Cour d'appel de Toulouse, 30 novembre 2016, n° 15/04169

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30/11/2016

ARRÊT N°701

N° RG: 15/04169

GC/MM

Décision déférée du 30 Juin 2015 – Cour d’Appel de TOULOUSE – 15/01611

SERNY

SARL LA BOULANGE TOULOUSAINE

C/

SCI TOULOUSE IMMOB

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

2^e chambre

***

ARRÊT DU TRENTE NOVEMBRE DEUX MILLE
SEIZE

***

APPELANT(E/S)

SARL LA BOULANGE TOULOUSAINE

Causseroux

XXX

Représentée par M^e Isabelle BAYSSET de la SCP
D’AVOCATS MARGUERIT- BAYSSET-RUFFIE, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIME(E/S)

SCI TOULOUSE IMMOB prise en la personne de son représentant légal domicilié XXXcette qualitéXXX.

XXX

XXX

Représentée par M^e Francis NIDECKER, avocat au barreau de TOULOUSE et par la SELARL
COTEGet AZAM avocats au barreau de Toulouse

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 786 et 907 du
Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 Octobre 2016, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant G.
COUSTEAUX, Président V. SALMERON conseiller, chargés du rapport. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

G. COUSTEAUX, président

V. SALMERON, conseiller

M. SONNEVILLE, conseiller

Greffier, lors des débats : C.
LERMIGNY

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par G. COUSTEAUX, président, et par M. MARGUERIT, greffier de chambre.

FAITS et PROCEDURE

Selon acte notarié du 25 avril 2005 reçu par
Maître X, notaire à
Toulouse, la SCI TOULOUSE
IMMOB a renouvelé un bail commercial au profit de la SA
SOCIETE FINANCIERE MOLY portant sur un immeuble situé 25, grande rue Saint-Michel à
Toulouse, comprenant un local en rez-de-chaussée, un appartement de trois pièces avec cuisine, cabinet de toilette-salle d’eau au 1^er étage, et un grenier en dessus, cadastré 813 AD n°242 d’une superficie de 02a et 71ca, moyennant un loyer mensuel de 475,35 euros.

Selon acte sous seing privé du 02 octobre 2009, la SA
FROMENTIERES MAGASINS a cédé à la
S.A.R.L. LA BOULANGE TOULOUSAINE le fonds de commerce exploité dans l’immeuble sis 25, grande rue Saint-Michel à Toulouse comprenant un local en rez-de-chaussée, un appartement de trois pièces avec cuisine, cabinet de toilette-salle d’eau au 1^er étage, et un grenier en dessus, cadastré 813
AD n°242 d’une superficie de 02a et 71ca.

Selon acte du 26 octobre 2011, le bailleur a fait délivrer congé avec offre de renouvellement à la
S.A.R.L. LA BOULANGE TOULOUSAINE, laquelle a fait part de son acceptation de renouvellement par acte du 8 juin 2011 tout en contestant le montant du loyer.

Par jugement du 11 septembre 2012, le juge des loyers commerciaux a constaté que le bail était renouvelé pour une période de neuf années à compter du 1^er mai 2011 et ordonné une mesure d’expertise relative à la fixation du loyer renouvelé selon la valeur locative.

Par jugement du 26 août 2014, le juge des loyers commerciaux a homologué le rapport d’expertise et fixé le loyer annuel à la somme de 12.691 euros hors taxes et hors charges.

Le 1^er avril 2014, un sinistre par incendie s’était déclaré au sein de l’immeuble dans lequel est exercé l’activité de la S.A.R.L. LA BOULANGE
TOULOUSAINE.

Par exploit d’huissier du 02 juin 2014, la SCI
TOULOUSE-IMMOB a signifié à la S.A.R.L. LA
BOULANGE TOULOUSAINE la résiliation de plein droit du bail en application de l’article 1722 du code civil et lui a fait sommation de restituer les clés du local et de s’acquitter de la somme de 19.225 euros à titre d’arriérés de loyer.

