Cour d'appel de Pau, 30 décembre 2014, n° 13/02975

XXX

Numéro /14/4618

COUR D’APPEL DE PAU

2^e CH – Section 1

ARRET DU 30/12/2014

Dossier : 13/02975

Nature affaire :

Autres demandes en matière de baux commerciaux

Affaire :

XXX

C/

XXX

Grosse délivrée le :

à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 30 décembre 2014, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 28 Octobre 2014, devant :

Madame X, magistrat chargé du rapport,

assisté de Madame SAYOUS, Greffière présente à l’appel des causes,

Madame X, en application des articles 786 et 910 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Monsieur Y et en a rendu compte à la Cour composée de :

Monsieur Y, Président

Madame X, Conseiller

Madame JANSON, Vice-Président placé, désigné par ordonnance du 9 juillet 2014

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Alain GUILHEMSANG de la SCP GUILHEMSANG – DULOUT, avocat au barreau de Dax

INTIMEE :

XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Frédéric LONNE de la SCP HEUTY LORREYTE LONNE CANLORBE, avocat au barreau de Dax

sur appel de la décision

en date du 26 JUIN 2013

rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE DAX

EXPOSE DU LITIGE :

Faits et procédure :

Vu l’appel interjeté le 1 er août 2013 par la XXX d’un jugement prononcé par le tribunal de grande instance de DAX le 26 juin 2013,

Vu les dernières conclusions de la XXX en date du 25 février 2014,

Vu les dernières conclusions de la XXX en date du 4 juin 2014,

Vu l’ordonnance de clôture du 1^er octobre 2014,

Vu la fixation de l’affaire à l’audience du 28 octobre 2014,

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*

Le 10 décembre 2002, la ville de DAX a cédé à la société DE WATOU l’immeuble DARQUE situé à DAX, à l’XXX et XXX, cadastré section XXX

Le 17 décembre 2002, un état descriptif de division et règlement de copropriété a été établi, partageant l’immeuble en 16 lots et subordonnant l’entrée en vigueur du règlement à l’existence d’au moins deux propriétaires au sein de l’immeuble.

Le 15 avril 2004, par acte authentique dressé par Maître GAYMARD, notaire à DAX ( 40 101 ), la XXX a acquis les lots 1 à 6 – comprenant un local commercial donné à bail à la SA BAR DU PALAIS – outre les lots 15 et 16.

La SA BAR DU PALAIS a, par la suite, cédé son fonds de commerce ainsi que son droit au bail à la XXX.

Par acte sous seing privé en date du 7 novembre 2005, la XXX a donné à bail à usage commercial à la XXX lesdits locaux moyennant un loyer annuel de :

. 26 000 € HT si le chiffre d’affaires hors taxe annuel de l’année précédente atteint la somme de 533 571,56 €,

. 24 000 € HT par an, si ce chiffre d’affaires n’est pas réalisé.

La XXX s’ est acquittée de la somme de 45 € par mois au titre des charges locatives.

Par courrier du 2 décembre 2009, la XXX a sollicité le règlement de la somme de 2 980,66 € au titre de la régularisation des charges locatives pour l’année 2008, puis a réclamé également le paiement des charges pour les années 2009 et 2010 à hauteur respectivement des sommes de 2 253,45 € et de 3 631,92 €.

Tout en procédant à tous les règlements sollicités, la XXX les a contestés par courriers.

Par acte d’huissier en date du 30 juillet 2012, elle a fait assigner la XXX devant le Tribunal de Grande Instance de DAX aux fins notamment de la voir condamner à lui rembourser les sommes ainsi versées au titre des charges 2008, 2009 et 2010.

Par jugement en date du 26 juin 2013, le tribunal de grande instance de DAX a :

. condamné la XXX à payer à la XXX la somme de 7246,04 €, en remboursement des sommes indument versées,

. condamné la XXX à payer à la XXX la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration d’appel en date du 1^er août 2013, la XXX a interjeté appel de cette décision.

