Cour d'appel de Rennes, 5ème chambre, 2 décembre 2020, n° 18/00397

5^e Chambre

ARRÊT N° 279

N° RG 18/00397 – N° Portalis DBVL-V-B7C-ORPP

M. Y X

C/

SA ESPACIL HABITAT

Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l’égard de toutes les parties au recours

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e COUSIN

M^e MOULIERE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 02 DECEMBRE 2020

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Catherine LE FRANCOIS, Présidente,

Assesseur : Madame Marie-France DAUPS, Conseillère,

Assesseur : Madame Isabelle LE POTIER, Conseillère,

GREFFIER :

Madame A B, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 14 Septembre 2020

devant Madame Marie-France DAUPS, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 02 Décembre 2020 par mise à disposition au greffe

comme indiqué à l’issue des débats, après prorogation du délibéré

****

APPELANT :

Monsieur Y X

né le […] à Maroc

[…]

[…]

Représenté par M^e Arnaud COUSIN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 20/002256 du 06/03/2020 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de RENNES)

INTIMÉE :

SA ESPACIL HABITAT

[…]

[…]

Représentée par M^e François MOULIERE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

******

Par acte sous seing privé du 26 mai 2015, la société Espacil Habitat a donné en location à M. Y X un appartement à usage d’habitation de type 3 situé […], appartement […], […].

Par acte d’huissier du 16 mai 2017, la société Espacil Habitat a fait assigner M. Y X devant le tribunal d’instance de Rennes aux fins notamment de voir prononcer la résiliation du bail dont s’agit et l’expulsion du locataire sur le fondement de l’article 7 b de la loi du 6 juillet 1989.

Par jugement du 10 novembre 2017, le tribunal d’instance de Rennes a :

— prononcé la résiliation du bail consenti le 26 mai 2015 par la société Espacil Habitat à M. Y X, à la date de la décision,

En conséquence,

— ordonné le départ et, à défaut, l’expulsion de M. Y X du local d’habitation situé […], appartement […], […], ainsi que celle de tous occupants de son chef, et ce dans un délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de quitter les lieux,

— dit que, à défaut d’avoir libéré les lieux dans le délai susvisé, l’expulsion de M. Y X et de tous occupants de son chef pourra avoir lieu, en tant que de besoin, avec le concours de la force publique,

— condamné M. Y X à payer à la société Espacil Habitat une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable et des charges à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux loués et la remise des clés,

— rejeté toutes conclusions plus amples ou contraires,

— condamné M. Y X à payer à la société Espacil Habitat la somme de 300 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. Y X aux dépens, y compris les frais éventuels d’exécution,

— ordonné l’exécution provisoire de la décision,

— dit qu’une copie de la décision sera adressée à M. le Préfet d’Ille-et-Vilaine.

Le 13 décembre 2017, un commandement de quitter les lieux a été signifié à M. Y X.

Le 15 janvier 2018, M. Y X a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 11 septembre 2020, il demande à la cour de :

— constater l’évolution du litige,

— constater la conclusion d’un nouveau bail du 26 février 2020 entre les parties,

En conséquence,

— infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

— dire n’y avoir lieu à résiliation du bail,

— dire que chaque partie conservera la charge de ses frais et dépens.

Par dernières conclusions notifiées le 27 avril 2018, la société Espacil Habitat demande à la cour de :

— confirmer le jugement du tribunal d’instance de Rennes,

— condamner M. Y X à payer à la société Espacil Habitat une indemnité de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile laquelle viendra s’ajouter à celle allouée par le tribunal,

— débouter M. Y X de toutes ses demandes,

— condamner M. Y X aux entiers dépens d’instance et d’appel qui comprendront les frais éventuels d’exécution.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 septembre 2020.

Par conclusions de procédure notifiées le 13 septembre 2020, la société Espacil Habitat demande à la cour de :

— rejeter des débats les conclusions et la pièce notifiées par M. Y X le 11 septembre 2020,

Subsidiairement,

— renvoyer le dossier à la mise en état pour permettre à la société Espacil Habitat de conclure en réponse.

Par conclusions de procédure notifiées le 14 septembre 2020, M. Y X demande à la cour de :

— rejeter les conclusions de procédure de la société Espacil Habitat,

— déclarer les conclusions au fond de l’appelant recevables.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les conclusions récapitulatives signifiées le 11 septembre 2020 et la pièce n°7 communiquée le même jour au soutien des intérêts de M. X

L’article 16 alinéas 1 et 2 du code de procédure civile dispose que 'Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement'.

En l’espèce, M. X a signifié des conclusions récapitulatives et communiqué une nouvelle pièce le vendredi 11 septembre 2020, la clôture devant intervenir le lundi 14 septembre 2020 à 14h00.

La société Espacil Habitat soulève la tardiveté de ces productions auxquelles elle n’a pas été en mesure de répondre, les ayant reçues le vendredi à 19h23 pour une clôture prévue dès le lundi.

M. X C que compte tenu de la nature de ces conclusions au fond, qui visent simplement à prendre en compte le nouveau bail qui a été conclu, dont le bailleur ne peut ignorer l’existence puisqu’il est partie à l’acte, et la résolution du litige qui en résulte, ses écritures ne sont pas tardives et devront par conséquent être admises.

A l’audience, la société Espacil Habitat a maintenu ses demandes.

