Cour d'appel de Versailles, 19ème chambre, 21 novembre 2008, n° 07/09285

COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 50A

19^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 21 NOVEMBRE 2008

R.G. N° 07/09285

AFFAIRE :

Z X

…

C/

Société Civile de Placement Immobilier UNIDOMO 6

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 08 Novembre 2007 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° Chambre : 8

N° Section :

N° RG : 07/00488

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

SCP KEIME GUTTIN JARRY

SCP BOMMART MINAULT,

SCP JULLIEN, LECHARNY, ROL ET FERTIER

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LE VINGT ET UN NOVEMBRE DEUX MILLE HUIT,

La cour d’appel de VERSAILLES, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur Z X

né le XXX à XXX

Madame A B épouse X

née le XXX à XXX

tous deux XXX

représentée par la SCP KEIME GUTTIN JARRY – N° du dossier 07001070

rep/assistant : M^e ROUSSELOT (avocat au barreau de VERSAILLES)

APPELANTS

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Société Civile de Placement Immobilier UNIDOMO 6

inscrite au RCS de PARIS sous le numéro 384 336 897 ayant son siège 91/XXX prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par la SCP BOMMART MINAULT – N° du dossier 00035365

rep/assistant : M^e HUERRE Rémy (avocat au barreau de PARIS)

Société AD VALOREM

société par actions simplifiée inscrite au RCS de PARIS sous le numéro 405 244 492 ayant son siège 12 avenue Franklin Roosevelt – 75008 PARIS prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par la SCP JULLIEN, LECHARNY, ROL ET FERTIER – N° du dossier 20080024

Rep/assistant : M^e Antoine HINFRAY de la SCP FORESTIER & HINFRAY (avocat au barreau de PARIS)

INTIMES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 13 Octobre 2008 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Z FEDOU Président en présence de Madame Nicole BOUCLY-GIRERD Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Jean-Z FEDOU, Président,

M^me Nicole BOUCLY-GIRERD, conseiller,

Madame Marion BRYLINSKI, conseiller,

Greffier, lors des débats : M. C D,

La société civile de Placement Immobilier Unidomo 6, propriétaire de 13 appartements dépendant d’un ensemble immobilier sis '' Rueil Malmaison, 3 place des Impressionnistes, a décidé de procéder '' leur vente par lots, et confié leur commercialisation '' la société Ad Valorem .

Apr''s avoir organisé une réunion d’information des locataires le 7 décembre 2004, la société Ad Valorem a , par lettre recommandée du 17 mars 2005, notifié une proposition d’achat aux époux X, locataires d’un appartement de 5 pi''ces avec cave et parking dont le bail venait '' échéance le 30 juin 2005 , pour le prix de 404000€ pour l’appartement et la cave et 22000€ pour l’emplacement de parking.

Les époux X n’ont pas levé l’option dans le délai de deux mois de la notification, et par acte du 29 septembre 2006, la société Ad Valorem leur a notifié une nouvelle offre de vente pour 365000€ pour l’appartement et la cave et 25000€ pour le parking.

Le 19 décembre suivant, et après avoir dénoncé la régularité de cet acte, les époux X ont saisi le tribunal de grande instance de Nanterre aux fins de voir annuler les opérations de vente par lots de l’immeuble du 3 place des Impressionnistes, et tous actes subséquents pour violation des dispositions législatives et réglementaires en vigueur sur la procédure d’information des locataires, subsidiairement désigner un expert pour évaluer leur appartement, et condamner in solidum la SCPI Unidomo prise en la personne de son liquidateur, la société Crédit agricole Asset Managemant, elle-m''me représentée par ses liquidateurs E F et G H de latatillade, et la société Ad Valorem '' leur payer 50.000€ '' titre de dommages et intér''ts en réparation du préjudice subi.

Par jugement du 8 novembre 2007, le tribunal apr''s avoir écarté l’exception de nullité de l’assignation soulevée par la société Ad Valorem, et la fin de non recevoir invoquée par la société Unidomo 6 , a, sur le fond, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— débouté les époux X de leur demande de nullité des offres de vente qui leur ont été notifiées,

— débouté la CPI Unidomo 6 et la société Ad Valorem de leurs demandes reconventionnelles en paiement de dommages et intér''ts ,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— condamné les époux X aux entiers dépens.

