Cour d'appel de Versailles, 14 novembre 2016, n° 14/02754
Chronologie de l’affaire
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Sur la décision
Référence : | CA Versailles, 14 nov. 2016, n° 14/02754 |
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Juridiction : | Cour d'appel de Versailles |
Numéro(s) : | 14/02754 |
Décision précédente : | Tribunal de grande instance de Pontoise, 24 février 2014, N° 12/01309 |
Sur les parties
- Avocat(s) :
- Parties : son syndic la société TOUSSAINT, SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE LES GEMEAUX 9 ALLEE ARTHUR RIMBAUD A SANNOIS ' 95110
Texte intégral
COUR D’APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 72Z
4e chambre 2e section
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 14 NOVEMBRE 2016
R.G. N° 14/02754
AFFAIRE :
SDC DE LA RESIDENCE LES GEMEAUX 9ALLEE ARTHUR RIMBAUD A
SANNOIS '95110'
C/
M. X Y
…
Décision déférée à la cour :
Jugement rendu le 25 Février 2014 par le Tribunal de Grande
Instance de
PONTOISE
N° Chambre : 1re
N° RG : 12/01309
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Z A
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE QUATORZE NOVEMBRE DEUX MILLE SEIZE,
La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE LES
GEMEAUX 9 ALLEE
ARTHUR RIMBAUD A SANNOIS '95110' représenté par son syndic la société TOUSSAINT
Ayant son siège 46, rue d’Etienne d’Orves
XXX
elle-même prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
représenté par Maître Z A de la SELARL
A, avocat postulant et plaidant du barreau de PONTOISE N° du dossier 203962 vestiaire :
183
APPELANT
****************
Monsieur X Y
XXX
XXX
Madame B C épouse Y
XXX
XXX
représentés par Maître Valérie MENARD, avocat postulant et plaidant du barreau de PONTOISE N° du dossier 212002 vestiaire : 106
INTIMES
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 21 Septembre 2016 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Michèle TIMBERT, Président chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Michèle TIMBERT,
Président,
Madame Anna MANES, Conseiller,
Madame Sylvie DAUNIS, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Madame D MULOT,
FAITS ET PROCEDURE,
Les époux Y sont propriétaires des lots n°34 et 120 dans un immeuble situé, 1-13, allée Arthur
Rimbaud et à Ermont, enclos de l’Ancienne Commanderie à Sannois, 95.
Le lot n°34 est un appartement de quatre pièces situé au premier étage de l’immeuble.
Le vieillissement des canalisations du chauffage propre à ce bien est à l’origine d’un dégât des eaux
dont les époux E, propriétaires d’un appartement en rez de chaussée, ont été victimes le 13
janvier 2009.
Le litige est né de l’incapacité des parties à s’accorder sur la prise en charge les travaux propres à
rétablir le chauffage du lot n°34.
Par jugement contradictoire rendu le 25 février 2014, le
Tribunal de grande instance de PONTOISE
a :
— Condamné le syndicat des copropriétaires à verser aux époux Y la somme de 10.000 de
dommages-intérêts et celle de 2.000 sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de
procédure civile,
— Rejeté toute autre demande,
— Ordonné l’exécution provisoire du présent jugement,
— Condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens qui seront recouvrés conformément aux
dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.
Par déclaration en date du 9 avril 2014, le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de cette
décision.
Dans ses dernières conclusions du 1er août 2016, le syndicat des copropriétaires demande, au visa de
la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, de :
A titre liminaire,
— Rejeter la demande de nullité formée par les époux Y à l’encontre de son l’appel pour
défaut de capacité à agir.
— Infirmer le jugement rendu par le Tribunal de Grande
Instance de PONTOISE le 25 février 2014,
— Confirmer le jugement rendu en ce qu’il débouté les époux Y de leur demande de
condamnation à son encontre à effectuer les travaux de substitution de chauffage sous astreinte.
Et statuant à nouveau :
— Dire et juger que le désordre résultant de la canalisation encastrée dans la dalle de l’appartement des
époux Y est privative conformément au règlement de copropriété et eu égard à son
affectation à l’usage exclusive de leur lot.
En conséquence,
— Débouter les époux Y de l’intégralité de leurs demandes fins et conclusions.
