désormais régulière, il appartient à la cour de procéder à l’examen du bien-fondé les demandes initiales de M^me X B ;

Considérant que l’appelante, qui déclare ne pas contester, dans son principe, la 'méthode de comparaison directe’ de l’administration, lui oppose cependant que 'les éléments doivent être comparables dans leurs caractéristiques propres afin que les termes retenus soient opposables';

Qu’elle affirme ainsi, tout d’abord, que l’administration des impôts n’a pas correctement évalué l’incidence des conditions particulières d’occupation du bien, puisque, d’une part, les biens retenus par l’administration à titre de termes de comparaison étaient libres de toute occupation et que la décote de 15 % prise en compte n’est pas suffisante par rapport à un taux généralement admis de 25 % pour un logement et, d’autre part, qu’alors que le bien immobilier en cause était occupé dès l’origine par la de cujus, ce bien avait, à la suite de son placement dans un établissement de soins, été loué sans procéder à des travaux de remise en état ;

Que M^me X B reproche aussi à l’administration de ne pas avoir correctement apprécié la situation 'excentrée’ du bien immobilier concerné, à la limite de Paris et du boulevard périphérique, alors que les références qui lui sont opposées visent des appartements plus proches du quartier commerçant de la Q R S et, pour la plupart, de construction postérieure à 1974 ;

Que la redevable affirme encore que le service évaluateur n’a pas non plus tenu compte de certaines caractéristiques du bien immobilier en cause qui ne comporte que deux pièces alors que sa superficie réelle de 62,92 M² – et non de 75 M² comme l’indiquent par erreur les plans de commercialisation de l’époque – correspond, en réalité, à trois ou quatre pièces, ce qui a pour conséquence de réduire sa valorisation au regard du marché locatif puisqu’en pratique, ce bien ne peut être loué qu’à des célibataires ou à des couples sans enfants ; qu’elle ajoute que l’appartement nécessite 'des travaux structurels’ portant sur les baies vitrées, dont deux sur trois sont défectueuses, et qui ne peuvent être modifiées qu’à la suite d’une décision prise à la majorité des copropriétaires et, par surcroît, que, s’il comporte la jouissance d’une terrasse, le bien ne peut pour autant bénéficier d’une valorisation à ce titre, dès lors que cette terrasse n’est pas directement reliée à l’appartement et que son accès est actuellement problématique ;

Que M^me X B reproche enfin à l’administration de ne pas avoir pris en considération des dépenses liées à d’importants travaux de copropriété – ascenseurs et étanchéité de toiture – décidés, approuvés et votés après la date du décès de sa mère, qui entrent en ligne de compte pour la détermination de la valeur vénale du bien, le nouveau propriétaire devant les supporter après son acquisition, en faisant observer que même si les dépenses liées à des travaux de copropriété votés en assemblée générale avant la cession sont à la charge du vendeur, la prise en charge de ce dernier reste de l’ordre de la négociation ; que l’appelante invoque également un audit de copropriété réalisé en 2010 qui fait état de travaux à caractère 'structurel', grevant, à la date du décès, fait générateur de l’impôt, la valeur vénale du bien ;

Considérant que M. J K des finances publiques d’Ile de France et du département de Paris, fait valoir, pour sa part, que la méthode d’évaluation employée répond aux exigences qui ont été rappelées en matière d’évaluation ; que, cependant, l’administration déclare accepter, 'par mesure de conciliation', de retenir un montant de 8000 euros correspondant aux travaux de rénovation – toiture – et de modernisation – ascenseurs – en déduction de la valeur issue de l’étude comparative arrêtée à 273 306 euros, soit une valeur rehaussée de 265 000 euros ;

Considérant, à titre liminaire, qu’il est rappelé que le bien immobilier soumis au contrôle, qui est situé dans un immeuble construit en 1974, est constitué d’un appartement situé au septième étage, d’une superficie de 64 m² – non contestée par la redevable ainsi que l’atteste sa réclamation – avec deux pièces et un balcon ainsi que d’une terrasse située au huitième étage, d’une cave et d’un parking ; que les termes de comparaison constitués par des mutations similaires qui sont visés par la proposition de rectification consistent en :

— une vente du 3 octobre 2003 : 27, Q R-Amand (15^e arrondissement), construction en 1971, appartement au troisième étage, 67 m², un emplacement de parking, une cave, pas de terrasse, 4771 euros /m² ;

— une vente du 28 juin 2004 : 18 Q Lecourbe ( 15^e arrondissement), construction de 1978, appartement au deuxième étage,54 m² , une cave mais sans parking ni terrasse, 4722 euros /m²:

— une vente du 10 septembre 2004 : 105 Q AC ( 15^e arrondissement), construction en 1971, appartement au septième étage, 69 m², emplacement de parking, pas de terrasse, 5025 euros /m²;

— une vente du 3 décembre 2004 : 201 Q Lecourbe ( 15^e arrondissement) , construction en 1975, appartement au cinquième étage, 50 m², un emplacement de parking, une cave, pas de terrasse, 5300 euros /m² ;

— une vente du 9 décembre 2004 : 6 Q Dombasle ( 15^e arrondissement), construction de 1974, appartement au troisième étage, 66 m², un emplacement de parking, pas de terrasse, 5303 euros / m² ;

Considérant qu’il ne peut être utilement contesté que les cessions en cause, qui sont intervenues moins d’un an et demi avant le décès de M^me E X, concernent des appartements d’une superficie comparable à celle de l’appartement soumis au contrôle et qui sont situés dans des immeubles dotés de la même architecture – construction des années 1970 – particulièrement similaires au bien objet du contrôle ( pièce n° 12 de l’intimé avec photos) – au sein du 15 ème arrondissement de Paris, dans des avenues ou des rues, sinon voisines, à tout le moins très proches, au point d’appartenir au même secteur géographique ;

