Cour d'appel de Toulouse, 1ere chambre section 2, 26 janvier 2017, n° 15/03075

26/01/2017

ARRÊT N° 17/74

N° RG: 15/03075

XXX

Décision déférée du 03 Juin 2015 – Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE ( 15/4273)

M. D-M N

Y, S, T J K

C/

F, I, B Z

REFORMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS *** COUR D’APPEL DE TOULOUSE 1^re Chambre Section 2 *** ARRÊT DU VINGT SIX JANVIER DEUX MILLE DIX SEPT *** APPELANT

Monsieur Y, S, T J K

'La Cigale', XXX,

XXX

XXX

Représenté par M^e Antoine TOE, avocat au barreau de TOULOUSE INTIMÉE

Madame F, I, B Z

XXX

XXX

Représentée par M^e Céline DURAND-LEVAVASSEUR, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 786 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Novembre 2016, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant C. ROUGER, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. GRAFMÜLLER, président

C. ROUGER, conseiller

C. DUCHAC, conseiller

Greffier, lors des débats : D. FOLTYN

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— signé par C. ROUGER, conseiller, pour le président empêché et par D. FOLTYN, greffier de chambre.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Le 26 mai 1994, Y J K et F Z ont acquis, pour moitié indivise chacun, une maison d’habitation à Preserville.

Y J K et F Z ont vécu en concubinage de 1994 à mars 2009 dans l’immeuble indivis date à laquelle les concubins se sont séparés.

Par acte du 28 novembre 2012, Y J K a assigné F Z devant le tribunal de grande instance de Toulouse, afin que soit ordonné le partage de l’indivision et que soit désigné un expert à l’effet d’évaluer les droits respectifs des parties.

Par jugement du 26 juin 2013, le tribunal de grande instance de Toulouse a :

— ordonné le partage de l’indivision

— attribué préférentiellement à Y J K le bien immobilier figurant au cadastre rénové de la Commune de Preserville section ZN, numéro 33 et 39, XXX -désigné le Président de la chambre départementale des notaires ou son délégataire qui, sauf accord des copartageants, ne pourra être le notaire d’une des parties, pour procéder aux opérations de comptes et liquidation sous la surveillance d’un magistrat du siège de la juridiction

— avant-dire droit,

— désigné comme expert Monsieur D A avec pour mission, notamment, d’évaluer les éléments composant l’actif indivis, de déterminer le passif de l’indivision, d’évaluer depuis la séparation de fait le montant des fruits et revenus produits par les biens, de rechercher si l’indivision est créancière d’une indemnité d’occupation à l’égard d’une partie ou si, inversement elle est débitrice pour l’amélioration du bien indivis.

Monsieur A a déposé son rapport le 26 novembre 2013.

Par acte du 1^er avril 2014 Y J K a assigné F Z devant le tribunal de grande instance de Toulouse, afin de fixer les modalités de partage de l’indivision.

Par jugement du 03 juin 2015, le tribunal de grande instance de Toulouse a :

— déclaré irrecevable la demande relative à la contribution à l’entretien de l’enfant

— fixé la date de jouissance divise à la date du 31 décembre 2014

— dit que Y J K est redevable d’une soulte de 164.487,51 euros envers F Z

— rejeté toutes autres demandes

— dit que les dépens, dans lesquels sont inclus les frais d’expertise, seront employés en frais privilégiés de partage

— ordonné l’exécution provisoire.

Dans des conditions de forme et de délai non contestées Y J K a relevé appel général de cette décision le 26 juin 2015.

Vu les dernières écritures notifiées le 21 octobre 2016 par Y J K, appelant, selon lesquelles il demande à la Cour de :

— réformer en ses entières dispositions le jugement entrepris

— statuant à nouveau,

' Sur l’évaluation de l’immeuble indivis

— fixer la date de la jouissance divise au 26 novembre 2013, date du rapport d’expertise fixant la valeur de l’immeuble et les éléments de compte de liquidation, et dont les deux parties demandent l’homologation.