Compte tenu des circonstances de l’espèce et en considération de la pièce produite par M. X à laquelle la société Espacil Habitat est partie, celle-ci a été autorisée à adresser à la cour une note en délibéré dans un délai de quinze jours.

Cette note a été reçue au greffe le 14 septembre 2020, à laquelle M. X a répondu, toutefois sans autorisation de la cour.

Le principe du contradictoire ayant été respecté et la société Espacil Habitat ayant disposé d’un délai complémentaire pour faire valoir ses moyens en réponse, les conclusions récapitulatives signifiées le 11 septembre 2020 et la pièce n°7 communiquée le même jour au soutien des intérêts de M. X seront déclarées recevables.

En revanche, la note en délibéré établie par M. X le 15 septembre 2020 sera écartée.

Sur le bail

M. X fait valoir, au visa de l’article 564 du code de procédure civile qu’il est survenu un fait nouveau, à savoir la signature d’un nouveau bail le 26 février 2020 par les parties ; que le précédent bail de 2015 a donc été implicitement résilié ; que ce bail faisait l’objet de la procédure de résiliation judiciaire frappée d’appel ; qu’en dépit de l’accord intervenu, il ne peut pas se désister purement et

simplement de son appel dans la mesure où, conformément à l’article 403 du code de procédure civile, le désistement d’appel emporte acquiescement au jugement ; qu’il s’avère que ce jugement avait prononcé la résiliation du bail ; que cette résiliation judiciaire frappée d’appel, non définitive, est désormais sans objet, les parties ayant implicitement et amiablement résilié celui-ci.

La société Espacil Habitat réplique que le 26 février 2020, elle a consenti un bail à M. X et son épouse tout simplement parce que le bail de 2015 avait fait l’objet d’une résiliation judiciaire, la décision étant assortie de l’exécution provisoire ; que les troubles ayant cessé, il convenait de sécuriser cette famille ; que pour autant elle n’a jamais donné son accord pour remettre en cause le jugement du tribunal d’instance de Rennes.

Pour le surplus, elle sollicite l’entier bénéfice de ses conclusions notifiées le 27 avril 2018 aux termes desquelles elle sollicite la confirmation de la décision déférée en toutes ses dispositions, les troubles anormaux du voisinage imputables à M. X étant caractérisés.

Il est avéré que le 26 mai 2015, la société Espacil Habitat a consenti à M. X un bail d’habitation portant sur un appartement de type 3 dans un immeuble sis […] à Rennes ; que le contrat de location a été résilié le 10 novembre 2017 suivant jugement revêtu de l’exécution provisoire ; que M. X a interjeté appel de cette décision ; qu’il est resté dans les lieux ; que le 26 février 2020, un nouveau bail a été signé entre la société Espacil Habitat et les époux X, en l’absence de nouveaux faits.

Il s’en suit que si M. X dispose désormais d’un nouveau titre d’occupation de son logement, la régularisation de sa situation locative ne vaut pas résiliation implicite du précédent bail, la société Espacil Habitat n’ayant pas renoncé à la procédure judiciaire ayant donné lieu à la résiliation du bail pour troubles anormaux du voisinage. Certes le jugement entrepris n’est pas définitif, mais il a été revêtu de l’exécution provisoire. Il a donc produit ses effets dès son prononcé et M. X ne démontre pas la commune intention des parties de lui substituer une résiliation amiable alors que le bailleur demande expressément la confirmation de la sanction prononcée par le premier juge.

En effet, même si les rapports entre la société Espacil Habitat et M. X ont évolué, la conclusion du nouveau contrat de location ne saurait faire oublier le comportement qui a été le sien de septembre 2015 à juin 2017, les attestations produites par ce dernier n’étant pas de nature à remettre en cause l’exacte appréciation des faits par le premier juge qui, en considération des pièces versées aux débats par le bailleur, a considéré à juste titre que M. X avait porté régulièrement atteinte à la tranquillité du voisinage (tapages noctures) et qu’il avait adopté, de manière récurrente un comportement irrespectueux envers les résidents de l’immeuble (insultes, agressivité).

La gravité des fautes commises (dont notamment celle consistant à faire des grillades sur un barbecue allumé à l’extérieur puis rentré dans son appartement) et ce en dépit des démarches amiables entreprises par le bailleur pour faire cesser ses agissements et même après la délivrance de l’assignation a justifié le prononcé de la résiliation du bail, son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef et sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable et des charges.

Ainsi faute d’accord entre les parties pour mettre à néant la décision déférée, celle-ci sera confirmée en ses dispositions susvisées, la situation contractuelle unissant actuellement les parties étant distincte de la précédente et ne pouvant rendre sans objet la résiliation judiciaire du bail du 26 mai 2015, parfaitement fondée en droit et en fait.

Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris de ces chefs.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Partie succombante, M. X sera condamné à payer à la société Espacil Habitat la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de la procédure d’appel, les dispositions du jugement entrepris relatives aux frais irrépétibles et aux dépens de première instance étant par ailleurs confirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement, par mise à disposition au greffe,

Déclare recevables les conclusions récapitulatives signifiées le 11 septembre 2020 et la pièce n°7 communiquée le même jour au soutien des intérêts de M. Y X ;

Reçoit la note en délibéré établie par la société Espacil Habitat ;

Ecarte la note en délibéré établie par M. Y X ;

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Condamne M. Y X à payer à la société Espacil Habitat la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour ses frais irrépétibles d’appel,

Condamne M. Y X aux dépens de la procédure d’appel.

Le Greffier La Présidente