Cour d'appel de Versailles, 26 juin 2008, n° 07/04969

COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

MJV

Code nac : 30Z

12^e chambre section 1

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 26 JUIN 2008

R.G. N° 07/04969

AFFAIRE :

A X

C/

D E F Y

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 15 Mai 2007 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° Chambre : 7

N° RG : 06/8228

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Jean-Pierre BINOCHE

SCP JUPIN & ALGRIN

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LE VINGT SIX JUIN DEUX MILLE HUIT,

La cour d’appel de VERSAILLES, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur A X

né le XXX à XXX

XXX

Concluant par M^e Jean-Pierre BINOCHE, avoué – N° du dossier 393/07

Plaidant par M^e Robert EVEILLARD, avocat au barreau de NANTERRE

APPELANT

****************

Monsieur D E F Y

né le XXX à XXX

demeurant 22 boulevard Saint D 75006 PARIS

Concluant par la SCP JUPIN & ALGRIN, avoués – N° du dossier 0023803

Plaidant par M^e Rémi CRAUSTE, avocat au barreau de PARIS

INTIME

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 07 Mai 2008 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-José VALANTIN, conseiller, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Sylvie MANDEL, président,

Madame Marie-José VALANTIN, conseiller,

Madame Dominique LONNE, conseiller,

Greffier, lors des débats : Monsieur B C,

Par acte sous seing privé en date du 29 décembre 1997, Monsieur D Y a donné à bail commercial à Monsieur A X des locaux sis XXX à ASNIERES (92), à usage de commerce d’alimentation générale.

Monsieur X se plaignant de différents désordres d’infiltrations affectant les lieux et de la gêne occasionnée par la présence de barrière pour l’exploitation de son commerce, a assigné son bailleur, par acte d’huissier du 14 juin 2006, aux fins d’obtenir l’indemnisation de ses préjudices. Il a demandé à Monsieur Y le paiement de la somme de 20.800 euros en réparation de son préjudice d’exploitation subi en 2005, celle de 3.993 euros au titre du mois de mai 2006, outre une indemnité de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par acte d’huissier en date du 25 juillet 2006, Monsieur Y a fait délivrer un commandement visant la clause résolutoire, aux fins de paiement d’une somme de 1.464,93 euros et au respect par Monsieur X des obligations du bail relatives à la destination et à la sécurité.

Monsieur Y a conclu en réplique au débouté de Monsieur X. Reconventionnellement, il a demandé que le tribunal constate l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 25 août 2006, prononce l’expulsion du preneur, sa condamnation à lui payer une indemnité mensuelle de 1.177 euros à compter du 1^er février 2007, ainsi que l’interdiction de vendre des bonbonnes de gaz dans les lieux loués. Il a sollicité à titre subsidiaire, que soit validé le congé avec refus de renouvellement et sans indemnité, qu’il avait fait délivrer le 25 juillet 2006 également. Il a réclamé en outre l’allocation d’une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 15 mai 2007, le Tribunal de Grande Instance de Nanterre a :

— constaté la persistance du non respect de la destination des lieux loués telle que prévue au bail par Monsieur X et l’absence de règlement des causes du commandement de payer dans le délai imparti d’un mois,

— en conséquence constaté la résiliation du bail liant les parties, par acquisition de la clause résolutoire,

— dit que Monsieur X devra évacuer les locaux, qu’à défaut il sera expulsé, avec l’assistance de la force publique si besoin est, et qu’en cas de besoin, les meubles se trouvant dans les lieux loués seront remis dans un lieu désigné par le locataire ou entreposés en un autre lieu,

— condamné Monsieur X à payer à Monsieur Y une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer, charges en sus à compter du 1^er février 2007,

— ordonné à Monsieur X la cessation de la vente et du stockage de bonbonnes de gaz, sous astreinte de 150 euros par jour de retard après l’expiration d’un délai d’un mois suivant la signification du jugement,

— ordonné l’exécution provisoire,

— condamné Monsieur X à payer à Monsieur Y la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Le tribunal a considéré que Monsieur X ne démontrait pas le préjudice causé par la présence de barrières métalliques devant sa boutique et qu’il avait été débouté d’une précédente instance en référé pour trouble de jouissance, que les témoignages versés ne faisaient état que d’une gêne sans arrêt d’activité.