— fixer la valeur vénale de l’immeuble à la somme de 313.000 euros

' Sur l’indemnité d’occupation

— constater que Madame Z ne démontre pas l’impossibilité de fait ou de droit dans laquelle elle se serait trouvée de jouir de la maison indivise

— la débouter en conséquence de sa demande au titre de l’indemnité d’occupation

— subsidiairement, -dire et juger que l’indemnité d’occupation n’est due qu’à compter du jugement du 26 juin 2013 ordonnant le partage de l’indivision et lui attribuant préférentiellement l’immeuble

' Les impenses nécessaires – le financement de l’acquisition de l’immeuble indivis

— constater que l’immeuble indivis a été acquis pour un coût total de 157.659,62 euros

— constater par ailleurs qu’il a réglé la somme totale de 151.637,88 euros

— constater que pour sa part Madame Z n’a supporté que la somme de 6.021,74 euros

' Les impenses nécessaires à la conservation de l’immeuble

— constater au vu du rapport d’expertise, que les dépenses qu’il a assumées au titre de frais d’agence, d’assurance habitation, de taxes d’habitation et de taxes foncières s’élèvent à la somme de 19.398,00 euros

' Les travaux d’amélioration

— constater au vu du rapport d’expertise que le profit subsistant des dépenses d’amélioration faites par lui s’élève à 40.000 euros avant la séparation du couple, et à 26.000 euros après leur séparation, soit au total la somme de 66.000 euros

' La soulte due à Madame Z

— établir les comptes de l’indivision

— fixer en conséquence la soulte dont il sera redevable envers Madame Z sachant que la maison indivise lui a été attribuée préférentiellement aux termes du jugement du 26 juin 2013

'Les frais d’expertise

— dire que Madame Z lui est redevable de la somme de 911,5 euros au titre des frais d’expertise qu’il a avancés de ses propres deniers.

' Les dépens et frais de l’instance

— condamner Madame Z aux entiers dépens de l’instance,

Vu les dernières écritures notifiées le 19 novembre 2015 par F Z, intimée, appelante incidente, selon lesquelles elle demande à la Cour de :

— donner acte aux parties de ce qu’elles s’accordent sur l’attribution préférentielle du bien à Monsieur J K

— constater que ce bien a été acquis en indivision à part égale entre les parties suivant acte notarié signé en 1994

— constater que la communauté de vie entre les parties a duré pratiquement 20 ans

— constater que chaque partie a contribué à la communauté de vie et à l’acquisition du bien à proportion de ses facultés respectives

— homologuer le rapport d’expertise en ce qu’il a estimé la valeur du bien à 313.000 euros et la plus-value apportée par Monsieur J K à 26.000 euros

— dire et juger en conséquence que la valeur du bien indivis est de 287.000 euros

— ordonner le partage de l’indivision à hauteur de 143.500 euros pour chacune des parties -dire et juger que les impenses acquittées par Monsieur J K depuis la séparation s’élèvent à 15.390 euros

— condamner en conséquence Monsieur J K à lui payer une soulte de 128.113 euros

— condamner Monsieur J K à lui payer la somme de 38.885 euros à titre d’indemnité d’occupation pour la période 2009 à 2014

— condamner eu égard aux ressources respectives des parties Monsieur J K à supporter seul la charge des entiers dépens et débours de l’instance, dont les frais d’expertise

— condamner enfin, eu égard à sa mauvaise foi patente, Monsieur J K à lui payer la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts outre la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Vu l’ordonnance de clôture intervenue le 31 octobre 2016,

La cour , pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions et moyens des parties, faisant expressément référence au jugement entrepris ainsi qu’aux dernières conclusions notifiées par les parties,

SUR CE, LA COUR,

Le jugement entrepris ne fait l’objet d’aucune contestation en ce qu’il a déclaré irrecevable la demande relative à la contribution de l’enfant. Cette disposition ne peut dés lors qu’être confirmée.

1°/ Sur le partage et l’attribution préférentielle

Le partage de l’indivision et l’attribution préférentielle de l’immeuble indivis à Y J K ont d’ores et déjà été ordonnés par le jugement mixte du 26 juin 2013. Il ne peut être revenu sur ces dispositions qui n’ont pas fait l’objet d’un recours et il n’y a pas lieu de statuer de nouveau sur ces prétentions d’ores et déjà tranchées.

