Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - chambre 3, 18 décembre 2020, n° 18/07421

Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 18 DECEMBRE 2020

(n° 2020 / 317 , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/07421

N° Portalis 35L7-V-B7C-B5PDH

Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 Mars 2018 – Tribunal d’Instance de paris 5^e arrondissement – RG n° 1117000066

APPELANTS

Monsieur Z Y

64 boulevard Saint-Germain

[…]

né le […] à […]

Madame A Y

[…]

[…]

SELARL UNIVERSAL CONSULT DEVELOPPEMENT

64 boulevard Saint-Germain

[…]

Tous trois représentés par M^e Muguette ZIRAH RADUSZYNSKI de l’AARPI ZR Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C1032

et assistés de M^e Antoine GUITTON, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉ

Monsieur B X

[…]

[…]

né le […] à MALESTROIT

représentée par M^e Jean-Baptiste BENELLI, avocat au barreau de PARIS, toque : R176

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Octobre 2020, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M. Claude TERREAUX, Président de chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Claude TERREAUX, Président de chambre

M. Michel CHALACHIN, Conseiller

M^me Pascale WOIRHAYE, Conseillère

Greffière lors des débats : M^me Roxanne THERASSE

ARRÊT : Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Claude TERREAUX, Président de chambre et par Laure POUPET, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE :

Monsieur Z Y, Madame A Y et la SELARL UNIVERSAL

CONSULT DEVELOPPEMENT c/ Monsieur C X

Délibéré au 11 décembre 2020

La SELARL UNIVERSAL CONSULT DEVELOPPEMENT a pris à bail, le 23 février 2005, un appartement sis à […], […], appartenant à Monsieur X pour y loger les époux Y.

Le 8 mars 2017, les époux Y ont assigné Monsieur X afin de voir le congé pour reprise du 2 avril 2015, délivré à la SELARL UNIVERSAL CONSULT DEVELOPPEMENT uniquement, inopposable à eux.

Le 13 juin 2017, Monsieur X a assigné les époux Y aux fins de voir constater qu’ils sont occupants sans droit ni titre du logement sis à […], […], en raison de la validité du congé pour reprise délivré le 2 avril 2015.

Le Tribunal a ordonné, par décision du 13 décembre 2017, la réouverture des débats afin que les parties se prononcent sur le caractère applicable de la loi du 6 juillet 1989 au bail conclu le 23 février 2005 entre Monsieur X et la SELARL UNIVERSAL CONSULT DEVELOPPEMENT.

Le Tribunal d’Instance du 5^e arrondissement de PARIS a, par jugement entrepris du 21 mars 2018:

— Ordonné la jonction des procédures numéros RG 11 17-66 et 11 17-154

— Débouté les époux Y de toutes leurs demandes

— Validé le congé pour reprise délivré par Monsieur X à la SELARL UNIVERSAL

CONSULT DEVELOPPEMENT le 2 avril 2015 pour l’échéance du 28 février 2017 pour la location consentie sur le logement sis à […], […]

— En conséquence, ordonné l’expulsion de la SELARL UNIVERSAL CONSULT DEVELOPPEMENT, des époux Y et de celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’aide de la Force Publique faute de départ volontaire dans les deux mois de la

signification du commandement d’avoir à quitter les lieux

— Dit qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des

articles 65 et 66 de la loi du 9 juillet 1991

— Condamné solidairement la SELARL UNIVERSAL CONSULT DEVELOPPEMENT, les époux Y à payer à Monsieur X une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges habituels jusqu’à la libération e’ective des lieux , et une indemnité de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile

— Rejeté le surplus des demandes de Monsieur X

— Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire

— Condamné solidairement les époux Y aux dépens, lesquels comprendront notamment le coût du PV de constat du 27 février 2017

La SELARL UNIVERSAL CONSULT DEVELOPPEMENT et les époux Y ont interjeté appel le 9 avril 2018.

Par dernières conclusions en date du 9 juin 2018, la SELARL UNIVERSAL CONSULT

DEVELOPPEMENT et les époux Y, appelants, demandent à la Cour de :

— Déclarer les appelants recevables en leur appel

— Ordonner la jonction des procédures enregistrées sous les numéros RG 1807421, RG 1807547 et RG 1807988

A TITRE PRINCIPAL

— Constater que la loi du 6 juillet 1989 est applicable au contrat de bail du 23 février 2005

— Constater que le congé du bail litigieux n’a été délivré qu’à la seule société UNIVERSAL

CONSULT DEVELOPPEMENT

En conséquence,

— Infirrmer purement et simplement la décision entreprise en ce qu’elle a ordonné l’expulsion de la société UNIVERSAL CONSULT DEVELOPPEMENT et des époux Y