* * *

*

Pretentions et moyens des parties :

Par conclusions dernières en date du 25 février 2014, la XXX demande à la cour :

. vu le contrat de bail en date du 7 novembre 2005,

. d’infirmer le jugement dont appel,

. et statuant à nouveau,

. à titre principal,

. de dire et juger que la société NEW PALAIS est redevable des charges stipulées au contrat de bail,

. de dire et juger que le règlement de copropriété est applicable et opposable à la société NEW PALAIS,

. de dire et juger que la société XXX pourrait valablement procéder à la répartition des charges en fonction des millièmes de copropriété attachés au locaux loués,

. de dire et juger que la société NEW PALAIS est redevable des charges de copropriété réclamée par la XXX et ce, y compris pour l’avenir,

. à titre subsidiaire,

. de dire et juger que la XXX pouvait valablement et équitablement procéder à la répartition des charges au prorata de la superficie des locaux loués,

. en tout état de cause,

. de débouter la société NEW PALAIS de l’ensemble de ses demandes,

. de condamner la société NEW PALAIS à lui verser la somme de 4 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions dernières en date du 4 juin 2014, la XXX demande à la cour :

. de confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de grande instance de DAX le 26 juin 2013,

. y ajoutant,

. de dire et juger qu’elle n’est pas tenue au paiement des charges de copropriété réclamées par la XXX,

. de condamner cette dernière à lui verser la somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue dans cet état de la procédure le 1^er octobre 2014.

L’affaire a été plaidée le 28 octobre 2014.

Au-delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, la cour entend se référer pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessus.

MOTIVATION DE LA DECISION :

I – SUR L’OBLIGATION AU PAIEMENT DES CHARGES DE COPROPRIETE

En matière commerciale, les charges locatives et les taxes relèvent de la liberté contractuelle tant en ce qui concerne leur identification que leur imputabilité et leurs modalités de répartition.

Les difficultés qu’elles peuvent susciter sont tranchées en recherchant la commune intention des parties en recourant principalement aux dispositions de l’article 1162 du code civil en vertu desquelles le doute bénéficie à celui qui s’oblige, c’est à dire, en matière commerciale au preneur et en recherchant également l’existence ou non de dispositions spécifiques au sein de la convention.

En l’espèce, la XXX soutient que le contrat de bail ne mentionne nullement que les charges feront l’objet d’une évaluation forfaitaire, que les quittances de loyers mentionnent une facturation de charges de 45 € mensuels à titre de provision, que la demande de régularisation des charges ne pouvait être demandée au preneur qu’après l’approbation des comptes de l’année 2008, votée par l’assemblée générale des copropriétaires début 2009, que la lecture des différentes clauses du contrat de bail démontre que les parties avaient expressément convenu de ne faire supporter au bailleur aucune charge et que les charges incluent nécessairement les charges de copropriété dont est redevable le bailleur.

Elle en veut pour preuve l’acte sous seing privé du 7 novembre 2005 qui prévoit :

— dans son article 4 que ' le loyer fixé ne comprend pas la contribution sur les revenus locatifs, la taxe et la charge locative incombant de droit au preneur, la quote-part des prestations mises à la charge du preneur par la loi et les conditions du présent bail'

— dans son article 7 particulièrement que ' le preneur devra satisfaire à toutes charges de ville, de police et de voirie, et acquittera les taxes et impôts dont les locataires sont ordinairement tenus et acquittera aussi les redevances pour l’eau, le gaz, l’éléctricité et autres prestations communes, le tout de manière à ce que le bailleur ne puisse être inquiété à ce sujet'.

Cependant, d’une part s’il n’est pas prévu de façon expresse que les charges seront évaluées forfaitairement, d’autre part s’il ne peut pas être tiré non plus de conclusion du fait qu’aucune demande de régularisation des charges n’a été formulée avant décembre 2009 compte tenu du délai de prescription applicable en la matière et enfin s’il n’est pas contesté par les parties, – même en l’absence de tout justificatif produit à ce titre – que les quittances de loyers mentionnent effectivement que la facturation des charges d’un montant mensuel de 45 € est faite à titre provisoire, il n’en demeure pas moins que les termes même utilisés de ' autres prestations communes’ ne permettent pas de conclure qu’en réalité, ils sont synonymes de ' charges de copropriété'.

En effet, compte tenu du libellé de l’article 7 qui fait référence au paiement des charges personnelles incombant au preneur – taxes et impôts, consommations d’eau, de gaz et d’électricité – les termes d'' autres prestations communes ' pourraient être rattachés, en raison de leur imprécision à toutes les prestations qui peuvent être effectuées dans les parties privatives et qui concernent la structure de l’immeuble – son clos, son couvert, son ossature …- sans qu’il puisse en être déduit qu’ils ont un lien automatique avec les charges de copropriété.

De surcroît, aucun élément du contrat ne permet de fixer l’assiette et la clé de répartition desdites charges qui, au final, étaient totalement indéterminables au moment de la conclusion du contrat ; la seule référence à l’article 3 du bail d’origine relatif à l’entretien, aux réparations et aux travaux – qui prévoit que le preneur devra contribuer aux travaux requis par le service d’hygiène et de sécurité et intéressant l’ensemble de l’immeuble dans lequel sont situés les lieux loués, au prorata des millièmes de copropriété s’il existe un règlement de copropriété ou sinon en proportion de la surface réelle des locaux loués – ne permettant pas de conclure que les parties ont entendu calculer la répartition des charges litigieuses en fonction des tantièmes de copropriété attachés aux locaux loués.

En effet, la contribution aux travaux imposés par le service d’hygiène et de sécurité est très particulière compte tenu de la nature même des travaux et de la partie qui les impose alors que les charges de copropriété résultent du règlement de copropriété, document contractuel.

Par ailleurs, aucun élément n’est produit permettant d’affirmer que la commune intention des parties était – outre la fixation du montant du loyer à la valeur locative des locaux, – un surcoût de loyer constitué par un montant de charges locatives représentant, d’après les éléments fournis postérieurement à sa conclusion, entre 15 et 20 % du loyer annuel.

En outre, alors que la situation de la copropriété en 2005 au moment de la conclusion du contrat litigieux était très particulière puisque les appartements de l’immeuble – bien que vendus en 2004 – n’étaient pas encore occupés en raison de la nécessité de réaliser d’importants travaux dans l’ensemble de l’immeuble, le régime provisoire applicable aux charges de copropriété litigieuses jusqu’à l’installation effective des autres copropriétaires n’a été prévu, à aucun moment, par les parties et notamment, leur montant provisoire n’a pas été déterminé.

Il résulte donc de l’ensemble de ces éléments que même si l’entrée en vigueur du règlement de copropriété en 2004 – dès qu’au moins deux propriétaires différents ont acquis des lots dans la résidence – rend ce dernier opposable à la XXX, il n’en demeure pas moins qu’elle ne devient pas automatiquement redevable des charges de copropriété en résultant, à défaut de clause expresse sur ce point ou de la preuve de la commune intention des parties.

Enfin, si l’article 13 du contrat stipule de façon générale que ' pour tout ce qui n’est pas prévu aux présentes, les parties entendent se soumettre aux lois et usages locaux ', et si l’article 6 de ce même contrat prévoit ' que le présent bail est consenti et accepté aux charges et conditions ordinaires en pareille matière, les parties pendant son cours étant soumises aux obligations résultant de la loi et de l’usage, …' il n’en demeure pas moins qu’un règlement de copropriété ne constitue pas un usage.

Ces moyens seront donc écartés.

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Subsidiairement, la XXX soutient que si le règlement de copropriété n’est pas applicable ou opposable à la société NEW PALAIS, il convient d’appliquer une répartition des charges au prorata de la superficie des locaux loués.

Elle s’appuie pour étayer ses explications sur l’article 2 du bail d’origine pré-cité et une jurisprudence qui appliquerait une répartition au prorata de la superficie des locaux loués.

Cependant, si effectivement, il peut être décidé dans certains cas qu’en l’absence de toute précision dans le bail ou les avenants ou les échanges de correspondances subséquents, la répartition des charges peut se faire au prorata de la surface des locaux loués par rapport à la surface globale des locaux dépendant de chacun des immeubles, encore faut-il que le principe du paiement des charges locatives par le locataire ait été acquis.

Or en l’espèce, il vient d’être démontré ci-dessus que jusqu’à présent, le bailleur est totalement défaillant dans la démonstration de l’obligation pour la XXX de participer au paiement des charges de copropriété.

Ce moyen sera donc écarté.

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En conséquence, il convient de confirmer le jugement dans toutes ses dispositions.

II – SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

La partie qui succombe, supporte les dépens.

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Il est équitable de laisser à la charge de la XXX une somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile tout en rejetant sa propre demande présentée en application des mêmes dispositions.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort,

Confirme dans toutes ses dispositions le jugement prononcé le 26 juin 2013 par le tribunal de grande instance de DAX,

Y ajoutant,

Condamne la XXX à verser à la XXX une somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la XXX de sa demande formée en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la XXX aux dépens.

Arrêt signé par Monsieur Y, Président, et par Madame SAYOUS, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,