2°/ Sur l’étendue des droits de propriété indivis et ses conséquences quant aux opérations de liquidation

Les parties ayant acquis l’immeuble de Preserville par acte du 26 mai 1994 pour moitié indivise chacun, leurs droits de propriété respectifs sur ledit bien sont donc de moitié. Dés lors l’actif net, une fois déterminé, ne pourra être réparti que par moitié entre chacune des parties, ce qui ne préjuge pas des conséquences de la liquidation des comptes d’indivision, les comptes d’administration de l’indivision, à opérer avant la détermination de l’actif net à partager et révélant, selon le cas d’espèce, un solde débiteur ou créditeur à l’égard ou au profit de l’indivision, à intégrer au passif ou à l’actif à partager, donnant lieu, après détermination de l’actif net et application des droits de chaque coïndivisaire sur cet actif net, à des rétablissements au titre des attributions selon que l’un ou l’autre des coïndivisaires est bénéficiaire d’une créance ou débiteur d’une dette à l’égard de l’indivision. Ce n’est qu’à l’issue de ces opérations qu’il sera envisageable, à condition que tous les postes aient pu être liquidés, de déterminer le montant de la soulte revenant au coïndivisaire non attributaire de l’immeuble indivis. Il ne peut dés lors être question de liquider une soulte avant toute liquidation des comptes d’indivision et de constater une créance isolée au profit d’un coïndivisaire au titre de l’indemnité d’occupation, une telle indemnité revenant à l’indivision et s’intégrant au compte d’administration de l’indivision.

3°/ Sur la valeur de l’immeuble indivis attribué préférentiellement à Y J K et la date de jouissance divise

L’expert judiciaire a évalué l’immeuble indivis au jour de son expertise, soit à fin novembre 2013, à la somme de 313.000 €, valorisation de l’immeuble dans l’état dans lequel il se trouve à l’époque du partage qui ne fait pas en elle-même l’objet de contestation. La plus-value apportée à l’immeuble par les travaux financés par Y J K n’a d’incidence que sur la détermination de l’indemnité qu’il revendique à ce titre à l’égard de l’indivision, en application des dispositions de l’article 815-13 du code civil, mais ne peut avoir d’incidence sur la valeur partage du bien indivis à intégrer à l’actif à partager.

En application des dispositions de l’article 829 du code civil, en vue de leur répartition, les biens indivis sont estimés à leur valeur à la date de la jouissance divise, laquelle est la plus proche possible du partage. Cependant, le juge peut fixer la jouissance divise à une date plus ancienne si le choix de cette date apparaît plus favorable à la réalisation de l’égalité.

En l’espèce, la valeur vénale du bien attribué préférentiellement a été chiffrée par l’expert à fin 2013. L’indemnité d’occupation et les impenses nécessaires à la conservation du bien indivis, notamment taxes foncières, ont aussi été arrêtées à fin 2013.

Il ne peut être envisageable d’arrêter le montant de l’indemnité d’occupation à fin 2014 et en même temps de limiter la prise en compte des impenses de conservation prises en charge par Y J K à fin 2013 comme le suggère F Z.

Le bien immobilier indivis constituant l’essentiel de l’actif et son attribution étant d’ores et déjà acquise depuis le jugement du 26 juin 2013, il importe, afin de ne pas rendre obsolète l’expertise judiciaire et de préserver l’égalité dans le partage, de fixer la date de jouissance divise à fin décembre 2013, date qui constituera d’une part, la date d’arrêt des comptes d’administration de l’indivision, et, d’autre part, le point de départ des intérêts de la soulte due par l’attributaire à l’autre coïndivisaire, préservant ainsi l’égalité dans le partage.

Le jugement entrepris doit donc être infirmé en ce qu’il a fixé la date de jouissance divise au 31 décembre 2014, et cette dernière sera fixée au 31 décembre 2013. La valeur du bien immobilier indivis attribué à Y J K doit donc être fixée, valeur à la date de la jouissance divise, à 313.000 €.

4°/ Sur le financement initial de l’acquisition indivise

La disparité de financement initial entre deux acquéreurs indivis disposant de droits de propriété égalitaires sur le bien acquis n’ouvre pas droit à une indemnité sur l’indivision en application des dispositions de l’article 815-13 du code civil mais à une créance entre indivisaires.