Le tribunal a retenu essentiellement :

— que l’accord du 9 juin 1998 combiné aux dispositions de la loi du 13 décembre 2000 définissant la procédure d’information des locataires a été respecté au vu des renseignements contenus dans un livret remis aux locataires et la notice d’information individuelle qui leur était ensuite adressée, que l’absence de visite des lieux préalable à la fixation du prix de vente et de références au prix du marché ne sont pas de nature à affecter la régularité de l’information, étant considéré que les critères de différenciation des prix entre les logements évoqués par les textes applicables ne sont requis que 'le cas échéant',

— que la nouvelle offre de vente en date du 29 septembre 2006 n’est pas nulle, dans la mesure où elle n’a pas à reproduire les dispositions de l’article 10-1-A de la loi du 31 décembre 1975 en sa rédaction issue de la loi du 13 juin 2006 qui ne sont pas applicables aux ventes successives de lots ne représentant pas la totalité de l’immeuble,

— Que les demandes reconventionnelles ne sont pas fondées en ce que le préjudice de la société Unidomo 6 et de la société Ad Valorem ressortit à l’obligation de supporter leurs frais de défense et n’est pas en lien direct avec la non réalisation de son objet social par achèvement des opérations de vente par lot, invoqué par Unidomo 6, et la perte de commissions de son mandataire.

Les époux X ont relevé appel de cette décision dont ils poursuivent la réformation.

Aux termes de leurs dernières conclusions, signifiées le 13 octobre 2008, ils prient la cour de déclarer nulles les opérations de vente par lots, de débouter les intimées de leurs demandes incidentes, et de les condamner in solidum à leur payer 50.000€ à titre de dommages et intérêts et 10.000€ d’indemnité de procédure, subsidiairement de désigner un expert pour évaluer leur appartement, fournissant à cette fin deux exemples de transactions à titre d’éléments comparatifs.

Ils soutiennent que la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbain met à la charge du bailleur qui veut vendre son immeuble par lots l’obligation de préciser aux locataires les critères de différenciation des prix entre logements, l’utilisation du terme « le cas échéant » dans le texte ne conférant pas à cette disposition un caractère facultatif, qu’en l’espèce cette obligation n’a pas été respectée, et que leur appartement a été surévalué au regard de ses défauts, ce qui conduit à la nullité des opérations de vente par lots , subsidiairement que, produisant des preuves de la surévaluation de leur logement, ils sont fondés à prétendre à la désignation d’un expert judiciaire.

Ils ajoutent que la notification du 26 septembre 2006 n’est pas valable au regard des dispositions de la loi du 31 décembre 1975, en ce que, contrairement à l’appréciation des premiers juges, le texte ne prévoit pas la nécessité d’une première vente consécutive à la division réalisée mais une indication unique par le bailleur préalable à la vente à l’attention du locataire pour empêcher les bailleurs peu scrupuleux de distiller les informations importantes au travers de plusieurs plis, qu’en outre il n’y a pas eu de première vente consécutive à la division des lots, qu’en effet la notification d’un droit de préemption ne vaut pas vente, et les notifications antérieures sont annulées et remplacées par celles du 26 septembre 2006.

Ils sollicitent encore le rejet des débats des dernières pièces et conclusions de la société Unidomo comme tardives, et opposent aux demandes d’indemnisation des sociétés intervenues à l’offre de vente que les frais mis en exergue par Unidomo ne lui sont pas imputables et que la commission dont la société AD Valorem déplore la perte lui sera allouée lorsqu’elle proposera la vente à un prix normal.

La société Unidomo 6 , aux termes de ses dernières écritures signifiées le 9 octobre 2008, conclut à l’irrecevabilité des époux X à réclamer la nullité des opérations de vente par lots, subsidiairement à leur débouté , et demande la condamnation in solidum des époux X à lui verser 47.182,77 € à titre de dommages et intérêts, 7000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Elle fait valoir :

— que les époux X n’ont pas qualité pour contester la régularité de l’ensemble des opérations ayant abouti à la vente de lots de l’immeuble litigieux, seuls les acquéreurs ou les locataires des lots concernés étant recevables à le faire,

— que l’accord collectif du 9 juin 1998 applicable à l’espèce ne constitue ni une disposition règlementaire ni une disposition législative, de telle sorte que le moyen tiré de la violation de dispositions législatives et règlementaires n’est pas fondé,

