Cour d'appel de Paris, 15 septembre 2015, n° 14/00725

Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 15 SEPTEMBRE 2015

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 14/00725

Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Juin 2013 -Tribunal d’Instance de LAGNY SUR MARNE – RG n°11-13-000495

APPELANTE

SCI FONCIERE, prise en la personne de M. E F, gérant

N° de Siret : 447 511 346 00010

XXX

XXX

Représentée par M^e Bruno REGNIER de la SCP REGNIER – BEQUET – MOISAN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050

Ayant pour conseil M^e Lydie NAVENNEC-NORMAND, avocat au barreau de VAL DE MARNE, toque : Pc 414

INTIMES

Monsieur K Y

Né le XXX à XXX

XXX

XXX

Représenté par M^e François CHASSIN de l’AARPI CHASSIN COURNOT-VERNAY, avocat au barreau de PARIS, toque : A0210

Assisté de M^e Sarah DEGRAND de la SCP FGB, avocat au barreau de MELUN, substituée par M^e BUREAU Laure de la SCP FGB, avocat au barreau de MELUN

Madame A J épouse X

Née le XXX à XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e François CHASSIN de l’AARPI CHASSIN COURNOT-VERNAY, avocat au barreau de PARIS, toque : A0210

Assistée de M^e Sarah DEGRAND de la SCP FGB, avocat au barreau de MELUN, substituée par M^e BUREAU Laure de la SCP FGB, avocat au barreau de MELUN

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 16 Juin 2015, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Jacques LAYLAVOIX, Président de chambre

Madame Sabine LEBLANC, Conseillère

Madame C D, Conseillère

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : M^me Christelle MARIE-LUCE

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Jacques LAYLAVOIX, président et par M^me Christelle MARIE-LUCE, greffier présent lors du prononcé.

Le 26 juin 2008, la SCI Foncière a donné en location à M. G Y et à M^me A X un appartement situé XXX

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement le 26 juin 2008.

Les locataires ont donné congé et ont quitté les lieux le 27 juin 2011.

L’état des lieux de sortie a été établi contradictoirement le 27 août 2011.

Le 4 février 2013, la SCI Foncière a fait assigner devant le tribunal de Lagny sur Marne, M. Y et M^me X en paiement de réparations locatives.

Par jugement du 17 juin 2013, le tribunal d’instance de Lagny sur Marne a condamné la SCI Foncière à rembourser à M. Y et M^me X une somme de 673,84 euros avec intérêts légaux à compter du jugement au titre de la restitution du dépôt de garantie après déduction des réparations locatives.

Il a rejeté les demandes en dommages et intérêts et d’exécution provisoire et a condamné la SCI Foncière au paiement d’une somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.

Le 10 janvier 2014, la SCI Foncière a interjeté appel de ce jugement.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 16 juin 2015.

Par conclusions du 3 juin 2014, la SCI Foncière demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris et statuant à nouveau de :

— débouter les intimés de leur appel incident et de leurs demandes,

— condamner les intimés au paiement de la somme de 4 704,75 euros pour réparations locatives et régularisation de charges après déduction du dépôt de garantie outre les intérêts légaux à compter de l’assignation devant le tribunal d’instance,

— condamner les intimés au paiement d’une somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 1147 du code civil

— condamner les intimés au paiement d’une somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par conclusions du 30 avril 2014, M. Y et M^me X demandent à la cour de débouter la SCI Foncière de son appel et de ses demandes et forment appel incident sollicitant l’infirmation du jugement sur :

— leur condamnation au paiement de la somme de 135,50 euros et la déduction de cette somme du montant du dépôt de garantie de 809,34 euros dont ils demandent la restitution en totalité,

— le débouté de leur demande en paiement d’une somme de 1 000 € à titre de dommages intérêts pour procédure abusive,

Enfin, ils demandent la condamnation de la SCI Foncière au paiement de la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR,

Sur les réparations locatives

Considérant que la comparaison des états des lieux contradictoires d’entrée et de sortie permet de déterminer s’il y a eu des dégradations étrangères à la vétusté dont les locataires sont responsables ; que les attestations des proches des locataires sur leur entretien de l’appartement sont moins précises que l’état des lieux contradictoire qu’ils ont signé ;

Considérant que, même si dans l’état des lieux d’entrée, tout est coché 'NB', ce qui veut dire neuf bon état, dans les observations particulières, il est fait notamment état de traces, de fissures et d’éclats ainsi que le tribunal l’a fait remarquer ;