Statuant à nouveau,

— Dire et juger que le congé délivré à la seule société UNIVERSAL CONSULT DEVELOPPEMENT est entaché de nullité

— Dire et juger que le bail en date du 23 février 2005 se poursuit par tacite reconduction au profit des époux Y et de la SELARL UNIVERSAL CONSULT DEVELOPPEMENT aux mêmes clauses et conditions

SUBSIDIAIREMENT

— Infirmer purement et simplement la décision entreprise en ce qu’elle a ordonné l’expulsion de la SELARL UNIVERSAL CONSULT DEVELOPPEMENT et des époux Y

Statuant à nouveau,

— Dire et juger que le congé délivré à la seule SELARL UNIVERSAL CONSULT DEVELOPPEMENT est inopposable aux époux Y

[…]

— Infirmer purement et simplement la décision entreprise en ce qu’elle a ordonné l’expulsion de la SELARL UNIVERSAL CONSULT DEVELOPPEMENT et des époux Y

Statuant à nouveau,

— Dire et juger que le bail se poursuit de manière tacite au profit de Monsieur Y en sa qualité de locataire personne âgée protégée

EN TOUT ETAT DE CAUSE

— Condamner Monsieur X à verser aux époux Y la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

— Condamner Monsieur X aux entiers dépens

La SELARL UNIVERSAL CONSULT DEVELOPPEMENT et les époux Y font

principalement valoir que la loi du 6 juillet 1989 est applicable au contrat et que le congé ne peut être opposable aux époux Y, dans la mesure où ce dernier à seulement été délivré à la SELARL UNIVERSAL CONSULT DEVELOPPEMENT.

Par dernières conclusions en date du 7 septembre 2018, Monsieur X, intimé, demande à la Cour de:

— Débouter la SELARL UNIVERSAL CONSULT DEVELOPPEMENT et les époux Y de toutes leurs demandes

— Confirmer le jugement du 21 mars 2018 du Tribunal d’Instance du 5^e arrondissement de PARIS

en ce qu’il a :

' Débouté les époux Y de toutes leurs demandes

' Validé le congé pour reprise délivré par Monsieur X à la SELARL UNIVERSAL

CONSULT DEVELOPPEMENT le 2 avril 2015 pour l’échéance du 28 février 2017 pour la location consentie sur le logement sis à […], […]

' En conséquence, ordonné l’expulsion de la SELARL UNIVERSAL CONSULT DEVELOPPEMENT, des époux Y et de celle de tous occupants de leur chef, au

besoin avec l’aide de la Force Publique faute de départ volontaire dans les deux mois de la

signification du commandement d’avoir à quitter les lieux

' Dit qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des

articles 65 et 66 de la loi du 9 juillet 1991

' Condamné solidairement la SELARL UNIVERSAL CONSULT DEVELOPPEMENT, les époux Y à payer à Monsieur X une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges habituels jusqu’à la libération e’ective des lieux , et une indemnité de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile

' Condamné solidairement les époux Y aux dépens, lesquels comprendront notamment le coût du PV de constat du 27 février 2017

— Infirmer le jugement du 21 mars 2018 du Tribunal d’Instance du 5^e arrondissement de

PARIS en ce qu’il a rejeté les demandes complémentaires de Monsieur X.

En conséquence,

— Condamner la SELARL UNIVERSAL CONSULT DEVELOPPEMENT et les époux Y à la somme de 3.900 euros, sauf à parfaire, au titre des dommages et intérêts.

— Condamner la SELARL UNIVERSAL CONSULT DEVELOPPEMENT et les époux Y à la somme mensuelle de 171,6 euros à compter du mois de mars 2017

— Ordonner la capitalisation des intérêts

En tout état de cause,

— Condamner la SELARL UNIVERSAL CONSULT DEVELOPPEMENT et les époux Y aux dépens dont notamment les trois timbres fiscaux de 225 euros chacun que Monsieur X a été contraint de payer pour chaque instance et à la somme de

5.000 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile

Monsieur X fait principalement valoir que le congé étant valable et opposable aux époux Y, l’expulsion de ces derniers doit être prononcée. De plus, il soutient que les époux Y doivent être condamnés à la somme de 3.900 euros au titre du préjudice subi par Monsieur X en raison du maintien des époux Y dans les lieux.

MOTIFS DE L’ARRÊT

Sur l’application de la loi du 6 juillet 1989 :

Les appelants soutiennent que le bail était soumis à l’application de la loi du 6 juillet 1989.

Au regard de la jurisprudence constante de la Cour de cassation, l’application de la loi du 6 juillet 1989 est exclue pour les locations aux personnes morales.

