Cour d'appel de Versailles, 3e chambre, 9 mai 2019, n° 18/01228

COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 50D

3^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 09 MAI 2019

N° RG 18/01228

N° Portalis DBV3-V-B7C-SGGE

AFFAIRE :

X, F, Marie, B Z

C/

G H I Y

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 29 Janvier 2018 par le Tribunal de Grande Instance de PONTOISE

N° Chambre : 2

N° RG : 16/07330

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Béatrice MARCHAND-LEGRIX

M^e D E de la SELARL MOREL – LE LOUEDEC – E

M^e Véronique FAUQUANT de la SCP PETIT MARCOT HOUILLON ET ASSOCIES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE NEUF MAI DEUX MILLE DIX NEUF,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Madame X, F, Marie, B Z

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

[…]

Représentant : M^e Béatrice MARCHAND-LEGRIX, Postulant et Plaidant, avocat au barreau du VAL D’OISE, vestiaire : 26 – N° du dossier 541014

APPELANTE

****************

1/ Monsieur G H I Y

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

2/ Madame J K L M épouse Y

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentant : M^e D E de la SELARL INTERBARREAUX MOREL – LE LOUEDEC – E, Postulant et Plaidant, avocat au barreau du VAL D’OISE, vestiaire : 82

INTIMES

3/ SARL LUZARCHES IMMOBILIER

N° SIRET : B 417 570 892

[…]

[…]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : M^e Véronique FAUQUANT de la SCP PETIT MARCOT HOUILLON ET ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau du VAL D’OISE, vestiaire : 100 – N° du dossier 1601204

Représentant : M^e Karl Fredrick SKOG, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 21 Mars 2019 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Véronique BOISSELET, Président, et Madame Françoise BAZET, Conseiller chargé du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Véronique BOISSELET, Président,

Madame Françoise BAZET, Conseiller,

Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Claudine AUBERT,

---

FAITS ET PROCEDURE

M^me Z a acquis le 2 juillet 2014 un bien immobilier situé […] à Asnières sur Oise appartenant à M. et M^me Y, par l’intermédiaire de l’agence la société Luzarches Immobilier exerçant sous l’enseigne Laforêt Immobilier, au prix de 215 000 euros.

Constatant des infiltrations au rez-de-chaussée et des traces d’humidité à l’étage, elle a obtenu du juge des référés une expertise. L’expert a déposé son rapport le 1^er juin 2016.

Par acte du 20 septembre 2016, M^me Z a assigné M. et M^me Y et l’agence Lafôret Immobilier devant le tribunal de grande instance de Pontoise.

Par jugement du 29 janvier 2018, le tribunal a :

— condamné M. et M^me Y à verser à M^me Z la somme de 308 euros au titre des travaux réparatoires du WC situé à l’étage, avec intérêts au taux légal à compter du 20 septembre 2016,

— débouté M^me Z de toutes ses autres demandes dirigées tant à l’encontre de M. et M^me Y que de la société Luzarches Immobilier,

— rejeté la demande de dommages et intérêts présentée par M. et M^me Y,

— condamné M^me Z à payer à M. et M^me Y une somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit que la société Luzarches Immobilier gardera la charge de ses frais irrépétibles,

— condamné M^me Z aux dépens qui comprendront les frais d’expertise.

Par acte du 21 février 2018, M^me Z a interjeté appel et demande à la cour, par dernières écritures du 20 mars 2018, de :

— la déclarer recevable et bien fondée en son appel,

— constater l’existence de vices cachés et la mauvaise foi des vendeurs,

— condamner M. et M^me Y in solidum avec la société CB Conseil exerçant sous l’enseigne Agence Lafôret Immobilier à lui verser les sommes suivantes :

• factures acquittées auprès de AZR Assainissement et STE Onno 824,50 euros

• trouble de jouissance depuis l’acquisition des lieux, à parfaire 16 400,00 euros

• préjudice moral 15 000,00 euros

— condamner 'les défendeurs’ en tous les dépens comprenant les frais d’expertise,

— assortir les condamnations des intérêts au taux légal à compter du jour de la demande,

— condamner solidairement M. et M^me Y et l’agence Lafôret à verser à M^me Z la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par dernières écritures du 16 mai 2018, M. et M^me Y demandent à la cour de :