Suite à l’assignation en référé délivrée par la S.A.R.L. LA BOULANGE TOULOUSAINE aux fins de contraindre le bailleur à faire réaliser des travaux pour permettre la reprise de son activité, le tribunal de grande instance de Toulouse, par ordonnance de référé du 15 janvier 2015, a débouté la
S.A.R.L. LA BOULANGE TOULOUSAINE de l’intégralité de ses demandes, constaté la résiliation du bail commercial liant les parties portant sur l’immeuble situé 25 grande rue Saint-Michel à
Toulouse et condamné la S.A.R.L. LA BOULANGE TOULOUSAINE à la restitution des clefs sous astreinte et ordonné son expulsion.

Par exploit d’huissier du 28 avril 2015, la SCI TOULOUSE
IMMOB a fait assigner à jour fixe devant le tribunal de grande instance de Toulouse à l’audience du 09 juin 2015 la S.A.R.L. LA
BOULANGE TOULOUSAINE aux fins de :

— constater la destruction de l’immeuble et l’absence d’occupation des lieux depuis l’incendie par le preneur,

— prononcer la résiliation de plein droit du contrat de location,

— condamner le preneur à restituer les clefs sous astreinte de 500 euros par jour de retard,

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 1.729,14 euros (HT),

— prononcer l’expulsion de la SARL LA BOULANGE
TOULOUSAINE,

— la condamner au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, aux entiers, le tout assorti de l’exécution provisoire.

Par jugement du 30 juin 2015, le tribunal de grande instance de Toulouse a :

— rejeté le moyen d’irrecevabilité de la demande tiré de l’autorité de la chose jugée,

— constaté la résiliation de plein droit du bail commercial du 1^er mai 2011 liant les parties à la date du 1^er avril 2014,

— débouté la SARL LA BOULANGE TOULOUASAINE de sa demande reconventionnelle,

— ordonné l’expulsion de la SARL LA BOULANGE
TOULOUSAINE et de tout occupant de son chef des locaux situés au 25 grande rue Saint Michel à
Toulouse,

— dit n’y avoir lieu à condamnation de la SARL LA
BOULANGE TOULOUSAINE sous astreinte à restituer les clefs, la restitution ayant eu lieu le 20 février 2015,

— dit n’y avoir lieu à condamnation de la SARL LA
BOULANGE TOULOUSAINE au paiement d’une indemnité d’occupation,

— dit n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du Code de Procédure civile,

— condamné la SARL LA BOULANGE TOULOUSAINE aux dépens dont distraction au profit de la
SELARL COTEG-AZAM,

— ordonné l’exécution provisoire

La SARL LA BOULANGE TOULOUSAINE a interjeté appel le 7 août 2015.

La SARL LA BOULANGE TOULOUSAINE a transmis ses écritures par RPVA le 6 novembre 2015 .

La SCI TOULOUSE IMMOB a transmis ses écritures par RPVA le 6 janvier 2016.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 5 juillet 2016 .

MOYENS et PRETENTIONS des PARTIES

Dans ses écritures, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’énoncé du détail de l’argumentation, la SARL LA BOULANGE TOULOUSAINE demande à la cour de :

Réformer dans toutes ses dispositions le jugement entrepris,

— Avant dire droit,

Ordonner un transport sur les lieux,

— Constater le caractère irrecevable des demandes formulées par la société TOULOUSE
IMMOBen application des dispositions de l’article 480 du
Code de Procédure Civile,

— Constater, en toute hypothèse, qu’il n’existe pas de destruction de l’immeuble au sens des dispositions de l’article 1722 du Code Civil,

— Dire et juger en conséquence que les parties à la présente instance sont liées par un contrat de bail commercial, en cours de validité,

— Condamner la société TOULOUSE IMMOB à faire réaliser les travaux réparatoires, tels qu’évalués par les experts de manière à permettre une reprise de l’activité de la société
LA
BOULANGE TOULOUSAINE, et ce, sous astreinte de 1 000 par jour à compter de l’arrêt à intervenir,

— Condamner la société TOULOUSE IMMOB aux entiers dépens ainsi qu’au règlement d’une indemnité de 5 000 par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Dans ses écritures, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’énoncé du détail de l’argumentation, au visa des articles 480 du Code de
Procédure Civile,1351 et 1722 du code civil, la
SCI TOULOUSE IMMOB demande à la cour d’appel de :

CONFIRMER le jugement du 30 juin 2015 en ce qu’il a prononcé la résiliation de plein droit le 1^er avril 2014 du contrat de location et ordonné l’expulsion de la
SARL LA BOULANGE
TOULOUSAINE

— CONSTATER la destruction de l’immeuble excluant toute activité et le rendant impropre à sa destination

— CONSTATER que la BOULANGE TOULOUSAINE n’occupe plus les lieux depuis l’incendie

— PRONONCER la résiliation de plein droit du contrat de location

— PRONONCER l’expulsion de la BOULANGE TOULOUSAINE ainsi que celle de tout occupant de son chef, et ce, avec l’assistance de la force publique si besoin est.