Y J K soutient avoir financé l’opération d’acquisition par un apport initial de 20.547 € dont il sollicite la prise en compte dans les comptes.

Il ressort du décompte de l’étude Garrigou dressé le 11 octobre 1994 que Y J K a réglé 20.000 francs, tandis que F Z a réglé 18.000 francs, un trop perçu de 1.796,76 francs ayant été remboursé par le notaire selon la mention portée par Y J K lui-même sur la pièce 4.

Le coût de l’opération d’acquisition ressort, frais de notaire inclus, à 717.407,48 francs (719.204,24 ' 1.796,76), le surplus des débours invoqués par Y J K n’étant pas justifié, soit 109.368,06 €.

Un montant de 345.000 francs a été versé par un prêt FRMP (Financière Régionale Midi-Pyrénées) consenti aux deux acquéreurs.

Y J K a par ailleurs versé au notaire une somme de 338.000 francs.

L’expertise établissant que pour assurer le financement de l’acquisition trois autres prêts ont été consentis aux acquéreurs : un prêt complémentaire SMCI de 40.000 francs, un prêt personnel de M.de Brichambault de 20.000 francs, et un prêt des parents de M. J K pour 180.000 francs, sur la somme de 338.000 francs versée au notaire, Y J K a donc assumé un solde de 98.000 francs soit 14.940 €. Au total Y J K a donc assumé au moment de l’acquisition sur fonds strictement personnels, compte tenu des prêts bénéficiant par ailleurs au couple, (20.000-1.796,76) + 98.000 francs, soit 116.203,24 francs, tandis que F Z a assumé 18.000 francs, alors que chacun des acquéreurs indivis, au regard de leurs droits de propriété de moitié aurait dû assumer 67.101,62 francs. Il a donc assumé, au delà de sa quote-part d’acquisition pour moitié, une somme de 49.101,62 francs (7.485,49 €) pour le compte de F Z, ce qui lui ouvre droit à l’égard de cette dernière à une créance de même montant.

Il convient donc de dire, ajoutant au jugement entrepris, qu’au titre du financement initial de l’acquisition du bien indivis, Y J K dispose à l’encontre de F Z d’une créance personnelle de 7.485,49 €.

5°/ Sur les comptes d’administration de l’indivision

a) Sur les remboursements d’emprunts

Il ressort du rapport d’expertise, lequel n’est pas remis en cause sur ce point, que tous les emprunts accordés aux coïndivisaires pour assurer le financement de l’immeuble indivis ont été remboursés par Y J K, à l’exception d’une somme de 6.021,74 € remboursée par F Z aux parents de son compagnon dans les premières années suivant l’acquisition.

Les règlements d’échéances d’emprunt inhérents à l’acquisition immobilière indivise au cours de l’indivision constituent des dépenses nécessaires à la conservation de l’immeuble indivis et donnent lieu à indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 815-13 du code civil, sauf au coïndivisaire qui s’y oppose à établir la cause qui rendrait injustifiée une telle indemnité.

F Z s’oppose à toute indemnité au profit de Y J K au titre des remboursements d’emprunts qu’il a assumées durant la vie commune, soit de la date de l’acquisition du bien au mois de février 2009, soutenant que si Y J K a assumé les remboursements d’emprunts, elle a largement contribué aux dépenses de la vie familiale en proportion de ses revenus, ce qui a permis à Y J K de s’acquitter seul du crédit de la maison et qu’elle a en outre fourni un important apport en industrie en contribuant elle-même pendant la vie commune à l’amélioration du bien.

Aucune disposition légale ne réglant la contribution de chacun des concubins aux charges de la vie courante, chacun d’eux doit, en l’absence de volonté commune exprimée à cet égard, supporter les dépenses de la vie courante qu’il a pu exposer.

En l’espèce, si l’expertise établit que F Z, dont les ressources étaient inférieures à celles de Y J K a contribué aux charges du ménage en proportion de ses ressources, il ressort aussi des annexes du rapport d’expertise, et particulièrement des listing de dépenses pendant la vie commune fournis à l’expert par Y J K et qui n’ont jamais été remis en cause, que ce dernier a, au delà des remboursements d’emprunts immobiliers, largement contribué pour sa part aux dépenses du ménage (alimentation, loisirs, essence, frais médicaux, impôts, assurances, mutuelle, renflouement des comptes débiteurs de sa compagne…).