— que les dispositions de cet accord ont été respectées , les critères de différenciation entre les logements requis « le cas échéant » ressortant suffisamment des indications fournies dans le livret remis aux locataires lors de la réunion d’information du 7 décembre 2004, que la seule limite à la libre fixation du prix par le vendeur est la surévaluation manifeste du prix proposé aux locataires dans le but de les empêcher d’acquérir le bien, ce qui n’est aucunement démontré, le prix proposé étant parfaitement cohérent,

— qu’il ne peut lui être reproché de n’avoir pas reproduit dans son offre de vente un article 10-1 ajouté à la loi du 31 décembre 1975 par une loi du 13 juin 2006 en vertu du principe de non rétroactivité des lois d’une part, d’autre part en ce que ce texte concerne la conclusion de la vente dans sa totalité et en une seule fois d’un immeuble de plus de 10 logements, seules les dispositions de l’article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975 étant applicables, – enfin que la demande d’expertise qui ne tend qu’à suppléer la carence des parties dans l’administration de la preuve doit être rejetée.

Elle fonde sa demande reconventionnelle sur le fait que la procédure vise malicieusement à bloquer ses opérations de liquidation, alors que tous les autres appartements ont été achetés, et la contraint à continuer à supporter des frais de gestion et de fonctionnement.

En réponse aux conclusions d’incident des époux X, elle proteste de ce que ses dernières pièces et écritures ne visent qu’à actualiser à la baisse ses demandes indemnitaires, que les époux X ont eu le temps d’y répondre puisqu’ils ont conclu, que s’il était fait droit à l’incident, il conviendrait d’écarter également des débats les pièces communiquées le 13 octobre également par les époux X.

La société Ad Valorem , aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 8 octobre 2008, requiert la confirmation du jugement entrepris du chef du débouté des époux X, subsidiairement sa mise hors de cause , mais formant appel incident, sollicite la réformation de la décision pour le surplus, et la condamnation des époux X in solidum à lui verser 18.360,53 € en réparation de son préjudice, 7000€ d’indemnité de procédure, et les dépens.

Elle approuve les premiers juges d’avoir rappelé que le terme «le cas échéant»implique que l’information des locataires relative aux critères de différenciation est facultative, et que l’information fournie a été suffisante, et fait plaider que le bailleur demeure libre de fixer le prix de vente, qu’aucune fraude ne peut lui être reprochée au vu des éléments produits, que la demande de nullité de l’ensemble des opérations de vente des époux X est extravagante et non fondée en droit puisque ceux-ci n’ont pas qualité pour solliciter la nullité d’actes auxquels ils ne sont pas parties.

Elle souligne qu’une expertise ne serait décidée que pour suppléer leur carence dans l’administration de la preuve et ajouterait aux conditions exigées par la réglementation, et que c’est par confusion entre les dispositions de l’article 10 et celles de l’article 10-1 due la loi du 31 décembre 1975 qu’ils prétendent à la nullité de la notification subsidiaire qui leur a été faite le 29 septembre 2006, les dispositions omises de l’article 10-1 ne concernant que les opérations de vente en bloc d’un immeuble , alors que les opérations en cause visaient des ventes successives d’ appartements.

Elle proteste encore de ce que les dommages et intérêts demandés par les époux X ne sont pas justifiés, subsidiairement de ce qu’elle a accompli toutes les diligences lui incombant en qualité de mandataire de la société Unidomo 6, et affirme qu’il ne peut lui être fait grief d’avoir privé les locataires du bénéfice de la prorogation du droit d’occupation de l’accord du 16 mars 2005 qui n’a été rendu obligatoire que postérieurement aux opérations critiquées, et que les époux X n’ont pas subi de préjudice puisque leur bail a été renouvelé pour 6 ans, alors que leur obstination à gagner du temps l’a privée de la rémunération qu’elle devait percevoir sur la vente, son mandat étant désormais expiré.

