Cour d'appel de Paris, 17 novembre 2016, n° 15/07401

Grosses délivrées

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE
FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 17 NOVEMBRE 2016

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 15/07401

Décision déférée à la Cour :
Jugement du 27 Janvier 2015 -Juge de l’expropriation de PARIS – RG n° 14/00109

APPELANTS

Madame X Y épouse Z

née le XXX à
XXX)

XXX Loup

XXX

Représentée par M^e Didier LEICK, substitué par
M^e A B de la SCP LEICK
RAYNALDY & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque :
P0164

Madame C Z épouse D

née le XXX à
XXX)

XXX

XXX

Représentée par M^e Didier LEICK, substitué par
M^e A B de la SCP LEICK
RAYNALDY & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque :
P0164

Madame E Z épouse F

née le XXX à
XXX)

XXX

XXX

Représentée par M^e Didier LEICK, substitué par
M^e A B de la SCP LEICK
RAYNALDY & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque :
P0164

Monsieur G Z

né le XXX à XXX)

XXX

XXX

Représenté par M^e Didier LEICK, substitué par
M^e A B de la SCP LEICK
RAYNALDY & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque :
P0164

Madame H Z épouse I

née le XXX à
XXX)

XXX

XXX

Représentée par M^e Didier LEICK, substitué par
M^e A B de la SCP LEICK
RAYNALDY & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque :
P0164

Monsieur J Z

né le XXX à XXX)

XXX

XXX

Représenté par M^e Didier LEICK, substitué par
M^e A B de la SCP LEICK
RAYNALDY & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque :
P0164

Madame K Z épouse L

née le XXX à
XXX)

XXX

XXX

Représentée par M^e Didier LEICK, substitué par
M^e A B de la SCP LEICK
RAYNALDY & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque :
P0164

Monsieur M Z

né le XXX à XXX)

XXX Loup

XXX

Représenté par M^e Didier LEICK, substitué par
M^e A B de la SCP LEICK
RAYNALDY & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque :
P0164

Monsieur N Z

né le XXX à XXX)

XXX

XXX

Représenté par M^e Didier LEICK, substitué par
M^e A B de la SCP LEICK
RAYNALDY & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque :
P0164

INTIMÉES

SOCIÉTÉ DE REQUALIFICATION DES QUARTIERS ANCIENS (SOREQA)

RCS de Paris n° 521 804 237

XXX

XXX

Représentée par M^e Stéphane DESFORGES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0131

DIRECTION RÉGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES D’ILE DE
FRANCE ET DU
DÉPARTEMENT DE PARIS

Commissariat du gouvernement

XXX

XXX

Représentée par M. O en vertu d’un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 Octobre 2016, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant
Christian HOURS, Président de chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de

Christian HOURS, Président de chambre

Maryse LESAULT, Conseillère

Agnès DENJOY, Conseillère

Greffier, lors des débats : Isabelle
THOMAS

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de

procédure civile.

— signé par Christian HOURS, président et par
Isabelle THOMAS, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Exposé :

Selon convention du 7 juillet 2010, la Ville de Paris a confié à la Société de Requalification des
Quartiers Anciens (SOREQA) le traitement de divers îlots et parcelles présentant des caractères d’habitat dégradé, incluant l’ensemble immobilier en copropriété, situé au 266 rue Lecourbe / 181 rue de la Croix Nivert à Paris 15^e, édifié sur la parcelle cadastrée section BO numéro 2.

Par arrêté préfectoral n°2013-142-0004, le préfet de la région Ile-de-France, préfet de
Paris, a déclaré le projet d’aménagement d’utilité publique et cessibles immédiatement au profit de la SOREQA les biens immobiliers nécessaires à sa réalisation.

L’ordonnance d’expropriation a été rendue le 7 juillet 2014.

Le lot 302 de la copropriété, qui correspond à un appartement de 40 m², appartient à Mmes
X
Y, veuve Z, H Z, épouse I, C Z, épouse
D, E
Z, épouse F, K Z, épouse L, MM. J,
G, M et
N Z (les consorts Z).

Les consorts Z n’ayant pas accepté l’indemnisation proposée, la SOREQA a saisi le juge de l’expropriation de Paris, par mémoire enregistré le 30 avril 2014.

La cour statue sur l’appel formé par les consorts
Z, le 30 mars 2015, de la décision du juge de l’expropriation du 27 janvier 2015, ayant':

— fixé à 212 160 euros l’indemnité totale de dépossession, soit 191 964 euros pour l’indemnité principale (8'065 x 0,7 pour état et situation x 40 m² x 0,85 pour valeur occupée) et 20 196 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

— rejeté la demande d’indemnité pour perte de loyers ;

— condamné la SOREQA à leur payer la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile’et à supporter les dépens de la procédure.