Considérant, sur les éléments relatifs à la situation et à l’état du bien immobilier en question qui sont spécialement mis en exergue par l’appelante pour contester l’évaluation retenue dans la proposition de rectification, que l’administration est fondée à opposer à M^me X B :

— que rien ne permet de remettre en cause le caractère usuel de la décote de 15 % qui a été appliquée par l’administration pour prendre en compte les conditions particulières d’occupation du bien et, qu’à tout le moins, rien ne permet de justifier l’application au cas d’espèce d’une décote d’un montant supérieur ;

— que tous les termes de comparaison sont situés dans un secteur rénové et résidentiel du 15^e arrondissement de Paris, bénéficiant de la proximité du parc T U, du jardin du Grand Pavois, des transports en commun – deux stations de métro et de bus – ainsi que des commerces de la Q R-S (plan sur la pièce n° 14 de l’intimé);

— que le bien immobilier de la Q AC, qui est présenté par l’appelante comme le seul à proximité du sien, a pourtant été vendu moins de six mois avant le décès de la de cujus pour un prix de 5025 euros m², soit pratiquement le prix retenu par l’administration avant abattement pour occupation, étant par surcroît observé que ses caractéristiques intrinsèques – surface, étage, année de construction de l’immeuble – sont particulièrement proches du bien contrôlé ;

— que l’appartement dont l’évaluation est contestée par l’administration des impôts, étant situé à un étage élevé, est, de ce fait, lumineux, qu’il dispose d’un balcon, d’un emplacement de parking et d’une terrasse, étant observé que la jouissance d’une partie privative de terrasse située au-dessus de l’appartement, alors que les biens choisis comme terme de comparaison n’en comportent pas, constitue indiscutablement, même si l’accès n’en est pas direct, un facteur incontestable de valorisation de l’appartement, soit dans le cadre d’une location, soit dans le cas d’une vente ;

— que rien ne permet d’établir que la configuration de l’appartement en cause, composé d’une chambre et d’un grand living non divisible constituerait nécessairement, pour un appartement parisien, un obstacle à la location constituant un facteur de moins value ;

Considérant, sur la prise en compte des dépenses liées à des travaux de copropriété, qu’ainsi que l’affirme l’intimé, l’existence de travaux de copropriété déjà votés par l’assemblée générale des copropriétaires, de ce fait à la charge du vendeur, constitue plutôt un argument favorable au maintien du prix lors des négociations sur la détermination de la valeur d’un bien;

Que tel est le cas, en l’espèce, des travaux de remise aux normes des ascenseurs, votés en 2004, antérieurement au décès ;

Que s’il est vrai que les travaux d’étanchéité de la terrasse ont été définitivement votés par l’assemblée générale des copropriétaires en 2008, l’administration des impôts ne peut être sérieusement contredite lorsqu’elle affirme que ces travaux ne devraient pas avoir un impact significatif sur la valeur du bien en janvier 2005, à la date du fait générateur de l’impôt, étant observé qu’en tout état de cause, l’administration des impôts a, comme il a été dit, accepté à titre de conciliation une déduction à hauteur de 8000 euros en ce qui concerne les travaux de rénovation de la toiture et de modernisation des ascenseurs ;

Considérant que l’intimé est encore en droit de faire valoir :

— que, s’agissant des travaux nécessaires sur les baies vitrées de l’appartement, celui-ci a fait l’objet d’une évaluation en état d’usage et, par surcroît, qu’il était bien habitable au jour du fait générateur de l’impôt, puisque donné en location et produisant des revenus fonciers ;

— qu’en tout état de cause, ces travaux correspondent seulement à des travaux nécessaires dans un immeuble construit dans les années 1970, comme les immeubles abritant les biens constituant les termes de comparaison ;

— que le rapport d’audit qui lui est opposé a été réalisé plus de cinq ans après le fait générateur de l’impôt et, qu’en tout état de cause, s’il relève un certain nombre de travaux portant sur les parties communes, cette situation n’apparaît pas anormale au regard de la date de construction de l’immeuble, étant observé que l’auditeur a précisé que l’ensemble immobilier est dans un bon état général ;

Considérant que les termes de comparaison mis en avant par l’administration apparaissent ainsi représentatifs de la valeur du marché à la date du fait générateur de l’impôt,

pour le type d’appartement en cause et dans le secteur géographique considéré ;

Que, dès lors, l’administration des impôts, qui a bien apporté la preuve de la minoration de la base déclarée à l’actif de la déclaration de succession de M^me E X, était fondée à rejeter la réclamation de M^me X B ;

Que le jugement attaqué sera infirmé ;

Et considérant que l’équité ne commande pas d’allouer à l’intimé une indemnité au titre de ses frais irrépétibles ;

PAR CES MOTIFS

Infirme le jugement entrepris,

Déboute M^me X B de toutes ses demandes,

Constate que M. J K des finances publiques d’Ile de France et du département de Paris accepte, à titre de conciliation, la prise en compte de travaux à hauteur de 8 000 euros avec une valorisation du bien immobilier situé 135/137 avenue Félix Faure et Q de Lourmel à Paris (15^e) réduite à 265 000 euros au jour de la transmission,

Déboute M. J K des finances publiques d’Ile de France et du département de Paris de sa demande tendant au paiement d’une indemnité au titre de ses frais irrépétibles,

Condamne M^me X B aux dépens d’appel.

LE GREFFIER,

L M-N

LE PRÉSIDENT,

Christian REMENIERAS