Considérant que les intimés sont mal fondés à prétendre que le chiffrage par la compagnie nationale d’expertise et de mesurage ne serait pas applicable au logement litigieux alors que leurs noms figurent comme locataires sortant avec leur nouvelle adresse, ainsi que leurs dates d’entrée et de sortie des lieux et que l’adresse des lieux loués est seulement incomplète, puisqu’il s’agit bien de la résidence du cours du Tage à Serris ainsi que cela est aussi indiqué sur l’état des lieux de sortie, même si la rue de Magellan ne figure pas ; que ce chiffrage impute à 65% le coût des reprises des dégradations aux locataires pour tenir compte de la vétusté ;

Dans l’entrée ( n° 1 dans l’état des lieux d’entrée)

Considérant que, dans l’entrée de l’appartement, il est fait état en 2008 d’un problème de peinture sur le bas de la porte intérieure, alors que l’état des lieux de sortie montre que des stickers ont été collés, qu’il y a des traces noires et qu’un miroir est fixé par adhésif ;

Que, dès lors, ces dégradations selon le chiffrage de la compagnie nationale d’expertise et de mesurage nécessitent la dépose des stickers et du miroir et leur débarras pour 20 € hors taxes outre 19,6 % de TVA, soit 23,92 € TTC ; que, cependant, les peintures ne sauraient être mises à leur charge s’agissant d’un état d’usage après trois années d’occupation ;

Dans le couloir ( n°2 = dégagement)

Considérant que, lors de l’entrée des locataires dans les lieux, des traces sur la moquette avaient été notées ; qu’à la sortie, elles sont indiquées comme indélébiles pour 8 m² ; que la comparaison des deux états des lieux montre que les intimés ne sauraient être tenus de changements de moquette que le bailleur leur impute à 65 % ;

Qu’en revanche, les murs étaient notés neufs à l’entrée dans les lieux alors qu’à la sortie de grosses tâches sur 16 m² sont notées sur les murs ;

Que, dès lors, le coût de la peinture du couloir a été imputée à juste titre par la SCI Foncière à 65 %, soit 156 € HT outre une TVA 5,5% de 5,57€, soit 164,58 € TTC à la charge des locataires ;

Dans la cuisine ( n°3)

Considérant que l’état des lieux d’entrée indique seulement 'des défauts de surface de peinture et un mauvais état de la peinture, un accroc sur le mur à droite porte-fenêtre et quelques traces sur mur pourtour porte cuisine’ :

Qu’à la sortie, il est indiqué trois éclats au sol et deux carreaux en mauvais état, ainsi que le cumulus entartré ; que, dès lors, il est normal d’imputer la peinture de la cuisine neuve à l’entrée aux locataires pour 65 % soit 243,75 € hors taxes avec une TVA à 5,5 % soit 257,15 € TTC ;

Qu’en revanche le rebouchage de l’huisserie de la porte-fenêtre ne saurait être imputé aux locataires car déjà mentionné à l’entrée ;

Que le détartrage du cumulus, le nettoyage des robinets, la réfection du joint d’étanchéité sont à la charge des locataires pour 44 € hors taxes, outre une TVA à 5,5 %,(2, 42 €) soit 46,42 € TTC ;

Considérant que rien ne figurait sur le meuble évier sur l’état des lieux à l’entrée alors qu’à la sortie il est noté de 'multiples trous plancher, gros éclats sur porte’ ; que, dès lors, son remplacement pour 225 € hors taxes outre la TVA à 5,5% (12,37€), soit 237,37 € TTC sera mis à la charge des locataires ;

Considérant que le remplacement forfaitaire d’un carreau dans la cuisine pour 65 € hors-taxes (TVA 5,5 %) soit 68,57 € TTC doit être remboursé par les locataires ;

Que le plan de travail est en état d’usage à la sortie et que son remplacement ne saurait être imputé aux locataires ;

Qu’en revanche les locataires doivent supporter le nettoyage de la VMC pour 16,50 € hors-taxes (TVA de 19,6 %) soit 19,73 € ainsi que les prises électriques pour 59 € et 29,50 € soit 88,50 € (TVA 5,5 %+ 17,13 €) soit 105,63 € ;

Soit dans la cuisine : 257,15 € + 46,42 € + 237,37 € + 68,57 € + 19,73 € + 105,63 € = 734,87 € de réparations locatives ;

Dans la salle de bains ( n°4 dans l’état des lieux d’entrée)

Considérant que la salle de bains était notée en état de neuf à l’entrée ; qu’à la sortie, aucun mauvais état n’est noté sauf :