Il reste néanmoins possible de soumettre les locations aux personnes morales à l’application de la loi du 6 juillet 1989, si cela est expressément convenu entre les parties. Il est une nouvelle fois de jurisprudence constante de considérer que cette volonté expresse ne peut résulter de la rédaction du bail sur un pré-imprimé ou d’une mention dans le congé.

En l’espèce, le bail du 23 février 2005 a été conclu entre Monsieur X et la SELARL UNIVERSAL CONSULT DEVELOPPEMENT, identifée comme seul preneur. De plus, aucune clause du bail ne le soumet expressément aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et les mentions sur le bail ou sur le congé , sous forme de formulaires-types, ne suffisent pas à qualifier la volonté expresse des parties de soumettre le bail aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

Ainsi, la SELARL UNIVERSAL CONSULT DEVELOPPEMENT étant le seul preneur identifié par le bail et la volonté des parties de soumettre ce dernier à l’application de la loi du 6 juillet 1989 n’étant pas démontré, la loi du 6 juillet 1989 n’avait pas à être appliquée au bail. Le congé pouvait donc être délivré sans conditions particulières de forme.

Par conséquent le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur la validité du congé :

Les appelants soutiennent que le congé délivré par Monsieur X n’était pas valable

et pas opposable aux époux Y.

1/ Sur la validité du congé

Selon l’article 5.2.3 du bail, le bailleur peut résilier, avec préavis de 6 mois donné par lettre

recommandée avec AR ou signifié par exploit extrajudiciaire, par la reprise du local au bénéfice de lui même.

En l’espèce, le congé a été délivré le 2 avril 2015, soit plus de 6 mois avant le terme du bail fixé au 28 février 2017. De plus, il a été précisé à la SELARL UNIVERSAL CONSULT

DEVELOPPEMENT, aux terme du congé, que ce dernier était donné pour permettre la reprise des lieux afin de les faire habiter par le propriétaire lui même.

Le contrat n’étant pas soumis à l’application de la loi du 6 juillet 1989, le congé pouvait être

délivré sans conditions particulières de formes.

Ainsi le congé délivré selon les conditions de l’article 5.2.3 du bail, est valable.

Par conséquent le jugement sera confirmé sur ce point.

2/ Sur l’opposabilité du congé aux époux Y

Les époux Y soutiennent que le congé ne leur est pas opposable au motif que ce

dernier a été délivré à la SELARL UNIVERSAL CONSULT DEVELOPPEMENT seulement.

Aucune disposition légale n’oblige de signifier un congé à un simple occupant. En outre il est de jurisprudence constante de considérer que le congé doit être délivré au preneur et non aux occupants du logement.

En l’espèce, le bail identifie la SELARL UNIVERSAL CONSULT DEVELOPPEMENT comme preneur et les époux Y comme de simples occupants du logement. De plus, les quittances de loyer sont au seul nom de la SELARL UNIVERSAL CONSULT DEVELOPPEMENT, les loyers étant réglés par cette dernière.

Ainsi, la SELARL UNIVERSAL CONSULT DEVELOPPEMENT étant la seule locataire, le congé ne devait être signifié qu’à elle seule.

Par conséquent, le jugement est confirmé sur ce point.

Ainsi le congé étant valable et opposable aux époux Y, le contrat est résilié à l’échéance du congé, soit le 28 février 2017, et l’expulsion des époux Y doit être prononcée. Le montant des indemnités d’occupation sera égal à celui du loyer et des charges convenus.

3/ Sur le préjudice de Monsieur X:

Monsieur X soutient que le maintien des époux Y dans les locaux lui est

préjudiciable car il a dû déménager dans une location intermédiaire, le temps que les défendeurs quittent les locaux loués.

Cependant, Monsieur X ne justifie pas de ce préjudice dans la mesure où le bail de la location intermédiaire produit au débat est illisible.

En outre, Monsieur X ne démontre pas son préjudice moral.

Ainsi, l’existence d’un quelconque préjudice ne peut être reconnu.

Par conséquent, le jugement est confirmé sur ce point.

4/ Sur les autres demandes :

Les époux Y et la SELARL UNIVERSAL CONSULT DEVELOPPEMENT qui succombent supporteront les dépens. De plus, il serait inéquitable de laisser les frais irrépétibles à la charge de Monsieur X.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,

— DEBOUTE les époux Y et la SELARL UNIVERSAL CONSULT DEVELOPPEMENT de toutes leurs demandes ;

— CONFIRME le jugement du 21 mars 2018 en toutes ses dispositions ;

— REJETTE toutes autres ou plus amples demandes ;

— CONDAMNE solidairement la SELARL UNIVERSAL CONSULT DEVELOPPEMENT et les époux Y à payer à Monsieur X une indemnité de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNE solidairement les époux Y aux dépens.

LE GREFFIER LE PRESIDENT