Cour d'appel de Paris, Pôle 5 - chambre 8, 27 novembre 2018, n° 18/01184

Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 8

ARRÊT DU 27 NOVEMBRE 2018

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 18/01184 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B4Z46

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 08 Décembre 2017 – Juge commissaire de PARIS – RG n° P201403299

APPELANT

Monsieur C Y

né le […] à […]

Demeurant : […]

[…]

Représenté par M^e Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065,

Ayant pour avocat plaidant : M^e Alain GUIBERE, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉS

-Monsieur E F

Demeurant : […]

[…]

Régulièrement mis en la cause mais n’ayant pas constitué avocat

- Monsieur N-O P

Demeurant : […]

[…]

Régulièrement mis en la cause mais n’ayant pas constitué avocat

- SCP BTSG², prise en la personne de M^e G H, ès qualités de liquidateur judiciaire de M. C Y, désigné à cette fonction par jugement du Tribunal de Commerce de PARIS en date du 20 novembre 2014

Exerçant ses fonctions : […]

[…]

Représentée par M^e Charles-hubert OLIVIER de la SCP LAGOURGUE & OLIVIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L0029

- ASSOCIATION DES PROJETS DE BIENFAISANCE ISLAMIQUE EN FRANCE – APBIF

Ayant son siège social : […]

[…]

N° SIRET : 443 233 697 00012

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Patricia BERTOLOTTO, avocat au barreau de PARIS, toque : E1175

Ayant pour avocat plaidant M^e Bruno LEFEBVRE, avocat au barreau de PARIS, toque : A0180,

- SA CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL

Ayant son siège social au : […]

[…]

N° SIRET : 542 016 381

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Emmanuel CONSTANT de la SELARL CB Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C0639

- SIP I J K, venant aux droits du TRESOR PUBLIC (ADM TP PARIS 18/1)

Ayant son siège social : 4 rue K

[…]

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Régulièrement mis en la cause mais n’ayant pas constitué avocat

- POLE DE RECOUVREMENT SPECIALISE 1

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

Ayant son siège social : […]

[…]

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Régulièrement mis en la cause mais n’ayant pas constitué avocat

- TRÉSOR PUBLIC (ADM SIP PARIS 8)

Ayant ses bureaux : […]

[…]

Régulièrement mis en la cause mais n’ayant pas constitué avocat

- TRÉSOR PUBLIC (PRS PARIS NORD EST)

Ayant ses bureaux : […]

[…]

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Régulièrement mis en la cause mais n’ayant pas constitué avocat

- Société VICTOIRE IMMO 1

Ayant son siège social : […]

78230 BOIS-COLOMBES

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Laurence D’ORSO de la SCP CABINET D’ORSO, avocat au barreau de PARIS, toque : P0343

Ayant pour avocat plaidant M^e Ghislaine D’ORSO, avocat au barreau de VERSAILLES

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 24 Septembre 2018, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame S-T L-M, Présidente de chambre, chargée du rapport et rédacteur

Madame Isabelle ROHART-MESSAGER, Conseillère

Monsieur Laurent BEDOUET, Conseiller

qui en ont délibéré.

Un rapport a été présenté à l’audience par M^me L-M dans les conditions prévues par l’article 785 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : Madame S BOUNAIX

ARRÊT :

— rendu par défaut

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées

dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par S-T L-M, Présidente de chambre et par Q R, Greffière à laquelle la minute de la présente décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE

M. Y, marchand de biens, est propriétaire d’un ensemble immobilier constitué de deux lots, situé 11 et 11 bis rue Labois-Rouillon à Paris 19^e.

Le 24 novembre 2010, les parties ont signé un compromis de vente pour ce bien, moyennant le prix d’un million d’euros. La vente ne s’étant pas concrétisée un bail, d’une durée de 9 ans, a été établi entre les parties, le 18 février 2012, moyennant le prix de 80.000 euros par an.

Par jugement du 20 novembre 2014, le tribunal de commerce de Paris a ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l’égard de M. Y .

Par ordonnance du 8 décembre 2017, le juge-commissaire a autorisé la vente de gré à gré des droits immobiliers dépendant de la liquidation à l’association des projets de bienfaisance islamique en France (APBIF), au prix de 850.000 euros.

M. Y a relevé appel de cette décision selon déclaration du 4 janvier 2018 et demande à la cour, dans ses conclusions signifiées par voie électronique le 28 février 2018, d’infirmer l’ordonnance, d’ordonner de nouvelles mesures de publicité de la vente afin de recueillir de nouvelles offres et de condamner tout contestant aux dépens.