— DEBOUTER la BOULANGE TOULOUSAINE de l’intégralité de ses demandes, fins et

conclusions

Faisant droit à l’appel incident formé par la
SCI TOULOUSE IMMOB

FIXER le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer soit la somme mensuelle de 1.729,14 HT pour la période courant du ler avril 2014 au 20 février 2015, date de remise des clés, soit la somme de 18.511 HT.

·

— condamner la SARL LA BOULANGE TOULOUSAINE au paiement de la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile .

MOTIFS de la DECISION

1- la SARL LA BOULANGE TOULOUSAINE sollicite avant-dire-droit un transport sur les lieux du sinistre par la cour d’appel en se fondant sur l’article 179 du code de procédure civile. Mais, selon les dispositions de l’article 144 du code de procédure civile, une telle mesure peut être ordonnée dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer .

Or, en l’espèce, il a été versé aux débats des pièces qui rendent inutile le transport sollicité. En effet, un constat d’huissier dressé le 5 mai 2014 montre, avec plusieurs photographies, l’état des lieux loués après le sinistre et un état des pertes établi contradictoirement par les experts d’assurance permet de connaître poste par poste et de façon détaillée les travaux nécessaires à la remise en état. Ces éléments d’information sur les lieux loués sont corroborés par le diagnostic de solidité visuel établi pour l’autre local commercial situé en rez-de -chaussée du même immeuble (pièce 9 de l’intimée).

Dès lors, il y a lieu de rejeter la demande de transport sur les lieux .

2- Selon les dispositions de l’article 480 du code de procédure civile, l’autorité de la chose jugée s’attache au jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal.

La SARL LA BOULANGE TOULOUSAINE soutient que par jugement du 26 août 2014, soit postérieurement au sinistre survenu le 1^er avril 2014, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Toulouse a dit que le bail unissant les parties a une durée de 9 ans à compter du 1^er mai 2011 et que cette décision, définitive, qui a l’autorité de la chose jugée rend irrecevable la demande en résiliation.

Cependant, si le dispositif de ce jugement tranche la question du loyer du bail commercial liant les parties et en fixe le montant annuel à la somme de 12.691 euros hors taxes et hors charges applicable à compter du 1^er mai 2011, date du renouvellement du contrat de bail, il ne statue pas sur la question, absente des débats, de la résiliation ou de la continuation du contrat de bail après le sinistre incendie du 1^er avril 2014, étant au surplus relevé que l’indication selon laquelle le bail unissant les parties a une durée de 9 ans à compter du 1^er mai 2011, n’est qu’une simple constatation du lien contractuel unissant les parties à compter de cette date.

L’irrecevabilité soutenue par la SARL LA BOULANGE
TOULOUSAINE doit donc être rejetée .

3- Selon l’article 1722 du code civil, si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement.

Lorsque les locaux loués sont partiellement détruits, cette perte partielle peut être assimilée à une destruction totale au sens de l’article 1722 en cas d’impossibilité absolue et définitive d’user de la chose louée conformément à sa destination ou de nécessité d’effectuer des travaux dont le coût excède la valeur vénale de cette chose.

En l’espèce, l’immeuble appartenant à la SCI
TOULOUSE IMMOB est constitué par un rez de chaussée où étaient installés deux commerces dont celui de la SARL LA BOULANGE
TOULOUSAINE, où s’est déclaré l’incendie, pour une cause restée inconnue, ainsi qu’un premier

é t a g e , a v e c d e u x a p p a r t e m e n t s , d o n t u n é g a l e m e n t l o u é à l a S A R L L
A B O U L A N G E
TOULOUSAINE .