Néanmoins, l’étude des ressources respectives des parties par l’expert judiciaire révèle que de 1994 à 2000, Y J K gagnait quatre fois les revenus de sa compagne. F Z explique, sans être démentie, qu’elle a pris un congé parental de 1995 à 1998 pour s’occuper des enfants, l’aînée Jennifer étant née en 1989 et le second, Jeremy étant né le XXX, situation qui ne peut résulter que d’un choix du couple parental. Durant cette période, où la moyenne mensuelle respective des revenus de chacun ressort à 682 € pour Y J K et 173,40 € pour sa compagne, seules les ressources de Y J K permettaient manifestement d’assurer à la fois les emprunts immobiliers solidairement souscrits représentant, pour le prêt principal et le prêt complémentaire, des échéances mensuelles de 524,25 € et partie des charges de la vie courante pour une famille de quatre personnes dont deux enfants. Le remboursement des échéances d’emprunt assurant la pérennité du logement de la famille par Y J K participait donc nécessairement, au regard du choix du couple, de sa contribution aux charges de la vie courante. Cette situation justifie en équité, au regard des dispositions de l’article 815-13 du code civil, qu’il ne puisse réclamer à l’indivision une indemnité au titre des remboursements d’emprunts assumés pendant cette période.

En revanche, pour la période de 2001 à 2008, les ressources respectives des parties ressortent à 118.754 € pour Y J K et 80.365 € pour F Z. Sur cette période Y J K ne gagnait plus que 1,5 fois environ ce que gagnait F Z. Malgré cette situation Y J K a continué à assumer seul les remboursements d’emprunts -la part qui a pu être prise en compte par l’assurance incapacité pour laquelle il cotisait étant censée avoir été assumée par lui, assuré- tout en participant très largement aux charges courantes de la famille (plus de 45.000 € de 2005 à 2009 alors que F Z déboursait pour la même période une somme de l’ordre de 69.000 € percevant par ailleurs plus de 28.000 € de remboursement de sécurité sociale et de mutuelle, d’où une dépense effective de l’ordre de 41.000 €).

Au regard de cette situation, la prise en charge des mensualités d’emprunts par Y J K seul pendant cette période justifie une indemnité.

Il est néanmoins justifié par l’attestation de M. X, attestation non utilement remise en cause par celles produites par Y J K, que F Z a personnellement participé à l’amélioration de l’immeuble indivis quant aux travaux d’aménagement des combles (participation à la chape, ponçage des poutres). Elle a en outre assumé pendant les 15 ans suivant l’acquisition l’entretien de l’immeuble indivis et le quotidien de la famille, ce dont Y J K a nécessairement profité. Cette situation doit être prise en compte au regard de l’équité à prendre en considération aux termes de l’article 815-13 du code civil.

En conséquence, infirmant partiellement le jugement entrepris qui a rejeté l’intégralité des demandes à ce titre, la dépense réalisée par Y J K au titre des remboursements d’emprunts inhérents au financement du bien indivis sera prise en compte à l’égard de l’indivision à concurrence de la moitié des remboursements d’emprunts effectués, au vu du rapport d’expertise, de 2001 à février 2009, date de la séparation du couple, représentant :

-9 échéances du prêt complémentaire assumées de janvier 2001 à septembre 2001, date d’apurement du prêt, soit 73,76 € x 9 : 2 =331,92 €

-98 échéances du prêt principal assumées de janvier 2001 à février 2009 inclus soit 450,49 € (2.955,04 F) x 98:2 =22.074,01 €

-8.060 € (remboursés aux parents de Y J K le 12 septembre 2002 et le 16 mars 2006, seuls versements justifiés pour la période considérée au vu du rapport d’expertise) : 2 = 4.030 €

soit au total une indemnité sur l’indivision à retenir au profit de Y J K de 26.435,93 € pour la période antérieure à la séparation.

Après la séparation du couple, soit à compter de mars 2009, Y J K a continué à assumer seul les échéances du crédit immobilier principal jusqu’en juin 2011 inclus, date de son apurement, pour un total de 13.805,40 €. Il doit lui être tenu compte intégralement de ce montant à l’égard de l’indivision.