— l’entartrage du pare-douche, soit une facture 23 € hors-taxes (TVA 19,6 % = 4,5€) soit 27,5 € TTC

— l’existence d’étagères à déposer (10 € + TVA 19,6% =11,96 €)

— un support de douchette descellé (9 € + TVA 5,5%= 9,45 € TTC)

— et un lessivage de la porte pour 16 € (TVA 19,6%) soit 19,31 € ;

que le reste, en état d’usage même avec des traces sur le papier peint, ne saurait être imputé aux locataires car elles ressortent de la vétusté :

soit 27,5 € + 11,96 € + 9,45 € + 19,31€ = 68,22 € TTC pour la salle de bains ;

Dans les WC (n°5)

Considérant que l’état des lieux d’entrée mentionne un état neuf ; que dans l’état des lieux de sortie figurent seulement une étagère à démonter, deux miroirs collés au mur qui présente des traces et des rebouchages ; que, dès lors, dans les WC seront à la charge des locataires :

— la peinture sur un pan de mur pour 97,5 € + TVA à 5,5%, (5,36€) soit 102,86 €,

— le lessivage de la porte : 16 euros + TVA à 19,6 %, soit 19,36 €

— la suppression des étagères pour 10 euros + TVA à 5,5 %, soit 10,55 €

— le nettoyage de la VMC pour 16,50 euros + TVA de 19,6 %, soit 19,73 €

soit dans les WC : 102,86 € + 19,36 € + 10, 55 € + 19,73 € = 152,50 €

Dans le séjour (n°6)

Considérant que l’état des lieux d’entrée montre un état neuf sauf les joints aux contours de la porte et des fenêtres mal faits et une fissure sur un angle en entrant sur la gauche ; que l’état des lieux de sortie montre des traces noires sur la peinture des murs, des traces rouges au plafond, des rebouchages sur les boiseries ;

Considérant que doivent donc être mis à la charge des locataires :

—  20 € plus TVA 5,5 % pour le rebouchages sur les huisseries, soit 21,10 € TTC

—  195 € + TVA de 5,5 % pour la peinture du plafond, car les traces sont anormales, soit 205,72€,

—  16 euros avec une TVA à 19,6 euros pour le lessivage de la porte, soit 19,13 € ;

Considérant que la peinture sur les murs ne sera pas mise à la charge des locataires, car des traces ne constituent pas une dégradation mais une usure normale ;

Que pour le séjour, les locataires auront à leur charge la somme de :

21,10 € + 205,72 € + 19,13 € = 245,95 € ;

Dans la chambre 1 (n°8)

Considérant qu’il est noté à l’état des lieux d’entrée quelques traces sur la moquette et quelques tâches sur le mur à gauche en haut ; que l’état des lieux de sortie mentionne lui des traces sur la porte et sur le sol, de gros trous et des rebouchages sur un pan de mur, des fissures et des traces noires au plafond ;

Que les locataires ne peuvent être responsables que des traces de rebouchage sur un pan de mur : soit 292,5€ + TVA 5,5 % (16,08 €) soit 308,58 € ;

Considérant qu’ils ne peuvent être responsables des dégradations de la moquette déjà existantes lors de leur entrée dans les lieux ou du changement de revêtements muraux ;

Dans la chambre 2 (n°9)

Considérant qu’à l’entrée dans les lieux, il était noté que la porte droite du placard était dure et que sa peinture intérieure était écaillée, alors que l’état général était neuf ; qu’à la sortie, il est remarqué une remise en peinture partielle de la chambre, des traces au sol et des traces de crayon rouge sur le mur ; au plafond des fissures, un mauvais état du placard et un descellement la prise de téléphone ;

Considérant qu’au vu de ces constatations les locataires doivent supporter :

— la peinture sur un mur, soit 243,76 euros + TVA 5,5 %, soit 257,16 € TTC

— le nettoyage de la moquette pour 65 € + TVA 19,6 %, soit 77,74 € TTC

— la fixation de la prise téléphonique pour 7,50€ + TVA à 5,5 %, 7,41 € TTC mais considérant que la peinture de la porte n’était pas nécessaire au vu de l’état des lieux de sortie ;

Que les locataires auront donc à leur charge la somme de :

257,16 € + 77,74 € + 17,41 € = 352,31 € TTC pour les réparations de la chambre N°2 ;

Dans la chambre 3 (n°10)