— confirmer le jugement rendu en toutes ses dispositions,

— débouter M^me Z de l’intégralité de ses demandes,

— condamner M^me Z à verser à M. et M^me Y la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par dernières écritures du 12 juin 2018, la société Luzarches Immobilier demande à la cour de :

— juger qu’elle n’a commis aucune faute délictuelle en lien avec un préjudice subi par M^me Z,

— confirmer le jugement rendu en ce qu’il a écarté sa responsabilité civile,

à titre subsidiaire, pour le cas où la cour réformerait le jugement dont appel,

— juger que M. et M^me Y ont commis un dol et que le préjudice de M^me Z leur est exclusivement imputable,

— condamner solidairement M. et M^me Y à relever et garantir intégralement la société Luzarches Immobilier des éventuelles condamnations prononcées au profit de M^me Z,

en tout état de cause,

— débouter M^me Z et M. et M^me Y de l’ensemble de leurs demandes en ce qu’elles sont dirigées contre la société Luzarches Immobilier,

— condamner tout succombant à lui payer une somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens avec recouvrement direct.

La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 28 février 2019.

SUR QUOI, LA COUR

Le tribunal a retenu qu’il résultait du rapport de l’expert que les remontées capillaires s’expliquaient par le mauvais état de la cour, qu’elles ne présentaient pas un caractère anormal dans ce type de construction avec des murs en moellons descendant jusqu’au niveau des fondations du sol et que le problème d’humidité avait été aggravé par les travaux réalisés par M^me Z, consistant en la pose de papier de fibre en verre sur la totalité des murs. Il a jugé qu’au regard de ces éléments, du caractère visible de l’état de la cour et du type de construction, le phénomène d’humidité existant au moment de l’achat ne pouvait être considéré comme caché. Les premiers juges ont ajouté qu’il n’était pas établi que le bien vendu était, au moment de la vente, affecté de désordres d’humidité rendant le bien impropre à son usage ou en diminuant considérablement l’usage car les travaux entrepris par M^me Z avaient aggravé le phénomène.

Le tribunal a ensuite pris acte de ce que la non conformité du système de ventilation des WC n’était pas contestée par M. et M^me Y qui acceptaient de prendre en charge les travaux réparatoires, à hauteur du montant de 308 euros. Il a jugé que ce seul désordre n’était pas de nature à avoir causé à M^me Z un préjudice moral et de jouissance justifiant une indemnisation.

Enfin, s’agissant des moisissures constatées dans les chambres à l’étage, le tribunal a observé que, pour l’expert, il s’agissait d’un phénomène de points froid dû à l’absence d’isolation sur la partie des rampants de la toiture et en extrémité des combles. L’expert avait relevé qu’aucun travaux de nature décennale n’avait été réalisé au niveau de la toiture par les vendeurs et a précisé que si le problème d’isolation des rampants existait antérieurement à la vente, l’apparition des moisissures était liée à la présence d’un point froid mais également à l’utilisation des locaux et à leur aération. Le tribunal a jugé qu’il n’était pas démontré que les vendeurs connaissaient un désordre de nature à rendre le bien impropre à son usage ou à en diminuer considérablement l’utilité.

S’agissant de la société Luzarches Immobilier, le tribunal a jugé que sa responsabilité ne pouvait être engagée dés lors qu’elle n’était pas un professionnel de la construction et n’avait pas l’obligation de déceler des vices cachés affectant un bien ni de vérifier la conformité de travaux.

L’appelante précise qu’elle a revendu le bien depuis le prononcé du jugement et qu’elle ne sollicite plus que la prise en charge des travaux déjà réalisés, outre un préjudice de jouissance et un préjudice moral.

M^me Z reproche au tribunal de lui avoir opposé la clause élusive de garantie alors qu’il n’en avait pas été débattu contradictoirement et d’avoir ainsi jugé 'ultra petita'.