La créance totale de Y J K sur l’indivision au titre des remboursements d’emprunts, ressort ainsi à 40.241,33 €.

b) Sur les autres dépenses de conservation

Y J K sollicite qu’il lui soit tenu compte d’une somme de 19.398 € au titre des impenses qu’il a réalisées d’une part pendant la vie commune, d’autre part postérieurement à la séparation.

Ainsi qu’il a été dit ci-dessus, il n’a été produit aucun justificatif au titre des frais d’agence invoqués comme réglés par Y J K au moment de l’acquisition du bien indivis. Aucune somme ne peut dés lors être retenue à ce titre. Les dépenses effectuées avant la séparation du couple inhérentes à la taxe d’habitation, aux taxes foncières et à l’assurance habitation relèvent des charges de la vie courante, chacun des concubins étant censé avoir assumé les charges qui lui incombaient. Aucune indemnité n’est due par l’indivision à ce titre.

Pour la période postérieure à la séparation, les taxes d’habitation constituent une charge liée à l’occupation. Y J K ayant de fait occupé seul l’immeuble indivis, l’indivision ne peut lui être redevable d’une indemnité à ce titre.

Les taxes foncières et cotisations d’assurance réglées par Y J K postérieurement à la séparation soit de 2009 à fin 2013 ressortent au vu du rapport d’expertise respectivement à 3.165 € et 826,57 €. Il doit lui être tenu compte de ces dépenses nécessaires à la conservation du bien indivis au crédit de son compte d’administration de l’indivision pour un total de 3.991,57 €.

c) Sur les travaux d’amélioration du bien indivis

Y J K revendique une créance de 40.000 € représentant le profit subsistant à la date de la séparation de travaux d’amélioration qu’il aurait personnellement assumé pendant la vie commune.

L’expert judiciaire a néanmoins relevé que pour justifier des dépenses inhérentes à l’aménagement des combles, à la transformation de la cage d’escalier pour y accéder, au réaménagement des WC et de la salle de bains et à la rénovation de la piscine, M. J K produisait un listing de 471 dépenses (annexes numériques au rapport n°6 et 7) pour un montant de 69.224,84 € mais que certaines lignes de ce listing ne précisaient pas l’affectation de la dépense et que le listing n’était pas accompagné de factures correspondant aux travaux. Il relève en outre, s’agissant d’une dépense libellée « réfection du toit après la tempête de décembre 1999 » pour un montant important de 15.276 € que cette dépense a pu être compensée par une prise en charge de l’assurance habitation. Enfin il indique qu’il paraît impossible de distinguer la part de travaux amélioratifs des dépenses nécessaires ou de simple entretien.

Il appartient à l’indivisaire qui revendique une indemnité sur l’indivision au titre de travaux d’amélioration à hauteur de la plus value apportée au bien de justifier des travaux qu’il a financés de deniers personnels, de la nature des travaux d’amélioration et de la plus-value pouvant en résulter.

En l’espèce, Y J K, qui ne produit ni factures ni relevés de comptes, ne justifie ni de la nature des travaux ni de leur financement de deniers personnels. Il doit donc être débouté de sa demande tendant à se voir reconnaître une indemnité sur l’indivision à hauteur de 40.000 € ainsi que l’a retenu le premier juge.

Concernant les travaux d’amélioration réalisés postérieurement à la séparation, F Z admet une plus-value de 26.000 € telle que proposée par l’expert et revendiquée par Y J K. Il convient donc d’inscrire ladite somme au crédit du compte d’indivision de Y J K au titre des travaux d’amélioration.

d) Sur l’indemnité d’occupation

F Z revendique à l’égard de Y J K une indemnité d’occupation de 77.770 € dont elle sollicite la condamnation à hauteur de moitié à son égard au titre de l’occupation du bien indivis de 2009 à 2014 inclus sur la base d’une valeur locative en 2013 , telle que chiffrée par l’expert, de 1143 € par mois.

Y J K s’oppose à une telle demande, contestant toute occupation privative exclusive , soutenant que sa nouvelle compagne n’est venue s’installer dans l’immeuble qu’en juillet 2013.