Il ressort des photographies de l’intérieur des locaux loués, tel qu’apparaissant dans le constat d’huissier du 5 mai 2014, que tous les aménagements intérieurs du commerce, qui avaient été réalisés par le preneur, ont été détruits et que la dégradation du plancher du premier étage a imposé la pose d’étais pour éviter son effondrement. Il résulte également du diagnostic de solidité visuel produit que les linteaux au-dessus des deux vitrines ont été dégradés et que des fissures d’une largeur de 5mm ont été relevés en milieu de portée desdits linteaux ainsi qu’aux appuis.

Ainsi, la destruction partielle de l’immeuble loué serait assimilable à une perte totale, ce dernier étant devenu impropre à l’exploitation prévue au contrat de bail par l’appelante, si le coût des travaux nécessaires à la remise en état excède la valeur vénale de la chose louée.

Il résulte des deux attestations d’agents immobiliers produites par la SCI TOULOUSE IMMOB que la valeur vénale des locaux loués par la SARL LA BOULANGE
TOULOUSAINE serait comprise entre 100 000 euros et 129 000 euros. En revanche, la valeur communiquée par la SARL LA
BOULANGE TOULOUSAINE d’un montant compris entre 350 000 et 400 000 euros ne peut pas être prise en compte en ce qu’elle porte non pas seulement sur les locaux loués, mais sur la totalité de l’immeuble appartenant à la SCI TOULOUSE
IMMOB.

Or, l’estimation du coût des travaux de remise en état s’élève à la somme de 115 512,58 euros
HT, estimation réalisée à partir d’un chiffrage très détaillé des différents postes de travaux, prévoyant à titre d’exemple la réparation des fissures pour un montant de 815 euros HT.

Il apparaît ainsi que le coût des travaux de remise en état n’excède pas la valeur vénale de la partie de l’immeuble sinistrée mais lui est équivalent.

Dès lors, à défaut de perte totale, la résiliation du bail de plein droit à compter du 1^er octobre 2014 ne peut pas être constatée.

Par ailleurs, la S.A.R.L. LA BOULANGE TOULOUSAINE sollicite la condamnation sous astreinte de la SCI TOULOUSE IMMOB à faire réaliser les travaux de remise en état tels qu’estimés par les experts d’assurance.

En l’absence de résiliation du bail, qui se poursuit donc entre les parties, la SCI TOULOUSE
IMMOB en sa qualité de bailleur doit, en vertu de son obligation de délivrance, faire procéder aux travaux de remise en état. Pour s’assurer du respect de cette obligation, leur réalisation sera assortie d’une astreinte telle que fixée au dispositif de la présente décision, étant précisé que le délai de 4 mois accordé avant que l’astreinte ne coure éventuellement prend en considération la réalisation d’ores et déjà des travaux de toiture, tels qu’ils apparaissent sur des photographies produites par l’appelante .

4- la SCI TOULOUSE IMMOB forme un appel incident en sollicitant la fixation du montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer, soit la somme mensuelle de 1.729,14 HT pour la période courant du ler avril 2014 au 20 février 2015, date de remise des clés, soit la somme de 18.511 HT.

Cependant, la résiliation de plein droit n’étant pas constatée, cette demande devient sans objet, étant relevé que les parties n’ont formulé aucune autre demande dans l’hypothèse de l’absence de constat de la résiliation du bail.

Il convient en conséquence d’infirmer le jugement entrepris .

Enfin, la SCI TOULOUSE IMMOB, qui n’obtient pas satisfaction, sera condamnée aux dépens d’appel .

PAR CES MOTIFS

Rejette la demande de transport sur les lieux,

Infirme le jugement du tribunal de grande instance de
Toulouse,

et statuant à nouveau,

Dit n’y avoir lieu à constater la résiliation de plein droit du bail liant les parties,

Dit n’y avoir lieu à fixer une indemnité d’occupation,

Condamne la SCI TOULOUSE IMMOB à procéder aux travaux de remise en état tels que listés par les experts d’assurance dans l’état des pertes établi à la suite de la réunion contradictoire du 3 juin 2014,

Dit que ces travaux devront être réalisés dans le délai de quatre mois à compter de la signification de l’arrêt,

Dit qu’à défaut d’achèvement dans le délai imparti, il courra une astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard pendant un délai de 60 jours,

Y ajoutant,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la SARL LA BOULANGE TOULOUSAINE et la
SCI TOULOUSE IMMOB de leurs demandes,

Condamne la SCI TOULOUSE IMMOB aux dépens de première instance et d’appel.

Le greffier, Le président,