Elle affirme que lorsque le bien a été mis en vente, les murs apparaissaient en parfait état puisqu’ils avaient été repeints, qu’elle-même a constaté l’apparition de cette humidité un mois à peine après son aménagement, lorsqu’elle a voulu repeindre les murs et que ce problème d’humidité s’est aggravé avec la période hivernale. M^me Z soutient que M. et M^me Y ont effectué eux-mêmes les travaux de la VMC et ne pouvaient ignorer qu’elle ne débouchait pas sur l’extérieur, pas plus qu’ils ne pouvaient ignorer que la toiture n’était que partiellement isolée et qu’il existait des remontées capillaires très importantes dans une maison qu’ils ont occupée durant 8 ans. M^me Z en déduit que ses vendeurs ne sont pas fondés à lui opposer la clause élusive de garantie des vices cachés.

S’agissant de l’agence immobilière, M^me Z soutient qu’elle a un devoir de conseil et de loyauté à son égard, qu’il est de son devoir de vérifier personnellement, aux fins d’information de l’acheteur, l’état de l’immeuble en s’adjoignant, le cas échéant, le concours de tout professionnel nécessaire à ces vérifications. Elle rappelle que l’expert a évoqué la possible présence d’une source souterraine expliquant les remontées capillaires et qu’il incombait à la société Luzarches Immobilier de l’en informer.

M. et M^me Y répliquent qu’ils n’ont jamais rencontré de problèmes importants d’humidité lorsqu’ils vivaient dans le bien alors que M^me Y est assistante maternelle agréée et à ce titre recevait régulièrement des visites de contrôle. Ils soulignent que le bien est une maison de ville très ancienne dont la construction remonte à 200 ans. Ils affirment n’avoir dissimulé aucun vice à M^me Z qui a visité le bien à plusieurs reprises, accompagnée de professionnels.

La société Luzarches Immobilier fait valoir qu’elle n’est pas un professionnel de la construction et qu’elle n’avait pas les compétences lui permettant de déceler les vices qui se sont révélés postérieurement à la vente. Elle rappelle qu’il n’existait pas de trappe d’accès aux combles et que l’expert a considéré que même la responsabilité du diagnostiqueur ne pouvait être engagée dés lors qu’il n’avait pas l’obligation de procéder à un sondage depuis la toiture pour vérifier la présence ou non d’isolation.

* * *

Il sera observé à titre liminaire que le juge, en retenant l’existence d’une clause élusive de garantie dont il n’avait pas été débattu contradictoirement, n’a pas pour autant statué 'ultra petita’ puisqu’il n’a pas accordé plus que ce qui lui était demandé.

N’est pas discutée devant la cour la condamnation de M. et M^me Y au paiement de la somme de 308 euros correspondant au coût des travaux de mise en conformité de la ventilation des WC, qui sera donc confirmée.

N’est pas non plus discuté le rejet de la demande de dommages-intérêts formé par M. et M^me Y, qui sera également confirmé.

L’expert judiciaire a relevé au rez-de-chaussée, au niveau des murs périphériques du pavillon, un taux d’humidité de 100 % au niveau du mur de la cuisine, de 30 % sur la partie dégagement/couloir et de 100 % en allège des fenêtres devant l’escalier et dans la cage d’escalier.

Il a, après investigations, éliminé l’hypothèse de désordres affectant les canalisations. Il a noté que le sol de la cour était en très mauvais état apparent avec des parties effondrées et la présence d’un caniveau ancien s’écoulant dans un regard colmaté à l’extérieur sur le trottoir. Le mauvais état de la cour peut entraîner un apport d’eau au niveau du sol, entraînant des remontées capillaires dans le mur de façade côté cour, qui vont en s’estompant jusqu’à une quasi absence sur la façade côté rue. Il ajoute qu’il n’est pas anormal de trouver de telles remontées sur ce type de construction réalisée avec des murs en moellon qui descendent jusqu’au niveau des fondations. L’expert n’exclut pas l’existence d’une source mais sans être aucunement affirmatif sur ce point. Il affirme que les travaux entrepris par M^me Z, soit la dépose des lambris en partie basse des murs et la mise en place de papier en fibre de verre, ont bloqué l’humidité à l’intérieur des murs, l’empêchant de s’évaporer naturellement, et ont ainsi favorisé les remontées capillaires.

C’est donc à raison que le tribunal a jugé qu’en considération du caractère apparent de l’état de la cour et du type de construction, le phénomène d’humidité existait lors de l’achat et ne pouvait être considéré comme caché, la cour ajoutant qu’il s’agit d’une maison fort ancienne et que les phénomènes de remontées capillaires et d’humidité par les murs porteurs datent vraisemblablement de l’origine de la construction. Il n’est par ailleurs pas démontré que ce vice au moment de la vente rendait le bien impropre à son usage ou le diminuait sensiblement dés lors que les travaux entrepris par M^me Z ont aggravé le phénomène.