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures':

— adressées au greffe par les consorts Z, le 19 juin 2015,'aux termes desquelles ils demandent à la cour de confirmer le jugement en ce qu’il leur a alloué une somme de 2'000 euros pour leurs frais irrépétibles, de l’infirmer pour le surplus et, statuant à nouveau, de :

— fixer le prix de l’indemnité totale de dépossession leur revenant à 348 820 euros se décomposant comme suit':

— indemnité principale': 316 200 euros'(9 300 x 40 m² x 0,85 pour occupation) ;

— indemnité de remploi': 32 620 euros';

— fixer l’indemnité pour perte de loyers’à 7 800 euros';

— condamner la SOREQA au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile';

— adressées au greffe par la SOREQA, le 3 juillet 2015,'aux termes desquelles elle demande à la cour de confirmer le jugement, de condamner les expropriés aux entiers dépens de l’instance ainsi qu’à lui payer une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile';

— adressées au greffe par le commissaire du gouvernement, le 10 juillet 2015, aux termes desquelles il propose de confirmer le jugement.

Motifs de l’arrêt':

Considérant à titre liminaire que l’appel et les écritures des parties, lesquelles, dûment notifiées, ont permis un débat contradictoire complet et ne font l’objet d’aucune contestation sur ce point, sont recevables ;

Considérant que les consorts Z contestent l’abattement de 30'% opéré en raison de l’état et de la situation du bien exproprié, aux motifs que le mauvais état des parties communes n’est pas mis en évidence, que l’état d’entretien est qualifié de correct et que l’abattement est appliqué sur une valeur moyenne, ce qui revient à pratiquer un «'double abattement'»'; qu’ils considèrent par ailleurs que la dépossession de l’appartement les contraint à rechercher un nouvel appartement et un nouveau locataire, ce qui justifie l’octroi d’une indemnité accessoire pour perte de loyers correspondant à un an de loyers ;

Considérant que la SOREQA répond que l’abattement de 30'% est justifié par l’état du bien et sa situation'; que, s’agissant de la perte alléguée de loyers, le contrat de location était à terme et qu’il n’est pas établi qu’il ait été reconduit, de sorte que le préjudice occasionné par la perte de loyers n’est qu’éventuel';

Considérant que le commissaire du gouvernement considère que l’abattement de 30'% appliqué est justifié par l’état du bien exigeant des travaux coûteux ; qu’il propose de confirmer le jugement en ce qu’il a refusé d’indemniser la perte de loyers, aux motifs que la demande est trop imprécise et porte sur un préjudice dont le caractère certain n’est pas établi ;

Considérant qu’aux termes de l’article 17 de la
Déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la condition d’une juste et préalable indemnité ;

Considérant que l’article 13-13, devenu L321-1, du code de l’expropriation dispose que les indemnités allouées doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation ;

Considérant qu’il n’est pas contesté que le lot appartenant aux consorts Z doit être évalué au jour du jugement, soit le 27 janvier 2015 dans son état à la date de l’ordonnance d’expropriation du 7 juillet 2013 ; qu’il convient de relever qu’à la date postérieure du transport

sur les lieux, le 22 octobre 2014, l’appartement en cause était bien loué puisqu’il est précisé dans le procès verbal que le juge a été accueilli par la locataire, M^me K P que le conseil de la Soreqa a indiqué avoir l’intention de reloger à l’amiable ; que cette situation ne faisant l’objet d’aucune contestation en cause d’appel, il n’y a pas lieu de statuer de façon alternative, les appelants ne contestant pas l’abattement de 15 % pratiqué sur le prix de l’appartement en valeur libre ;

Considérant que l’appréciation de la valeur libre du bien en cause doit se faire par comparaison avec

celle d’autres biens présentant des caractéristiques semblables dans la même aire géographique et ayant fait l’objet de transactions à des époques proches ;

Considérant que l’ensemble immobilier dans lequel se trouvent le lot des consorts Z a été édifié en 1800 sur la parcelle cadastrée BO 2 ;
qu’il comprend un bâtiment en façade sur la rue
Lecourbe, élevé sur sous-sol partiel et trois étages, ainsi qu’un bâtiment en façade sur la rue de la
Croix Nivert sur sous-sol partiel et avec deux étages, outre deux bâtiments comprenant un simple rez de chaussée et une cour au centre desservant les différents immeubles ; qu’au rez-de-chaussée il y a deux locaux commerciaux, le reste étant occupé par des locaux réservés à l’habitation ;

Considérant que le lot des époux Z consiste en un appartement de trois pièces en enfilade de 40 m², au premier étage du bâtiment D, accessible par l’escalier du bâtiment B ; que la Soreqa reconnaît qu ce local dispose d’équipements modernes même si quelques finitions sont à revoir ;