En application des dispositions de l’article 815-9 du code civil l’indivisaire qui jouit privativement d’un bien indivis est redevable envers l’indivision d’une indemnité d’occupation. Il s’agit dés lors d’une indemnité due à l’indivision et non au coïndivisaire. Cette indemnité est due dés lors qu’il est justifié qu’un indivisaire jouit privativement du bien indivis, excluant toute jouissance concurrente des autres indivisaires.

En l’espèce il n’est pas contesté que F Z est partie en février 2009. Il s’agit d’un départ volontaire à défaut de toute justification d’un départ imposé par Y J K. Elle n’établit pas qu’elle se serait vue interdire par la suite tout retour dans l’immeuble indivis par son ex-compagnon et les circonstances de la rupture n’étant pas caractérisées, rien n’établit qu’elle se serait trouvée nécessairement dans l’impossibilité de revenir.

Y J K n’est néanmoins pas démenti lorsqu’il expose que sa nouvelle compagne s’est installée dans l’immeuble indivis en juillet 2013. A partir de ce moment, il devenait effectivement, de fait et moralement, impossible à F Z de réintégrer l’immeuble indivis.

Dés lors la jouissance privative et exclusive du bien indivis par Y J K n’est caractérisée qu’à compter de juillet 2013 et il se trouve redevable à compter de cette date, envers l’indivision, d’une indemnité d’occupation.

Au regard de la valeur locative du bien immobilier telle que proposée par l’expert judiciaire il sera retenu de juillet à fin décembre 2013, date de la jouissance divise à laquelle sont nécessairement arrêtés les comptes d’indivision, une indemnité d’occupation à la charge de Y J K de 1143 € par mois, soit 6.858 € au total à inscrire au débit de son compte d’administration de l’indivision.

6°/Sur les comptes de liquidation et partage

Au vu des dispositions ci-dessus, les comptes de liquidation s’établissent ainsi qu’il suit :

Jouissance divise: 31-12-2013 Comptes d’administration de l’indivision B.J K Crédit Indemnité pour remboursements d’emprunts 40.241,33 € Indemnité pour dépenses de conservation de mars 2009 à la date de jouissance divise 3.991,57 € Indemnité pour amélioration apportée à l’immeuble indivis postérieurement à la séparation 26.000 € Total crédit 70.232,90 € Débit Indemnité d’occupation due de juillet à décembre 2013 inclus 6.858 € Total débit 6.858 € Solde créditeur 63.374,90 € G.Z Néant Actif à partager Immeuble indivis 313.000 € Total actif 313.000 € Passif indivis Dette à l’égard de B.J K 63.374,90 € Total passif 63.374,90 € Actif net 249.625,10 € Droits de chacune des parties sur l’actif net (½) 124.812,55 € Attributions et rétablissements B.J K Ses droits sur l’actif net 124.812,55 € Sa créance sur l’indivision 63.374,90 € Total des droits 188.187,45 € Attribution de l’immeuble indivis 313.000 € Soulte due avant imputation de sa créance sur F Z 124.812,55 € Créance à déduire par compensation sur F Z au titre du financement initiale de -7.485,49 € l’immeuble indivis au delà de sa quote-part Solde de soulte dû 117.327,06 € G. Z Ses droits dans l’actif net 124.812,55 € – sa dette à l’égard de B.J K -7.485,49 € Soulte à recevoir 117.327,06 €

Au regard de cette liquidation, le jugement entrepris ne peut qu’être infirmé en ce qu’il a dit que Y J K était redevable d’une soulte de 164.487,51 euros à l’égard de F Z. Statuant à nouveau, il convient de dire que compte tenu de l’attribution préférentielle à son profit de l’immeuble indivis et des droits respectifs des parties dans la liquidation, Y J K est redevable envers F Z d’une soulte de 117.327,06€ outre intérêts au taux légal à compter de la jouissance divise.

Un transfert de propriété immobilière étant opéré avec nécessité de publication à la conservation des hypothèques, les parties devront faire établir l’acte de partage par le notaire liquidateur tel que désigné par le jugement du 26 juin 2013 conformément aux dispositions du présent arrêt.