L’expert a pu constater par ailleurs que les murs des chambres à l’étage présentaient des traces de condensation, en jonction avec les habillages des rampants de toiture et des combles. La toiture a été découverte puisqu’il n’existe pas de trappe d’accès aux combles. L’expert a alors pu constater la présence d’une isolation horizontale sous forme d’un matelas de laine de verre sur l’ensemble de la surface des combles, mais que cette laine de verre ne venait pas directement 'au contact en extrémité de plancher au niveau des rampants’ et qu’il existait un vide au droit de la solive. De même l’ensemble du rampant en partie aval du plancher des combles ne présente pas d’isolation thermique sous toiture. L’expert considère que le phénomène de condensation au niveau des chambres est lié à un phénomène de points froids.

Il n’est pas établi ni même allégué que M. et M^me Y, qui ont occupé le bien durant huit ans, aient réalisé des travaux au niveau de la toiture et des combles. Si l’isolation réalisée sous toiture était imparfaite, bien qu’existante, ils pouvaient donc l’ignorer et ce d’autant qu’il n’existe pas de trappe d’accès aux combles. L’expert ajoute que l’apparition de moisissures est liée à l’existence de points froids mais aussi à l’utilisation des locaux, c’est à dire à leur ventilation. Il indique qu’il est possible que l’existence de points froids n’ait pas provoqué, au cours de l’occupation des lieux par M. et M^me Y, l’apparition de moisissures dont M^me Z s’est ensuite plainte. Au demeurant, la cour observe que l’agent immobilier affirme sans être contredit que M^me Z a visité le bien à quatre reprises en période hivernale, en février 2014.

Il n’est par ailleurs pas démontré que cette insuffisance d’isolation rendait le bien impropre à son usage ou en diminuait tellement cet usage que M^me Z ne l’aurait pas acquis, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, si elle l’avait connue. Les quelques photographies versées aux débats ne mettent pas en évidence une telle impropriété et M^me Z qui fait état de difficultés de santé de l’un de ses enfants occasionnées par ces désordres n’en justifie nullement.

Enfin, à supposer établie cette impropriété, M. et M^me Y sont en tout état de cause fondés à se prévaloir de la clause élusive de garantie dés lors qu’il est jugé qu’ils ignoraient l’insuffisance de l’isolation.

M^me Z reproche par ailleurs à la société Luzarches Immobilier d’avoir manqué à son devoir de conseil en n’attirant pas son attention sur l’absence de ventilation dans les WC, sur la mauvaise isolation du toit et sur la présence d’une source. Or, comme le fait valoir avec pertinence l’agence immobilière, la présence d’une source est hypothétique. Les vendeurs ont par ailleurs reconnu leur responsabilité s’agissant de l’absence de ventilation. Quant à l’insuffisance de l’isolation de la toiture, il a été jugé que les vendeurs pouvaient légitimement l’ignorer. Le diagnostiqueur a par ailleurs fait état de l’existence d’une isolation et l’expert a souligné qu’elle existait bien mais que seule la dépose de la toiture lui avait permis de constater qu’elle était imparfaite. Il en résulte qu’aucun manquement ne peut être reproché à la société Luzarches Immobilier.

Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il a rejeté, à l’exception du coût des travaux de mise en conformité de la ventilation des WC, l’ensemble des demandes de M^me Z ainsi qu’en ses dispositions relatives aux dépens -M^me Z devant être tenue pour la partie perdante- et à l’indemnité de procédure.

M^me Z, qui succombe, sera condamnée aux dépens d’appel avec recouvrement direct. Elle versera à M. et M^me Y la somme de 2000 euros et à la société Luzarches Immobilier celle d’un même montant en remboursement de leurs frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne M^me Z à payer à M. et M^me Y la somme de 2000 euros et à la société Luzarches Immobilier celle de 2000 euros en remboursement de leurs frais irrépétibles d’appel,

Condamne M^me Z aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Véronique BOISSELET, Président et par Madame Claudine AUBERT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,