Cour d'appel de Versailles, 12 mai 2016, n° 15/04865

COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

14^e chambre

ARRÊT N°

par défaut

DU 12 MAI 2016

R.G. N° 15/04865

AFFAIRE :

U X

C/

Y B

…

XXX

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 05 Mai 2015 par le Tribunal d’Instance de GONESSE

N° RG : 12-15-170

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e François AJE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DOUZE MAI DEUX MILLE SEIZE,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Madame U X

XXX

XXX

Représentée par M^e François AJE, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire 413

assistée de M^e Dominique TOURNIER, avocat au barreau de PARIS

APPELANTE

****************

Monsieur Y B

XXX

XXX

défaillante – assigné en l’étude de l’huissier

Madame G Z

XXX

XXX

défaillante – assigné en l’étude de l’huissier

Monsieur I B

de nationalité

XXX

XXX

défaillant – assigné en l’étude de l’huissier

Madame C B

XXX

XXX

défaillante – assigné en l’étude de l’huissier

Madame Q A

de nationalité

XXX

XXX

défaillant – assignée par procès verbal conformément à l’article 659 du code de procédure civile

INTIMES

****************

XXX prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

N° SIRET : 302 654 173

XXX

XXX

Représentée par M^e François AJE, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire 413

assistée de M^e Dominique TOURNIER, avocat au barreau de PARIS

PARTIE INTERVENANTE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 23 Mars 2016 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Maïté GRISON-PASCAIL, conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Jean-Michel SOMMER, président,

Madame Véronique CATRY, conseiller,

Madame Maïté GRISON-PASCAIL, conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Agnès Q,

FAITS ET PROCÉDURE,

Par acte sous seing privé du 22 janvier 2013, M^me X a donné en location à M^me Z et à M. Y B une maison située XXX à XXX.

M. I B, M^me C B et M^me Q A se sont portés cautions solidaires de l’engagement de location le 22 janvier 2013.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré aux locataires le 22 juillet 2014 et dénoncé aux cautions les 28 et 30 juillet 2014.

Par ordonnance du 5 mai 2015, le juge des référés du tribunal d’instance de Gonesse, en l’absence de comparution des défendeurs, a rejeté les demandes de M^me X tendant à voir constater la résiliation du bail et l’expulsion des locataires, ainsi que la condamnation solidaire des locataires et des cautions au paiement de l’arriéré locatif à titre provisionnel et d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle jusqu’à la libération des lieux.

M^me X a relevé appel de cette décision.

La société Foncia Manago est intervenue volontairement en cause d’appel.

Dans leurs conclusions reçues au greffe le 10 août 2015, les appelantes demandent à la cour de recevoir la société Foncia Manago en son intervention volontaire, d’infirmer l’ordonnance en toutes ses dispositions, de constater l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire au bénéfice de M^me X, d’ordonner l’expulsion des locataires sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, de condamner M^me Z et M. B, in solidum avec les trois cautions, au paiement de la somme de 11 781,39 euros, échéance de juillet 2015 inclus, au titre de l’arriéré de loyers et charges, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 22 juillet 2014, de les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1^er août 2015 d’un montant égal au double du montant du loyer en principal, jusqu’à la restitution des lieux, d’ordonner la séquestration des meubles dans les lieux loués et de condamner les locataires in solidum avec les cautions au paiement d’une somme de 1 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens comprenant le coût du commandement de payer et de droit de timbre.

M^me Z, M. Y B, M. I B, M^me C B et M^me Q A n’ont pas constitué avocat.

MOTIFS DE LA DÉCISION,

Il convient de recevoir la société Foncia Manago en son intervention volontaire accessoire, en tant que mandataire de M^me X dans l’administration du bien loué, et ce, alors même que le premier juge a retenu que des paiements partiels avaient été opérés par ce mandataire au titre d’une assurance en garantie de loyers impayés et 'omis’ d’être déduits de la créance locative au stade de la délivrance du commandement de payer, ce que conteste formellement la bailleresse.

I – Sur la clause résolutoire

Selon l’article 24-I alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge, même d’office, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative, les effets de la clause de résiliation étant suspendus durant le cours des délais ainsi accordés.

Le commandement visant la clause résolutoire a été délivré aux locataires le 22 juillet 2014 pour paiement de la somme en principal de 3 745,16 euros, selon un décompte arrêté le 15 juillet 2014, terme de juillet compris.

Pas plus les locataires que les cautions auxquels le commandement de payer a été dénoncé n’ont réglé intégralement les causes du commandement dans le délai de deux mois qui leur était imparti, soit au plus tard le 22 septembre 2014, un seul règlement de 1 200 euros ayant été effectué le 15 septembre.

Par ailleurs, le décompte de créance arrêté à cette date n’est pas critiqué.

Le premier juge a analysé la situation postérieure à la délivrance du commandement de payer, sur la base d’un décompte arrêté en mars 2015, en retenant à tort une reprise de solde antérieur non justifiée, tandis que le décompte annexé au commandement de payer remonte au 3 janvier 2014 et mentionne une dette prenant naissance à l’échéance de mars 2014.

Partant, c’est à bon droit que M^me X sollicite le bénéfice de l’acquisition de la clause résolutoire et la constatation de la résiliation du bail, les défendeurs non comparants n’ayant pas réclamé d’en voir suspendre les effets.

Même si le juge des référés peut accorder d’office des délais de paiement aux locataires, au cas d’espèce, aucun élément du dossier ne permet d’apprécier si les locataires sont en capacité de régler leur dette tout en continuant d’assurer le paiement du loyer courant, et ce, alors même que la dette locative n’a cessé d’augmenter.

En conséquence, l’ordonnance doit être infirmée sur ce point et l’expulsion des locataires sera ordonnée dans les conditions du dispositif ci-après, sans qu’il soit nécessaire d’assortir la mesure d’une astreinte.

II – Sur la provision

Selon l’article 849 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Selon le dernier décompte établi le 2 juillet 2015, l’arriéré de loyers et d’indemnités d’occupation s’élève à la somme de 11 781,39 euros, terme de juillet 2015 inclus.

Le premier juge a considéré que M^me X bénéficiait d’une garantie de loyers impayés et qu’ayant perçu une somme de 8 241,81 euros du mandataire immobilier, il existait des contestations sérieuses sur la demande de provision à la date du 23 mars 2015.

Le mandat de gestion prévoyance conclu entre M^me X et la société Foncia Manago stipule que le mandataire 'se porte ducroire’ au profit du mandant du respect par les locataires de l’obligation de paiement du loyer augmenté des charges et taxes ainsi que des indemnités d’occupation fixées par le tribunal, le versement de l’indemnité de garantie de loyer impayé intervenant chaque trimestre.

Le mandant s’engage en contrepartie à subroger le cabinet Foncia dans ses droits et actions contre les locataires défaillants et à signer à cet effet toutes quittances subrogatives.

S’il n’est pas contesté que la société Foncia a réglé à M^me X en exécution de cette obligation une somme de 8 241,81 euros, selon le système décrit par le mandataire dans un courriel du 1^er avril 2015, les indemnisations du propriétaire bailleur s’opèrent à titre d’avance trimestriellement, et c’est seulement à la sortie du locataire que le compte locatif définitif est établi, que les avances payées sont le cas échéant reprises par le mandataire et que si des impayés demeurent, une quittance subrogative est alors établie.

A ce stade de la procédure, alors que les avances que la bailleresse a reçues le sont à charge d’éventuelle restitution, la demande de provision à hauteur de l’intégralité des impayés ne se heurte à aucune contestation sérieuse contrairement à ce qui a été décidé par le premier juge, l’obligation à paiement des locataires demeurant entière.

En vertu des actes de caution signés le 22 janvier 2013, M. B, M^me B et M^me A sont tenus solidairement avec les deux locataires du paiement tant de l’arriéré locatif que des indemnités d’occupation, des frais de procédure et indemnités de toutes sortes.

En conséquence la demande de provision actualisée de M^me X peut être accueillie.

En revanche, les intérêts au taux légal sur le montant de la provision réclamée ne sauraient courir à compter du commandement de payer, qui est d’un montant inférieur ; ils seront dus à compter du présent arrêt.

III – Sur l’indemnité d’occupation

M^me X sollicite la fixation du montant de l’indemnité d’occupation mensuelle au double du montant du loyer, sans justifier sa réclamation.

Elle sera déboutée de sa prétention à ce titre, l’indemnité d’occupation provisionnelle étant fixée au montant du loyer augmenté des charges et taxes.

IV – Sur les autres demandes

Le sort des meubles laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution.

Enfin l’équité commande d’allouer à M^me X la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS ;

La cour,

Statuant par arrêt rendu par défaut et en dernier ressort,

DÉCLARE recevable l’intervention volontaire de la société Foncia Manago,

INFIRME l’ordonnance rendue le 5 mai 2015 en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre M^me X et M^me G Z et M. Y B par acquisition de plein droit de la clause résolutoire à la date du 23 septembre 2014,

DIT qu’à défaut de départ volontaire des locataires, il pourra être procédé à l’expulsion de M^me G L et de M. Y B, et de tous occupants de leur chef, deux mois après le commandement de quitter les lieux qui leur sera délivré,

DIT que le sort des meubles laissés sur place sera régi conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE M^me G Z et M. Y B in solidum avec M. I B, M^me C B et M^me Q A, pris en leur qualité de cautions, à payer à M^me X la somme provisionnelle de 11 781,39 euros (onze mille sept cent quatre-vingt-un euros et trente-neuf centimes) à valoir sur l’arriéré de loyers et d’indemnités d’occupation arrêté au 2 juillet 2015, terme de juillet inclus,

CONDAMNE M^me G Z et M. Y B in solidum avec M. I B, M^me C B et M^me Q A, pris en leur qualité de cautions, à payer à M^me X une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges et taxes jusqu’à la libération des lieux,

CONDAMNE M^me G Z et M. Y B in solidum avec M. I B, M^me C B et M^me Q A, pris en leur qualité de cautions, à payer à M^me X la somme de 1 500 euros (mille cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT que les dépens de première instance et d’appel seront supportés par M^me G Z et M. Y B in solidum avec M. I B, M^me C B et M^me Q A, pris en leur qualité de cautions, et pourront être recouvrés, pour les dépens d’appel, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Arrêt prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par Monsieur Jean-Michel SOMMER, président et par Madame Agnès Q, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,