7°/ Sur la demande de dommages et intérêts de F Z

Aucune faute ne peut être reprochée à Y J K dans la défense de ses intérêts. Le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu’il a débouté F Z de sa demande de dommages et intérêts.

8°/ Sur les dépens et les frais irrépétibles

La procédure de partage judiciaire s’étant avérée nécessaire pour parvenir à la liquidation de l’indivision existant entre les parties, y compris une expertise judiciaire pour évaluer le bien indivis et les impenses, et chacune des parties succombant au surplus pour partie de ses prétentions, les dépens de première instance et d’appel, qui comprendront les frais d’expertise judiciaire et la rémunération du notaire liquidateur amené à établir l’acte de partage, seront supportés pour moitié par chacune des parties.

L’équité ne commande pas qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de F Z.

PAR CES MOTIFS :

La Cour,

Confirme le jugement entrepris uniquement en ce qu’il a :

— déclaré irrecevable la demande relative à la contribution à l’entretien de l’enfant

— débouté Y J K de sa demande d’indemnité à hauteur de 40.000 € au titre des travaux d’amélioration réalisés avant la séparation

— débouté F Z de sa demande de dommages et intérêts

L’infirme pour le surplus de ses dispositions

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant, Fixe la date de jouissance divise au 31 décembre 2013

Fixe la valeur de l’immeuble indivis attribué à Y J K à la date de la jouissance divise à 313.000 €

Dit que F Z est redevable envers Y J K d’une somme de 7.485,49 € au titre du financement initial de l’acquisition indivise

Dit que l’indivision est redevable envers Y J K des indemnités suivantes :

-40.241,33 € au titre des remboursements d’emprunts

-3.991,57 € au titre des taxes foncières et cotisations d’assurance habitation assumées postérieurement à la séparation

-26.000 € au titre des travaux d’amélioration financés postérieurement à la séparation

Dit que Y J K est redevable envers l’indivision d’une indemnité d’occupation de 6.858 € pour la période de juillet 2013 à décembre 2013 inclus

Rejette le surplus des demandes au titre des comptes d’indivision et créances

Dit que les comptes de liquidation-partage s’établissent ainsi qu’il suit :

Jouissance divise: 31-12-2013 Comptes d’administration de l’indivision B.J K Crédit Indemnité pour remboursements d’emprunts 40.241,33 € Indemnité pour dépenses de conservation de mars 2009 à la date de jouissance divise 3.991,57 € Indemnité pour amélioration apportée à l’immeuble indivis postérieurement à la séparation 26.000 € Total crédit 70.232,90 € Débit Indemnité d’occupation due de juillet à décembre 2013 inclus 6.858 € Total débit 6.858 € Solde créditeur 63.374,90 € G.Z Néant Actif à partager Immeuble indivis 313.000 € Total actif 313.000 € Passif indivis Dette à l’égard de B.J K 63.374,90 € Total passif 63.374,90 € Actif net 249.625,10 € Droits de chacune des parties sur l’actif net (½) 124.812,55 € Attributions et rétablissements B.J K Ses droits sur l’actif net 124.812,55 € Sa créance sur l’indivision 63.374,90 € Total des droits 188.187,45 € Attribution de l’immeuble indivis 313.000 € Soulte due avant imputation de sa créance sur F Z 124.812,55 € Créance à déduire par compensation sur F Z au titre du financement initial de -7.485,49 € l’immeuble indivis au delà de sa quote-part Solde de soulte dû 117.327,06 € G. Z Ses droits dans l’actif net 124.812,55 € – sa dette à l’égard de B.J K -7.485,49 € Soulte à recevoir 117.327,06 €

Condamne en conséquence Y J K à payer à F Z une soulte de 117.327,06 € outre intérêts au taux légal à compter du 31 décembre 2013 date de la jouissance divise

Dit qu’aux fins de publicité foncière les parties devront faire établir par le notaire liquidateur désigné par le jugement du 26 juin 2013 un acte de partage conforme au présent arrêt

Dit n’y avoir lieu à indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au profit de F Z

Dit que les dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais d’expertise judiciaire et la rémunération du notaire liquidateur, seront supportés par moitié par chacune des parties.

LE GREFFIER P/ LE PRESIDENT

XXX

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