— Les condamner à lui payer la somme de 3.000 au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
— Les condamner aux entiers dépens lesquels comprendront notamment les frais de la procédure de
référé et les frais d’expertise dont distraction conformément aux disposition de l’article 699 du code
de procédure civile.
Dans leurs dernières conclusions du 8 août 2016, les époux Y, demandent au visa de la loi
du 10 juillet 1965, des articles 55 et suivant du décret du 17 mars 1967, 117 et suivants du code de
procédure civile et 1382 et suivants du code civil de :
— Déclarer le syndicat des copropriétaires recevable mais mal fondé en son appel interjeté à l’encontre
du jugement rendu le 25 février 2014 par le Tribunal de
Grande Instance de PONTOISE ;
— Débouter en tout état de cause le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes fins et
conclusions ;
— les déclarer recevable et bien-fondé en leur appel incident ainsi qu’en l’ensemble de leurs demandes
;
Y faisant droit,
— Confirmer le jugement rendu le 25 février 2014 par le
Tribunal de Grande Instance de PONTOISE
en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires à verser aux époux Y des dommages
et intérêts pour réaliser les travaux préconisés par l’expert judiciaire ;
— Réformer le jugement dont appel du chef du quantum des dommages et intérêts ;
Statuant à nouveau,
— Condamner le syndicat des copropriétaires au paiement des sommes de:
* 20.000,00 au bénéfice des époux Y à titre de dommages et intérêts, pour réparer les
préjudices subis ;
* 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
— Condamner ce dernier aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment les frais de la
procédure de référé, les frais d’expertise, les dépens de première instance et ceux de la présente
procédure dont distraction conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure
civile.
La clôture de l’instruction a été prononcée le 20 septembre 2016.
''''
MOTIVATION
Recevabilité
Les époux Y avaient soulevé l’irrecevabilité de l’appel interjeté par le syndicat des
copropriétaires au motif que son syndic n’avait pas été habilité par l’assemblée générale.
Toutefois dans leurs dernières conclusions ils ne maintiennent plus ce moyen, le syndicat des
copropriétaires ayant indiqué qu’étant défendeur à l’origine, son syndic n’avait pas besoin d’une
habilitation.
Sur le fond
Le syndicat des copropriétaires conteste devoir payer des frais de remise en état du réseau en dalle et
soutient que la canalisation encastrée dans le plancher du logement à l’origine du dégât des eaux
survenu dans le logement du dessous à une origine privative conformément au règlement de
copropriété, que les canalisations desservent des parties privatives et sont à usage exclusif, ce qui est
le critère pour distinguer les parties privatives de celles communes, que la jurisprudence applique le
critère de l’usage exclusif et particulier d’un lot pour départager ce genre de situation.
M. et Mme Y soutiennent que la canalisation est partie commune comme l’a relevé l’expert car
les canalisations sont indissociables de l’ouvrage auxquelles, elle sont incorporées, n’ont pas de
caractère privatif étant insérées dans le coulage de la dalle et doivent être considérées comme partie
du gros oeuvre par accession car le règlement de copropriété dit que le gros oeuvre est partie
commune.
Un dégât des eaux en provenance de l’appartement des époux Y a occasionné des préjudices
dans le logement du dessous. Selon l’expert, M. F dans son rapport clos le 10 septembre
2010, les désordres ont pour origine des percements dans les canalisations noyées dans la dalle de
l’immeuble pour le circuit chauffage propre au logement des
Y. Il s’agit de tuyaux fuyards sur
les circuits 'aller et retour’ du chauffage. Les tuyaux ne sont pas réparables car indissociables de
l’ouvrage. Il faut installer une installation de chauffage en apparent dans le logement.
La cour n’est pas liée par l’avis de l’expert, qui mentionne que les canalisations noyées dans la dalle
sont parties communes, que celles propres à l’usage du local, apparentes sont privatives et que la
dalle du plancher entre les appartements est une partie commune.
Les canalisations à usage de chauffage collectif sont en principe des parties communes sauf clause
très claire du règlement de copropriété.