Dans ses écritures signifiées par voie électronique le 27 mars 2018, l’association des projets de bienfaisance islamique en France sollicite la confirmation de l’ordonnance et la condamnation de M. Y au paiement de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Par conclusions signifiées par voie électronique le 03 avril 2018, la Scp BTSG², ès qualités de mandataire liquidateur de M. Y demande à la cour de confirmer l’ordonnance et de condamner M. Y aux dépens.

La société Victoire Immo 1, créancier inscrit sur le bien, s’en rapporte, dans ses conclusions signifiées le 16 avril 2018, à l’appréciation de la cour sur le mérite de l’appel et sollicite en tout état de cause la condamnation de M. Y à lui payer une indemnité de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles de procédure.

Le CIC a constitué avocat mais n’a pas conclu.

Le SIP du I J, le PRS, le Trésor public de Paris 8^e, le Trésor Public Paris Nord-Est, MM. Z et P, régulièrement appelés à la procédure n’ont pas constitué avocat.

Par arrêt du 19 juin 2018, la cour a révoqué l’ordonnance de clôture, ordonné la réouverture des débats à l’audience du 24 septembre 2018 et invité M. Y s’il entend faire état devant la cour de la proposition d’acquisition faite le 6 mai 2018 par la société Initium, à communiquer régulièrement cette pièce et invité les parties à faire valoir leurs observations sur l’incidence de cette pièce sur la demande d’organisation d’un nouvel appel d’offres et réservé toutes les demandes et les dépens.

Dans ces dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 septembre 2018, M. Y sollicite l’infirmation de l’ordonnance, la mise en oeuvre de nouvelles mesures de publicité de la

vente afin de recueillir de nouvelles offres et la condamnation de tout contestant aux dépens.

La Scp BTSG², ès qualités, dans ses écritures signifiées le 19 septembre 2018, demande à la cour de déclarer l’appel non-fondé, en conséquence de confirmer l’ordonnance, de rejeter la demande de M. Y au titre des frais irrépétibles et de le condamner à lui payer 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

L’APBIF a conclu le 20 septembre 2018 à la confirmation de l’ordonnance, au rehet des demandes de M. Y au paiement au paiement de 10.000 euros sur le fondement de l’article 1382 du Code Civil et de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

SUR CE

Dans le cadre de la réouverture des débats, M. Y a communiqué à ses contradicteurs, le 19 juillet 2018 ( pièce n°3) l’offre d’acquisition de la société Initium.

Pour parvenir à la réalisation des actifs du débiteur, le juge-commissaire peut, en application des articles L 642-18 alinéa 3 et L642-19 du code de commerce, autoriser une cession de gré à gré aux prix et conditions qu’il détermine, si la consistance des biens, leur emplacement ou les offres reçues sont de nature à permettre une cession dans de meilleures conditions qu’une vente sur adjudication.

M. Y fait valoir que le prix de 850.000 euros, auquel la cession de gré à gré a été autorisée, est insuffisant au regard de l’offre à un million d’euros que l’APBIF avait antérieurement acceptée, du caractère inexploitable de l’expertise immobilière sur laquelle s’appuie le juge-commissaire et de l’offre d’acquisition à 1.900.000 euros reçue de la société Initium, de sorte qu’il considère y avoir lieu à nouvelle consultation des acquéreurs potentiels.

Le bien, objet de la cession, se compose de deux lots situés dans un immeuble en copropriété datant du 19^e siècle, à usage mixte, dans un quartier populaire. Ils sont à usage culturel et cultuel et ont été acquis en 2005 par M. Y au prix de 300.000 euros

Ces biens ont fait l’objet de deux estimations, la première par M. A, expert honoraire, la seconde par M. B, expert à la cour d’appel de Paris, l’un et l’autre ayant été désignés par le juge-commissaire.

Le rapport de M. A, en date du 9 janvier 2017, les évalue à 366.000 euros, sur la base de 1.000 euros le m² (365,9m²) au regard de la situation très ordinaire du bien et de son état d’entretien quelconque.