SUR CE, LA COUR

Sur l’incident de rejet des débats

Considérant que la société Unidomo 6 a communiqué le 9 octobre 2008 de nouvelles conclusions et un ensemble de 11 pièces destinées à justifier sa demande indemnitaire, alors que la clôture prévue le jour même et reportée au 13 octobre, jour des plaidoiries, ne laissait aux époux X qu’un jour ouvrable pour les examiner: que ce délai manifestement trop court n’a pas respecté le principe du débat contradictoire, qu’ il convient d’ordonner le rejet des dites pièces ;

Considérant qu’en revanche les conclusions se bornent à actualiser à la baisse le montant de la demande de dommages et intérêts sollicités, passés de 79274 € à 47.182,77 € ;

Que leur communication tardive ne préjudicie donc pas aux droits de l’appelant, dont la demande de rejet de ce chef sera écartée ;

Que, conformément à la demande développée par la société Unidomo dans ses écritures en réponse aux conclusions d’incident des époux X, les dernières pièces communiquées par ceux-ci également le 13 octobre 2008 seront rejetées des débats en ce que la société Unidomo 6 n’a pas été mise à même d’y répondre ;

Sur l’intérêt à agir des époux X

Considérant que les époux X n’ont certes pas qualité à poursuivre la nullité de l’ensemble des opérations de vente réalisées par la société Unidomo 6 dans la mesure où ils n’ont pas été parties aux contrats passés avec les autres locataires ou acquéreurs des lots mis en vente,qu’ils ont en revanche un intérêt à agir en nullité des opérations concernant leur propre appartement ;

Que la fin de non-recevoir soulevée doit être écartée. ;

Sur la violation de la réglementation

Considérant qu’un accord a été conclu le 9 juin 1998 entre les organisations de bailleurs et les organisations de locataires, et rendu applicable par décret du 22 juillet 1999 portant sur la procédure à mettre en 'uvre lorsqu’un bailleur souhaite donner congé aux locataires pour mettre en vente plus de 10 logements dans le même immeuble ;

Que cet accord prévoit une information des locataires par l’organisation d’au moins une réunion d’information suivie de la confirmation par écrit à chacun des locataires des modalités envisagées pour la vente, l’information générale étant complétée par une information particulière, un délai de trois mois devant ensuite être respecté avant l’envoi de l’offre de vente; que l’information générale doit porter sur « les prix moyens au mètre carré au moment de la mise en vente, avec, le cas échéant les critères de différenciation des prix entre les logements» ;

Considérant que le terme employé « le cas échéant » exclut le caractère obligatoire de la production de ces critères de différenciation, si bien que les époux X ne sauraient invoquer la nullité de l’opération en raison du non respect de cette seule disposition ;

Qu’en tout état de cause, la société Ad Valorem leur a fourni un « livret locataire » lors de la réunion organisée le 7 décembre 2004, précisant notamment le prix moyen des appartements en vente, expliquant que ce prix est fixé en fonction du marché du secteur et varie selon les qualités propres à chaque bien, « étages, superficie, existence et surface des balcons, situation et exposition » , et que les appartements ont fait l’objet d’un relevé de surface par géomètre pour en déterminer la surface habitable; qu’il détaille également les conditions particulières bénéficiant aux locataires sur place ;

Qu’a été ensuite adressée une fiche d’information individuelle relative à l’appartement concerné, que l’information du locataire a ainsi été correctement assurée et a répondu aux exigences des dispositions ci-dessus rappelées ;

Considérant qu’au soutien de leur demande de nullité des opérations de vente, les époux X arguent encore d’une surévaluation de leur appartement dans l’offre qui leur a été présentée ;

Mais considérant que le propriétaire est libre de la détermination du prix de vente proposé au locataire, cette liberté trouvant toutefois sa limite si l’offre est manifestement surévaluée et prend alors un caractère frauduleux ;

Qu’il appartient par conséquent aux locataires qui l’invoquent de rapporter la preuve de la surévaluation ;

Considérant qu’en l’espèce, les époux X dont l’appartement de 103 m²leur a été loué 7000 F par mois en 1999, se prévalent pour étayer leur argumentation de deux éléments comparatifs, un appartement au 5° étage du même immeuble, d’une surface de 113m² vendu en janvier 2005 506.935 € dont ils considèrent que la terrasse de 90m² est valorisable à 30% de sa valeur réelle, soit une surface à vendre de 143 m² selon leur calcul, et un prix au m² de 3545€: que ce mode de calcul est contesté par Unidomo 6 qui estime qu’il ne correspond à aucune réalité économique ;

Considérant de fait que si une large terrasse constitue un agrément certain à prendre en compte dans le prix de l’appartement, l’évaluation de cet avantage comme une surface habitable supplémentaire de 30m² ne repose sur aucune justification. ;

Qu’il suit de là que le prix pratiqué lors de la cession de ce bien est de 4486€ au m² habitable , soit un prix supérieur au prix offert aux époux X qui tient compte du fait que leur logement ne dispose pas de terrasse et se trouve au premier étage ;