Sont des parties privatives, selon le règlement de copropriété, à l’article 1, les locaux compris dans la
composition d’un lot, qui sont affectés à l’usage exclusif du propriétaire du lot considéré et comme
tels constituent des parties privatives. Selon ce document :
'les éléments à usage privatif inclus à
l’intérieur des locaux’sont notamment :
— les plafonds (sauf gros oeuvres qui sont parties communes),
— les parties de canalisation propres à l’usage du local.
— l’installation de chauffage située dans les appartements.
Sont parties communes, selon le règlement de copropriété : ' celles qui ne sont pas affectées à l’usage
exclusif d’un copropriétaire déterminé', elles font l’objet d’une propriété indivise entre l’ensemble des
copropriétaires. Il s’agit notamment :
— du gros oeuvre même inclus à l’intérieur d’une partie privative.
— des canalisations gaines et réseaux de toute nature jusque et non compris, les branchements
particuliers à chacun des lots.
L’article 2 de la loi du 10 juillet 1965mentionne que : ' sont privatives, les parties de bâtiments et des
terrains réservés à l’usage exclusif d’un propriétaire déterminé.'
Le règlement de copropriété page 85 concernant le chauffage précise que : ' tout travail de quelque
nature qu’il soit même à l’intérieur des parties privatives ne peut être effectué sur les canalisations de
chauffage comprises dans les parties communes que par le syndicat des copropriétaires '.
Enfin au chapitre V à l’article 15, il est indiqué que : 'l’installation de chauffage et de production
d’eau chaude est partie privative'.
Le syndicat des copropriétaires verse un rapport du 1er mars 2016 d’un technicien selon lequel :
'l’alimentation des appartements en chauffage se fait depuis un gaine technique sur les paliers ou se
trouvent les colonnes de départ et de retour chauffage équipées de vannes d’isolement pour chaque
appartement'. Il ajoute que : ' les canalisations d’alimentation partent de la gaine technique passent
dans l’épaisseur du sol jusqu’au placard de l’appartement ……..ou se trouve une panoplie de
raccordements équipée d’un accélérateur et d’une vanne 3 voies pour l’alimentation du ballon
réchauffeur, d’une vanne 3 voies pour ……….,la canalisation d’alimentation des radiateurs part du
placard, passe en sol, alimente tous les radiateurs et retourne en placard sur la panoplie de
raccordement'.
L’expert a expliqué la façon dont ce chauffage fonctionnait notamment qu’il existait une gaine
palière, un compteur calorimétrique individuel par appartement piqué sur la colonne collective du
chauffage urbain de l’immeuble.
Toutefois, il était resté peu précis sur l’installation de chauffage, sa description, en elle même alors
que le règlement de copropriété comporte des contradictions.
En conséquence, au vu de cette note, en l’espèce, les canalisations même situées dans les parties
communes qui ne desservent qu’un seul lot ne peuvent être que privatives.
En conséquence, le jugement doit être infirmé en ce qu’il a dit que les canalisations étaient des
parties communes.
Condamnation sous astreinte
En première instance, les intimés avaient demandé la condamnation du syndicat des copropriétaires à
réaliser les travaux et ayant obtenu une somme de 10 000 au titre de dommages et intérêts
permettant de réaliser ces derniers, ils demandent la confirmation du jugement en ce qui concerne le
principe de la réparation mais sollicitent la somme de 20 000.
Les intimés exposent que la somme allouée de 10 000 est insuffisante car ils avaient demandé
également la réparation du préjudice lié à ce sinistre soutenant qu’ils avaient une locataire, que l’eau
chaude a été coupée, que la locataire n’a plus payé le loyer dés le 15 octobre 2011 (loyer de 700 ),
qu’elle a quitté le logement le 31 décembre 2013, que le logement est resté vacant, qu’ayant contracté
un emprunt pour l’achat du logement, ils ont subi des pertes financières.
Le syndicat des copropriétaires soutient que d’après le règlement de copropriété, l’installation
autonome de chauffage à l’usage exclusif d’un lot est à la charge du seul propriétaire et que
l’ensemble des copropriétaires n’a pas à financer ces frais et s’y oppose n’ayant commis aucune faute,
ni préjudice et aucun lien de causalité entre les deux n’étant établi.
Selon l’expert, les tuyaux en dalle du logement ne sont pas réparables car indissociables de l’ouvrage.