Dans son rapport, établi le 10 octobre 2017, complété par une note explicative (pièce 15 du liquidateur) M. B, après avoir relevé, d’une part, l’état d’entretien médiocre, voire vétuste du bien, d’autre part, le fait que si le quartier est en rénovation et qu’il existe des droits à construire potentiels, c’est cependant sous réserve d’un certificat d’urbanisme positif, de l’occupation des locaux au titre d’un bail courant jusqu’en 2020 et du fait qu’une telle opération supposerait le rachat des autres lots de copropriété, estime ces lots de copropriété, selon deux hypothèses, non cumulatives (contrairement à ce qui avait été mentionné par erreur dans l’arrêt avant dire droit):

— en valeur 'lots de copropriété occupés à la vente': entre 360 et 380.000 euros

— en valeur de ' terrain encombré et occupé en zone urbaine': entre 690 et 710.000 euros.

Suite à cette contre-expertise, le juge-commissaire a par ordonnance du 25 octobre 2017 décidé d’ouvrir un nouveau délai de dépôt des offres d’achat pour l’organisation d’un second tour et renvoyé au 15 novembre suivant pour l’examen des nouvelles offres.

Alors que trois offres avaient été reçues à la suite du premier appel d’offres, pour des montants compris entre 320 et 380.000 euros, seule l’APBIF s’est manifestée lors de la réouverture de la procédure d’appel d’offres.

Le prix de 850.000 euros est inférieur au compromis sous conditions suspensives, qui avait été signé avec le preneur le 24 novembre 2010 pour un montant un million d’euros, concomitamment à un bail dérogatoire, mais cette vente n’a pas été réitérée, les parties s’étant expressément désistées du compromis, sans indemnité, pour lui substituer un bail de 9 ans ayant commencé à courir le 1^er novembre 2011, moyennant un loyer annuel de 80.000 euros HT et HC. Dans ces conditions, la différence de 150.000 euros ne suffit pas à caractériser un prix dérisoire.

Quant à l’offre d’acquisition émise le 6 mai 2018, moyennant le prix de 1.900.000 euros net vendeur, sous conditions suspensives usuelles (droit de préemption urbain, urbanisme et toutes autorisations nécessaires, diagnostics obligatoires, faculté de substitution, situation hypothécaire), elle émane de la Sasu Initium, ayant pour objet la promotion immobilière. Son extrait Kbis, communiqué par l’APBIF, mentionne qu’elle a débuté récemment son activité ( janvier 2017), que son capital social se limite à 100 euros, son siège social, ayant pour adresse, […], une société de domiciliation. Rien ne démontre que cette offre, qui n’est au demeurant pas signée par le gérant de la société Initium mentionné sur l’extrait Kbis, sera maintenue en cas de nouvelle publicité, sa durée de validité étant expirée. Elle n’évoque pas l’occupation des locaux par un preneur titulaire d’un bail, ce qui est source de moins-value, alors qu’elle propose un prix d’acquisition sans commune mesure avec les estimations des experts et celles des autres candidats acquéreurs ayant pu se manifester au long de la procédure.

Dans ce contexte, la proposition de la société Initium ne présente pas de garantie de fiabilité.

Ainsi, aucun des éléments de comparaison présentés par M. Y ne présente une pertinence suffisante pour remettre en cause les estimations de deux experts judiciaires, étant relevé que le prix de 850.000 euros retenu par le juge-commissaire est supérieur à l’évaluation haute présentée par M. B.

M. Y sera en conséquence débouté de ses demandes, l’ordonnance étant confirmée.

L’APBIF sollicite reconventionnellement la condamnation de M. Y à 10.000 euros de dommages et intérêts au motif que la production abusive de l’offre de la société Initium a retardé la réalisation de la vente de plusieurs mois, la contraignant ainsi à continuer à payer un loyer.

Cependant, le recours du débiteur contre une ordonnance du juge-commissaire autorisant la cession d’un de ses éléments d’actif fait partie des aléas que le cessionnaire doit raisonnablement prendre en compte. L’attitude dilatoire de M. Y n’est pas suffisamment caractérisée pour donner lieu à dommages et intérêts.

L’équité commande en revanche de condamner M. Y à verser à l’APBIF une indemnité de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucune considération d’équité ne justifie de faire application de l’article 700 du code de procédure civile au profit des autres parties.

Les dépens seront employés en frais privilégiés de procédure collective.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

CONFIRME l’ordonnance,

Y ajoutant,

DÉBOUTE l’APBIF de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE M. Y à payer à l’APBIF 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les plus demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

ORDONNE l’emploi des dépens en frais privilégiés de procédure collective.

Le Greffier La Présidente

Q R S-T L-M