Que les appelants citent également un appartement de 73m² vendu dans un immeuble voisin au deuxième semestre 2004 au prix de 250.000€ , soit 3425 € du m², mais qu’à défaut d’éléments descriptifs probants sur la qualité et le standing de l’immeuble concerné, cette référence est inopérante ;

Que dès lors, les époux X n’établissent pas la surévaluation manifeste de leur appartement dans l’offre de vente critiquée, étant observé d’ailleurs que l’offre subsidiaire faite ensuite aux époux X, sur la base de 3786 € du m² n’a pas été davantage acceptée ;

Que le moyen soulevé de ce chef ne saurait donc prospérer ;

Sur la demande d’expertise

Considérant qu’aux termes de l’article 146 du code de procédure civile, en aucun cas les mesures d’instruction ne peuvent être ordonnées en vue de suppléer la carence des parties dans l’administration de la preuve qui leur incombe ;

Que les époux X n’ayant apporté aucun commencement de preuve de la surévaluation du prix de vente de leur appartement, la demande d’expertise qu’ils ont formulée subsidiairement ne saurait prospérer ;

Sur la validité de l’offre du 26 septembre 2006

Considérant que les époux X plaident encore la nullité de l’offre de vente qui leur a été faite en remplacement de la précédente le 26 septembre 2006: que s’ils ne motivent pas clairement leur demande, il se déduit de leurs critiques sur ce point de la décision de rejet des premiers juges qu’ils maintiennent le même moyen , soit le défaut de reproduction dans cette notification de l’article 10-1-A de la loi du 31 décembre 1975prévu à peine de nullité de la notification ;

Mais considérant que l’article 10-1-A , ajouté à la loi du 31 décembre 1975 par une loi du 13 juin 2006, vise expressément la « vente dans sa totalité et en une seule fois d’un immeuble à usage d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnel de plus de 10 logements au profit d’un acquéreur ne s’engageant pas à proroger les contrats de bail à usage d’habitation en cours… »: que ce texte ne trouve donc pas application dans le cas de la vente de l’immeuble de la SCPI Unidomo 6 , qui procède à une vente par lots ;

Que ne s’applique que l’article 10 de la loi qui vise la première vente consécutive à la mise en copropriété de l’immeuble, puisque l’offre de vente litigieuse concerne des lots mis en vente pour la première fois depuis la mise en copropriété de l’immeuble ;

Sur les demandes reconventionnelles en dommages et intérêts

Considérant que les sociétés Unidomo et Ad Valorem justifient leurs demandes reconventionnelles en dommages et intérêts par le préjudice financier qui est résulté pour chacune d’elles d’une attitude fautive des époux X qui ont cherché à gagner du temps pour parvenir à une vente à prix réduit ;

Mais considérant que la preuve de la mauvaise foi des époux X ne saurait être tirée du fait qu’ils ont normalement utilisé les voies de droit qui leur étaient offertes pour tenter de parvenir à une offre de prix inférieure: qu’il ne peut davantage leur être fait grief d’avoir signé une promesse de vente relative à un autre appartement de l’immeuble pour lequel ils n’ont pas obtenu de prêt, aucune preuve n’étant rapportée de ce qu’ils auraient agi dans le seul but de gagner du temps ;

Qu’à défaut de faute prouvée à leur encontre, la responsabilité des époux ;

X ne saurait être engagée, que les demandes d’indemnisation dirigées contre eux doivent être écartées ;

Sur l 'indemnité de procédure et les dépens

Considérant que les premiers juges ont exactement mis à la charge des époux X qui succombent à la procédure une indemnité de 1500€ à verser à chacune des défenderesses en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Que l’équité ne commande pas d’élever le montant de cette indemnité à hauteur de Cour ;

Que les époux X devront supporter la charge des entiers dépens, de première instance et d’appel ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant en audience publique, contradictoirement et en dernier ressort,

CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNE les époux X aux entiers dépens de la procédure et AUTORISE la SCP Bommart Minault et la SCP Jullien-Lecharny-Rol-Fertier, avoués en la cause, recouvrer directement à leur encontre ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Jean-Z FEDOU, Président et par Sylvie RENOULT, greffier, auquel le magistrat signataire a rendu la minute.

Le GREFFIER, Le PRESIDENT,