Il faut réaliser un chauffage en apparent. Le syndicat des copropriétaires soutient à juste titre que les
tuyaux dans les dalles ne sont pas réparables car indissociables de l’ouvrage et qu’il convient de
réaliser une installation de chauffage en apparent dans le logement.
Il est exact que cette installation est destinée à l’usage exclusif des intimés, que selon le syndicat des
copropriétaires les travaux de réfection consistent en l’installation de raccordements en cuivre et
intégrés dans les plinthes ou les plafonds du logement et ne sont pas inclus dans les parties
communes et qu’en conséquence, la clause du règlement de copropriété selon laquelle 'tout
travail…………… ne peut être effectué sur les canalisations de chauffage comprises dans les parties
communes que par le syndicat des copropriétaires’ne s’applique pas.
Enfin, il doit être appliqué la clause selon laquelle, page 89 : 'les frais de toute nature concernant les
parties privatives d’un lot, son usage ou son utilité seront supportés par le propriétaire du dit lot.'
En conséquence le jugement doit être confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande visant à ce que le
syndicat des copropriétaires réalise les travaux qui n’est d’ailleurs plus sollicitée.
Conformément à l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires est
responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction, sans
préjudice de toute action récursoire. Il n’est pas nécessaire d’établir une faute à son encontre.
En l’espèce, le chauffage est une installation privative et à la charge des intimés.
Les parties compte tenu des contradictions du règlement de copropriété pouvaient hésiter sur
l’imputabilité de la prise en charge.
Les époux Y ont loué le logement en décembre 2008 sur la base de 700 charges incluses, le
dégât des eaux est intervenu le 13 janvier 2009, une intervention a eu lieu le 22 janvier 2009 et un
devis a été établi le 4 février 2009 pour la somme de 10 189,92 .Des nombreuses lettres échangées,
il résulte toutefois (la lettre du 23 février 2009, pièce 9) que l’eau chaude a été remise n’étant pas
concernée par les désordres.
Dés le 18 mars 2009, la CNL sollicitée par les intimés précisait qu’il était normal que la réparation ne
se fasse pas dans la dalle mais en apparent. Le 20 octobre 2011, la locataire avisait les bailleurs de ce
qu’elle suspendait ses paiement jusqu’en avril 2012 et quittait le logement le 29 novembre 2013. Un
nouveau bail a été signé le 28 février 2015. Les travaux ont été réalisés le 27 novembre 2014.
Toutefois, l’expert judiciaire a clos son rapport en septembre 2010, depuis cette date, les intimés qui
doivent remettre à leur locataire un logement décent, et ont une obligation d’entretien avaient
confirmation de ce que la seule solution était l’installation d’un chauffage en apparent, solution déjà
préconisée par un plombier après les désordres et par la CNL début 2009.
Le règlement de copropriété prévoit alors que le chauffage est privatif, ce problème des canalisations
encastrées pouvant se reproduire dans d’autres lots et générer des frais importants pour l’ensemble
des propriétaires. Il leur appartenait donc de gérer leur bien.
En conséquence et dans l’incertitude de la situation, il apparaît qu’aucune faute n’a été commise par le
syndicat des copropriétaires et compte tenu du fait que le chauffage est une installation privative, le
jugement doit être infirmé en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires à payer la somme
de 10 000 de dommages et intérêts.
Article 700 du code de procédure civile
Compte tenu du rapport de l’expert et des contradictions du règlement de copropriété, chaque partie
doit conserver la charge de ses frais au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Le jugement doit être infirmé en ce qu’il a alloué une somme aux intimés au titre de l’article 700 du
code de procédure civile.
Chaque partie conservera la charge de ses dépens sauf les frais d’expertise restant à la charge du
syndicat des copropriétaires, cette affaire permettant à la copropriété d’éviter des frais par la suite.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Statuant contradictoirement,
Infirme le jugement,
Rejette toutes les demandes de M. et Mme Y,
Rejette les autres demandes,
Condamne chaque partie à la charge des dépens et dit que les frais d’expertise resteront à la charge
du syndicat des copropriétaires,
Dit qu’ils seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.
Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été
préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de
procédure civile.
Signé par Madame Michèle TIMBERT, Président et par Madame MULOT, Greffier, auquel la
minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER, LE PRESIDENT,
Textes cités dans la décision