Sur les demandes reconventionnelles, le tribunal a jugé que Monsieur X ne s’était pas acquitté de ses obligations dans le délai d’un mois à compter du commandement de payer, qu’il ne respectait pas la destination des lieux, en vendant des bonbonnes de gaz alors que les locaux doivent être utilisés exclusivement pour le commerce d’alimentation générale, ce plusieurs mois après la délivrance du commandement.

Monsieur X a interjeté appel. Dans le dernier état de ses écritures (conclusions du 20 septembre 2007), il demande à la Cour d’infirmer le jugement en toutes ses dispositions, de débouter Monsieur Y et au contraire de faire droit à ses demandes reconventionnelles et de condamner Monsieur Y à lui payer la somme de 25.000 euros, sauf à parfaire, à titre de dommages et intérêts pour préjudice commercial. Subsidiairement, il réclame une expertise.

Au cas où la résiliation du bail interviendrait, il demande de dire que le bailleur sera tenu de lui verser une indemnité d’éviction de 60.000 euros, et sinon d’ordonner une expertise pour en définir les éléments d’appréciation et leur montant. Il sollicite en toute hypothèse la condamnation de Monsieur Y au paiement de la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Il fait valoir :

— qu’en application des articles 1719 et 1720 du code civil, le bailleur a l’obligation d’effectuer les réparations de l’article 606 du code civil,

— qu’il a fait établir un constat le 14 avril 2004 qui démontre la présence d’infiltrations et un mauvais état général de l’immeuble,

— que les travaux à effectuer ont nécessité la pose de barrières sur la chaussée, qui ont entravé l’accès aux lieux loués et causé une baisse de son chiffre d’affaires ; il reproche à son bailleur d’avoir manqué à son obligation de délivrance et d’entretien,

— que s’il a fait l’objet de plusieurs commandements de payer, le bailleur n’encaisse pas en temps utile les chèques, qu’il n’établit pas un compte précis des sommes dues au titre des loyers révisés, et ne justifie pas du montant des charges dont il entend obtenir le paiement.

Monsieur X soutient qu’il était à jour du paiement de ses loyers au jour de l’ordonnance de clôture et qu’il a exécuté le jugement concernant la cessation de la vente des bonbonnes de gaz, comme en atteste le procès-verbal de Maître Z, dressé le 11 juin 2007 ; mais que de toutes façons, ces bouteilles à usage domestique n’étaient pas dangereuses.

Monsieur Y conclut à la confirmation du jugement et demande de débouter Monsieur X de toutes ses prétentions. Dans ses conclusions du 17 décembre 2007, il demande à la cour de porter le montant de l’indemnité d’occupation à laquelle Monsieur X a été condamné, à la somme mensuelle de 1.177 euros à compter du 1^er février 2007, ou au moins à compter du 1^er août 2007.

Au cas où la clause résolutoire ne serait pas déclarée acquise au 25 août 2006, ou serait suspendue, il demande de dire régulier et valable le congé délivré à Monsieur X le 25 juillet 2005 pour la date du 31 janvier 2007, avec refus de renouvellement et sans indemnité d’éviction, de constater que Monsieur X occupe toujours les lieux, et de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 1.178 euros à compter du 1^er février 2007.