Considérant qu’à l’entrée dans les lieux, seule une fissure dans l’angle en entrant à droite après la prise de téléphone a été constatée ; que l’état de la chambre était neuf ; qu’à la sortie, il est constaté des traces sur la porte et une poignée descellée ; des taches indélébiles sur le sol, de grosses tâches pour la peinture du mur, des traces et des auréoles à la suite d’un dégât des eaux à l’angle du plafond ; trois étagères en mauvais état avec des éclats dans le placard ;

Considérant que la SCI Foncière est en conséquence fondée à réclamer à ses locataires par comparaison des deux états les lieux, les sommes de :

— pour les étagères intérieures du placard : 75 €+ TVA 5,5 %, soit 79,12 €

— pour le lessivage de la porte 16 euros + TVA 19,6 %, soit 19,13 €

— pour la fixation de la poignée de porte 7,5 euros + TVA de 5,5 % = 7, 91 €

— pour la peinture des murs 65 % de son coût soit 292,50 euros + TVA 5,5 %, soit 308,58 €

— pour le remplacement de la moquette, 65 % de son coût soit 165,75 € + TVA 5,5 %, soit 174,86 € ;

Mais considérant qu’à l’entrée il y avait une fissure et qu’aucune information n’est donnée au tribunal sur le dégât des eaux au plafond alors qu’il existait une fissure lors de l’entrée des lieux ;qu’en conséquence, la peinture du plafond ne sera pas imputée aux locataires ;

Qu’en conséquence, les locataires sont redevables de la somme de :

79,12 € + 19,13 €+ 7,91 € + 308,58 € + 174,86 € = 589,60 €

Dans la salle d’eau (n°22)

Considérant qu’il était noté à l’entrée dans les lieux en 2008, un état neuf, sauf quelques traces sur le mur en face ;

Qu’en 2011, il est indiqué qu’il y a des traces de rebouchages et deux miroirs collés ; que seule la peinture sur un pan de mur pour 146,25 euros avec une TVA de 5,5 % pourra être imputée aux locataires, en l’absence d’autres dégradations locatives constatées dans l’état des lieux de sortie ; soit 154,29 € TTC ;

Considérant que, dès lors, M. Y et M^me X doivent donc au titre des réparations locatives la somme totale de 2 794,82 euros

= 23,92 € + 164,58€ + 734,87€ + 68,22 € + 152,50 € + 245,95€ + 308,58 € + 352,31 € + 589,60 € + 154,29 € ;

Considérant que le bailleur demandait lui le paiement au titre des seules réparations locatives d’une somme de : 4 704,75 – 135,50 € + 809,34 € = 5 378,59 €

et qu’il a déboursé la somme de 9 178, 87 € selon la facture versée aux débats en pièce 8 ;

Considérant que le dépôt de garantie doit être déduit soit : 2 794,82 € – 809,34 € = 1 985,48 € à la charge les intimés, avec intérêts légaux à compter de l’assignation du 4 février 2013 ;

Sur les charges

Considérant que la SCI Foncière réclame une somme de 135,50 euros au titre des régularisations de charges ; que, si les locataires estiment dans leurs écritures qu’ils pourraient en être redevables, ils font remarquer que ces charges n’ont pas été justifiées et sollicitent en conséquence le débouté de cette demande ;

Considérant que la SCI Foncière ne fournit qu’un décompte et un appel de régularisation de charges et de taxe d’ordures ménagères mais sans justifier de ces charges ; que, dès lors, les locataires sont fondés à obtenir le débouté de cette demande en paiement, conformément à l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Sur les dommages et intérêts

Considérant que la procédure et l’appel ne sont pas abusifs ; qu’il n’est pas établi que les locataires aient fait preuve d’une résistance abusive aux demandes, qui étaient d’ailleurs excessives, de leur bailleur et, qu’en conséquence, les demandes croisées de réparation ne peuvent aboutir, à défaut de prouver une faute ;

Sur les frais de procédure

Considérant qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de l’appelante, la totalité des frais de procédure qu’elle a été contrainte d’exposer ; qu’une somme de 1 500 € lui sera allouée à ce titre ;

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement,

Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Condamne M. Y et M^me X à payer à la SCI Foncière une somme de 1 985,48 € au titre des réparations locatives après déduction du dépôt de garantie, avec intérêts légaux à compter de l’assignation du 4 février 2013,

Déboute la SCI Foncière de sa demande au titre des charges,

Déboute les parties de leurs demandes en dommages et intérêts,

Condamne M. Y et M^me X au paiement d’une somme de 1 500 € sur fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT