Cour d'appel de Versailles, 19 mai 2016, n° 15/00133

COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

1^re chambre 1^re section

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 19 MAI 2016

R.G. N° 15/00133

AFFAIRE :

D-E Z

C/

SA COOPERATION ET FAMILLE

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 07 Juillet 2011 par le Tribunal d’Instance de SANNOIS

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 11-09-662

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Elisabeth DURET-PROUX, avocat au barreau de VAL D’OISE,

— M^e Christophe DEBRAY, avocat au barreau de VERSAILLES

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LE DIX NEUF MAI DEUX MILLE SEIZE,

La cour d’appel de VERSAILLES, a rendu l’arrêt suivant après prorogations dans l’affaire entre :

DEMANDEURS devant la cour d’appel de Versailles saisie comme cour de renvoi, en exécution d’un arrêt de la Cour de cassation 3 ème chambre civile du 18 novembre 2014 cassant et annulant partiellement l’arrêt rendu par la cour d’appel de Versailles, 1 ère chambre 2 ème section le 16 avril 2013, sur appel d’un jugement du tribunal d’instance de Sannois du 7 juillet 2011

Madame D-E Z

née le XXX à XXX

XXX

XXX

assistée de M^e Elisabeth DURET-PROUX, avocat au barreau du VAL D’OISE, vestiaire : 34 – N° du dossier 060212 et plaidant par Maitre Claire ALVAREZ, avocat au barreau du VAL D’OISE

Monsieur B Z

né le XXX à XXX

XXX

XXX

assisté de M^e Elisabeth DURET-PROUX, avocat au barreau du VAL D’OISE, vestiaire : 34 – N° du dossier 060212 et plaidant par Maitre Claire ALVAREZ, avocat au barreau du VAL D’OISE

****************

DEFENDERESSE DEVANT LA COUR DE RENVOI

SA COOPERATION ET FAMILLE

inscrite au RCS sous le numéro 582 088 662

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

XXX

XXX

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentant M^e Christophe DEBRAY, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 627 – N° du dossier 15128

assistée de M^e Jeanine HALIMI, Plaidant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 397,

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 01 Février 2016, Madame Anne LELIEVRE, conseiller, ayant été entendue en son rapport, devant la cour composée de :

Madame Odile BLUM, Président,

Madame Anne LELIEVRE, Conseiller,

Monsieur Dominique PONSOT, Conseiller,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Madame Sylvie RENOULT

Vu le jugement du tribunal d’instance de Sannois du 7 juillet 2011 qui a :

— débouté la société d’HLM Coopération et famille de l’ensemble de ses demandes,

— condamné la société d’HLM Coopération et famille à verser à M. et M^me Z les sommes de :

+ 4.041,45 €, au titre des sommes dues au 26 avril 2011,

+ 1.500 €, à titre de dommages et intérêts,

+ 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société d’HLM Coopération et famille à fournir à M. et M^me Z les quittances de loyer depuis le mois d’avril 2005, dans les quinze jours de la signification du présent jugement et sous astreinte de 10 € par jour de retard,

— ordonné l’exécution provisoire,

— condamné la société d’HLM Coopération et famille aux dépens, qui comprendront le coût de l’expertise ;

Vu l’appel interjeté par la société Coopération et famille le 1^er septembre 2011 à l’encontre des époux Z et l’arrêt rendu par la cour d’appel de Versailles le 16 avril 2013 qui a :

— confirmé le jugement déféré en toutes ses dispositions sauf en celle condamnant la société Coopération et famille à payer la somme de 4.041,45 € à M. et M^me Z et rejetant sa demande en paiement,

Statuant à nouveau de ces chefs,

— rejeté la demande en paiement formée par M. et M^me Z,

— condamné solidairement M. et M^me Z à payer en deniers ou quittances à la société Coopération et famille la somme de 796,56 € représentant le solde débiteur de leur compte locataire à la date du 25 juin 2011,

— rejeté toutes autres demandes,

— laissé à chaque partie la charge de ses dépens d’appel ;

Vu le pourvoi formé par les époux Z et l’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 18 novembre 2014 qui a :

— cassé et annulé, mais seulement en ce qu’il condamne solidairement M. et M^me Z à payer en deniers ou quittances à la société Coopération et famille la somme de 796,56 € représentant le solde débiteur de leur compte locataire à la date du 25 juin 2011, l’arrêt rendu le 16 avril 2013, entre les parties, par la cour d’appel de Versailles,

— remis, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les a renvoyées devant la cour d’appel de Versailles, autrement composée,

— condamné la société Coopération et famille aux dépens,

— vu l’article 700 du code de procédure civile, rejeté la demande de la société Coopération et famille et l’a condamnée à payer à M. et M^me Z la somme de 2.500 € ;

Vu les deux déclarations de saisine de cette cour par la société Coopération et famille le 28 novembre 2014 et par M. et M^me Z le 6 janvier 2015 ;

Vu les dernières conclusions de M. et M^me Z du 1^er décembre 2015 par lesquelles ils demandent à la cour de :

— infirmer le jugement sur le montant de la créance qu’ils détiennent contre la société Coopération et famille,

Statuant à nouveau,

— condamner la société Coopération et famille à leur verser la somme de 4. 450,94 € au titre du remboursement des charges trop perçues pour la période du 1^er juillet 2002 au 31 décembre 2009,

— confirmer les autres dispositions du jugement,

— subsidiairement, ordonner une nouvelle expertise afin de refaire les comptes entre les parties, les frais de cette expertise devant être laissés à la charge du bailleur,

— débouter la société Coopération et famille de l’intégralité de ses demandes,

— condamner la société Coopération et famille à leur verser la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Coopération et famille aux entiers dépens ;

Vu les dernières conclusions du 23 décembre 2015 par lesquelles la société Coopération et famille demande à la cour de :

— infirmer le jugement,

— la déclarer, venant aux droits de la société HLM Logement francilien, recevable et bien fondée en son appel,

Statuant à nouveau,

— débouter les époux Z de l’intégralité de leurs demandes,

— condamner solidairement M. et M^me Z à lui payer la somme de 15. 630,17 € au titre des loyers et charges dus à la date du 10 décembre 2015, échéance de novembre 2015 incluse,

— à titre subsidiaire, ordonner une nouvelle expertise afin de refaire les comptes entre les parties,

— condamner solidairement les époux Z à lui payer la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement les époux Z aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Debray, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

SUR CE, LA COUR,

Considérant que le 10 janvier 1992, la société Le logement Français aux droits de laquelle se trouve la société Coopération et famille depuis 2007, a donné à bail M. et M^me Z un appartement sis à XXX, moyennant un loyer mensuel initial de 2.959,68 francs, soit 451,20 € ;

Que le 11 février 2006, la bailleresse a assigné les locataires en référé afin de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire avec expulsion, condamner ces derniers au paiement d’une provision de 2 716,43 € correspondant aux loyers et charges impayés au 25 décembre 2005, et fixer l’indemnité d’occupation due ;

Que par ordonnance du 27 avril 2006, le président du tribunal d’instance de Sannois a, relevant l’existence d’une contestation sérieuse, laquelle portait sur le montant des charges, dit n’y avoir lieu à référé ;

Que la société bailleresse a assigné les locataires en paiement d’une somme au titre des loyers et charges échus ; que ces derniers ont sollicité la condamnation de la bailleresse à leur rembourser le montant des charges indûment facturées à partir du 15 août 2005 ;

Que par jugement avant dire droit du 30 novembre 2006, le tribunal d’instance de Sannois a ordonné une mesure d’expertise ; que par un second jugement avant dire droit du 22 octobre 2009, le tribunal d’instance a ordonné un complément d’expertise avec mission complémentaire de faire les comptes entre les parties au 25 août 2005 et à la date de rédaction du rapport complémentaire ;

Que c’est à la suite du dépôt, le 29 mars 2011, du rapport complémentaire de l’expert, que la décision déférée a été rendue ;

Considérant que la société Coopération et famille a actualisé ses demandes et sollicite désormais la condamnation solidaire de M. et M^me Z à lui payer la somme de 15.630,17 € au titre des loyers et charges dus à la date du 10 décembre 2015, échéance de novembre 2015 incluse, soit en réalité 11.588,92 € de dette locative restante à laquelle elle ajoute la somme de 4.041,25 € portée au crédit du compte de M. et M^me Z en exécution du jugement du 7 juillet 2011 et sollicite, à titre subsidiaire, une nouvelle expertise afin de refaire les comptes entre les parties ;

Que pour leur part, M. et M^me Z s’opposent à la demande en paiement présentée par la société Coopération et famille à leur encontre, sollicitent la condamnation de celle-ci à leur verser la somme de 4.450,94 € au titre du remboursement des charges trop perçues pour la période allant du 1^er juillet 2002 au 31 décembre 2009 et demandent subsidiairement une nouvelle expertise afin de refaire les comptes entre les parties ;

Considérant qu’une nouvelle mesure d’expertise apparaît nécessaire, en raison à la fois de l’actualisation des demandes de la la société Coopération et famille et du fait que cette dernière a versé aux débats, après le dépôt du second rapport d’ expertise les pièces justificatives des charges dont le paiement est litigieux ;

Considérant qu’il convient de préciser la mission de l’expert qui devra faire un nouveau compte entre les parties jusqu’à la date de départ effectif de M. et M^me Z qui ont donné congé à effet du 7 mars 2016, après avoir statué sur quelques points litigieux de principe ;

Sur le mode de répartition des charges

Considérant que selon l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle ; qu’un mois avant la régularisation, le bailleur communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires ; que durant un mois à compter de l’envoi du décompte, les pièces justificatives sont tenues à la dispositions des locataires ;

Considérant que les époux Z font valoir que le bailleur ne justifie pas leur avoir communiqué la modification du mode de répartition des charges de sorte que les nouvelles conditions générales qui auraient été appliquées à partir de 2006 par le logement français puis par la société Coopération et famille leur seraient inopposables, les éléments contractuels de leur contrat de bail ne prévoyant pas la possibilité pour le bailleur de modifier unilatéralement le mode de répartition prévu lors de leur engagement de locataires et aucun avenant à leur contrat n’ayant été signé ;

Que la société Coopération et famille fait valoir que, depuis 2006, le bailleur a la possibilité de modifier le mode de répartition contractuellement défini si et seulement si celui-ci a un caractère plus équitable ou fiable ;

Considérant que les conditions générales initiales du bail dont se prévalent M. et M^me Z précisaient que les provisions sur charge étaient fixées en fonction de la surface corrigée, à l’exception des provisions sur charges de chauffage collectif, lesquelles étaient fixées en fonction de la surface réelle de l’appartement ; qu’il peut s’en déduire que les charges suivaient la répartition des provisions comme le soutiennent les époux Z , ce que ne conteste pas l’intimée ; que cependant les conditions générales des baux ont été modifiées à partir de 2006 ; que celles-ci précisaient que la quote part des charges est fixée selon les règles de répartition déterminées par le bailleur ( surface habitable, surface utile, surface corrigée, volume, tantièmes de copropriété, unités de consommation etc…); qu’en tant que de besoin, le bailleur a la faculté de substituer un critère de répartition plus équitable ou plus fiable … ' ;

Considérant qu’il n’est pas établi par le bailleur, qui procède par affirmation sur ce point, qu’il a informé M. et M^me Z du nouveau mode de répartition choisi ;

Que lorsque le logement français a transféré son patrimoine à la société Coopération et famille il a précisé que le contrat de location n’était pas modifié ;

Que par conséquent, en l’absence d’avenant au bail les dispositions de celui-ci prévoyant une répartition des charges à la surface corrigée doivent continuer à s’appliquer, exception faite de la consommation d’eau, puisque des compteurs individuels ont été installés, et du poste chauffage ;

Que par conséquent il conviendra de faire une répartition, en ce qui concerne M. et M^me Z en considération de la surface corrigée, pour les postes autres que le chauffage collectif et l’eau, ce dernier poste devant correspondre à la consommation individuelle réelle puisque des compteurs ont été installés à partir de l’année 2000 ;

Sur le poste correspondant à la consommation d’eau

Considérant que la répartition doit se faire en fonction de la consommation individuelle réelle ; que s’agissant de la consommation individuelle de M. et M^me Z , elle doit être calculée en fonction de l’indice figurant à leur compteur, dès lors qu’il a été constaté qu’à compter de la mise en oeuvre des compteurs individuels en 2000, aucun relevé réel de consommation n’a été effectué avant le 13 décembre 2003, cette carence étant souvent due à l’absence des locataires lors des relevés pratiqués par la société des eaux ; qu’il s’est avéré que les forfaits en fonction desquels M. et M^me Z ont versé une provision ont été largement sous évalués au regard de leur consommation réelle , ce qui justifie la facturation qu’ils ont contestée au titre de la régularisation effectuée en avril 2005 et qui a constitué le point de départ du litige ; qu’il convient comme le demande la société Coopération et famille de faire le compte entre les parties à partir de l’index du compteur d’eau individuel des époux Z et non en considération d’un indice fictif forfaitaire;

Que les parties sont en outre en désaccord sur la répartition du coût du volume d’eau consommé correspondant au différentiel existant entre la somme des compteurs individuels et le compteur général qui comptabilise la consommation globale d’eau de la résidence ;

Que si ce différentiel ne doit pas rester à la charge du bailleur, compte tenu des explications justifiant son existence, il doit être réparti au prorata de la surface corrigée pour ce qui concerne M. et M^me Z, en considération de ce qui a été dit plus haut ;

Que l’expert aura mission de refaire les comptes sur ce poste en considération des critères qui viennent d’être fixés ;

Sur le poste Energie (EDF)

Considérant que les compteurs ont été identifiés ; que le bailleur justifie de ses propres factures à partir de 2007, mais également de factures antérieures adressées au logement français, pour les années 2003, 2004 et 2005 ; que l’expert intègrera dans les charges récupérables les factures dont il est justifié en calculant la répartition incombant à M. et M^me Z en fonction de la surface corrigée ;

Sur le poste ménage, contrat et main d’oeuvre

Considérant que l’expert vérifiera les charges dites exposées par le bailleur au moyen des pièces nouvellement produites ( fiches de salaires de M. X, de M^me Y et de M^me A) ;

Sur le report de crédit

Considérant que l’expert tiendra pour acquis le fait que la somme globale de 1.852,10 € a été portée par le bailleur au crédit du compte des locataires pour les exercices 2005 à 2009 inclus, compte tenu des décomptes produits par année par le bailleur et du relevé global du compte locataire ;

Considérant que le complément d’expertise est rendu nécessaire notamment en raison de la production des pièces justificatives par le bailleur devant la cour, postérieurement au dépôt du dernier rapport d’expertise ; que par conséquent la consignation à valoir sur la rémunération de l’expert, doit être entièrement mise à la charge de la société Coopération et famille ;

Considérant qu’il est sursis à statuer sur toutes demandes, dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise ;

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement , contradictoirement et en dernier ressort,

AVANT DIRE DROIT sur toutes demandes,

— ORDONNE un complément d’ expertise ;

— COMMET pour y procéder :

M^me G H-I

demeurant 57 bd Romain-Rolland – 92120 Montrouge

Tél : 01 46 54 47 73

Port : 06 13 50 70 46

Mèl : v.H-I@wanadoo.fr

Avec pour mission de :

— dans le respect du principe du contradictoire, convoquer les parties,

— reprendre les éléments contenus dans le dernier rapport d’expertise clôturé le 14 mars 2011,

— faire le compte entre les parties, jusqu’à la date de départ effectif de M. et M^me Z de leur appartement ou jusqu’à la date la plus proche du dépôt du rapport, en appliquant les principes suivants :

+ appliquer le mode de répartition des charges en fonction de la surface corrigée, à l’exception des postes relatifs à l’eau et au chauffage,

+ évaluer le poste de la consommation d’eau à partie de l’index du compteur individuel et y ajouter le différentiel existant en le répartissant en fonction de la surface corrigée,

+ refaire le compte du poste EDF sur la base de l’ensemble des factures produites en calculant la répartition incombant à M. et M^me Z en fonction de la surface corrigée,

+ refaire le compte du poste de ménage, contrat et main d’oeuvre au moyen notamment des fiches de salaires produites par le bailleur ,

+ établir le compte final entre les parties en tenant pour acquis que la somme globale de 1.852,10 € a été portée par le bailleur au crédit du compte des locataires pour les exercices 2005 à 2009 inclus ;

— DIT que l’expert aura la possibilité de s’adjoindre tout autre spécialiste de son choix si cela est nécessaire, après en avoir simplement avisé les conseils des parties et le magistrat chargé du contrôle des expertises, mais devra en ce cas procéder à l’élaboration d’un rapport commun ,

— FIXE à 1.500 € le montant de la consignation que la société Coopération et famille devra consigner au greffe de la cour, service des expertises, à valoir sur la rémunération de l’expert, et ce avant le 8 août 2016 ,

— RAPPELLE qu’à défaut de consignation dans ce délai, la désignation de l’expert sera déclarée caduque en application de l’article 271 du code de procédure civile,

— DIT que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et que, sauf conciliation des parties, il déposera son rapport au service des expertises de la cour d’appel de Versailles dans les six mois de sa saisine,

— DIT qu’en cas d’empêchement, retard ou refus de l’expert commis, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance rendue sur requête, à la demande de la partie la plus diligente,

— DÉSIGNE tout magistrat de la 1^re chambre, 1^re section, de la cour pour surveiller les opérations d’expertise,

— SURSOIT à statuer sur l’ensemble des demandes,

— RENVOIE l’affaire à la mise en état du 8 Septembre 2016 pour vérification de la consignation ou constatation de la caducité de la désignation de l’expert ,

— RÉSERVE les dépens ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Odile BLUM, Président et par Madame RENOULT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le GREFFIER, Le PRESIDENT,