Il réclame en outre la condamnation de Monsieur X au versement d’une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Il fait valoir :

— que Monsieur X n’établit pas l’existence d’un trouble anormal de jouissance (présence de barrières devant la boutique pendant une période de travaux) ; que l’existence d’un préjudice ne résulte pas des pièces comptables ; que le bail comporte une clause de souffrance applicable en l’espèce,

— que les causes du commandement de payer délivré le 25 juillet 2006 n’ont pas été réglées dans le délai imparti, mais cinq mois plus tard et que Monsieur X règle ses loyers toujours avec retard la veille des audiences,

— que Monsieur X a persisté à vendre des bonbonnes de gaz sans autorisation,

— qu’en application du bail, le montant de l’indemnité d’occupation doit être augmenté à la somme mensuelle de 1.178 euros,

— subsidiairement, Monsieur Y ajoute que le congé délivré sans offre de renouvellement pour motifs graves et légitimes, et sans indemnité d’éviction, est valable, en ce que Monsieur X a persisté dans les infractions constatées et règle ses loyers constamment avec retard.

SUR CE

Sur la demande de dommages-intérêts de Monsieur X pour perte d’exploitation :

Considérant que Monsieur X reproche à son bailleur de ne pas avoir effectué les réparations prévues par l’article 606 du code civil pour mettre fin aux infiltrations dans les lieux loués et de façon générale le mauvais entretien de l’immeuble ;

Qu’il fonde ses griefs sur un constat établi le 14 avril 2004 où il a fait constater à l’huissier la présence de traces d’infiltrations au niveau du plafond de la boutique, le long de la vitrine ainsi que dans l’arrière boutique et dans une autre petite pièce, la présence de moisissures dans les toilettes, le mauvais état de la cave et de la façade de l’immeuble ;

Considérant toutefois qu’à l’occasion d’une instance en référé introduite en avril 2004 par Monsieur Y aux fins de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, pour non paiement des loyers, Monsieur X avait sollicité la suspension de ses effets en invoquant la présence de désordres ; que le juge avait fait droit à cette demande ; que cependant, il n’a pas consigné la provision fixée pour permettre l’expertise ordonnée par ordonnance du 8 juin 2004 afin d’examiner les désordres allégués ;

Que Monsieur X ne dispose en conséquence d’aucune constatation contradictoire permettant de connaître l’origine des infiltrations, étant remarqué que par un courrier du 1^er mars 2005, il a sollicité vivement auprès de son bailleur la réparation d’une chasse d’eau ; que l’architecte de la copropriété dans une lettre au syndic en date du 19 juillet 2007 a expliqué que venu sur place, il n’avait pas relevé de fuite et avait eu l’affirmation de Monsieur X qu’il n’avait pas constaté de fuite, que cependant Monsieur Y continuait à recevoir des plaintes de son locataire pour une fuite ;

Considérant par ailleurs que si l’immeuble en copropriété a connu des difficultés de gestion en raison de la carence de deux propriétaires et de la défaillance du syndic, après une période d’administration provisoire, il a retrouvé une gestion normale de sorte que les travaux de toiture et de ravalement votés le 1^er août 2006 ont été réalisés ; que Monsieur Y justifie avoir effectué de nombreuses démarches pour que ces travaux soient assurés ; qu’il convient d’observer que Monsieur X était lui-même tenu de toutes les réparations d’entretien, le bailleur n’ayant à répondre que des travaux relevant de l’article 606 du code civil ;

Considérant que la mise en sécurité de l’immeuble a entraîné la pose de barrières de protection à propos desquelles Monsieur X invoque également l’existence d’un préjudice lié à une difficulté d’accès de son commerce résultant de la présence des barrières ;

Considérant que les barrières ont été en place du 19 avril au 1^er août 2005 puis à partir du second trimestre 2007 ; que selon les photos versées aux débats, elles n’empêchaient pas l’accès au commerce de Monsieur X mais apportaient seulement une gêne ;

Considérant que Monsieur X ne verse plus les témoignages dont il faisait état devant les premiers juges ; que Monsieur Y verse deux attestations affirmant que la boutique était toujours aussi fréquentée et que Monsieur X déplaçait souvent les barrières qui se trouvaient au niveau du caniveau 'à sa guise, pour y garer son véhicule’ de sorte que les livraisons pouvaient avoir lieu normalement ;

Considérant que Monsieur X ne prouve pas avoir subi une perte de revenus ; qu’en effet, la diminution de son chiffre d’affaires n’est pas établie puisque si le chiffre d’affaires déclaré à l’administration fiscale a légèrement diminué (141.084 euros) au lieu de 147.419 euros en 2004, le résultat d’exploitation a été en augmentation passant de 11.336 euros en 2004 à 12.633 euros en 2005 ;

Que son journal des recettes tenu quotidiennement de janvier à octobre 2005 versé aux débats sur demande de Monsieur Y en première instance, a fait même apparaître un chiffre d’affaires mensuel de l’ordre de 15.000 euros au cours de la période de pose des barrières ; qu’ainsi en fait, le chiffre d’affaires annuel en 2005 est supérieur à celui qui a été déclaré ; que le chiffre d’affaires de l’exercice 2006 fait apparaître un bénéfice en augmentation ;

Considérant que Monsieur X fait état de la diminution de sa 'marge commerciale’ laquelle n’est pas un élément d’appréciation ; qu’il est tenu compte de la marge brute ou nette et en l’occurrence la diminution de cet élément d’appréciation n’est pas démontrée ; qu’en définitive, Monsieur X n’apporte pas la preuve du préjudice commercial qu’il prétend avoir subi résultant en particulier de la présence de barrières pour sécuriser les lieux avant travaux ou pendant les travaux ;

Considérant enfin que le bail mentionne que 'le bailleur se réserve expressément le droit d’effectuer pendant le cours du bail toutes réparations ou tous travaux qu’il jugerait nécessaires ou utiles de faire, et le preneur ne pourra demander aucune indemnité, ni diminution de loyer quelles qu’en soient l’importance et la durée alors même qu’elle excéderait quarante jours …' ce qui rend vains les griefs de trouble dans la jouissance paisible ;

Considérant que Monsieur X ne démontrant pas que son bailleur, Monsieur Y dont les droits dépendent d’une copropriété, a manqué à son obligation d’entretien dans des conditions qui ont engendré à son égard un trouble de jouissance anormale puisqu’il a toujours pu continuer à exercer son activité et qu’il a seulement été gêné sans conséquences financières préjudiciables, ne peut qu’être débouté de ses prétentions indemnitaires ;

Sur la demande reconventionnelle de Monsieur Y fondée sur le non respect du commandement délivré le 25 juillet 2006 :

Considérant que le 25 juillet 2006, Monsieur Y a fait délivrer à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire pour :

1/ non paiement de la somme de 1.464,93 euros mise à la charge de Monsieur X par ordonnance du juge des référés en date du 14 mars 2006 au titre d’un arriéré de loyers et charges au 1^er février 2006, et

2/ pour non respect des obligations relatives à la destination et à la sécurité des lieux ;

Considérant que s’agissant du paiement de la somme de 1.464,93 euros Monsieur X devait se conformer aux demandes contenues dans le commandement du 14 mars 2006 dans le délai d’un mois suivant sa signification soit le 21 avril 2006 date à laquelle il en a eu officiellement connaissance ;

Or considérant que par une lettre datée du 5 mai 2006, il a fait parvenir à Monsieur Y un chèque daté du même jour mentionnant expressément au dos du chèque que la somme correspondait au paiement du loyer du second trimestre 2006 (1/05/2006 au 31/07/2006) ; qu’il n’avait toujours pas réglé la somme le 4 décembre 2006, date d’une lettre de rappel de Monsieur Y ; que la somme a été réglée par un courrier du 15 décembre 2006 reçu le 22 décembre 2006, qu’en conséquence la résolution du bail était encourue du fait de ce non paiement dans le mois du commandement ;

Considérant par ailleurs s’agissant de la seconde obligation visée au commandement (respect de la destination contractuelle) que Monsieur Y a fait procéder à un constat par un huissier de justice autorisé par ordonnance judiciaire qui, sur place le 20 octobre 2006, a noté qu’à l’extérieur de la boutique de Monsieur X, se trouvaient posées à même le sol trois bonbonnes de gaz sans protection particulière et que la réserve contenait une cinquantaine de bonbonnes empilées les unes sur les autres ;

Qu’il résulte de l’ensemble de ces faits, la preuve que Monsieur X n’a déféré dans le délai imparti d’un mois à compter de la signification du commandement, ni à la demande de paiement de la somme de 1.464,93 euros au titre de l’arriéré de loyers dus au 1^er février 2006 en vertu d’une ordonnance de référé du 14 mars 2006 qui lui avait été signifiée en avril 2006, ni à la demande de cesser l’activité de dépôt vente de bouteilles ou de bonbonnes de gaz dans les lieux loués ; que la poursuite de cette activité démontre la violation persistante de la destination du bail qui n’avait autorisé que le commerce d’alimentation générale ;

Considérant qu’en raison de ce double non respect des causes du commandement, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont remplies ;

Considérant que Monsieur X règle avec retard ses loyers et ne démontre pas sa bonne foi dans les conditions pouvant expliquer ce retard ;

Considérant en effet que le loyer du premier trimestre 2007 a été réglé la veille de l’audience devant les premiers juges ; que Monsieur X ne prouve pas avoir réglé à bonne date le loyer suivant qu’il aurait réglé par lettre simple non parvenue à Monsieur Y ;

Que dans la période qui a suivi la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, Monsieur X a réglé avec retard les sommes correspondant à son occupation des lieux, par un chèque qui s’est avéré impayé sur première présentation ; qu’il a ensuite réglé avec retard les indemnités d’occupation suivantes ;

Qu’il invoque actuellement l’absence de comptes précis de loyers et de décomptes de charges mais ne prouve pas en avoir fait la demande auparavant à son bailleur et ne démontre pas la mauvaise foi de ce dernier dans l’encaissement des chèques (il ne prouve pas avoir expédié le premier chèque de règlement des loyers et charge du second trimestre 2006 et règle la veille des audiences les sommes restées impayées depuis plusieurs mois ce dont tiennent compte les juridictions appelées à statuer) ;

Considérant que dans ces conditions, la décision des premiers juges de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 26 août 2006 sera confirmée ;

Considérant que Monsieur Y demande de porter le montant de l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 1.177 euros à compter du 1^er février 2007 ou à tout le moins à compter du 1^er août 2007 après signification du jugement rendu compte tenu de son inexécution délibérée ;

Considérant qu’à défaut de toute justification sur la composition de la somme de 1.177 euros dont Monsieur Y demande la fixation à titre de montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur X, la cour confirmera la décision des premiers juges de fixer au 1^er février 2007, le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle de Monsieur X au montant de l’ancien loyer augmenté des charges, le motif donné par le bailleur au soutien de sa demande chiffrée particulière (inexécution délibérée) ne pouvant justifier la fixation de l’indemnité d’occupation telle que demandée ;

Considérant que les autres dispositions du jugement qui ne font pas l’objet de critiques particulières seront également confirmées y compris celles relatives à la cessation du commerce des bonbonnes de gaz ce en tant que de besoin et avec la précision que la cour ne se réserve pas la liquidation de l’astreinte ;

Considérant que Monsieur X devra régler à Monsieur Y la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement et contradictoirement,

— CONFIRME le jugement en toutes ses dispositions,

— Y AJOUTANT,

— CONDAMNE Monsieur A X à régler à Monsieur D Y la somme de 2.000 euros (deux mille euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNE Monsieur A X aux dépens d’appel avec droit pour la SCP JUPIN & ALGRIN, avoués, de recouvrer directement les dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision.

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— signé par Sylvie MANDEL, président, et par Sabine MAREVILLE, greffier, auquel le magistrat signataire a rendu la minute.

LE GREFFIER LE PRESIDENT