Considérant que force est de constater que le compte rendu joint au jugement entrepris du transport sur les lieux du 22 octobre 2014 effectué par le juge de l’expropriation de Paris ne donne pas de précision sur l’état de l’ensemble immobilier ni sur celui de l’appartement des appelants ;

Considérant toutefois qu’il ressort des mentions du jugement rédigé par le magistrat qui s’était rendu sur les lieux que l’immeuble souffre d’un manque d’entretien et comprend des installations vétustes (électricité, huisseries, escalier en bois usé, garde corps de l’escalier à renforcer), que la cour centrale est étroite et que l’ensemble des façades nécessiterait un ravalement ; que, toutefois, certains lots sont en bon état intérieur, disposant des éléments de conforts usuels ;

Considérant que la valeur de l’appartement dépend nécessairement dans une certaine mesure de l’état de l’immeuble, rapporté ci-dessus, l’état des parties communes influant nécessairement sur l’opinion de tout candidat acquéreur quant au prix qu’il est prêt à payer pour entrer dans les

lieux ;

Considérant que la Soreqa acquiesce en cause d’appel aux dix termes de comparaison cités par le commissaire du gouvernement ; que les appelants tout en mentionnant une valeur au m² supérieure à celle retenue par le premier juge, ne fournissent aucun autre terme de comparaison;

Considérant que les dix termes de comparaison du commissaire du gouvernement apparaissent pertinents puisqu’il s’agit de transactions effectuées entre le 5 juin 2013 et le 31 janvier 2014 soit à des dates assez récentes, portant sur des biens d’une superficie proche de celle de l’appartement en cause, de sorte qu’ils intègrent également les caractéristiques du quartier résidentiel concerné dont la proximité des arrêts de bus RATP Convention et Duranton, ainsi que des stations de métro
Convention sur la ligne 12 et Boucicaut sur la ligne 8 ;

Considérant qu’ainsi que le font observer les appelants la disparité des prix constatés, de 7888 euros à 9 476 euros conduit à penser qu’il existe une disparité dans l’état des biens considérés;
que, toutefois, l’état de l’immeuble en cause, qui justifie l’intervention de la Soreqa traduit une situation aggravée par rapport à la moyenne justifiant un abattement supplémentaire ;

Considérant dès lors qu’il convient de retenir le prix moyen obtenu à partir de ces références, de 8 065 euros le m² Carrez ; que l’état des parties communes justifie un abattement qui n’excédera toutefois pas 15 % ;

Considérant dans ces conditions que l’indemnité principale doit être calculée comme suit :

40 m² x 8 065 euros x 0,85 (état de l’immeuble ) x 0,85 (occupation) = 233 078,50 euros ;

Considérant que l’indemnité de remploi est par conséquent de :

—  5 000 euros X 20 % = 1 000 euros ;

—  10 000 euros X 15 % = 1 500 euros ;

— entre 15 000 euros et 233 078,50 euros, soit 218 078,50 euros x 10 % = 21 807,85 euros, arrondis à 21 808 euros, d’où au total la somme de 24 308 euros ;

Considérant qu’il n’est pas contesté que l’appartement des appelants était loué en vertu d’un bail de droit commun qui ouvre un droit à reconduction ;

Considérant que du fait du départ de son locataire, les consorts Z vont subir une perte de revenus ;

Considérant qu’ils subissent un préjudice qui n’est pas éventuel correspondant aux revenus locatifs qu’ils auraient perçus pendant la durée nécessaire pour acquérir un bien équivalent et le donner en location ; que cette durée peut raisonnablement être fixée à une année ;

Considérant dès lors que les consorts Z sont fondés à réclamer une indemnité de perte de loyers de 7 800 euros correspondant à une année de loyers ;

Considérant en définitive que le jugement doit être infirmé sauf sur les frais irrépétibles et la charge des dépens ;

Considérant que la Soreqa doit être condamnée à payer aux consorts Z la somme de 2 500 euros pour compenser les frais irrépétibles qu’ils ont exposés en cause d’appel ;

Considérant que la Soreqa doit être condamnée à supporter les dépens d’appel ;

P A R C E S M Q , l a c o u r s t a t u a n t p u b l i q u e m e n t p a r m i s e à d i s p o s i t i o n a u g r e f f e , contradictoirement et en dernier ressort,

— infirme le jugement du 27 janvier 2015 du juge de l’expropriation de Paris, sauf sur ses dispositions afférentes aux frais irrépétibles et à la charge des dépens ;

— statuant à nouveau fixe de la façon suivante les indemnités revenant aux consorts Z:

— indemnité principale de dépossession, valeur occupé : 233 078,50 euros ;

— indemnité de remploi : 24 308 euros ;

— indemnité pour perte de loyers : 7 800 euros ;

— y ajoutant :

— condamne la Soreqa à payer aux consorts Z la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés en cause d’appel ;

— condamne la Soreqa à supporter les dépens d’appel.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT