Cour d'appel de Reims, 1ère chambre section inst, 2 juin 2017, n° 16/02136

R.G. : 16/02136

ARRÊT N°

du : 2 juin 2017

A. L.

XXX

C/

Le Syndicat des copropriétaires de l’XXX Formule exécutoire le :

à:

COUR D’APPEL DE REIMS 1^re CHAMBRE CIVILE – SECTION INSTANCE ARRÊT DU 2 JUIN 2017 APPELANTE :

d’un jugement rendu le 19 juillet 2016 par le tribunal d’instance de Reims (RG 11-15-001344)

XXX

prise en la personne de son représentant légal, domicilié de droit au siège social

XXX

XXX

Comparant, concluant et plaidant par Maître Antoine Ginestra, avocat au barreau de Reims

INTIMÉE :

Le Syndicat des copropriétaires de l’XXX

agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice la SAS Foncia UIA

prise en la personne de son représentant légal, domicilié de droit au siège social

XXX

XXX

Comparant, concluant par Maître Jean-Pierre Pierangeli, avocat au barreau de Reims

DÉBATS : A l’audience publique du 25 avril 2017, le rapport entendu, où l’affaire a été mise en délibéré au 2 juin 2017, sans opposition de la part des conseils des parties et en application de l’article 786 du code de procédure civile, Mesdames Lefèvre et Magnard, conseillers, ont entendu les conseils des parties en leurs conclusions et explications, puis ces magistrats en ont rendu compte à la cour dans son délibéré

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Madame Lefèvre, conseiller faisant fonction de présidente de chambre

Madame Magnard, conseiller

Madame Basterreix, conseiller

GREFFIER D’AUDIENCE :

Monsieur Jolly, greffier lors des débats et du prononcé

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Lefèvre, conseiller faisant fonction de président, et par Monsieur Jolly, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

XXX est propriétaire du lot n° 52 au sein de la copropriété de l’immeuble sis XXX et XXX. Ce lot est composé d’un local à usage commercial situé au rez-de-chaussée du bâtiment A avec grande cour couverte B vitrée et des 420 / 3 000ièmes de la propriété du sol. A ce titre, la XXX est redevable de charges de copropriété.

Le 10 septembre 2015, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis XXX et XXX (dit ci-après le syndicat des copropriétaires) agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice, la société Foncia UIA, SAS, a saisi le tribunal d’instance de Reims afin d’obtenir paiement par la XXX des sommes de 3 680,53 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées au 1^er juillet 2015, de 700 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive et de 800 euros au titre des frais irrépétibles.

XXX a demandé l’annulation de l’assignation et du commandement de payer les charges de copropriété du 13 avril 2015, a opposé l’irrecevabilité des demandes et la nécessité d’un sursis à statuer dans l’attente d’une décision sur la destination du lot concerné, litige soumis au tribunal de grande instance de Reims.

Le jugement du 19 juillet 2016, assorti de l’exécution provisoire, a :

— rejeté les demandes en nullité de l’assignation et en nullité du commandement de payer,

— dit la société Foncia UIA agissant en qualité de syndic en exercice du syndicat des copropriétaires recevable en son action,

— dit n’y avoir lieu de surseoir à statuer,

— condamné la XXX à payer au syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice la somme de 2 550,66 euros au titre des charges de copropriété impayées au 7 avril 2015, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamné la XXX aux dépens et au paiement d’une indemnité de 450 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté toutes autres demandes.

XXX a fait appel de cette décision. Aux termes de conclusions du 24 octobre 2016, elle demande à la cour d’annuler l’assignation du 12 septembre 2015 et le commandement de payer du 14 avril 2015. Elle lui demande subsidiairement de dire la société Foncia UIA irrecevable et malfondée en ses prétentions, de surseoir à statuer dans l’attente d’une décision définitive sur la destination du lot appartenant à la XXX. Elle veut faire condamner la société Foncia UIA à lui payer la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles, en sus des dépens de première instance et d’appel.

Selon écritures du 8 décembre 2016, le syndicat des copropriétaires, agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice la société Foncia UIA, conclut au rejet de toutes les demandes adverses, à la confirmation du jugement entrepris, sauf à condamner la XXX à lui payer la somme de 9 646,43 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées selon relevé du 3 novembre 2016, en deniers ou quittances. Il sollicite la condamnation de la XXX aux dépens d’appel et au paiement d’une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 4 avril 2017.

Sur ce, la cour :

Sur la validité du commandement de payer du 13 avril 2015 et de l’assignation du 10 septembre 2015 :

Selon l’article 18 IV de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété, 'Seul responsable de sa gestion, il (le syndic) ne peut se faire substituer. L’assemblée générale peut seule autoriser, à la majorité prévue par l’article 25, une délégation de pouvoir à une fin déterminée.'

Le commandement de payer et l’assignation sus-cités ont été délivrés à la requête du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis XXX et XXX agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice, la société Foncia UIA, SAS immatriculée au registre du commerce et des sociétés d’Amiens.

Il résulte du contrat de syndic du 2 juin 2014 que, 'par décision prise en assemblée générale des copropriétaires, réunie le 2 juin 2014, le syndicat confie à Foncia ICR qui l’accepte, les fonctions de syndic dudit immeuble, aux clauses et conditions ci-après.' Selon les conditions précisées, le contrat 'entrera en vigueur le 02/06/2014 et prendra fin le 30/09/2015".

Le contrat de syndic signé le 17 septembre 2015 prend effet le 1^er octobre 2015 et prend fin le 30 septembre 2016. Il est conclu avec le syndic désigné par l’assemblée générale du 17 septembre 2015, Foncia Union Immobilière Amiénoise, SAS, 'représentée par Benichou Laurent en qualité de représentant légal, et aux fins des présentes par XXX

La société Foncia ICR, SAS, dont le siège social est à Reims, XXX, exerce les activités d’administration de biens et de transaction immobilière. La société Foncia UIA, SAS, dont le siège social est à Amiens, XXX, exerce également les activités d’administration de biens et de transaction immobilière. Par contrat du 5 janvier 2015, la société Foncia ICR a loué à la société Foncia UIA son fonds de commerce ayant pour objet les activités d’administration de biens et de transaction immobilière lui appartenant, ledit fonds comprenant notamment la clientèle d’administration de biens et de transaction immobilière y attachée, les enseignes et noms commerciaux 'Foncia ICR’ et 'Foncia Capitaine', la jouissance des locaux sis, entre autres, à Reims et Epernay, le matériel et mobilier attaché à l’exploitation du fonds. Le contrat de location-gérance précise qu’il emporte substitution de mandataire conformément à l’article 1994 du code civil, qu’il est consenti à compter du 1^er janvier 2015 pour une durée d’un an, renouvelable par tacite reconduction d’année en année, que la location-gérance est consentie moyennant une redevance annuelle hors taxe de 106 905 euros. Le locataire gérant s’engage notamment à prendre le fonds loué dans l’état où il se trouve et à reprendre le personnel salarié de la société Foncia ICR, qui devient salarié de la société Foncia UIA en conservant les avantages acquis.

S’appuyant sur ce contrat de location-gérance, la société Foncia UIA a engagé les poursuites et l’action en recouvrement des charges de copropriété impayées contre la XXX.

Cependant, le statut de la copropriété oblige le syndic, professionnel ou bénévole, à assumer lui-même le mandat qui lui est confié et ne lui permet pas de transmettre ses pouvoirs à un tiers. La loi du 10 juillet 1965 exclut toute substitution du syndic sans un vote de l’assemblée générale des copropriétaires. Elle ne permet pas à une société titulaire d’un mandat de syndic de dessaisir les copropriétaires de leur pouvoir exclusif de désignation du syndic par le moyen d’une mise en location-gérance de la société syndic, ayant pour résultat de lui substituer une autre société, personne morale distincte.

Il s’ensuit que la société Foncia UIA n’avait pas le pouvoir d’agir en qualité de syndic représentant le syndicat des copropriétaires les 13 avril et 10 septembre 2015 et qu’en application de l’article 117 du code de procédure civile, la XXX est fondée en sa demande en annulation du commandement de payer du 13 avril 2015 et de l’assignation du 10 septembre 2015. Le jugement est infirmé en ce sens.

L’intimé est condamné aux dépens de première instance et d’appel. Il est débouté de toutes ses demandes à l’encontre de la XXX, y compris au titre des frais irrépétibles exposés tant en première instance qu’en appel. Par équité, la XXX voit rejeter ses prétentions sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ces motifs :

Infirme le jugement du 19 juillet 2016,

Statuant à nouveau,

Dit nuls le commandement de payer du 13 avril 2015 et l’assignation du 10 septembre 2015,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis XXX et XXX, agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice la société Foncia UIA, de toutes ses demandes,

Rejette la demande de la XXX au titre des frais irrépétibles exposés en appel,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis XXX et XXX, agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice la société Foncia UIA, aux dépens de première instance et d’appel.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE